2011 QCCQ 6936, 2011 QCCQ 6936

Pépin c. 9057-7651 Québec inc. 2011 QCCQ 6936 JL3918 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-026802-109 DATE : Le 16 mai 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CLAUDE LAPORTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIEL PÉPIN et LOUISE LEFEBVRE

Partie demanderesse c. 9057-7651 QUÉBEC INC. et GUYLAIN LAVOIE

Partie défenderesse et JOEY STACUZZI

Défendeur en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Daniel Pépin et Louise Lefebvre réclament 2 144,39 $ aux défendeurs 9057-7651 Québec Inc. (Québec Inc.) et Guylain Lavoie en dommages à la suite de la non réalisation d'une promesse de vente. [ 2 ] Les défendeurs plaident que les demandeurs n'ont pas respecté la clause 6.5 de la promesse d'achat et qu'en conséquence le recours est mal fondé. [ 3 ] Ils ont eux-mêmes appelé en garantie leur propre vendeur.

LES FAITS [ 4 ] Le 12 novembre 2009 Pépin et Lefebvre présentent une offre d'achat à Québec Inc. pour l'achat d'une propriété sis au [ ] St-Alexandre à Longueuil. Cette propriété est un quadruplex. [ 5 ] Cette offre est acceptée par Québec Inc. le 16 novembre 2009 et les demandeurs en accusent réception le 18 novembre suivant. [ 6 ] Le document prévoit que les parties signeront un acte de vente au plus tard le 1/2/2010 devant le notaire de l'acheteur. [ 7 ] Le document contient en outre les clauses suivantes : « [6.4] Documents de propriété : Le vendeur fournira à l'acquéreur un bon

titre de propriété, libre de toute redevance, propriété, hypothèque, droit réel, charge ou autre limitation de droit privé sauf les servitudes usuelles et apparentes d'utilité publique, toute créance affectant l'immeuble dont le remboursement est, le cas échéant, assumé par l'acquéreur aux termes des présentes et ce qui suit : Banque TD. Le vendeur se portera également garant envers l'Acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété sauf ___________________________. Le vendeur fournira à l'acheteur, dans un délai de 10 jours une copie authentique de son

titre d'acquisition, une copie authentique des actes translatifs de propriété et constitutifs de servitude couvrant une période de sa possession ans, de même qu'un certificat de localisation préparé par un arpenteur-géomètre indiquant l'état actuel de la propriété; tout nouveau certificat étant à la charge de l'acheteur s'il ne révèle aucune modification au certificat précédent. Dans le cas d'une immeuble qui fait l'objet d'une déclaration de copropriété, le vendeur fournira également à l'acheteur la déclaration de copropriété, incluant le règlement de l'immeuble. Dans le cas d'un immeuble qui fait l'objet d'une déclaration de copropriété un certificat de localisation décrivant la

partie divise vendue sera suffisant. [6.5] Vice ou Irrégularité : Advenant la dénonciation aux parties, avant la signature de l'acte de vente, d'un quelconque vice ou d'une quelconque irrégularité affectant les titres, ou au cas de non-conformité à quelque garantie du vendeur contenue aux présentes, ce dernier disposera d'un délai de 21 jours à compter de la réception d'un avis écrit à cet effet, pour aviser l'acheteur, par écrit, qu'il a remédié, à ses frais, au vice ou irrégularité soulevé, ou qu'il ne peut y remédier. Dans cette dernière éventualité, l'acheteur pourra, dans les cinq (5) jours suivant la réception d'un tel avis, aviser le vendeur, par écrit :

a) qu'il achète avec les vices ou irrégularité allégués, auquel cas la garantie du vendeur sera diminuée d'autant, ou

b) qu'il rend la présente promesse d'achat nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l'une ou l'autre des parties seront à la seule charge du vendeur. Dans le cas où l'acheteur ne se serait pas prévalu des dispositions des paragraphes

a) ou

b) dans le délai stipulé, la présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors engagés par chacune des parties seront à leur charge respective.» [ 8 ] Pépin dit n'avoir été informé d'aucun défaut de

titre par les défendeurs. [ 9 ] Quelques jours avant la signature le l'acte de vente les demandeurs sont informés par leur notaire que le zonage en vigueur cause problème à l'endroit où se dresse l'immeuble. [ 10 ] Ceci est confirmé par un urbaniste de la Ville de Longueuil. [ 11 ] Cette situation entraîne que l'assureur des demandeurs ne veut plus assurer l'immeuble.

[ 12 ] Pépin avise son notaire qu'il n'est plus disposé à continuer. [ 13 ] Les demandeurs avisent ensuite les défendeurs le 28 janvier 2010 qu'ils retirent leur offre d'achat : «Nous vous avisons que nous retirons notre offre et promesse d'achat dans le dossier ci-haut mentionné en date d'aujourd'hui et ce, conformément aux dispositions des articles 6.4 et 6.5 incluant l'alinéa b) de ladite promesse d'achat PA 17815, qui le stipule et le permette.» [ 14 ] Compte tenu du défaut des défendeurs de leur livrer un bon

titre de propriété ils réclament les déboursés qu'ils ont encourus lors des démarches entourant l'offre d'achat. QUESTIONS EN LITIGE [ 15 ] Les défendeurs sont-ils en défaut aux termes de la promesse d'achat? [ 16 ] Si oui, sont-ils redevables envers les demandeurs? ANALYSE ET DÉCISION

a) Action principale [ 17 ] Dans un premier temps il convient de mettre à l'écart le défendeur Lavoie puisqu'il n'a agi qu'à

titre de représentant de Québec Inc. qui est une entité juridique distincte. [ 18 ] Les parties ont convenu expressément qu'en cas de vice ou d'irrégularité dans les titres un délai serait accordé à la défenderesse pour y remédier. Ce délai est de 21 jours à partir de la transmission d'un avis à cet effet. [ 19 ] Ce mécanisme est obligatoire et les parties n'y ont pas renoncé. [ 20 ] Non seulement l'avis n'a t-il pas été donné mais encore les demandeurs ont signifié sans ambages leur désir de mettre fin au contrat. [ 21 ] L'envoi de l'avis prévu à l'article 6.5 est fondamental. Il joue le même rôle que la mise en demeure de l'

article 1602 C.c.Q. [1] Les tribunaux ont reconnu l'importance de la mise en demeure dans le cas d'une obligation de faire. [ 22 ] Sans avis il n'y a pas de défaut. Sans défaut il n'y a pas de responsabilité. [ 23 ] Le contrat constitue la loi des parties et le Tribunal doit l'appliquer. [ 24 ] Du reste, le dernier paragraphe de l'article 6.5 est explicite : «Dans le cas ou l'acheteur ne se serait pas prévalu des dispositions des paragraphes

a) ou

b) dans le délai stipulé, la présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors engagés par chacune des parties seront à leur charge respective » (notre soulignement) [ 25 ] C'est le cas en l'espèce.

b) Recours en garantie [ 26 ] Comme l'action principale est rejetée, l'action en garantie n'a plus de raison d'être et sera également rejetée, mais sans frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] REJETTE l'action des demandeurs contre la défenderesse 9057-7651 Québec Inc.. [ 28 ] AVEC LES DÉPENS S'ÉLEVANT À 89,00 $. [ 29 ] REJETTE l'action des demandeurs contre Guylain Lavoie [ 30 ] SANS FRAIS.

[ 31 ] REJETTE l'action en garantie intentée par Guylain Lavoie contre Joey Stacuzzi. [ 32 ] SANS FRAIS. __________________________________ CLAUDE LAPORTE, J.C.Q.