2021 QCCQ 767, 2021 QCCQ 767

Ebnoether c. Camping La Jolie Rochelle 2021 QCCQ 767 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTMAGNY LOCALITÉ DE MONTMAGNY « Chambre civile » N° : 300-32-000071-198 DATE : 5 février 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIC ROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MONICA EBNOETHER et JEAN-YVES GODÈRE [...] Québec (Québec) [...] Parties demanderesses c. CAMPING LA JOLIE ROCHELLE 221, la Petite 3 e Saint-Raphaël (Québec) G0R 4C0

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Depuis une dizaine d’années, pendant la période estivale, Monica Ebnoether et Jean-Yves Godère (« les demandeurs ») louent un terrain de camping appartenant au Camping La Jolie Rochelle (« le Camping »). [ 2 ] La saison 2019 ne fait pas exception. [ 3 ] Ainsi, le 8 septembre 2018, les demandeurs signent leur contrat avec le Camping pour une location du 15 mai au 15 septembre 2019. Le prix est établi à 2 513,09 $ (taxes incluses).

Une avance de 837,61 $ et un dépôt de 300 $ pour la remise en état des lieux sont versés au Camping lors de la signature du contrat. Un solde de 1 672,07 $ doit être payé par les demandeurs au plus tard le 31 mai 2019; à défaut, une somme additionnelle de 200 $ leur sera facturée. [ 4 ] Le contrat de location prévoit que le dépôt de réservation est non remboursable et que si les demandeurs annulent le contrat après le 31 décembre 2018, le coût de la location devra être payé dans sa totalité.

En outre, la sous-location du terrain est interdite, sauf avec la permission du Camping. [ 5 ] Le 14 mai 2019, les demandeurs se portent acquéreurs d’un terrain où ils pourront s’adonner à leur activité de camping. La location de l’espace appartenant au Camping n’est donc plus nécessaire. [ 6 ] Dès le lendemain, journée d’ouverture du Camping, les demandeurs rencontrent ses propriétaires, Françoise Courville et Gilbert Larochelle, et les informent de leur décision de mettre fin au contrat de location pour la saison 2019.

Puisqu’en vertu du contrat, les demandeurs doivent acquitter la totalité du coût de la location, ils proposent au Camping de se mettre à la recherche d’un nouveau locataire, ce qui permettrait de réduire le montant dû. [ 7 ] Le Camping se montre ouvert à un éventuel allégement de la somme que devront payer les demandeurs, mais souhaite effectuer lui-même les démarches pour trouver un nouveau locataire. [ 8 ] Le 25 mai 2019, les demandeurs écrivent au Camping et proposent un étalement en plusieurs versements du paiement de la somme résiduelle de 1 675,48 $. Les chèques sont joints à la lettre.

Les demandeurs écrivent : Nous croyons que de cette façon, il sera plus simple et équitable de mettre fin aux paiements lorsque vous aurez loué le site.

Il va sans dire que nous comptons sur votre bienveillance afin que vous puissiez, de bonne foi, accepter et procéder rapidement à la location de notre site à un autre campeur. [ 9 ] Le Camping informe les demandeurs par téléphone qu’il refuse cette proposition et exige que le paiement soit effectué en un seul versement, tel que prévu au contrat de location. [ 10 ] Le 26 mai 2019, n’ayant pas reçu la lettre ni le paiement des demandeurs, le Camping envoie un courriel de rappel de l’échéance du 31 mai 2019.

[ 11 ] Le 27 mai 2019, les demandeurs répondent que les chèques ont été mis à la poste deux jours plus tôt. [ 12 ] Le même jour, le Camping réécrit aux demandeurs : […] Merci pour votre courriel. D’abord, nous entrevoyons certaines possibilités pour que quelqu’un reprenne votre terrain quelque

part vers la fin du mois de juin. Bien sûr, nous collaborerons sans réserve aucune pour alléger vos engagements, le cas échéant. […] [ 13 ] Le 30 mai 2019, les parties discutent par téléphone en vue de convenir d’un arrangement pour le paiement du solde. [ 14 ] En soirée, les demandeurs envoient un courriel au Camping indiquant qu’ils acceptent de payer par virement bancaire, en un seul versement, la somme 1 572 $ (le dépôt pour l’électricité au montant de 103,48 $ étant crédité). Ils ajoutent : Par ailleurs, nous aimerions avoir une confirmation écrite de votre

part concernant les points suivants : 1. Déchirer les chèques en votre possession; 2. Récupérer le dépôt de 300 $; 3. Lorsque le terrain sera loué, de nous rembourser au prorata du nombre de jours restants au contrat. Selon nos calculs, cela fait 19,59 $ par jour […] 123 jours (du 15 mai au 15 septembre). Nous estimons que cette entente est équitable pour les deux parties.

Si cela vous convient, auriez-vous l’obligeance de nous fournir l’adresse courriel pour effectuer le virement bancaire d’ici demain, 31 mai. […] [ 15 ] Quelques minutes plus tard, le Camping répond aux demandeurs : […] Voici la réponse à vos propositions : 1. Aucun problème pour déchirer les chèques lorsque le paiement nous sera parvenu […] ; 2. Aucun problème pour vous remettre le dépôt de 300.00 dollars lorsque le terrain sera remis dans son état initial […]; 3.

Après réception du paiement, nous nous mettrons à la recherche d’un candidat pour une location de remplacement et nous communiquerons avec vous pour discuter des conditions s’y rattachant. […] [ 16 ] Le lendemain, 31 mai 2019, les demandeurs écrivent au Camping : […] Nous avons pris connaissance de votre réponse. Toutefois, pourriez-vous préciser les modalités de remboursement une fois que vous aurez trouvé un autre remplaçant? La condition de santé de Jean-Yves ne lui permettant pas de remettre de la tourbe à la place du cabanon.

Nous comprenons donc que le montant de 300 $ ne sera pas remboursé. […] [ 17 ] Le 1 er juin 2019, le Camping répond comme suit : […] Nous vous remercions pour votre courriel d’hier et pour votre virement. À point nommé, nous communiquerons avec vous pour discuter de la suite des choses. […] [ 18 ] Le 5 août 2019, les demandeurs apprennent que le site a été loué à plusieurs reprises au cours de l’été et que depuis le 4 août, un locataire occupe le site jusqu’à la fin de la saison.

Dans un courriel transmis au Camping, ils écrivent : […] Il va de soi que l’entretien du gazon devra être assumé par ce nouveau locataire à compter de cette semaine. Cela étant dit, quelles sont vos intentions en ce qui a trait au remboursement des sommes que vous avez perçues et percevrez jusqu’au 15 septembre?

[…] [ 19 ] Le 8 août 2019, le Camping répond aux demandeurs : […]

a) Le montant payé par vous le 31 mai 2019 est tout à fait conforme aux stipulations du contrat dans l’occurrence d’une annulation.

b) Le 25 mai dernier, vous nous avez signifié, par votre lettre, votre intention en nous annonçant un « départ volontaire de votre part », disiez-vous (voir la copie de votre lettre en fichier joint).

En conséquence, cette déclaration constitue un renoncement de votre part à l’usufruit du terrain loué et au droit de regard s’y rattachant. […] [ 20 ] Le 15 septembre 2019, les demandeurs mettent en demeure le Camping de respecter son engagement et de payer une compensation financière. [ 21 ] Le 22 septembre 2019, le Camping soumet proposition de règlement que refusent les demandeurs. [ 22 ] Dans une demande en justice introduite le 11 octobre 2019, les demandeurs réclament la somme de 2 002,23 $ au Camping.

Ils allèguent que celui-ci a fait défaut d’honorer son engagement de verser une compensation financière qui tient compte de la location du terrain entre le 15 mai et le 15 septembre 2019. La somme réclamée correspond à une estimation des revenus tirés de la location sporadique (43 jours sur 123 jours) du terrain à l’été 2019, à laquelle s’ajoute le remboursement du dépôt de 300 $ pour la remise en état des lieux loués. [ 23 ] Le camping conteste la demande.

QUESTIONS EN LITIGE [ 24 ] Le présent litige soulève deux questions : - La location du terrain à quelques reprises à l’été 2019 emporte-t-elle l’obligation pour le Camping de verser une compensation financière à madame Ebnoether et à monsieur Godère? - Madame Ebnoether et monsieur Godère sont-ils en droit d’obtenir le remboursement du dépôt de 300 $ pour la remise en état terrain loué? ANALYSE [ 25 ] Il revient aux demandeurs de prouver, suivant la balance des probabilités, les faits qui soutiennent leurs prétentions [1] .

Ceux-ci doivent donc établir, par preuve prépondérante, qu’ils sont en droit d’obtenir la somme réclamée à

titre de compensation financière pour la location du terrain à l’été 2019 et le remboursement du dépôt de 300 $ pour la remise en état des lieux loués. - La demande de compensation financière pour la location du terrain à l’été 2019 [ 26 ] Le contrat de location signé par les parties à l’automne 2018 est clair et dénué de toute ambiguïté. Ainsi, puisque les demandeurs ont informé le Camping après le 31 décembre 2018 qu’ils n’occuperaient pas le terrain loué du 15 mai au 15 septembre 2019, ils doivent payer la totalité du prix convenu.

Telle est l’obligation imposée aux demandeurs, suivant les termes du contrat. [ 27 ] Le Tribunal devrait donc, en principe, donner plein effet aux dispositions de ce contrat, valablement formé, qui lie les deux parties l’ayant conclu [2] . [ 28 ] Or, à la fin du mois de mai 2019, les parties ont modifié leur contrat, comme il leur était permis de le faire [3] , en réduisant de 103,48 $ le solde dû par les demandeurs pour avoir mis fin au contrat de location après le 31 décembre 2018. [ 29 ] Au même moment, les parties ont tenté d’ajouter une obligation opposable cette fois-ci au Camping.

La cause de cette obligation [4] , qui comporte deux prestations [5] successives, est la réduction éventuelle du solde que doivent payer les demandeurs, advenant que le Camping parvienne à louer le terrain au cours de la période estivale. [ 30 ] D’emblée, le Tribunal note que la preuve de cette obligation, dont le fardeau incombe aux demandeurs, peut être faite par témoignage.

En effet, même si la valeur du présent litige excède 1 500 $, les écrits qui émanent du Camping et le témoignage de ses deux représentants valent un commencement de preuve [6] . [ 31 ] Cela dit, la première prestation à laquelle s’est engagé le Camping est de faire des efforts raisonnables pour trouver une personne qui accepterait de louer, pour la durée de la saison estivale, le terrain laissé vacant par les demandeurs. [ 32 ] Le Tribunal juge que le Camping a amplement honoré cet engagement [7] .

Les locations à court terme ont été consenties dans l’espoir qu’une personne accepte de louer pour le reste de la saison estivale. Ces efforts ont été récompensés à compter du 4 août 2019. [ 33 ] La deuxième prestation attendue du Camping, corollaire de la première, est d’alléger la charge financière supportée par les demandeurs. Or, cet engagement est problématique, puisqu’il n’est ni déterminé, ni déterminable, alors que cette condition est exigée par les articles 1373 et 1374 C.c.Q. :

1373. L’objet de l’obligation est la prestation à laquelle le débiteur est tenu envers le créancier et qui consiste à faire ou à ne pas faire quelque chose. La prestation doit être possible et déterminée ou déterminable; elle ne doit être ni prohibée par la loi ni contraire à l’ordre public. 1374 . La prestation peut porter sur tout bien, même à venir, pourvu que le bien soit déterminé quant à son espèce et déterminable quant à sa quotité. [ 34 ] Les auteurs Lluelles et Moore s’expliquent comme suit le fondement et la teneur de ces dispositions : Le contrat est un acte de prévision.

Il importe donc que le débiteur sache, dès sa formation, à quoi il s’engage et que le créancier comprenne ce qu’il est en droit d’exiger. C’est la nécessaire détermination de l’obligation. La loi ne va toutefois pas jusqu’à exiger une détermination rigoureusement exacte et complète des prestations dès la conclusion du contrat. Une telle lourdeur n’est pas souhaitable. C’est pourquoi l’article 1373 exige de la prestation qu’elle soit déterminée ou déterminable.

L’article 1374 fait de même pour l’objet de la prestation. […] En ce qui concerne la prestation en elle-même, sa détermination s’impose pour une raison structurelle. En effet, si les parties peuvent ne pas convenir d’une détermination exacte de la prestation, elles doivent s’entendre sur une base objective minimale, susceptible de leur permettre de prendre la mesure de leur obligation. Les contractants sont ainsi à l’abri de la décision discrétionnaire d’une

partie et de l’écriture du contrat par le tribunal. Le mécanisme de détermination de la prestation doit donc être prédéterminé dans le contrat, objectif et indépendant des parties. […] Ainsi, sous réserve d’exceptions législatives, propres à la nature particulière des contrats concernés, le prix doit être déterminé lors de la formation du contrat ou encore pouvoir l’être postérieurement en application d’un mécanisme prédéterminé au contrat, objectif et extérieur aux parties. […] À l’inverse, n’est pas suffisamment déterminable le prix prévu par la clause prévoyant le paiement d’un « prix raisonnable », ou accordant le pouvoir à une

partie de fixer le prix de manière unilatérale. Dans ces cas, l’obligation est nulle, faute de quotité déterminable. [8] [ 35 ] En l’espèce, les parties ne se sont pas entendues sur le montant que devront verser les demandeurs ni sur la méthode de calcul ou encore les paramètres et critères qui permettraient de déterminer ce montant. Par ailleurs, aucune quotité n’a été établie. [ 36 ] Certes, les demandeurs souhaitent être remboursés au prorata des jours loués. Mais, en aucun temps, le Camping n’a accepté cette méthode de calcul.

Seule la promesse d’un retour pour convenir des conditions et modalités du remboursement à venir a été souscrite par le Camping. [ 37 ] Par ailleurs, le Camping reconnait s’être engagé à faire des efforts pour trouver un nouveau locataire et, s’il y a lieu, à compenser les demandeurs d’une somme jugée raisonnable. Or, lorsque la saison débute, il lui est difficile de trouver une personne prête à louer un terrain de camping à long terme, c’est-à-dire, pour toute la saison.

Ainsi, malgré les efforts consentis, aucune location à long terme ne s’est matérialisée. [ 38 ] De fait, explique le Camping, le terrain a été loué pour de courtes périodes du 15 mai au 4 août 2019. Pour attirer des locataires, une nuitée gratuite a dû être offerte sur chaque location. À compter du 4 août, un contrat de location a finalement été signé jusqu’au 15 septembre, mais l’électricité a dû être offerte gratuitement au locataire. [ 39 ] Ainsi, en tenant compte du salaire versé au personnel, le Camping aurait réalisé un bénéfice net de moins de 300 $ pour ces multiples locations de courte durée.

Ce calcul fait abstraction de la dizaine de visites que le Camping a dû effectuer pour des locataires potentiels, chacune durant en moyenne une heure, et des activités consacrées à la promotion du site pour trouver un locataire à long terme. [ 40 ] C’est face aux difficultés de trouver une personne disposée à louer rapidement pour la saison estivale, malgré tous les efforts consacrés à cette fin, et à l’insuffisance du bénéfice net résultant des locations consenties, que le Camping a estimé qu’il serait déraisonnable d’offrir une quelconque compensation aux demandeurs. [ 41 ] Le Tribunal juge que les explications fournies par le Camping sont tout à fait logiques et crédibles. [ 42 ] Quoi qu’il en soit, la prestation attendue de la part du Camping n’est pas déterminée ni déterminable [9] .

Par conséquent, le Tribunal doit donner plein effet à l’obligation de payer la somme de 1 572 $ à laquelle étaient tenus les demandeurs, suivant les termes du contrat de location modifié à la fin mai 2019. - Le dépôt de 300 $ pour la remise en état du terrain loué [ 43 ] Les demandeurs réclament le remboursement du dépôt de 300 $ qu’ils ont versé pour la remise en état du terrain.

Ils prétendent avoir droit à ce remboursement, puisque le locataire du terrain à compter du 4 août 2019 a posé son cabanon au même endroit que le leur. [ 44 ] Le Tribunal note que dans leur courriel du 31 mai 2019, les demandeurs ont indiqué au Camping que la condition de santé de monsieur Godère ne lui permettait pas de poser de la tourbe et ainsi de remettre les lieux en état.

Les demandeurs comprenaient dès lors que leur dépôt ne serait pas remboursé. [ 45 ] À la suite de ce courriel, le Camping a demandé à son personnel de remettre le terrain dans son état initial, et ce, afin de préparer la venue d’un nouveau locataire. [ 46 ] Par conséquent, le Tribunal juge que les demandeurs ne peuvent prétendre au remboursement de leur dépôt.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; LE TOUT avec frais de justice de la contestation, fixés à 154 $. __________________________________ DOMINIC ROUX, J.C.Q. Date d’audience : 26 janvier 2021