2020 QCCA 325, 2020 QCCA 325

Dutil c. Allard 2020 QCCA 325COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009790-186 (350-17-000116-163) DATE : 25 FÉVRIER 2020 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. MARTINE DUTIL APPELANTE – Défenderesse / Demanderesse reconventionnelle c.

PIERRE ALLARD et LISE CHAMPAGNE INTIMÉS – Demandeurs / Défendeurs reconventionnels et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE BEAUCE MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 3 mai 2018, par la Cour supérieure du district de Beauce (l’honorable Johanne April), lequel rejette sa demande de réduction de l’assiette de la servitude par voie de rachat partiel pour 1 $ et ordonne aux intimés de rembourser leur part des coûts d’entretien et de réparation de la servitude pour l’année 2013 [1] . [ 2 ] L’appel soulève la question de savoir si, en l’espèce, le Code civil du Québec permet de réduire judiciairement l’assiette d’une servitude de passage.

Nous concluons par l’affirmative. [ 3 ] Le 1 er septembre 2006, les intimés font l’acquisition du lot 4 285 578 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Beauce. Ce lot est contigu au lot 3 875 715 dont ils sont également les propriétaires depuis 1993 et sur lequel se trouve leur résidence.

Seul ce dernier lot a un accès à l’avenue Clairval, de sorte que le lot 4 285 578 se trouve enclavé, quoique les propriétaires y aient accès par le lot sur lequel se trouve leur résidence. [ 4 ] La vente est accompagnée d’une servitude réelle et perpétuelle de passage pour le lot 5 305 479 (fonds servant), maintenant propriété de l’appelante, en faveur du lot 4 285 578 (fonds dominant).

La clause 2.4 du contrat de vente stipule que « les frais d’entretien et de réparation seront payés selon l’utilisation que les usagers feront de ladite servitude ». [ 5 ] La servitude de passage dont bénéficie le lot des intimés s’exerce sur un terrain qui aurait dû être le prolongement de la rue Clairval, mais dont le projet a été abandonné [2] .

Cet éventuel prolongement aurait donné aux intimés un accès par une voie publique à leur lot aujourd’hui enclavé. [ 6 ] De 2006 à 2013, les intimés empruntent le passage sur l’assiette de la servitude de dix à quinze fois par année et ne l’utilisent pas en hiver, ni lors de fortes pluies, car le chemin est impraticable. En 2013 et 2014, l’appelante entreprend une série de travaux d’entretien et de réparation sur l’assiette de la servitude dans le but de faciliter le passage.

Des travaux sont effectués pour permettre de canaliser les eaux qui proviennent des terrains situés plus haut, ce qui fait en sorte que la servitude peut être utilisée même en cas de pluie.

De fait, l’appelante construit un chemin de 6 mètres de large qui est surélevé d’environ 1 mètre. [ 7 ] En première instance, les intimés font les admissions suivantes : Les demandeurs se déclarent satisfaits des travaux effectués sur la servitude de passage, notamment ceux qui leur permettent l’accès à leur terrain sans encombre; Les demandeurs se déclarent satisfaits des travaux exécutés par la défenderesse sur l’assiette de la servitude de passage afin de contenir l’écoulement des eaux provenant du lot 5 305 479 et des autres lots contigus (voir le plan joint). [ 8 ] En conséquence, l’appelante a requis la réduction de l’assiette de la servitude par le moyen d’un rachat pour 1 $ et réclamé une

partie des coûts inhérents aux travaux effectués. Le jugement [ 9 ] La juge rejette la demande de diminution de l’assiette de la servitude ou de rachat partiel de la servitude. Selon elle, l’

article 1189 C.c.Q . ne peut s’appliquer en raison de la situation d’enclave. Elle ajoute que les intimés bénéficient d’une servitude réelle et perpétuelle qui ne peut s’éteindre que par la renonciation expresse des propriétaires du fonds dominant ou par prescription suivant la non-utilisation de la servitude pendant 10 ans.

Aussi, elle conclut que la demande de réduction de l’assiette n’est pas justifiée et détermine que le titulaire du fonds dominant peut exercer ses droits sur l’entièreté de la servitude décrite par l’acte constitutif. [ 10 ] En ce qui a trait aux travaux d’entretien et de réparation, la juge retient que la participation des intimés doit être établie à 19 % et celle de l’appelante à 81 %. Par conséquent, puisqu’elle conclut que seuls les travaux effectués à l’été 2013 sont de la nature de travaux d’entretien, les intimés doivent assumer 19 % du total de 1 485 $, soit 282,15 $.

Elle refuse toutefois d’ordonner aux intimés d'assumer une

partie des frais pour le déneigement étant donné que ces derniers n’utilisent pas la servitude durant la période hivernale. *** [ 11 ] En principe, l’assiette d’une servitude de passage accordée en faveur d’un lot est fixe, souvent même bien définie, le passage devant être exercé dans l’assiette prévue dans l’acte, ce qui entraîne l’obligation pour le fonds servant de ne rien faire qui puisse nuire à l’exercice de ce droit ( art. 1186 C.c.Q . ). [ 12 ] Aussi, l’extinction d’une servitude peut survenir dans les cinq cas prévus par le législateur, dont la possibilité de procéder au rachat de celle-ci ( art. 1191 C.c.Q. ), à certaines conditions ( art. 1189 C.c.Q . ). [ 13 ] Le législateur a aussi prévu que l’assiette d’une servitude de passage puisse être déplacée par le propriétaire du fonds servant, s’il a intérêt à le faire, dans un endroit aussi commode pour le fonds dominant [3] . [ 14 ] Les dispositions législatives applicables sont ainsi libellées :

1186. Le propriétaire du fonds dominant ne peut faire de changements qui aggravent la situation du fonds servant. Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’exercice de la servitude ou à le rendre moins commode; toutefois, s’il a un intérêt pour le faire, il peut déplacer, à ses frais, l’assiette de la servitude dans un autre endroit où son exercice est aussi commode pour le propriétaire du fonds dominant. 1189.

Sauf en cas d’enclave, la servitude de passage peut être rachetée lorsque son utilité pour le fonds dominant est hors de proportion avec l’inconvénient ou la dépréciation qu’elle entraîne pour le fonds servant. À défaut d’entente, le tribunal, s’il accorde le droit au rachat, fixe le prix en tenant compte, notamment, de l’ancienneté de la servitude et du changement de valeur que la servitude entraîne, tant au profit du fonds servant qu’au détriment du fonds dominant. 1186. In no case may the owner of the dominant land make any change that would aggravate the situation of the servient land.

In no case may the owner of the servient land do anything that would tend to diminish the exercise of the servitude or to render it less convenient. However, he may, at his own expense, provided he has an interest in doing so, transfer the site of the servitude to another place where its exercise will be no less convenient to the owner of the dominant land. 1189. Except in the case of land enclosed by that of others, a servitude of right of way may be redeemed where its usefulness to the dominant land is out of proportion to the inconvenience or depreciation it entails for the servient land.

Failing agreement, the court, if it grants the right of redemption, fixes the price, taking into account, in particular, the length of time for which the servitude has existed and the change of value entailed by the servitude both in favour of the servient land and to the detriment of the dominant land. [ 15 ] Comme le souligne le professeur Sylvio Normand, la servitude vise à faciliter l’exploitation d’une propriété immobilière en permettant de tirer profit des immeubles voisins [4] et « […] elle cherche, en toute logique, à répondre aux besoins particuliers d’un immeuble. » [5] . [ 16 ] En conséquence, le législateur a prévu qu’il est possible de modifier l’assiette d’une servitude en certaines circonstances, dont le fait que les besoins particuliers d’un immeuble puissent changer parce que la situation des lots a été modifiée au fil du temps.

Il est donc inexact d’affirmer qu’une servitude de passage est toujours immuable. [ 17 ] En l’espèce, ce que l’appelante a requis en première instance, c’est la réduction de l’assiette de la servitude au moyen d’un rachat partiel. [ 18 ] L’idée maîtresse derrière le rachat d’une servitude de passage est de pouvoir ajuster une situation qui se veut perpétuelle et ainsi éliminer les éventuelles servitudes anachroniques de passage [6] et les inconvénients disproportionnés pouvant en découler. [ 19 ] Le professeur Normand explique bien les tenants et aboutissants de l’

article 1189 C.c.Q . : Pour que le rachat soit possible, l’utilité de la servitude de passage pour le fonds dominant doit être hors de proportion avec la gêne ou la dépréciation qu’elle entraîne pour le fonds servant. Le rachat permet de contrer les problèmes causés par l’existence de la servitude. Au premier rang des irritants figure le caractère perpétuel d’une servitude, susceptible de présenter un inconvénient sérieux pour le fonds servant. En outre, l’entretien de la servitude laisse parfois à désirer, notamment lorsqu’elle est à la charge du titulaire du fonds servant.

Finalement, la seule solution offerte à qui voulait obtenir l’extinction d’une servitude en l’absence d’un droit de rachat demeurait le projet de loi privée [7] . [ 20 ] Bien que la notion de rachat partiel ne soit pas explicitement permise, l’auteur Denys-Claude Lamontagne exprime l’opinion qu’il s’agit là d’une possibilité : Sauf en cas d’enclave ou de convention écrite contraire pour au plus trente ans ( cf. 1013 C.c.Q. ), le propriétaire d’un fonds assujetti à une servitude réelle de passage peut racheter cette servitude ̶ totalement ou partiellement , de façon volontaire ou judiciaire ̶ si elle se révèle plus désavantageuse pour le fonds servant qu’avantageuse pour le fonds dominant (1189, 1190 C.c.Q. ). [8] [Soulignement ajouté] [ 21 ] Un rachat partiel de l’assiette de servitude en l’espèce devrait nécessairement tenir compte de la situation d’enclave du lot dominant.

Par contre, il n’est pas nécessaire de décider ici si l’

article 1189 C.c.Q . permet un rachat partiel, car il convient d’appliquer l’

article 1186 C.c.Q . qui permet de réduire l’assiette de la servitude. [ 22 ] À l’audience, l’appelante a demandé la permission de modifier sa demande reconventionnelle modifiée (7 décembre 2017) et sa déclaration d’appel, afin de requérir le déplacement de la servitude plutôt que la réduction de l’assiette de servitude par voie de rachat partiel au coût de 1 $. L’amendement doit être permis car le résultat espéré demeure le même, même si la base légale de la demande est différente. En l’espèce, le déplacement de la servitude se traduit par une réduction de l’assiette. [ 23 ] L’

article 1186 C.c.Q. prévoit que deux éléments doivent être présents afin que le propriétaire du fonds servant puisse demander le déplacement de l’assiette de la servitude. Il doit démontrer son intérêt à le faire et la commodité de l’exercice de la servitude pour le propriétaire du fonds dominant. La Cour expliquait ainsi ces conditions dans l’arrêt Langevin c. Gestion François Cousineau inc. : [61] Les conditions requises pour présenter une telle demande ont été simplifiées : il suffit maintenant pour le propriétaire du fonds servant de démontrer un intérêt.

Les conditions d'exercice demeurent toutefois les mêmes : il faut comparer l'assiette antérieure avec celle proposée et déterminer si cette dernière est aussi commode que la première. [9] [ 24 ] Qui plus est, lorsque ces conditions sont satisfaites, le propriétaire du fonds dominant n’a pas le loisir de refuser le déplacement de l’assiette [10] . [ 25 ] Ces principes ont été repris plus récemment par la Cour dans l’arrêt Brochu c. Marchand [11] qui a, par la même occasion, estimé que l’

article 1186 al. 2 C.c.Q. permet le déplacement de la servitude dans un endroit se situant totalement à l'intérieur des limites originelles de celle-ci, ce qui équivaut finalement à réduire l’assiette de la servitude. [ 26 ] Le juge Chamberland, écrivant au nom de la Cour, concluait ainsi en se fondant sur l’objectif de la règle : [35] Dans son sens premier, le terme déplacer évoque le mouvement, le changement d'endroit.

La possibilité de déplacer l'assiette de la servitude dans un endroit se situant à l'intérieur de ses limites originelles – et donc, l'équivalent de réduire l'assiette de la servitude – ne serait donc pas, à première vue, permise. [36] Je crois toutefois qu'une telle interprétation aurait pour effet de limiter inutilement le but visé par la règle énoncée au second alinéa de l'

article 1186 C.c.Q. En effet, celle-ci permet que soit modifiée l'assiette de la servitude lorsque cela est dans l'intérêt du fonds servant et que la modification n'affecte en rien ni l'utilité de la servitude ni son exercice, soit en tendant à le diminuer, soit en le rendant moins commode. Le législateur fait ainsi exception au principe de la fixité de l'assiette de la servitude de façon à concilier les intérêts divergents des propriétaires des deux fonds impliqués. Il me semble qu'il ne s'agit pas tant de protéger l'endroit précis où s'exerce la servitude que la servitude elle-même.

L'intérêt du propriétaire du fonds servant et la préservation de la commodité de l'exercice de la servitude pour le propriétaire du fonds dominant sont les deux seuls critères d'application du second alinéa de l'

article 1186 C.c.Q. , auxquels s'ajoute celui voulant que le changement ne puisse pas avoir pour effet de tendre à diminuer l'exercice de la servitude. [37] Ainsi, malgré le sens premier du verbe déplacer , je suis d'avis qu'on ne peut rationnellement soutenir que la nouvelle assiette de la servitude doit absolument se situer entièrement à l'extérieur des limites de l'assiette originelle pour permettre l'application de la règle de droit énoncée au second alinéa de l'

article 1186 C.c.Q. On peut même imaginer un scénario où seule une toute petite

partie de la nouvelle assiette se situerait à l'extérieur des limites de l'assiette originelle; pourtant, personne, me semble-t-il, pourrait prétendre qu'il n'y a pas eu déplacement de l'assiette de la servitude.

J'estime qu'il serait erroné de s'arrêter au sens premier du mot déplacer ; il faut plutôt chercher à lui donner un sens qui soit en accord avec le but de la règle, soit de permettre la modification de l'assiette de la servitude dans la mesure où le propriétaire du fonds servant a un intérêt pour le faire et où l'exercice de la servitude demeure aussi complet et commode qu'avant pour le propriétaire du fonds dominant. [12] [Soulignement et italiques dans l’original] [ 27 ] Après avoir tenu compte tant du droit québécois que du droit français, il se dit d’avis que l’

article 1186 al. 2 C.c.Q. permet de réduire l’assiette de la servitude : [46] Encore une fois, il m'apparaît que le critère de commodité, qui comporte celui d'utilité, est la raison d'être de la règle énoncée dans cet

article et qu'en présence d'avantages équivalents, l'assiette peut être modifiée. [47] Je conclus donc cette

partie de l'analyse en affirmant que la règle posée par le second alinéa de l'

article 1186 C.c.Q . permet au propriétaire du fonds servant de déplacer l'assiette de la servitude en en réduisant la superficie dans la mesure où, d'une part, il a un intérêt pour le faire et, d'autre part, l'exercice de la servitude demeure aussi complet et commode qu'avant pour le propriétaire du fonds dominant. [13] [Soulignement ajouté] [ 28 ] En l’espèce, l’appelante, propriétaire du fonds servant, a un intérêt manifeste à ce que la servitude de passage grevant son lot soit déplacée à l’intérieur même des limites de celle-ci.

Comme le mentionne le professeur Normand, l’intérêt peut être fondé sur un désir de mettre son lot en valeur, sur la recherche de tranquillité et d’intimité ou encore, sur le maintien de la valeur économique ou esthétique du fonds, arguments que soulève avec raison l’appelante. Or, la preuve révèle qu’elle a un véritable intérêt à déplacer l’assiette de la servitude et à la réduire pour diminuer les coûts de sa construction et de son entretien, considérant la longueur de celle-ci.

En effet, la servitude est aussi utilisée par les propriétaires des terrains situés de l’autre côté du chemin et sur une plus longue distance. Par ailleurs, l’appelante a dû construire des fossés et installer des puisards aux abords pour régler le problème d’eau qui provenait des terrains supérieurs et se dirigeait vers le terrain des intimés.

Finalement, la nouvelle situation permet d’ajouter plus de verdure aux alentours. [ 29 ] D’autre part, les travaux majeurs effectués par l’appelante ont permis de rehausser l’assiette de la servitude d’environ 1 mètre sur une largeur de quelque 6 mètres pour la rendre utilisable à l’année, tout en

permettant de régler les problèmes d’inondation de ce chemin, rendant ainsi la situation plus commode pour le fonds dominant. Le drainage du chemin a été grandement amélioré, ce qui profite au lot dominant.

Comme la juge l’affirme, les intimés sortent gagnants de l’affaire, avec les améliorations de la servitude [14] . [ 30 ] Plus important encore, les intimés ont alors admis être satisfaits des travaux effectués sur la servitude de passage, notamment ceux qui leur permettent l’accès à leur terrain sans encombre, et des travaux exécutés afin de contenir l’écoulement des eaux. [ 31 ] Compte tenu de l’abandon du projet de prolongement de l’avenue Clairval, de l’aménagement à grands frais [15] d’un chemin d’une largeur de 6 mètres utilisable à l’année et du fait que les intimés ont admis être satisfaits de ces travaux, les conditions prévues au deuxième alinéa de l’

article 1186 C.c.Q. sont remplies. Bien que réduite en superficie, la nouvelle assiette est plus commode que l’ancienne.

Réclamation quant aux travaux d’entretien et de réparation [ 32 ] Comme les travaux ont permis d’améliorer la sécurité reliée à l’utilisation de la servitude et vu le libellé de l’acte constitutif, l’appelante estime que la juge a erré et que les intimés doivent payer leur juste part du coût total des travaux qui s’élève à 40 454,28 $. [ 33 ] L’acte constitutif de la servitude prévoit que : « les frais d’entretien et de réparation de la servitude seront payés selon l’utilisation que les usagers feront de ladite servitude ».

Aucune définition de ce que constituent des frais d’entretien et de réparation ne s’y trouvant, il y a lieu de chercher le sens commun de ces termes. [ 34 ] Le terme « entretien » est défini comme étant l’« [a]ction d’entretenir, de tenir en bon état » [16] et le terme « réparation » comme étant l’« [a]ction de réparer une chose qui est détériorée, cassée, déréglée, etc. » [17] .

De son côté, le terme « construction » renvoie plutôt à l’action de construire [18] , laquelle évoque l’idée de bâtir quelque chose [19] . [ 35 ] Avant de qualifier les travaux de 2014 de « construction à grands frais », la juge a bénéficié d’une preuve complète dont plusieurs photographies de l’emplacement et des travaux en cours.

L’appelante n’a pas apporté la démonstration d’une erreur dans ce constat, d’autant plus qu’elle n’a pas reproduit cette preuve dans son dossier d’appel. [ 36 ] Quoi qu’il en soit, il semble couler de source, en l’espèce, que les travaux de 2014 n’étaient pas simplement pour entretenir ou réparer le passage. Au contraire, la preuve démontre que l’appelante a entrepris de véritables travaux de construction de route. [ 37 ] Par contre, le jugement aborde les travaux effectués par l’appelante pour les années 2013 et 2014, mais omet de tenir compte des travaux d’entretien effectués en 2015 et 2016.

Il s’agit essentiellement des travaux de nivellement du chemin, poussière de pierre, main-d’œuvre, équipement, temps qui totalisent 780 $ pour lesquels les intimés doivent assumer 19 %, soit 148,20 $ [20] . [ 38 ] Finalement, la requête pour permission d’appeler d’un jugement mettant fin à l’instance est inutile en l’espèce. Elle sera rejetée, parce sans objet. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 39 ] ACCUEILLE la demande verbale pour modifier la déclaration d’appel, sans frais de justice; [ 40 ] REJETTE la requête pour permission d’appeler, sans frais de justice; [ 41 ] accueille en

partie l’appel, avec frais de justice; [ 42 ] modifie le paragraphe 71 du jugement dont appel afin qu’on y lise : ORDONNE aux demandeurs de verser à la défenderesse la somme de 430,35 $ avec l’intérêt légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 7 décembre 2017 pour les coûts d’entretien et de réparation des années 2013, 2015 et 2016 . [ 43 ] BIFFE les paragraphes 68 et 72 du jugement; [ 44 ] autorise le déplacement de l’assiette de la servitude de passage en faveur du lot 4 285 578, laquelle s’exercera sur une largeur de 6 mètres, suivant le tracé du chemin illustré en jaune sur le plan joint au présent arrêt et la situation réelle des lieux; [ 45 ] Ordonne à l’appelante de faire préparer, à ses frais, une nouvelle description de l’assiette de la servitude ainsi réduite et de mandater un notaire afin de rédiger et publier un acte de modification de la servitude dans les 60 jours du présent arrêt; [ 46 ] ordonne aux parties de signer tous les documents utiles ou nécessaires afin de donner plein effet au présent arrêt.

FRANÇOIS DOYON, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. Me Éric Bouchard Bouchard + Avocats inc. Avocat de l’appelante Me Charles Laflamme Cliche, Laflamme, Loubier inc. Avocat des intimés Date d’audience : 29 janvier 2020

4 ç4 7 633