2022 QCCQ 805, 2022 QCCQ 805

Brousseau c. Mercier-Bédard 2022 QCCQ 805 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-090373-218 DATE : 17 janvier 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHARLES G. GRENIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANÇOIS BROUSSEAU Demandeur c.

CATHERINE MERCIER-BÉDARD Et SÉBASTIEN GAGNÉ Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Alléguant que l’immeuble à logements qu’il a acheté d’eux, le 28 mars 2019, au prix de 350 000 $, était affecté au moment de la vente par des vices cachés – une vieille toiture moisie et pourrie par endroit, laissée sur place lors de la pose d’une nouvelle toiture et l’absence d’un drain français contrairement à ce qu’on lui avait dit – le demandeur, monsieur François Brousseau, se prévaut de la garantie de qualité du bien vendu et réclame aux défendeurs, madame Catherine Mercier-Bédard et monsieur Sébastien Gagné, en réduction du prix de vente payé, la somme de 62 448,29 $, représentant le coût de la pose d’une nouvelle toiture selon les règles de l’art en la matière, 47 448,29 $, celui de la pose d’un drain français, 10 000 $, ainsi que des dommages-intérêts d’un montant de 5 000 $, en compensation des troubles, ennuis et inconvénients subis à la suite de la découverte des vices mentionnés précédemment. [ 2 ] Monsieur Brousseau étant incapable de signifier, par l’entremise de ses avocats, la demande introductive d’instance timbrée au greffe le 2 juin 2021, à une adresse valide, il a été autorisé le 10 juin 2021 par l’honorable Christian Boutin de notre Cour, à procéder par un mode spécial de signification, soit l’envoi de la demande à leur adresse courriel, ce qui a été fait, sans que les défendeurs ne se manifestent d’une quelconque façon. [ 3 ] Le 1 er octobre 2021, les avocats de monsieur Brousseau ont déposé au greffe une demande d’inscription pour jugement par défaut de répondre à l’assignation. [ 4 ] Le 25 novembre 2021, après que les défendeurs eurent été appelés de nouveau en début d’audience et que leur absence eut été constatée au procès-verbal de la séance, le Tribunal a procédé à l’enquête et instruction de la cause par défaut.

LE CONTEXTE [ 5 ] De la preuve tant documentaire que testimoniale qui lui a été soumise par le demandeur, le Tribunal retient les faits qui suivent. [ 6 ] Monsieur Brousseau qui est principalement en affaires dans le domaine de la vente de véhicules automobiles usagés, en était à son septième achat depuis 2002 d’un immeuble à revenus, lorsqu’il s’est intéressé à l’immeuble comportant cinq logements appartenant aux défendeurs, situé [...] à Donnacona, mis en vente par ces derniers au prix de 397 000 $. [ 7 ] La fiche du courtier Royal Lepage Blanc et Noir et la déclaration du vendeur datée du 23 janvier 2019 indiquaient que l’immeuble avait été construit en 1960 et que les vendeurs l’avaient eux-mêmes acheté en 2016 pour vivre dans un des cinq logements. [ 8 ] Il était mentionné dans la fiche de l’immeuble que la toiture pourvue d’une membrane élastomère datait de 2017 et que tous les

panneaux de contreplaqué avaient été remplacés. [ 9 ] À son

article D.7, la Déclaration du vendeur, elle, contenait les mêmes renseignements avec l’ajout des précisions suivantes à l’article D.13.2 : D.7 TOITURE D.7.1 Quelle est l’année d’installation du revêtement? 2017 D.7.2 Avez-vous des documents constatant les travaux de remplacement de la toiture? Oui D.7.3 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu accumulations de glace ou de glaçons en bordure du toi l’hiver? Non […] D.13.2 À votre connaissance, y a-t-il eu des travaux importants à l’immeuble ou des rénovations autres que ceux déjà mentionnés (ex. : modifications à la structure de l’immeuble)?

Oui Tous les travaux importants ou rénovations à l’immeuble autres que ceux faisant l’objet d’une question particulière au présent formulaire doivent être déclarés à la

section D14. [ 10 ] La déclaration du vendeur mentionnait aussi à l’article D.14, en ce qui a trait à l’état du drain français de l’immeuble : D.14 PRÉCISIONS ET AMÉLIORATIONS IMPORTANTES À L’IMMEUBLE […] D7.3 Lors de l’achat en 2017, il y avait une infiltration d’eau par le toit dans l’appartement #5.

La toiture a été entièrement refaite (vieille membrane retirée, revêtement de bois retiré, 2 cheminées inopérantes enlevées, remise de veneer 3/4 sur la totalité du toit, installation de 3 maximums, 2 membranes soudées, capage refait; travaux faits par APY Construction F.S.C. […] D13.2 Le gouttières de toit ont des trous à plusieurs endroits. Elles doivent être refaites avec les descentes car elles ne sont pas reliées au nouveau drain français. Les cadrages de fenêtres du mur arrière doivent être refaits.

Une margelle ou du béton doit être installé dans la fenêtre du sous-sol pour prévenir une infiltration d’eau. [Reproduction intégrale du texte] [ 11 ] Lors des discussions quant au prix de vente final, monsieur Brousseau, qui, selon ce qu’il a affirmé à l’audience, s’y connaît un peu dans la construction et la rénovation, a été mis en confiance quant à l’état général de l’immeuble qui lui paraissait fort acceptable et la qualité des rénovations effectuées, par le fait que monsieur Gagné était un entrepreneur en construction qui avait l’air de faire du bon travail. [ 12 ] Monsieur Gagné lui a confirmé que la toiture avait été refaite en 2017 et il a pu constater de visu qu’elle était « flambant neuve ».

Aucun défaut n’était apparent.

Monsieur Gagné avait en sa possession la facture de l’entrepreneur qui avait effectué le travail à la suite de la découverte d’une fuite d’eau dans le plafond d’un des logements. [ 13 ] En ce qui a trait au drain français, monsieur Gagné a confirmé verbalement à monsieur Brousseau qu’un nouveau drain avait été posé. [ 14 ] Les négociations quant à un prix acceptable pour les deux parties ont par la suite surtout porté sur l’aménagement du terrain, la présence d’un réservoir à mazout et le revêtement extérieur de l’immeuble. [ 15 ] Les parties se sont finalement entendues sur un prix final de 350 000 $.

La promesse d’achat à ce prix référant aux termes de la Déclaration du vendeur a été signée le 10 mars 2019. Les vendeurs allaient demeurer jusqu’au 1 er juillet 2019 dans le logement n o 4. Monsieur Brousseau n’a pas eu recours au service d’un inspecteur préachat. [ 16 ] L’acte de vente a été reçu par la notaire Audrey Lachance, le 28 mars 2019. La vente a été faite avec la garantie légale.

[ 17 ] À la fin du mois d’avril 2019, deux problématiques particulières affectant l’immeuble qu’il venait d’acheter, ont été découvertes : ➢ Lors des travaux de pose d’un ventilateur dans la salle de bain de l’appartement n o 5, il a été découvert une fois que le plafond eut été ouvert, que l’ancienne toiture dont le bois était moisi et pourri à plusieurs endroits, avait entièrement été laissée en place, revêtement y compris, lors de la pose de la nouvelle toiture en 2017. ➢ Des infiltrations d’eau importantes se sont produites dans le sous-sol de l’immeuble, ce qui a amené monsieur Brousseau à excaver le terrain à l’extérieur afin de vérifier l’état des fondations et du drain français.

Il a alors découvert qu’il n’y avait pas de drain. [ 18 ] Monsieur Brousseau a témoigné qu’il est monté sur la toiture et qu’hormis le fait que « c’était mou », il était impossible de déceler quoi que ce soit puisque tout était neuf. Seuls les travaux de remplacement du ventilateur qui avaient exigé l’ouverture du plafond de l’appartement n o 5, permettaient de voir l’ancienne toiture moisie et pourrie de l’intérieur. [ 19 ] Il a communiqué avec les défendeurs qui demeuraient encore dans l’immeuble afin de leur faire part de ses découvertes.

De nombreuses discussions avec eux ont eu lieu durant le mois de mai, sans résultat tangible ou une quelconque reconnaissance de responsabilité de leur part à

titre de vendeurs. [ 20 ] Monsieur Brousseau a mandaté ses avocats, Cain, Lamarre (Me Yves Laforest), afin de poursuivre les discussions.

Le 28 mai 2019, une mise en demeure a été acheminée par ceux-ci décrivant formellement les deux problèmes observés, soit l’ancienne toiture laissée en place et l’absence de drain, qu’on considérait comme étant des vices cachés affectant l’immeuble au moment de sa vente, les enjoignant formellement de venir inspecter les lieux et de faire procéder aux travaux correctifs, sous peine, à défaut par eux d’agir, que les travaux urgents soient effectués à leurs frais et que des procédures judiciaires soient éventuellement intentées contre eux afin de récupérer le prix des travaux et leur réclamer des dommages-intérêts compensatoires (P-3). [ 21 ] À la suite de la réception de la mise en demeure, les défendeurs ont pu examiner les vices dénoncés.

De nouvelles discussions ont été entreprises avec Me Laforest qui n’ont pas abouti. [ 22 ] Le 24 septembre 2019, Ultratoit, un entrepreneur couvreur, dont le président propriétaire depuis 2015 est monsieur Miguel Savard, a examiné l’ancienne toiture laissée en place sous la nouvelle posée en 2017, et a produit une soumission détaillée afin de refaire ladite toiture selon les règles de l’art en la matière, se chiffrant à 47 448,29 $, taxes incluses (P-4).

Enlever la membrane, contreplaqué, bardeaux, planches et isolation présente dans l’entretoit sur 2800 pi2 Réisoler l’entretoit avec 6’’ d’uréthane giclée (R40) Installer un 2x4 perpendiculairement aux fermes de toit Installer un autre 2x4 parallèlement aux fermes de toit afin de créer une chambre d’air suffisante à la ventilation Pose d’un contreplaqué 5/8’’ embouveté Clouer une sous-couche Soprafix Base 635 Installation des bordures d’avant-toit en acier (couleur au choix du client) Soudage d’une membrane de finition granulée Sopralene Flam 250GR de Soprema Pose de 2 nouveaux solins d’évent de plomberie en aluminium Pose de 5 ventilateurs Maximum [ 23 ] Le Tribunal a pu entendre le témoignage de monsieur Savard, notamment quant à l’obligation de refaire la toiture neuve de 2017 au complet afin d’enlever l’ancienne en dessous, l’état de dégradation de l’ancienne toiture et ce qui pouvait constituer ou non une amélioration de la toiture de 2017, donc une plus-value conférée à l’immeuble, si ces travaux de remplacement, qui n’ont toujours pas été effectués, étaient finalement exécutés. [ 24 ] Monsieur Savard a fait part au Tribunal du fait que la problématique affectant la toiture qui avait été examinée en 2019 et réexaminée par lui la veille de l’enquête et instruction, soit le 24 novembre 2021, ne provenait pas de la membrane pour toit plat apposée en 2017. [ 25 ] Le problème se situe en-dessous de la nouvelle toiture.

Tout d’abord, l’ancienne membrane élastomère a été laissée sous la nouvelle toiture. La structure de bois supportant l’ancienne toiture est moisie et pourrie à plusieurs endroits. Enfin, l’isolation est déficiente dans l’entretoit.

Selon lui, si on veut régler le problème, il n’y a pas d’autres solutions que de devoir tout enlever et reconstruire à neuf. [ 26 ] Il confirme qu’il est impossible de voir quoi que ce soit ou même deviner un problème potentiel sans pratiquer des ouvertures à l’intérieur par le plafond ou à l’extérieur par un des maximums, ce qu’Ultratoit a fait. [ 27 ] Il ajoute que l’ampleur du problème reste à découvrir et qu’il est d’avis que le coût des travaux mentionnés dans la soumission au prix de 47 448,29 $ pourrait éventuellement être augmenté d’environ 17 000 $ en raison de la hausse fulgurante du coût des matériaux.

Une fois posée, la nouvelle toiture sera bonne pour 35/40 ans. [ 28 ] Questionné en ce sens par le Tribunal, il précise que la soumission du 24 septembre 2019 ne fait appel à aucun matériau haut de

gamme.

Ce sont pratiquement les mêmes que ceux utilisés en 2017. [ 29 ] En ce qui a trait à l’absence d’un drain français, contrairement aux informations reçues des vendeurs qui précisaient qu’il y avait un drain neuf, elle a été dénoncée verbalement dans un premier temps aux défendeurs par monsieur Brousseau dès que les travaux d’excavation entrepris par lui pour examiner les fondations après les infiltrations d’eau qui s’étaient produites au sous-sol le 27 avril 2019 aient permis de la découvrir, ce que du côté des défendeurs, de la même façon que pour la toiture, n’a abouti à rien en terme de reconnaissance par eux d’une quelconque responsabilité. [ 30 ] Des photographies montrant l’inexistence d’un drain ont été communiquées au Tribunal par Me Laforest à sa demande. [ 31 ] Monsieur Brousseau a témoigné qu’il détenait une bonne expérience dans la pose de drain et qu’il avait accès à la machinerie requise via une de ses entreprises. [ 32 ] Il affirme que les travaux de pose du nouveau drain, qu’il considérait être urgents, ont été effectués à la fin avril par lui en compagnie de deux de ses employés et qu’une pelle mécanique dont une de ses entreprises disposait, a été utilisée. [ 33 ] Il évalue la valeur du travail effectué qui a pris 180 heures (60 heures x 3 à 79,95 $/heure) à 10 000 $ en tenant compte du tarif horaire de location de la pelle mécanique (50 $) en plus de la rémunération de l’opérateur, ainsi que du coût du sable et du gravier utilisés. [ 34 ] Il déclare qu’il n’aurait jamais payé le prix qu’il a payé ni même acheté l’immeuble, s’il avait connu l’ampleur des deux vices découverts. [ 35 ] Quant aux troubles, ennuis et inconvénients subis, il fait état du fait qu’il a dû travailler dans de la vase et de l’eau, qu’il a été stressé par tout ce qu’il vivait et qu’il aurait fait d’autres choses plutôt que de consacrer le temps et l’énergie qu’il a mis pour installer le drain.

L’ANALYSE ET LES MOTIFS [ 36 ] Monsieur Brousseau, à

titre d’acheteur, était protégé par la garantie de qualité de l’immeuble vendu par les défendeurs, en cas de présence de vices cachés affectant de façon importante l’immeuble au moment de sa vente, édictée par l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 37 ] Il n’a pas jugé bon de faire inspecter l’immeuble qu’il achetait à des fins commerciales, ce qui aurait pu lui être reproché si les griefs à l’endroit de ses vendeurs avaient porté sur d’autres composantes de l’immeuble.

Cependant, la preuve administrée démontre de façon prépondérante [1] , que les deux vices découverts un mois après la vente, soit l’ancienne toiture laissée en place en 2017 devenue moisie et pourrie et l’absence d’un drain français, alors que les vendeurs lui avaient affirmé qu’il y en avait un, neuf de surcroît, étaient bel et bien cachés en ce qu’ils ne pouvaient être décelés par une inspection visuelle sans avoir à percer des ouvertures ou creuser dans le sol, ce qu’un inspecteur préachat n’était pas tenu de faire, et qu’ils affectaient de façon importante l’immeuble au moment de la vente. [ 38 ] Le Tribunal note cependant que l’ancienne toiture laissée sur place, qui n’a pas encore été enlevée, n’entraîne pas un déficit d’usage de l’immeuble. [ 39 ] Le caractère caché des deux vices a été par ailleurs exacerbé dans le cas du drain par le fait que les vendeurs avaient affirmé, qu’il y avait un drain neuf dans leur déclaration du vendeur. [ 40 ] En ce sens, monsieur Brousseau, qui par ailleurs ne demande pas l’annulation de la vente de l’immeuble, est fondé d’affirmer qu’il n’aurait jamais payé un aussi haut prix que celui qu’il a payé, s’il avait connu l’existence des vices découverts, d’où sa demande d’une réduction du prix payé d’un montant équivalent au coût des travaux déjà effectués : le drain et à l’être éventuellement : la réfection de la toiture. [ 41 ] En ce qui a trait à l’avis de dénonciation de la présence des vices et la mise en demeure préalable à l’exécution de tous travaux aux frais des vendeurs qui devaient être acheminés par lui en vertu des articles 1739 , 1590 , 1595 et 1597 C.c.Q. , le Tribunal est d’avis que le demandeur s’est acquitté de ces obligations quant à la toiture déficiente par l’envoi de sa mise en demeure le 28 mai 2019, dans un contexte où les défendeurs qui demeuraient dans l’immeuble, avaient déjà été mis au courant verbalement des problèmes découverts par monsieur Brousseau et qu’ils déclinaient toute responsabilité, devenant ainsi en demeure de plein droit. [ 42 ] Les travaux concernant le drain semblent avoir été effectués à la fin avril 2019, avant l’envoi de la mise en demeure formelle le 28 mai 2019, mais encore là, les défendeurs avaient été mis au courant de l’absence du drain de façon verbale par monsieur Brousseau et ils avaient décliné toute responsabilité.

De plus, un certain contexte d’urgence prévalait, ce qui pouvait dispenser le demandeur de procéder à l’envoi d’une mise en demeure avant que les travaux de pose du nouveau drain soient effectués. [ 43 ] Monsieur Brousseau aura donc droit au bénéfice de la garantie de qualité du bien vendu et obtiendra la réduction du prix de vente payé par lui. [ 44 ] Le Tribunal rappelle, qu’en principe, les travaux qui seront exécutés par Ultratoit ne peuvent conférer à l’immeuble acheté par monsieur Brousseau une plus-value par rapport à ce qui était en place avant la vente.

[ 45 ] Aussi, monsieur Savard a été longuement interrogé, tant par l’avocat de monsieur Brousseau que par le Tribunal lui-même, quant à la nécessité absolue d’enlever la toiture neuve de 2017 pour pouvoir retirer la vieille toiture moisie et pourrie, laissée en place. [ 46 ] Le Tribunal est d’avis que le témoignage de monsieur Savard à cet égard a été convaincant [2] : tout doit être enlevé si on veut que les règles de l’art soient respectées et il n’y a rien de luxueux dans le choix des matériaux utilisés. [ 47 ] Un examen minutieux des détails de la soumission d’Ultratoit permet cependant de déceler certains items dont les bordures, la pose de cinq ventilateurs maximum, l’installation de nouveaux 2 x 4 et la réisolation de l’entretoit à l’uréthane giclée, de considérer que la somme de 47 448,95 $ doit être réduite à 40 000 $ afin de tenir compte d’une certaine plus-value tout de même conférée à la maison par les travaux. [ 48 ] Cette réduction s’impose aussi par le fait que le vice en question n’a toujours pas été réparé depuis sa découverte à la fin avril 2019 et qu’il n’entraînait pas de déficit d’usage comme tel ni à l’époque ni maintenant. [ 49 ] Le soussigné reste donc un peu sur sa faim quant à ce qui sera véritablement réparé ou non par monsieur Brousseau. [ 50 ] Quant au drain, le coût des travaux effectués se chiffrant à 10 000 $ qui a été documenté par monsieur Brousseau, est raisonnable.

Il s’agit certes d’une plus-value conférée à l’immeuble puisqu’il n’y avait pas de drain, alors que tout bâtiment doit en avoir un, mais cela, monsieur Brousseau ne le savait pas. On peut donc raisonnablement considérer qu’il n’aurait jamais payé le prix qu’il a payé s’il avait su qu’un drain neuf contrairement à ce qu’on lui affirmait, était tout simplement inexistant. [ 51 ] La somme de 10 000 $ réclamée en réduction du prix de vente payé lui sera donc accordée. [ 52 ] Enfin, en application de l’

article 1728 C.c.Q. , en raison des affirmations erronées de la part des vendeurs quant à la présence d’un drain, une somme de 1 000 $ sera accordée à monsieur Brousseau à

titre de dommages-intérêts compensatoires des troubles, ennuis et inconvénients subis par lui à la suite de la découverte des vices affectant le bien. [ 53 ] En tout et partout, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer à monsieur Brousseau la somme de 51 000 $, avec les intérêts calculés au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , le tout à compter de la date du timbre de la demande introductive d’instance, soit le 3 juin 2021, à défaut de la présence au dossier d’une véritable mise en demeure réclamant en bonne et due forme cette somme à monsieur Brousseau. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de monsieur François Brousseau; CONDAMNE solidairement les défendeurs, madame Catherine Mercier-Bédard et monsieur Sébastien Gagné, à payer au demandeur, monsieur François Brousseau, la somme de 51 000 $ avec les intérêts calculés au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 3 juin 2021; CONDAMNE solidairement les défendeurs, madame Catherine Mercier-Bédard et monsieur Sébastien Gagné, à payer au demandeur, monsieur François Brousseau, la somme de 359 $ représentant le montant des frais de justice qu’il a dû payer pour déposer sa demande. __________________________________ CHARLES G. GRENIER, J.C.Q. Me Pierre-Éric Laforest Cain Lamarre, casier n o 52 Avocats du demandeur Date d’audience : 25 novembre 2021