2016 QCCQ 845, 2016 QCCQ 845

Rodier c. Mérédith 2016 QCCQ 845 JS 1046 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-033739-153 DATE : Le 26 janvier 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VIRGINIE RODIER Et ALEXANDRE MARCOUX

Partie demanderesse c. STÉPHANE MÉRÉDITH Et 9222-7156 QUÉBEC INC. Faisant affaire sous le nom Inspection Stéphane Mérédith Et LANNY MASTROGUISEPPE Et MÉLANIE CHAMPAGNE

Partie défenderesse ET CRISPIN McBURNEY Et MÉLISSA SCHLEGEL

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 8 715,10 $ aux défendeurs à la suite de l’achat d’une résidence en date du 22 juillet 2014, en raison du fait que la dalle de béton du garage a une pente inversée par rapport au bassin de captation, ce qui cause un mauvais égouttement des eaux du garage. [ 2 ] Contre les défendeurs Stéphane Mérédith et 9222-7156 Québec inc., il s’agit d’une action en responsabilité professionnelle pour fautes reprochées dans l’inspection préachat. [ 3 ] Contre les défendeurs Lanny Mastrogiuseppe et Mélanie Champagne, il s’agit d’une action en diminution du prix de vente contre les vendeurs. [ 4 ] Ces derniers appellent en garantie leurs propres vendeurs, les parties appelées Crispin McBurney et Mélissa Schlegel. [ 5 ] Enfin, les défendeurs Stéphane Mérédith et 9222-7156 Québec inc. présentent une demande reconventionnelle de 1 500 $ en dommages-intérêts pour poursuite mal fondée ou déraisonnable. [ 6 ] Pour statuer sur le présent litige, il y a tout d’abord lieu d’appliquer les principes de l’

article 1726 C.c.Q. , qui se lisent ainsi :

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 7 ] Les conditions d’application de la garantie légale contre les vices cachés prévues aux articles 1726 et 1739 du Code civil du Québec sont les suivantes: • Le vice doit être grave, c'est-à-dire doit diminuer significativement l'utilité du bien vendu; • Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; • Le vice doit être caché, c'est-à-dire non apparent au moment de la vente; • Le vice doit être antérieur à la vente; • Il doit s'agir réellement d'un vice et non d'une usure ou d'une détérioration résultant de l'usage normal d'un bien; • L’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il avait connu le vice; • Il doit y avoir dénonciation écrite par l’acheteur au vendeur dans un délai raisonnable de la découverte du vice. [ 8 ] Le seul expert entendu dans le présent dossier, est Stéphane Bossus expert en bâtiments et évaluateur en construction. [ 9 ] Il y a lieu de retenir son témoignage et le contenu de son rapport, crédible et cohérent et non contredit par d’autre expert, plus particulièrement les points suivants : À l’aide d’un niveau laser sur trépieds auto nivelant nous avons prélevé les niveaux de la dalle de béton du garage et constatons les faits suivants : 1.

Le coin arrière droit de la dalle se retrouve de 1 3/4 pouce plus bas que les points prélevés au centre des murs latéraux droit et gauche dudit garage; 2. Ce même coin arrière droit se situe également à 1 3/4 pouce plus bas que le point prélevé au centre des deux portes du garage. 3. Dans les faits, le secteur arrière droit du garage se trouve de 1 pouce plus bas que le niveau du bassin de captation central, ce qui est contre indiqué. 4. Nous constatons également que le coin avant droit du garage se situe 1/4 de pouce plus bas que le point prélevé au centre des deux portes. (Référence

Annexe 1, photos 7 à 18) 5. Les mesures témoignent qu’un contre haut est constaté vers le centre des façades latérales droite et gauche du garage entravant ainsi l’écoulement normal des eaux vers le bassin de captation central. 6. Les niveaux témoignent aussi de dénivellations variant sur de courtes distances (moins de 4 pieds) de 1 pouce. 7. À

titre d’exemple mentionnons le point prélevé vers le secteur arrière gauche du garage lequel se situe de 1/4 de pouce plus haut que le point prélevé le long de sa façade arrière. 8. Cela témoigne de pentes inversées de la dalle du garage.

9. Conséquemment, l’eau recueillie sur le dessus de la dalle ne peut ruisseler normalement vers son bassin de captation central, mais celle-ci est plutôt dirigée ver sa périmétrie, soit vers les murs de finition lesquels sont recouverts de panneaux d’OSB peints. 10. Ce type de finition (panneaux de particules orientées) est altérable par l’eau. 11. À l’aide d’un niveau à bulle conventionnel, nous constatons les mêmes faits à savoir, des pentes inversées, soit contraires à l’écoulement normal des eaux vers le bassin central du garage. (Référence

Annexe 1, photos 21 à 31) 12. Nous avons également prélevé les niveaux dans divers secteur de la dalle de béton et constatons des vallonnements (ondulations). 13. Les dénivellations mesurées varient de 1/2 pouce à 1 1/4 pouce sur 4 pieds linéaires telles que mesurées à l’emplacement des contre haut. (Référence

Annexe 1, photos 32, 33, 34, 35, 36, 37 et 38) 14. Le soussigné est d’opinion que ces dénivellations n’ont pas lieu d’être et que celles-ci entravent l’écoulement par gravité vers le bassin de captation central du garage. 15.

Il est donc constaté que la dalle de béton du garage n’a pas été construite selon les règles de l’art, c’est-à-dire, avec des pentes dirigées vers le bassin de captation des eaux pluviales centrale. [ 10 ] Le Tribunal est d’avis que cette situation des lieux entraîne un déficit d’usage parce qu’elle empêche de stationner des véhicules enneigés dans le garage l’hiver et d’utiliser de l’eau dans le garage, notamment pour laver les véhicules. [ 11 ] L’accumulation d’eau potentielle est susceptible d’endommager les surfaces de finition. [ 12 ] Or, l’utilisation d’eau dans un garage constitue une utilisation normale de ce dernier. [ 13 ] Le Tribunal croit tous les propriétaires antérieurs quand ils déclarent n’avoir jamais soupçonné le problème, parce qu’ils ne stationnaient pas de véhicules enneigés dans leur garage et qu’ils n’y utilisaient pas d’eau. [ 14 ] Par ailleurs, le Tribunal est aussi d’avis qu’un examen visuel attentif, minutieux et raisonnable par un inspecteur en bâtiments avant l’achat ne permettait pas de constater le vice, étant donné le stationnement d’un véhicule et l’encombrement du garage. [ 15 ] En conséquence, les demandeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de prouver la faute professionnelle de l’inspecteur préachat. [ 16 ] Par contre, il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle de l’inspecteur préachat, parce que la poursuite contre l’inspecteur était raisonnable dans les circonstances et qu’il s’agit d’une question d’appréciation de la preuve. [ 17 ] Étant donné que selon la preuve non contredite l’existence des pentes inadéquates remonte à l’origine de la construction, parce que la dalle est construite de façon artisanale, non professionnelle, le Tribunal retient la responsabilité de tous les vendeurs antérieurs [1] . [ 18 ] Le Tribunal arbitre le coût des réparations à 6 300 $ plus les taxes, pour un total arrondi à 7 245 $, en conformité avec l’estimation de la pièce P-6, sans installation de rang de fer. [ 19 ] De cette somme, il faut soustraire 800 $ pour des travaux qui auraient été autrement nécessaires, laissant un solde de 6 445 $. [ 20 ] Cependant, étant donné que les travaux correctifs donneront une plus-value à la résidence, la dalle de béton devant être de bien meilleure apparence que l’ancienne et sans fissures de retrait, il y a lieu de soustraire un 2 245 $ additionnel, laissant un résidu de 4 000 $. [ 21 ] Le Tribunal arbitre donc la diminution du prix de vente à laquelle seront condamnés les défendeurs principaux à 4 000 $. [ 22 ] Les parties appelées devront indemniser les défendeurs-vendeurs, mais pour une diminution du prix de vente arbitrée à 2 500 $ étant donné qu’au moment de cette vente antérieure en 2010, la valeur du marché de l’immobilier était moindre qu’en 2014. [ 23 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 24 ] REJETTE la demande contre les parties défenderesses Stéphane Mérédith et 9222-7156 Québec inc., sans frais; [ 25 ] REJETTE la demande reconventionnelle des parties défenderesses Stéphane Mérédith et 9222-7156 Québec inc. contre la

partie demanderesse, sans frais. [ 26 ] ACCUEILLE partiellement la demande quant au reste, selon ce qui suit; [ 27 ] CONDAMNE la

partie défenderesse Lanny Mastroguiseppe et Mélanie Champagne à payer à la

partie demanderesse la somme de 4 000 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de l’assignation du 26 mars 2015, plus les frais judiciaires de 1 868,59 $ (soit 200 $ pour le timbre judiciaire et 1 668,59 $ pour les frais d’expert); [ 28 ] CONDAMNE les parties appelées Crispin McBurney et Mélissa Schlegel à payer à la

partie défenderesse Lanny Mastroguiseppe et Mélanie Champagne la somme de 2 500 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de l’assignation du 26 mars 2015, plus les frais judiciaires de 1 024,30 $ (soit 190 $ pour le timbre judiciaire et la moitié des frais d’expertise s’élevant à 834,30 $). __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 11 janvier 2016