2018 QCCQ 872, 2018 QCCQ 872

Lebleu c. RB Inspection inc. 2018 QCCQ 872 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-152868-164 Date Le 6 février 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE VINCENZO PIAZZA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CÉLINE LEBLEU -et ALEXANDRE D’AOUST Demandeurs c. R.B. INSPECTION INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [1] R.B. Inspection Inc. (« R.B ») plaide l’irrecevabilité de la demande dirigée contre elle en l’instance, au motif que la réclamation qui en fait l’objet a été réglée, dans le cadre d’un recours distinct pris dans un autre dossier judiciaire [1] . CONTEXTE [2] Madame Lebleu et monsieur D’Aoust ont acheté un immeuble (« l’Immeuble ») de madame Blagrave et monsieur Williams.

Avant l’achat, ils l’ont fait inspecter par R.B. [3] Ils considèrent que l’inspection préachat effectuée par R.B. est incomplète et que le rapport qui en résulte est trompeur, en ce qu’il ne révèle pas l’existence d’un vide sanitaire sous la cuisine et l’atelier ainsi que divers autres vices affectant l’Immeuble. [4] Monsieur D’Aoust et madame Lebleu ont dépensé 40 525,00 $ avant taxes pour corriger les problèmes affectant l’Immeuble qui auraient dû, à leur avis, leur être signalés par R.B. à la suite de son inspection. [5] Madame Lebleu et monsieur D’Aoust introduisent le présent recours le 22 juin 2016.

Le même jour, ils introduisent aussi un recours contre les vendeurs de l’Immeuble, dans le dossier judiciaire distinct précité. [6] Les faits allégués en la présente instance et dans cet autre dossier présentent de nombreuses similitudes : Dossier R.B. Inspection Dossier Blagrave & Willams 1 . Les demandeurs ont acheté de M.

Philip John Williams et Mme Kathleen Blagrave, le 13 juin 2014, un immeuble situé au […], à Verdun, par contrat passé devant Me Jean-François Dugas, notaire à Montréal publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 20 830 279, le 13 juin 2014, tel qu’il appert de l’acte de vente communiqué comme pièce P-1 ; 2 . À la demande des demandeurs, la défenderesse a effectué une inspection préachat le ou vers le 5 février 2014 et un rapport fut remis aux demandeurs le ou vers le 9 février 2014; 3 .

À la lecture dudit rapport, aucun vice susceptible d’affecter de façon significative la valeur de l’immeuble ou d’en diminuer les revenus n’avait été décelé lors de l’inspection de la défenderesse, tel qu’il appert dudit rapport communiqué comme pièce Pièce-2 ; 1.

Les demandeurs ont acheté des défendeurs, le 13 juin 2014, un immeuble situé au […], à Verdun, par contrat passé devant Me Jean- François Dugas, notaire à Montréal publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 20 830 279, le 13 juin 2014, tel qu’il appert de l’acte de vente communiqué comme pièce P-1 ; 2. Les demandeurs avaient fait réaliser une inspection préachat dudit immeuble par la firme R.B. Inspection qui a produit un rapport le 9 février 2014, tel qu’il appert dudit rapport communiqué comme pièce P-2 ; 3.

Les demandeurs ont acheté cet immeuble sans la garantie légale de qualité; 4. Toutefois, en tout temps pertinent aux présentes, les défendeurs ont déclaré que l’immeuble était en bonne condition;

4 . Or, depuis l’achat de l’immeuble, les demandeurs ont constaté la présence d’importants vices affectant l’immeuble 5 . En effet, peu après l’achat, les demandeurs ont constaté une inclinaison du plancher située dans l’atelier aménagé dans une rallonge à l’arrière de l’immeuble et également dans la cuisine; 6 . Les demandeurs ont alors découvert une trappe d’accès menant au vide sanitaire, trappe qui n’avait jamais été dénoncée aux demandeurs préalablement à l’achat de l’immeuble; 7 .

De plus, le 19 juillet 2014, les demandeurs, désirant entamer de légers travaux dans la cuisine, ont noté la présence de couches successives d’uréthane et de calfeutrage aux armoires fixées au mur et sur le mur de la salle de lavage; 8 . Une inclinaison du mur dans la cuisine a aussi été notée par les demandeurs; 9 . Suite à ces découvertes, les demandeurs ont mandaté la firme Nivoex afin qu’une expertise soit réalisée pour évaluer l’étendue des vices cachés; 10 .

Il appert de cette expertise, dont l’inspection a eu lieu le 18 septembre 2014, que la structure de l’immeuble ainsi que les fondations sont grandement affectées et que des travaux correctifs devaient être apportés, notamment procéder à la mise en place d’une nouvelle fondation et au renforcement des solives, tel qu’il appert d’une copie du rapport d’expertise de la firme Nivoex communiquée comme pièce P-3 ; 11 . Toujours tel qu’il appert dudit rapport, «l’arche permettant l’accès à la cuisine présente une fissure à l’horizontale typique, généralement associés à un mouvement d’affaissement de plancher»; 12 .

Or, cette information n’apparaît pas au rapport préachat effectué par la défenderesse quoiqu’elle aurait dû y figurer telle que la présence d’une trappe d’accès menant au vide sanitaire dans la rallonge; 13 . Le mandat de la défenderesse était la découverte des vices en faisant l’inspection de la résidence des demandeurs, et ce, afin de leur permettre notamment de prendre une décision éclairée quant à l’achat de l’immeuble, d’autant plus que ledit immeuble a été acheté sans garantie légale de qualité; 14 .

La défenderesse a manqué à ses obligations à l’égard des demandeurs en omettant de les sensibiliser quant à la présence des vices affectant l’immeuble qui, à l’avis de l’expert des demandeurs, auraient dû être notés dans son rapport; 15 . Les demandeurs ont dénoncé les vices à la défenderesse par lettre datée du 16 janvier 2015 5. Or, depuis l’achat de l’immeuble, les demandeurs ont constaté la présence d’importants vices affectant l’immeuble; 6.

En effet, peu après l’achat, les demandeurs ont constaté une inclinaison du plancher située dans l’atelier aménagé dans une rallonge à l’arrière de l’immeuble et également dans la cuisine; 7. Les demandeurs ont alors découvert une trappe d’accès menant au vide sanitaire, trappe qui n’avait jamais été dénoncée aux demandeurs préalablement à l’achat de l’immeuble; 8. De plus, le 19 juillet 2014, les demandeurs, désirant entamer de légers travaux dans la cuisine, ont noté la présence de couches successives d’uréthane et de calfeutrage aux armoires fixées au mur et sur le mur de la salle de lavage; 9.

Une inclinaison du mur dans la cuisine a aussi été notée par les demandeurs; 10. Suite à ces découvertes, les demandeurs ont mandaté la firme Nivoex afin qu’une expertise soit réalisée pour évaluer l’étendue des vices cachés; 11.

Il appert de cette expertise, dont l’inspection a eu lieu le 18 septembre 2014, que la structure de l’immeuble ainsi que les fondations sont grandement affectées et que des travaux correctifs devaient être apportés, notamment procéder à la mise en place d’une nouvelle fondation et au renforcement des solives, tel qu’il appert d’une copie du rapport d’expertise de la firme Nivoex communiquée comme pièce P-3 ; 12.

Il appert également du rapport de la firme Nivoex que les constations faites par l’expert étaient connus des défendeurs puisque des travaux d’électricité récents avaient été réalisés et que des fils récents avaient été constatés dans le vide sanitaire; 13. Or, cette situation n’a jamais été divulguée aux demandeurs préalablement à l’achat de l’immeuble, et ce, tant verbalement que dans la déclaration du vendeur DS 57109, signée le 16 janvier 2014 et communiquée comme pièce P- 4 ; 14. Les demandeurs ont dénoncé les vices aux Dossier R.B. Inspection Dossier Blagrave & Willams

communiquée comme pièce P-4 , mais les défendeurs, invités à inspecter l’immeuble, ont refusé de procéder à la correction des vices; 16 . Les demandeurs n’auraient jamais payé la somme de 275 000,00$ s’ils avaient connu les vices affectant l’immeuble; 17 . Pour corriger les problèmes affectant l’immeuble, les demandeurs ont dû débourser la somme de 40 525,00$ plus les taxes applicables pour la reconstruction de l’atelier le détail des dépenses et preuves justificatives étant communiqué comme pièce P-5 ; 18 .

Les demandeurs sont donc bien fondés de réclamer des dommages de 46 593,62 $ taxes incluses, somme qu’ils consentent à réduire à 15 000,00$ pour les fins de la présente réclamation, en sus des intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. et des frais d’expert; 19. La présente demande est bien fondée en faits et en droit. défendeurs par lettre datée du 16 janvier 2015 communiquée comme pièce P-5 , mais les défendeurs, invités à inspecter l’immeuble, ont refusé de procéder à la correction des vices; 15. Les demandeurs n’auraient jamais payé la somme de 275 000,00$ s’ils avaient connu les vices affectant l’immeuble; 16.

Pour corriger les problèmes affectant l’immeuble, les demandeurs ont dû débourser la somme de 40 525,00$ plus les taxes applicables pour la reconstruction de l’atelier le détail des dépenses et preuves justificatives étant communiqué comme pièce P-6 ; 17. Les demandeurs sont donc bien fondés de réclamer des dommages de 46 593,62 $ taxes incluses, somme qu’ils consentent à réduire à 15 000,00$ pour les fins de la présente réclamation, en sus des intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. et des frais d’expert; 18. La présente demande est bien fondée en faits et en droit. Dossier R.B. Inspection Dossier Blagrave & Willams [7] Dans chacun de ces dossiers, monsieur D’Aoust et madame Lebleu réclament une condamnation de 15 000,00 $ avec intérêts à compter du 16 janvier 2015. [8] Le 3 novembre 2016, monsieur D’Aoust et madame Lebleu règlent leur litige avec madame Blagrave et monsieur Williams.

Ils signent une transaction dans laquelle ils donnent à ces derniers « une quittance complète et finale en capital, intérêts et frais, de toutes réclamations, droits, obligations, ou recours relativement à la requête portant le numéro de cour 500-32-15867-166. »

ANALYSE [9] L’on voit bien que monsieur D’Aoust et madame Lebleu réclament la même chose à R.B., d’une part, et à monsieur Williams et madame Blagrave, d’autre part, et ce, bien que la responsabilité des uns et de l’autre ne provienne pas de la même source : faute professionnelle pour R.B.; dol par réticence ou omission pour monsieur Williams et madame Blagrave. [10] Il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’un seul et même dommage, qui aurait pu faire l’objet d’un recours unique dirigé contre monsieur Williams, madame Blagrave et R.B. à

titre de codébiteurs in solidum. [11] Si madame Lebleu et monsieur D’Aoust avaient formulé leur réclamation dans le cadre d’une seule instance, ils auraient dû, pour se prévaloir des dispositions du Code de procédure civile [2] relatives au recouvrement des petites créances, la réduire à un montant n’excédant pas 15 000 $. [12] Par ailleurs, le Code ne leur permettait pas, comme ils l’ont fait, de diviser cette créance pour réclamer 15 000 $ tant à R.B., d’une part, qu’à monsieur Williams et madame Blagrave, d’autre part : 538 .

Un demandeur peut, volontairement, réduire sa demande à un montant d’au plus 15 000 $, mais il ne peut diviser une créance supérieure à ce montant en plusieurs créances ne l’excédant pas, sous peine de rejet de la demande.

Toutefois, il n’est pas réputé diviser une créance si celle-ci résulte d’un contrat de crédit dont le paiement s’effectue par versements périodiques ou d’un contrat dont l’exécution des obligations est successive, tel un bail, un contrat de travail, un contrat d’assurance- invalidité ou un autre contrat semblable, et si sa demande n’excède pas 15 000 $. [Soulignement par le Tribunal.] [13] Il n’est donc pas nécessaire de statuer sur la question de savoir si la quittance donnée à monsieur Williams et madame Blagrave est libératoire quant à R.B. [3] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; CONDAMNE Céline Lebleu et Alexandre D’Aoust à payer les frais de justice de 300,00 $ à R.B.

Inspection Inc.

__________________________________ VINCENZO PIAZZA, J.C.Q. Dates d’audience : 13 novembre 2017 et 5 février 2018