2016 QCCQ 873, 2016 QCCQ 873

Thibault c. Charbonneau 2016 QCCQ 873 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LABELLE LOCALITÉ DE MONT-LAURIER « Chambre civile » N° : 560-32-004358-152 DATE : 5 FÉVRIER 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NANCY THIBAULT -et- BENOIT PICHÉ Demandeurs c.

JEAN-LUC CHARBONNEAU Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Nancy Thibault et monsieur Benoit Piché («les acheteurs») réclament 15 000 $ à monsieur Jean-Luc Charbonneau («le vendeur»), en raison de vices cachés affectant l’immeuble qu’ils ont acheté de lui le 1 er avril 2012. [ 2 ] Monsieur Charbonneau refuse de payer le montant réclamé et soutient que l’immeuble construit en 1968 était en parfait état lorsqu’il a été vendu aux acheteurs.

Les faits pertinents à la solution du litige En demande [ 3 ] Madame Thibault explique au Tribunal avoir acheté l’immeuble de monsieur Charbonneau en avril 2012. Lors des visites préachat, des panneaux de styromousse blancs recouvrent les murs du sous-sol donnant sur l’extérieur. [ 4 ] Deux ans plus tard, en avril 2014, les acheteurs constatent des infiltrations d’eau au sous-sol. Ils entreprennent alors d’enlever les panneaux de styromousse et découvrent que la fondation de blocs de béton est abîmée. Il y a des fissures partout et les joints se défont.

Plusieurs photos illustrent cet état de fait. [ 5 ] Ils apprennent aussi que l’immeuble n’est pas ceinturé d’un drain de fondation, ou drain français. [ 6 ] En plus de communiquer immédiatement avec monsieur Charbonneau, elle entreprend un recours auprès de madame Dumoulin, l’agent d’immeuble ayant représenté ce dernier. [ 7 ] Monsieur Charbonneau se déplace sur les lieux, prend quelques photos mais soutient qu’il n’est pas responsable de la situation vécue par les acheteurs deux ans plus tard.

Une mise en demeure lui est transmise en juillet 2014 et des travaux correctifs sont exécutés au mois de septembre 2014, visant notamment à réparer les murs de fondation de blocs de béton et à installer un drain français. [ 8 ] Ces travaux coûteront plus que les 15 000 $ réclamés pour respecter la limite monétaire de la Division des petites créances. [ 9 ] Monsieur Piché confirme le témoignage de sa conjointe.

En défense [ 10 ] Monsieur Charbonneau explique au Tribunal que les acheteurs ont fait le tour de l’immeuble, qu’ils ont tout inspecté mais qu’ils ont refusé l’offre de faire procéder à une inspection professionnelle. Monsieur Piché lui a indiqué qu’une de ses connaissances avait des compétences en la matière et que cette personne effectuerait l’inspection. [ 11 ] Il précise que la maison a été bâtie en 1968 par ses parents et elle a été louée à des tiers pendant de très longues périodes. Les

panneaux de styromousse au sous-sol se retrouvent sur les murs depuis la construction et il n’a jamais été mis au fait de quelques infiltrations d’eau que se soit. Analyse et décision [ 12 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 13 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 14 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. qu'il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 15 ] Par ailleurs, le caractère occulte ou caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [1] . [ 16 ] Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l'acquisition [2] .

La garantie légale de qualité ne constitue pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent [3] . [ 17 ] L'acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement. Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [4] . [ 18 ] Il n'est pas obligatoire pour l'acheteur d'avoir recours aux services d'un expert [5] .

Cependant, bien que la loi écarte cette obligation, cela ne signifie pas qu'il ne doive jamais faire appel à un expert lorsque les circonstances s'y prêtent en guise de précaution [6] . [ 19 ] Bien entendu, l'acheteur qui veut être prudent et diligent doit effectuer quelques efforts dans la découverte d'un vice et la simple possibilité de découvrir un vice suffit pour qu'il ne soit pas considéré caché [7] . [ 20 ] Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application en matière de fardeau de preuve. [ 21 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 22 ] Cet

article impose aux acheteurs le fardeau de prouver les cinq conditions requises dans le cadre d’un recours en vices cachés, et ce, par prépondérance de preuve puisque l'

article 2804 C.c.Q. ajoute: La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 23 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. Application contextuelle [ 24 ] L’existence même d’un vice pose problème ici. Comme il l’a déjà indiqué à l’audience, le Tribunal constate que la preuve

administrée par les acheteurs s’avère lacunaire.

Aucune expertise n’a été réalisée et aucun témoin expert n’a été entendu à l’audience. [ 25 ] La preuve des normes légales ou réglementaires en ce qui a trait à la construction de cet immeuble est inexistante, tout comme la preuve de l’obligation d’avoir un drain français au pourtour d’un immeuble construit en 1968. [ 26 ] La preuve ne démontre pas non plus qu’il était nécessaire de procéder à toutes les réparations qui ont été effectuées, plus particulièrement en ce qui touche l’installation d’un drain français, élément qui constitue pourtant la plus grosse dépense encourue. [ 27 ] La preuve technique de l’existence même d’un vice qui aurait été présent et caché au moment de la vente s’avère problématique et conséquemment non prépondérante. [ 28 ] Par ailleurs, le Tribunal constate sur les nombreuses photos produites en demande que les fondations de blocs de béton sont fissurées à plusieurs endroits.

Les joints de ciment se défont. [ 29 ] S’agit-il là d’un vice ou encore simplement de la détérioration normale ou de la désuétude de cette fondation en blocs de béton. Encore une fois, la preuve ne le révèle pas et il était de la responsabilité des acheteurs de faire cette preuve. [ 30 ] En l’absence d’une preuve prépondérante de l’existence d’un vice à l’immeuble en question, le Tribunal ne peut faire droit à la demande. [ 31 ] POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] REJETTE la demande; [ 33 ] CONSIDÉRANT les circonstances, SANS FRAIS. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q.

Date d’audience : 6 JANVIER 2016