2018 QCCQ 8998, 2018 QCCQ 8998

4817 Sherbrooke Ouest inc. c. Banque de Montréal 2018 QCCQ 8998 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-702155-179 DATE : 29 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JO ANN ZAOR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LE 4817 SHERBROOKE OUEST INC. Demanderesse c.

BANQUE DE MONTRÉAL Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 4817 Sherbrooke Ouest inc. (« 4817 ») réclame 13 202,75 $ de Banque de Montréal (« BMO ») en paiement de la facture de l’architecte Chopra pour la réalisation de son rapport de vérification à la suite des travaux de rénovation entrepris par BMO. [ 2 ] Le 4817 prétend qu’en vertu de l’article 10.02 f. du bail la liant contractuellement à sa locataire BMO, celle-ci est responsable de cette facture. [ 3 ] BMO conteste la réclamation au motif que la somme réclamée est excessive et totalement déraisonnable au vu de la nature des travaux esthétiques qu’elle a effectués. [ 4 ] Dans sa contestation écrite, BMO soulève aussi l’impossibilité pour le 4817 d’agir devant la division des petites créances au motif qu’elle n’est qu’une coquille vide derrière laquelle se cache Cromwell Management inc. (« Cromwell »), une compagnie ontarienne de plus de 10 employés [1] . [ 5 ] Également, BMO soulève la prescription du recours puisque la réclamation de 4817 est instituée plus de trois ans après la date de fin des travaux [2] . [ 6 ] À l’instance, le moyen mettant en cause la juridiction de la Cour du Québec division des petites créances est abandonné par BMO, faute de preuve. [ 7 ] Quant à la question de la prescription, un jugement oral rejetant ce moyen a été rendu séance tenante.

QUESTIONS EN LITIGE [ 8 ]

a) Le bail commercial signé par les parties, autorise-t-il le 4817 à faire inspecter par une personne de son choix et aux frais de sa locataire, les travaux que cette dernière effectue dans les lieux loués?

b) Dans l’affirmative, le montant réclamé par le 4817 est-il raisonnable ou déraisonnable et, le cas échéant, à quel montant a-t-il droit? CONTEXTE [ 9 ] En 2012, BMO décide de rénover l’espace commercial du 4817, Sherbrooke Ouest qu’elle loue depuis 1995 [3] afin de rendre l’intérieur de la succursale conforme à sa nouvelle image corporative. [ 10 ] Bien que les travaux envisagés soient de nature purement esthétique, il est question d’un projet d’envergure dont le coût au départ est évalué à près de un million de dollars.

BMO doit obtenir un permis de construction de la Ville de Montréal. [ 11 ] En mars 2012, BMO avise le 4817 et plus particulièrement le gestionnaire Cromwell de ses projets de rénovation et requiert son autorisation écrite puisqu’elle est nécessaire à l’émission du permis de construction [4] . [ 12 ] Afin de lui donner la mesure des travaux, BMO transmet à Cromwell un plan du nouvel intérieur des lieux loués une fois les rénovations terminées [5] . [ 13 ] Le 17 avril 2012, Marlène Pardini de chez Cromwell donne son acceptation au projet d’aménagement conditionnellement à l’acceptation par BMO de prendre en charge toute augmentation de taxes subséquente aux travaux de rénovation [6] .

[ 14 ] Le 24 avril 2012, M. Serge Labrie de chez BMO prend acte de l’approbation et dirige Mme Pardini à la directrice de location de BMO, Mme Dorais, pour la question de l’augmentation des taxes [7] . [ 15 ] Le 15 mai 2012, M. Doroshenko, directeur des baux commerciaux chez Cromwell, écrit à M. Labrie que n’ayant pas reçu de BMO son accord à assumer toute augmentation de taxes reliées aux améliorations locatives de l’immeuble, BMO doit cesser immédiatement ses travaux [8] .

Ensuite, il exige conformément à l’article 10.02 f. du bail, que lui soient transmis copies des contrats de construction ainsi que tous les permis et licences à cette fin. [ 16 ] Dans les minutes qui suivent, BMO répond à M. Doroshenko que la condition imposée par Cromwell est illégale au vu de la clause 10.02 a. du bail commercial, que le dossier est désormais entre les mains des avocats et que pour le reste, les documents lui seront expédiés [9] . [ 17 ] La position de refus de BMO entraîne une nouvelle réaction de M.

Doroshenko, qui cette fois, exige par courriel daté du 16 mai 2012 « a detailed breakdown of all work that is to be performed at our building. Our architect, Mr. Chopra of Ar+Con Consultants inc., will be at the site tomorrow morning. We request that a complete sets of construction plans and shop drawings be made available for his review. After his review, we will be invoicing you in connection with the review of these documents and how this relates to our building; all in accordance with the lease . » [10] [ 18 ] Le 12 juillet 2012, 4817 mandate l’architecte M.

Chopra de rédiger un rapport de vérification dans la foulée des rénovations de la BMO. [11] [ 19 ] Le 27 août 2012, la BMO complète ses travaux de rénovation. [ 20 ] Le 27 octobre 2014, l’architecte Chopra transmet son rapport de vérification [12] accompagné de sa facture [13] au montant de 13 202,75 $ toutes taxes incluses. [ 21 ] À l’audience, M. Chopra justifie le long délai de production de son rapport de vérification par l’absence de collaboration de la BMO. Il relate avoir requis plusieurs documents dont certains manquent toujours à l’appel.

Ceci explique pourquoi son rapport, bien que remis, demeure incomplet. [ 22 ] En 2016, lors des discussions entourant le renouvellement du bail du 4817, M. Doroshenko discute de la facture de M. Chopra avec Mme Michaud de BMO. Aucune entente n’intervient entre lui et Mme Michaud quant au sort de cette facture. [ 23 ] Le 3 juillet 2017, le 4817 institue sa réclamation devant la Division des petites créances.

ANALYSE ET DROIT APPLICABLE Le bail commercial signé par les parties, autorise-t-il le 4817 à faire inspecter par une personne de son choix et aux frais de sa locataire, les travaux que cette dernière effectue dans les lieux loués? [ 24 ] Le Tribunal répond à cette question par l’affirmative. Voici pourquoi. [ 25 ] Les parties sont contractuellement liées par un bail signé en 1995 qui a été renouvelé et modifié.

Ce bail n’est aucunement remis en question dans le présent litige [14] . [ 26 ] En vertu du principe de la force obligatoire du contrat, ce bail constitue la loi des parties [15] . [ 27 ] Le 4817 fonde sa réclamation sur l’article 10.02 f. qui se retrouve sous le

titre 10 Maintenance, Repairs and Alterations . Le Tribunal cite ici les extraits pertinents de cette clause :

Section 10.01 Maintenance and Repairs of Premises : Notwithstand ing the provisions of Articles 1854 and 1864 of the Civil Code of Québec . but except as may be otherwise provided in this Lease, Tenant shall, during the Term of this Lease, at its expense, operate, maintain and keep the Premises, including all equipment, facilities and services, both inside and outside the Premises and forming part of the Building, in such good order and condition as they would be kept by a careful owner, and at all times throughout the Term the Tenant at its sole expense shall perform or cause to be performed as required hereby such maintenance, decoration , repairs and replacements to keep the Premises and all the contents thereof and all services, equipment and Systems located in or primarily serving the Premises at all times in first-class appearance and condition, and in accordance with all Laws, and the Landlord's reasonable requirements, but excluding only the obligations of the Landlord expressly provided in

Section 10.07 hereof. For the purposes of this

Section 10.01, Premises shall include, without limitation, all leasehold improvements, perimeter walls and glass (including all plate glass) and doors.

Section 10.02 Approval of Repair and Alterations : a. The Tenant shall not make any repairs, replacements, changes, additions, improvements or alterations (hereinafter in this

Article Ten referred to as "Alterations") to the Premises without the Landlord's prior written consent, which consent shall not be unreasonably withheld unless such proposed Alterations might: i. in any way affect the demising walls or entrances of the Premises or the structure of the Premises or the Project; or ii. in the opinion of the Landlord, detrimentally affect the appearance or quality of the Premises or the portion of the Project in which the Premises are located, or impair the value or usefulness of the Premises or the Project, in either of which events such consent may be unreasonably withheld in the Landlord's sole discretion . b.

With its request for the Landlord's consent the Tenant shall submit to the Landlord details of the proposed Alterations including plans

and specifications prepared by qualified architects or engineers and copies of all construction contracts, and such Alterations shall be completed in accordance with the plans and specifications approved in writing by the Landlord.

Unless expressly authorized in writing by the Landlord to the contrary, all Alterations which might cost in excess of $10,000 to complete or which might affect the structure or entrance or mechanical or electrical Systems of the Project or the Premises, shall be conducted under the supervision of a qualified architect or engineer approved by the Landlord, such approval not to be unreasonably withheld. All Alterations shall be performed at the Tenant's cost. […] f.

Whether or not the Landlord's consent to any Alterations shall be granted, the Tenant shall pay to the Landlord forthwith upon request all of the Landlord's reasonable costs (including, without limitation, fees of architects, engineers and designers) incurred in reviewing, Consulting in respect of, approving, inspecting and, if applicable, supervising any such Alteration and the Landlord shall have the right to require the Tenant to make a payment in respect thereof to the Landlord as a precondition to the Landlord’s granting any necessary consent hereunder. [ 28 ] Comme on le voit, l’article 10.02 a. énonce l’obligation du locataire d’obtenir l’autorisation préalable de son locateur avant d’entreprendre toutes « alterations » dans les lieux loués, une autorisation qui doit être donnée facilement à moins de travaux particuliers dont ceux affectant la structure de l’immeuble. [ 29 ] À l’évidence, les parties ont choisi de donner au terme « alterations » une définition large et étendue.

Cela englobe les notions de « repairs, replacements, changes, additions, improvements or alteration ». [ 30 ] Quant à l’article 10.02 f. du bail, il prévoit le droit du locateur de réclamer du locataire les frais raisonnables qu’il engage en vue d’approuver, inspecter ou pour superviser les « alterations » effectuées par le locataire.

Cette disposition autorise même le locateur à exiger de tels frais avant de consentir aux travaux planifiés. [ 31 ] Pour BMO, l’article 10.02 f. ne peut servir de fondement à la réclamation de 4817 puisque les travaux qu’elle a effectués sont de nature purement esthétiques. [ 32 ] Selon ce qu’elle avance, le droit consenti au locateur par l’article 10.02 f. n’existe que dans la mesure où les travaux du locataire touchent ou affectent les structures électrique ou mécanique de la propriété. [ 33 ] Ensuite, ajoute-t-elle, le terme « reasonable costs » utilisé à cet

article commande une interprétation conforme à l’intention commune des parties, ce qui n’est pas le cas en l’espèce au vu des vérifications tatillonnes et surtout inutiles entreprises par Cromwell alias le 4817. [ 34 ] Avec égard, le Tribunal ne peut se rallier à la proposition de BMO.

L’interprétation qu’elle fait de l’article 10.02 f. est restrictive et contraire à la volonté des parties exprimée au bail. [ 35 ] Selon le Tribunal, les signataires du bail ont prévu que pour toutes améliorations, additions, rénovations ou travaux, le locateur pouvait les faire inspecter, et ce, sans contrainte ni limitation. [ 36 ] Un contrat qui, comme ici, comporte des termes clairs et non ambigus n'est pas sujet à interprétation.

Par voie de conséquence, la commune intention des parties n’a pas à être recherchée en l’absence de doute [16] . [ 37 ] Ainsi convenu que le droit au remboursement de 4817 est indiscutable et fondé contractuellement, le Tribunal aborde maintenant la question de savoir si les frais exigés sont raisonnables ou non. Dans l’affirmative, le montant réclamé par le 4817 est-il raisonnable ou déraisonnable et, le cas échéant, à quel montant a-t-il droit? [ 38 ] En matière civile, la charge de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l'

article 2803 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». [ 39 ] Convenu du droit de 4817 de faire inspecter les travaux de BMO par la personne de son choix et d’en faire assumer les coûts par sa locataire, encore faut-il que les coûts réclamés soient raisonnables comme le prévoit l’article 10.02 f. du bail. [ 40 ] Il revient donc à la demanderesse de prouver la raisonnabilité des frais exigés pour ce rapport de vérification [17] . [ 41 ] Le 4817 fait entendre M.

Chopra, un architecte de longue date, membre de l’Ordre des architectes du Québec et rédacteur du rapport de vérification. [ 42 ] Celui-ci illustre, état de compte à l’appui, avoir investi près de 71,5 heures dans la préparation de son rapport, mais n’en avoir facturées que 64 [18] . [ 43 ] Il relate sa cueillette d’informations auprès de Cromwell et de BMO, un passage obligé en vue de répondre aux exigences de son mandat lui demandant de s’assurer que les travaux soient effectués conformément aux lois et normes en vigueur et de s’assurer de toutes les questions de responsabilité [19] . [ 44 ] M.

Chopra en profite pour expliquer les difficultés qu’il a rencontrées pour obtenir la documentation qu’il souhaitait [20] . [ 45 ] Habitué de rédiger de tel rapport d’inspection pour une clientèle commerciale variée, M. Chopra justifie chaque heure passée

dans la réalisation de son mandat [21] . [ 46 ] Enfin, il expose avoir travaillé à un taux horaire de 175 $ et avoir consacré près de 44 heures à la rédaction de son rapport d’inspection qui, avec ses trois annexes, s’étend sur près de 135 pages [22] . [ 47 ] BMO estime que les frais de 13 202,75 $ qui lui sont réclamés ne sont pas raisonnables. [ 48 ] Serge Labrie, directeur de l’immobilier chez BMO depuis 2007, témoigne en défense. [ 49 ] En prenant appui sur son expérience chez BMO et sur celle acquise avant comme chargé de projet chez Loblaw’s et Sobey’s, il explique n’avoir jamais vécu une telle situation. [ 50 ] En termes clairs, il relate que bien que la clause 10.02 f. soit standard et à sa connaissance présente dans la plupart des baux commerciaux qu’il a vu, jamais les propriétaires, hormis le 4817, ne se sont prévalus de cette clause pour ensuite refiler au locataire le coût du rapport. [ 51 ] C’est essentiellement pour cette raison qu’il juge déraisonnable la réclamation de 4817 puisque tout à fait inusité et rarissime à sa connaissance personnelle. [ 52 ] Ensuite, M.

Labrie mentionne l’acharnement voire l’entêtement de 4817 à vouloir obtenir les dessins d’atelier dans le cadre de ce rapport de vérification. Il explique que de tels dessins sont exécutés aux seules fins d’assurer une conformité entre le contrat donné à l’entrepreneur et les travaux réalisés. Ils servent donc d’assurance pour le client, ici BMO. Cela lui fait dire que rien ne justifiait la transmission ces informations à Cromwell, sinon que de créer des frais inutiles et déraisonnables. [ 53 ] Les dessins d’atelier sont effectivement reproduits à l’Annexe B du rapport de M. Chopra et couvre 58 pages.

Aucun commentaire n’y est fait. M. Labrie avance que les frais de M. Chopra reliés à la révision de ces dessins d’atelier sont totalement déraisonnables et parfaitement inutiles. [ 54 ] Enfin, M. Labrie explique que par nature, BMO est une institution fédérale, soumise à des exigences et normes de conformité extrêmement rigoureuses. Cela lui fait dire que lorsqu’elle entreprend des travaux dans ses installations, elle se fait un point d’orgue de respecter toutes les lois en vigueur. M. Labrie est d’avis que le 4817 et Cromwell sont parfaitement au courant des standards que s’imposent BMO.

De là, il exprime, sans le dire ouvertement, que le rapport de vérification des travaux était parfaitement inutile et que la facture rattachée à ce rapport l’est tout autant. [ 55 ] Sur ce point, le Tribunal a effectivement compris du témoignage de M.

Doroshenko que la pertinence et l’opportunité d’obtenir un rapport de vérification était parfois fonction du locataire et des travaux. [ 56 ] Le professer Léo Ducharme nous apprend que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès doit se décider en fonction de la charge de la preuve. Celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra [23] . [ 57 ] En l’espèce, les parties ont tour à tour assumé leur obligation liée au « fardeau de la preuve ».

Le 4817 en faisant la démonstration du bien-fondé de son droit et de ses prétentions, et BMO que la réclamation recherchée ne respecte pas la notion de « reasonable costs » exprimée au bail. [ 58 ] Au terme de son analyse, le Tribunal fait droit à la réclamation de 4817 étant d’opinion que la preuve qu’elle lui a présentée est plus probable et vraisemblable, qu'improbable ou invraisemblable [24] . Voici pourquoi. [ 59 ] Le témoignage de M.

Chopra est fluide et convaincant. [ 60 ] Aucun architecte ou autre professionnel rompu à la préparation de rapport de vérification ne le contredit lorsqu’il explique son rapport et sa facture. [ 61 ] Sans douter des connaissances et de l’expérience de M. Labrie dans le domaine immobilier, il ressort de la preuve qu’il n’a pas l’expérience de M.

Chopra et qu’il n’a jamais eu à rédiger un rapport d’inspection pour un propriétaire foncier. [ 62 ] Il incombait à BMO de présenter une preuve convaincante à l’appui de sa contestation, laquelle devait s’incarner par la présentation d’un témoin qualifié et en mesure d’expliquer au Tribunal pourquoi ici un rapport d’inspection n’était pas requis ni utile, ou alternativement, pourquoi des dessins d’atelier ne devaient pas être révisés ou pourquoi les 64 heures facturées pour la réalisation de ce rapport sont déraisonnable, ou enfin, si des segments du travail de M.

Chopra doivent être retranchés de la facture. [ 63 ] En l’espèce, BMO juge le montant réclamé exagéré, s’étonne d’un coût si élevé au vu des 13 pages du rapport, remet en question la nécessité du rapport d’inspection, invoque les us et coutumes du milieu et propose une application à géométrie variable de l’article 10.02 f. en fonction de la nature des travaux de rénovation entrepris. [ 64 ] Ce sont là autant d’allégations que BMO devait prouver par une preuve objective, tangible et qualifiée afin de permettre au Tribunal, qui n’est pas expert dans le domaine, d’évaluer la qualité du travail de M.

Chopra et le coût raisonnable ou non de sa facture. [ 65 ] En résumé, le Tribunal rappelle qu’alléguer un fait n’équivaut pas à prouver ce fait. Pour être concluante, l’affirmation a besoin d’être soutenue ou documentée par une information objective, écrite ou verbale. En l’espèce, BMO s’est limitée à de simples affirmations. Le Tribunal ne peut donc les tenir pour probantes. POUR CES MOTIFS, le Tribunal :

ACCUEILLE l’action du demandeur Le 4817 Sherbrooke Ouest inc.; CONDAMNE la défenderesse Banque de Montréal à verser au demandeur la somme de 13 202,75 $ avec intérêt au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 22 juin 2017, date de l’assignation; LE TOUT , avec les frais de justice de 300 $. __________________________________ JO ANN ZAOR, J.C.Q. Date d’audience : 6 novembre 2018