2016 QCCQ 7547, 2016 QCCQ 7547

Côté c. Bourgault 2016 QCCQ 7547 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ARTHABASKA LOCALITÉ DE VICTORIAVILLE « Chambre civile » N° : 415-32-006656-154 DATE : 27 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVAIN CÔTÉ Demandeur c.

FRANÇIS BOURGAULT Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que les murs de la maison achetée du défendeur le 31 octobre 2014 n’étaient pas isolés, le demandeur lui réclame 15 000 $ à

titre de dommages. [ 2 ] Le défendeur conteste la demande, précisant que l’absence d’isolation ne constitue pas un vice caché. [ 3 ] Le 31 octobre 2014, le demandeur a acheté du défendeur un immeuble situé sur le boulevard Bois-Francs Nord à Victoriaville, avec une bâtisse dessus construite [1] . [ 4 ] Le prix de la vente est de 108 000 $. La vente a été faite avec la garantie légale. [ 5 ] Il est en preuve que la maison a été construite à 1917. [ 6 ] Le défendeur a acquis l’immeuble le 1 er mai 2012. Il ne l’a pas habité.

La maison était louée. [ 7 ] Le défendeur a refait le revêtement extérieur, c’est-à-dire qu’il a remplacé le bardeau d’amiante par un déclin de vinyle. [ 8 ] Le demandeur a fait deux visites avant d’acheter l’immeuble. À l’occasion de ces visites, il n’a posé aucune question au défendeur concernant l’isolation des murs de la maison. Il a cependant constaté que l’entretoit (ou grenier) de la maison n’était pas isolé, de même que la lisse au périmètre de la maison. [ 9 ] Le demandeur a confié à M. Franky Létourneau, inspecteur en bâtiment, le mandat d’inspecter la maison.

Il a assisté à cette inspection. [ 10 ] Dans son rapport du 15 octobre 2014 [2] , M. Létourneau note qu’il n’y a pas d’isolation suffisante à l’entretoit, c’est-à-dire que l’isolation est d’un degré R/16 alors qu’elle aurait dû être R/40. Il constate aussi qu’il n’y a pas d’isolation à la lisse du périmètre de même qu’aux murs des fondations de la maison. Enfin, il n’y a pas d’isolation aux blocs de béton à l’arrière. [ 11 ] M. Létourneau a affirmé qu’il devait y avoir une certaine isolation à l’époque de la construction, sans cependant ne produire aucune preuve au soutien de cette affirmation. [ 12 ] M.

Létourneau a souligné que les murs de la maison ne sont pas construits pièces sur pièces, mais faits de colombages. Il y a lieu de reproduire la note suivante [3] : « Cet immeuble n’est pas une construction neuve et de ce fait ne rencontre pas nécessairement les normes et codes actuels ni même ceux en vigueur lors de la construction à l’origine.

Notre inspection ne sert qu’à relever la condition physique du bâtiment et non sa conformité ». [ 13 ] Le demandeur allègue dans sa demande que le défendeur lui a dit, après la signature du contrat de vente et lors d’une visite de la maison, que les murs de celle-ci étaient isolés avec du bran de scie (copeaux de bois). Le défendeur nie cette affirmation. Il soutient

qu’il a dit au demandeur qu’il pensait que les maisons construites à cette époque étaient isolées de cette façon. [ 14 ] Le défendeur affirme qu’il a discuté avec le demandeur, avant la vente de la maison, notamment du fait qu’il y avait possiblement du bran de scie dans les murs et qu’il avait pu se compacter avec les années. [ 15 ] Le défendeur a ajouté que les coûts de chauffage ont été raisonnables pendant qu’il a été propriétaire de la maison. [ 16 ] La déclaration du vendeur signée le 9 octobre 2014 [4] ne révèle rien au sujet de l’isolation.

Le défendeur y déclare cependant qu’il y a des infiltrations d’eau au sous-sol, plus près de la descente de cave, lors de fortes pluies ou lors de la fonte des neiges. [ 17 ] Le demandeur réclame 15 000 $ pour couvrir les coûts d’isolation de la maison. Il a produit trois soumissions d’entrepreneurs différents. L’une d’elles est de 14 567,33 $ et les deux autres qui sont cumulatives, d’un peu plus de 11 000 $. [ 18 ] Le demandeur n’a fait exécuter aucuns travaux à ce jour. ANALYSE [ 19 ] La garantie contre les vices cachés est prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec dont le texte est le suivant : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] Quatre conditions sont nécessaires pour que la garantie s’applique : le vice doit être grave et diminuer de façon importante l’usage de l’immeuble, il doit exister au moment de la vente, il ne doit pas avoir été dénoncé à l’acheteur et il doit être caché [5] . [ 21 ] Le demandeur a acheté une maison presque centenaire en 2014.

Lors des visites préachat, il a constaté que l’entretoit n’était pas isolé, de même que la lisse au périmètre de la maison.

Malgré ces constatations, le demandeur n’a posé aucune question au défendeur sur l’isolation des murs de la maison. [ 22 ] Franky Létourneau a aussi noté dans son rapport l’absence d’isolation au périmètre de la maison et aux murs de fondations. Il n’a pu faire de constatations aux murs de la maison. Il n’était pas nécessaire d’ouvrir les murs en l’absence d’indices révélateurs. M.

Létourneau a aussi constaté l’insuffisance d’isolation à l’entretoit, tel que mentionné plus haut. [ 23 ] La note inscrite à la page 21 de son rapport, reproduite plus haut, aurait dû normalement, alerter le demandeur et l’inciter à faire faire une vérification plus poussée si l’isolation des murs était un élément important pour lui. [ 24 ] Ce n’est qu’après la vente de la maison que le demandeur s’est intéressé à l’isolation des murs. La preuve est contradictoire à savoir si le défendeur a fait observer au demandeur que les murs étaient isolés avec du bran de scie.

Que ce soit le cas ou non, le demandeur se devait d’agir en acheteur prudent et diligent avant d’acheter la maison. Il ne pouvait s’attendre qu’une maison construite en 1917 réponde aux normes d’isolation moderne. [ 25 ] Le demandeur aurait dû faire faire une inspection préachat plus poussée.

Cette passivité face à l’absence ou à l’insuffisance d’isolation de l’entretoit et à l’absence d’isolation de la lisse au périmètre de la maison et des murs des fondations, tente à démontrer que ce n’était pas un facteur important pour lui. [ 26 ] De plus, le demandeur n’a pas prouvé quelles étaient les normes relatives à l’isolation à l’époque de la construction de la maison, s’il y en avait. [ 27 ] Le défendeur n’a pas eu de plainte de ses locataires relativement au confort à l’intérieur de la maison pendant qu’il a été propriétaire de celle-ci. [ 28 ] Le demandeur n’a pas prouvé que l’absence d’isolation causait un déficit d’usage important de la maison. [ 29 ] Dans Rioux c.

Doré [6] , la juge Monique Fradette de la Cour du Québec a rejeté une réclamation pour vices cachés portant sur l’isolation des murs d’une maison construite en

Malgré l’absence d’isolation, la maison respectait les normes de construction relatives à l’isolation de l’époque. [ 30 ] Dans Morrissette c. Buteau [7] , le juge Carl Lachance de la Cour supérieure a rejeté un recours semblable à celui du demandeur. La maison a été construite en 1928. Le Juge Lachance souligne que les demandeurs n’ont pas démontré que le manque d’isolation créait un déficit d’usage rendant l’immeuble impropre à l’habitation. Dans ce cas, même la présence de vermiculite à l’intérieur des murs ne constituait pas un vice caché. [ 31 ] Dans Boucher c.

Sénécal [8] , le Juge Patrick Théroux, J.C.Q., a analysé une affaire semblable à la présente, soit le manque d’isolation des murs. Il s’agissait dans cette affaire d’une résidence unifamiliale construite en 1945. Une des questions que le juge avait à trancher était de déterminer si l’absence d’isolation dans les murs de cette maison constituait un vice caché au sens de la Loi. [ 32 ] Il est utile de reproduire les extraits suivants de cette décision :

[16] La loi ne définit pas spécifiquement le terme « vice ». La formulation utilisée pour décrire la garantie indique que le vice se définit essentiellement par son effet sur l'usage. Un vice couvert par la garantie de qualité est un défaut, une défectuosité ou une défaillance qui a un effet négatif direct sur l'usage du bien.

Il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminue tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné si haut prix s'il l'avait connu. [17] L'acheteur qui allègue que le bien qu'on lui a vendu est affecté d'un vice caché doit établir la preuve prépondérante de l'existence d'une défectuosité ou d'un défaut provoquant une perte d'usage ou encore un déficit d'usage, selon l'expression utilisée par certains auteurs. Il s'agit là d'un empêchement important à l'usage et non d'une simple diminution de la performance ou du rendement du bien.

Si le rendement inférieur d'un bien par rapport à un autre indique une qualité moindre, il ne constitue pas, en soi, un vice. [21] Dans le cas présent, il ne peut s'agir d'une défectuosité matérielle. Selon la preuve, la maison n'est ni détériorée ni brisée à cause du manque d'isolant. [22] Il ne peut s'agir non plus d'une défectuosité conventionnelle.

Les parties n'ont jamais convenu que la maison devait rencontrer des standards précis quant à la conservation de la chaleur ou au chauffage en hiver. [23] Les demandeurs invoquent donc une défectuosité fonctionnelle. [24] Or, il appert que l'absence d'isolant dans les murs de cette maison constitue davantage une particularité propre aux maisons de son époque qu'une défectuosité ou un défaut. [25] Cette maison a été construite ainsi en 1945 et, selon la preuve, elle a toujours été occupée telle quelle.

La défenderesse l'a habitée pendant 6 ans et l'autre propriétaire avant elle, y vivait depuis 25 ans. [26] L'absence d'isolant ne rend pas la maison impropre à l'usage auquel elle est destinée, soit l'habitation résidentielle. [35] Le Tribunal partage ce point de vue.

De façon générale, la jurisprudence reconnaît que la construction d'une maison ancienne, selon les standards de l'époque, ne constitue pas en soi un vice lorsque ces standards se retrouvent haussés avec les années, par l'arrivée de nouvelles techniques et de nouveaux matériaux plus performants. [38] De plus, selon le témoignage de l'entrepreneur Eugène Laplante, le témoin-expert des demandeurs, les maisons des années 40 et antérieurement étaient souvent isolées avec du bran de scie ou de la guenille.

Il précise que cette méthode n'était guère efficace puisque, par l'effet du tassement, le bran de scie ou la guenille finissaient par n'occuper que les trois ou quatre premiers pieds du bas des murs, laissant le reste vide. [ 33 ] Le Juge Théroux a rejeté le recours concluant que l’absence d’isolant dans les murs de la maison ne constituait pas un vice caché. [ 34 ] Dans Gélinas c. Beaumier [9] , la Cour d’appel du Québec a accueilli un appel relativement à la

section centenaire d’une maison qui avait été rénovée au cours des années. Relativement à la

partie plus ancienne de la maison, le Juge Paré écrivait pour la Cour : [8] L'acheteur le moindrement prudent et avisé se sentira obligé, avant d'acquiescer à l'achat d'une vieille maison, de l'examiner soigneusement.

Cette proposition a d'autant plus de pertinence en l'espèce qu'il s'agit d'une maison dont la construction remonte à cent ans. [9] (…) De la même façon peut-on dire que l'acheteur d'une maison centenaire doit prévoir qu'il y trouvera des détériorations dues à la vétusté et s'il ne fait aucune réserve, il est censé accepter la maison avec les défauts résultant de la façon de construire à l'époque et les détériorations dues à son ancienneté. [Référence omise] [ 35 ] En l’absence de preuve que l’absence d’isolant dans les murs de la maison résultait en un déficit d’usage important, le recours du demandeur doit être rejeté.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] REJETTE la demande. [ 37 ] CONDAMNE le demandeur à payer au défendeur les frais de 190 $ pour la contestation. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 31 mars 2016