2023 QCCQ 9122, 2023 QCCQ 9122

Fontaine c. Bastien 2023 QCCQ 9122 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-701952-215 DATE : Corrigé : 15 septembre 2023 25 septembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOSÉE FONTAINE Demanderesse c.

MARIE-PAULE BASTIEN Défenderesse et demanderesse en garantie -et- ROLAND SHINK -et- louise desaulniers Défendeurs en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT CORRIGÉ ______________________________________________________________________ [ 1 ] En juin 2009, Josée Fontaine achète un immeuble de Marie-Paule Bastien. En 2018, les problèmes débutent : sa locataire se plaint de l’humidité élevée dans le logement et des problèmes de santé que cela lui occasionne.

Madame Fontaine multiplie les démarches afin de trouver la cause de cette humidité, et en avril 2019, elle apprend que l’air dans l’appartement est contaminé [1] . C’est finalement en août 2019 qu’elle découvre la cause de la contamination, soit des malfaçons dans la construction de la tourelle et du mur de briques de la

partie arrière de l’immeuble : de l’eau s’y infiltre, causant des moisissures et de la pourriture. Alléguant qu’il s’agit de vices cachés, elle réclame des dommages de madame Bastien en raison des travaux correctifs importants qu’elle a dû faire exécuter afin de remédier aux problèmes. [ 2 ] Madame Bastien nie devoir quelque somme que ce soit. Elle a possédé l’immeuble pendant 7 ans, soit de 2002 à 2009, et n’a jamais eu quelque problème que ce soit pendant toutes ces années.

Elle poursuit en garantie Roland Shink (lequel est décédé avant l’audition) et Louise Desaulniers, les premiers propriétaires de l’immeuble, puisque son propre vendeur, monsieur Bellemare, est décédé. [ 3 ] Louise Desaulniers nie également devoir quelque somme que ce soit. Elle a été propriétaire de l’immeuble avec monsieur Shink de 1987 à 1995, mais c’est monsieur Shink qui s’occupait des travaux sur l’immeuble.

Elle soulève l’absence de dénonciation préalable aux travaux, et avoir ainsi été privée de constater les vices allégués et le cas échéant, de pouvoir les corriger à moindre coût. [ 4 ] Afin de trancher le litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1. Madame Fontaine a-t-elle démontré que l’immeuble était affecté de vices cachés? 2. Dans l’affirmative, le recours de madame Bastien contre madame Desaulniers est-il bien fondé? 3. Le cas échéant, madame Fontaine a-t-elle démontré ses dommages?

ANALYSE ET DÉCISION [ 5 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) prévoient que c’est à celui qui veut faire valoir un droit d’en faire la preuve, et que cette preuve doit être prépondérante. Le niveau d’une preuve prépondérante n’équivaut pas à une preuve hors de tout doute, mais seulement une démonstration qu’un fait litigieux est non seulement possible, mais probable. Il faut donc démontrer plus qu’une simple possibilité ou une hypothèse pour avoir gain de cause. En l'absence de preuve prépondérante, la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause.

1. Madame Fontaine a-t-elle démontré que l’immeuble était affecté de vices cachés? [ 6 ] Le vendeur est tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés [2] . [ 7 ] Dans un recours en vices cachés, les éléments que l’acheteur doit démontrer pour avoir gain de cause sont les suivants : 1. Le vice est grave, c'est-à-dire qu'il cause des inconvénients sérieux à l'usage du bien; 2. Le vice lui était inconnu au moment de la vente, qualité qui s’évalue subjectivement; 3.

Le vice est caché, c'est-à-dire qu'il ne pouvait être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert, et qu'il n'a pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4. Le vice est antérieur à la vente. [3] [ 8 ] Il s’agit de critères cumulatifs. [ 9 ] Afin de démontrer les vices cachés qui affectaient l’immeuble, madame Fontaine a fait entendre monsieur Jonathan Doucet, technicien en architecture de la firme Détection Thermique JD.

Celui-ci explique avoir découvert de l’humidité dans le bas du mur de la tourelle, laquelle a été installée sur un ancien perron de béton sans toutefois en épouser la forme et sans solin, seul un joint de colmatage devant assurer son étanchéité. Il s’agit là d’une mauvaise conception qui « a créé une tablette où l’eau pouvait rester en suspens et ainsi finir par rentrer à la jonction du béton et du mur » [4] .

Lorsque le mur a été ouvert, il a été découvert de la pourriture, de l’humidité et de la laine détrempée dans le bas du mur. [ 10 ] Il a également constaté un problème dans le bas des murs de la salle de lavage (partie arrière de l’immeuble) : les matériaux étaient détrempés et pourris. Suite à son investigation, monsieur Doucet a conclu que l’eau s’infiltrait par le bas des murs extérieurs et plus précisément par la brique. Le problème provenait selon lui « d’un mauvais choix de matériaux (papier goudronné) et de l’absence de chantepleure dans cette

section ». De plus, du carton fibre avait été installé à l’avant du solin alors qu’il aurait dû être installé à l’arrière, et ce solin n’avait que 6 pouces alors qu’un solin d’au moins 12 pouces était requis. [ 11 ] S’agissant d’un immeuble construit en 1987, monsieur Doucet affirme que cela ne respectait pas les règles de l’art en vigueur à l’époque de sa construction. [ 12 ] Madame Bastien, pour sa part, a fait entendre monsieur Jordane Guévin, estimateur en bâtiment mandaté par Promutuel Verchères-Les Forges, les assureurs de cette dernière.

Monsieur Guévin ne s’est jamais rendu sur les lieux, son analyse se basant uniquement sur les photos produites et le rapport de monsieur Doucet. Quant à la tourelle, celui-ci conclut que bien que la tablette d’eau était apparente, la mauvaise conception (absence de solin) était cachée. Il soulève l’hypothèse que l’entretien prescrit à la page 4 du rapport de l’inspecteur préachat n’a peut-être pas été fait et que le tapis s’y trouvant n’a peut-être pas enlevé tel que recommandé, mais ne dispose d’aucune preuve à cet effet.

Par ailleurs, madame Fontaine confirme que toutes les recommandations contenues au rapport ont été réalisées, incluant celles concernant l’enveloppe extérieure du bâtiment. [ 13 ] Toutefois, quant aux chantepleures, monsieur Guévin conclut qu’il s’agit d’un vice apparent pouvant aisément être constaté et qui aurait dû être soulevé par l’inspecteur en bâtiment lors de l’inspection préachat, d’autant plus qu’il s’agit d’un vice grave susceptible de causer des problèmes importants dans le futur.

Selon lui, même si la résidence avait été munie d’un pare-air Tyvek au lieu d’un papier noir, tel qu’indiqué par monsieur Doucet, cela n’aurait rien changé à la situation, vu l’absence de chantepleures. [ 14 ] Les parties conviennent ainsi que les vices affectant le bâtiment sont importants et entraînent un déficit d’usage nécessitant des travaux correctifs. Les vices sont évidemment antérieurs à la vente puisque datant de la construction de la résidence pour l’un et de la construction de la tourelle pour l’autre, cette dernière ayant été réalisée par monsieur Shink.

Le seul élément en litige est donc le caractère caché du vice. a. L’absence de solin de la tourelle [ 15 ] Quant à ce vice, les parties s’entendent sur le fait qu’il s’agit d’un vice caché, l’absence de solin ne pouvant être décelée. b.

Les malfaçons du mur de brique [ 16 ] Quant au mur de briques, s’il est vrai que l’absence de chantepleures est un élément aisément décelable et ne constitue pas un vice caché, il en va autrement du solin insuffisant et du papier goudronné qui y ont été installés. [ 17 ] Pour monsieur Guévin, même si le choix des matériaux avait été plus judicieux et le solin suffisant, vu l’absence de chantepleures, cela n’aurait pu empêcher les dommages. Selon lui, l’absence de chantepleures aurait dû alerter l’inspecteur préachat et le pousser à investiguer davantage, ce qu’il n’a pas fait.

Puisque le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice apparent, il ne saurait en conséquence être tenu responsable des dommages découlant du mur de briques. [ 18 ] Même si le Tribunal abonde dans le même sens que monsieur Guévin à l’effet qu’un examen préachat diligent aurait dû permettre d’identifier l’absence de chantepleures, il doit, afin de trancher le litige, déterminer si cette absence est ou non la cause du

dommage. En d’autres mots, est-ce que la présence de chantepleures aurait empêché le problème de survenir? [ 19 ] À ce sujet, lors de son témoignage, monsieur Doucet mentionne que les chantepleures à cet endroit n’auraient pas été nécessaires, quoique fortement recommandées, si le solin avait été adéquatement installé. À cet endroit, il y avait en effet un très petit solin de tôle, nettement insuffisant, et de surcroît, le carton fibre avait été installé à l’avant de ce solin alors qu’il aurait dû être installé à l’arrière.

Vu les déficiences présentes dans la construction du mur de briques, les dommages seraient, selon lui survenus même en présence de chantepleures, mais auraient probablement été « moins pires ». Il mentionne que plusieurs murs de briques ont été construits sans chantepleures sans que quelque problème que ce soit n’apparaisse dans l’immeuble, ce qui est possible lorsque le drainage se fait adéquatement, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, vu la mauvaise conception du mur. [ 20 ] Vu les explications détaillées fournies par monsieur Doucet, le Tribunal retient ses conclusions comme étant les plus probantes.

Puisque la cause principale des infiltrations d’eau n’était pas l’absence de chantepleures mais plutôt la mauvaise conception du mur et l’insuffisance du solin, le Tribunal conclut en conséquence qu’il s’agit d’un vice caché, ces déficiences ne pouvant être décelées sans procéder à la démolition du mur. 2. Dans l’affirmative, le recours de madame Bastien contre madame Desaulniers est-il bien fondé? [ 21 ] L'

article 1739 C.c.Q. oblige l'acheteur qui constate que le bien acheté est affecté d'un vice à le dénoncer par écrit à son vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. De plus, telle dénonciation est due pour tous les vendeurs qui peuvent faire l’objet d’une poursuite [5] : [32] Cette dénonciation est due à tous les vendeurs qui peuvent faire l'objet d'une poursuite selon la chaîne de vente.

L'absence de dénonciation écrite et de mise en demeure préalable à l'exécution des travaux peut être fatale au recours de l'acheteur, dans la mesure où la preuve au procès révèle que l'absence de dénonciation a causé un préjudice au vendeur. [Référence omise] [ 22 ] Tel que le rappelle la Juge Bonsaint, J.C.S., dans l’affaire Barabé c.

Meyer [6] , il appartient au juge d’apprécier les conséquences du défaut de dénoncer : [135] Comme nous l’avons vu, la doctrine nous enseigne que « la sanction devrait être radicale (rejet de l'action) uniquement lorsque l'omission du préavis a causé au vendeur un préjudice réel, parce qu'il a été privé de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer », mais la jurisprudence a repris cet énoncé tout en précisant que « l’appréciation des conséquences d’un défaut de dénonciation ne peut que relever du juge qui entendra la preuve » [ Référence omise ] [ 23 ] En l’espèce, madame Fontaine a rencontré madame Bastien le 15 septembre afin de lui faire part des problèmes de la tourelle.

À ce moment-là, les travaux de démolition étaient complétés et les travaux correctifs s’amorçaient. À cet effet, madame Fontaine a demandé et obtenu de la Ville de Louiseville le permis requis pour les travaux correctifs de la tourelle le 10 septembre 2019 [7] . Il appert que madame Bastien a, suite à cette rencontre, avisé ses assureurs, mais n’a fait aucune autre démarche. [ 24 ] Le 2 octobre suivant, après la découverte du vice affectant le mur de brique, madame Fontaine a transmis, par l’intermédiaire de son avocat, un avis de dénonciation formel à madame Bastien.

Madame Bastien n’a pas davantage réagi à cette nouvelle démarche de la part de madame Fontaine, hormis que d’en aviser ses assureurs.

Le 1 er novembre suivant, madame Fontaine a demandé et obtenu de la Ville de Louiseville un nouveau permis concernant ces travaux additionnels, mais ce n’est que le 18 novembre 2020 qu’elle a transmis, par l’intermédiaire de son avocat, une mise en demeure à madame Bastien afin d’obtenir un dédommagement pour ces travaux. [ 25 ] Suite à l’avis de dénonciation reçu en 2019, non seulement madame Bastien n’a fait aucune démarche afin de mandater un expert ou encore prendre à sa charge les travaux correctifs, mais elle n’a pas non plus dénoncé ce vice à son vendeur ou à ses auteurs.

Ce n’est que le 23 mars 2021, soit après la réception de la mise en demeure de madame Fontaine, que l’expert en sinistre de l’assureur de madame Bastien, monsieur Michel Boisvert, a transmis un avis de dénonciation à madame Desaulniers et monsieur Shink. À ce moment- là, les travaux étaient complétés. [ 26 ] Madame Bastien a indiqué au Tribunal qu’elle tient responsable madame Desaulniers et monsieur Shink puisque son vendeur, monsieur Bellemare, est décédé et que sa succession n’a pas été retrouvée.

Aucune preuve n’a été administrée de la part de madame Bastien afin de démontrer quelles démarches ont été faites afin de dénoncer le vice en temps utile.

Il apparaît que madame Bastien s’est contentée d’aviser ses assureurs et que ses démarches se sont arrêtées là. [ 27 ] À la lumière des faits allégués, il appert qu’il était possible pour madame Bastien d’aviser madame Desaulniers et monsieur Shink en temps opportun, c’est-à-dire avant que ne débutent les travaux correctifs. [ 28 ] Madame Desaulniers, de même que monsieur Shink avant son décès, ont soulevé cette absence de dénonciation dans leur contestation, ceux-ci ayant été privés de constater les vices et le cas échéant, d’y remédier à moindre coût.

Madame Desaulniers est d’autant prise au dépourvu que c’est monsieur Shink qui s’occupait des travaux de la résidence. [ 29 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que l’absence de dénonciation en temps utile a causé un préjudice réel à madame Desaulniers et monsieur Shink et de ce fait, que ce défaut est fatal au recours de madame Bastien. 3. Le cas échéant, madame Fontaine a-t-elle démontré ses dommages? [ 30 ] Madame Fontaine réclame 15 000 $ à

titre de dommages [8] , lesquels se détaillent comme suit.

a) Frais d’expertise [ 31 ] Madame Fontaine a dû débourser la somme de 603,62 $ afin de faire réaliser une étude microbiologique en avril 2019, étude qui lui a confirmé que l’air était contaminé dans certaines pièces du logement, les taux de moisissure étant supérieurs à ceux de l’air extérieur, ainsi qu’une somme de 684,10 $ pour les services de Détection Thermique JD afin de procéder à une analyse thermique lui permettant de détecter la source de la contamination. Ces montants sont accordés.

b) Coût de démolition et de reconstruction [ 32 ] Madame Fontaine réclame la somme de 1 086,51 $ pour les travaux de réfection de la tourelle ainsi que la somme de 666,85 $ afin de faire refaire l’acrylique suite à ces travaux. À cela s’ajoute une somme de 1 290,70 $ pour refaire la structure du plancher et la finition des murs de la tourelle. [ 33 ] Quant au mur de briques, madame Fontaine produit une facture de 5 569,87 $ pour démanteler et refaire une

partie du parement de briques sur environ 10 pieds linéaires afin de le rendre conforme. [ 34 ] Madame Fontaine réclame également le remboursement d’une facture de 2 838,74 $ pour une réparation près de la porte patio pour laquelle le Tribunal ne voit toutefois pas de lien avec les vices allégués. [ 35 ] En conséquence, le Tribunal accorde un montant de 8 613,93 $ pour ce poste de dommages.

c) Perte de loyers [ 36 ] En raison des travaux devant être réalisés dans leur logement, les locataires de madame Fontaine ont dû le quitter pour une période de 5 mois, soit pendant les mois de septembre 2019 à janvier 2020.

Le loyer mensuel pour ce logement était de 700 $. [ 37 ] À ce titre, le Tribunal accorde la perte de revenus pour les mois de novembre et décembre [9] , mais non celui de janvier puisqu’il appert des dates des différentes factures produites pour les travaux que ce sont les réparations près de la porte patio qui ont été réalisées pendant ce mois, réparations qui n’ont pas été accordées, ainsi que les travaux pour la pose de plancher et de prélart en lien avec un dégât d’eau survenu en raison d’une défectuosité de la laveuse de la locataire le 2 septembre 2019, travaux qui ont été pris en charge par l’assureur de madame Fontaine et qui sont sans lien avec les vices allégués.

d) Frais d’une dérogation mineure [ 38 ] En terminant, madame Fontaine réclame la somme de 750 $ représentant le coût d’une demande de dérogation mineure présentée à la Ville de Louiseville afin de régulariser l’implantation de la tourelle. Cependant, cette dépense étant sans lien avec la demande en justice, aucun allégué ne traitant d’un quelconque problème d’implantation, ce poste de dommages n’est pas accordé. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 39 ] ACCUEILLE partiellement la demande de Josée Fontaine; [ 40 ] CONDAMNE Marie-Paule Bastien à payer à Josée Fontaine la somme de 11 301,65 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce à compter du 18 novembre 2020; [ 41 ] LE TOUT , avec les frais de justice. [ 42 ] REJETTE la demande en garantie de Marie-Paule Bastien; [ 43 ] LE TOUT, avec les frais de justice. __________________________________ MARLÈNE PAINCHAUD, J.C.Q. Date d’audience : 16 mai 2023