2019 QCCQ 8292, 2019 QCCQ 8292

Deschênes c. Roy 2019 QCCQ 8292 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-702074-187 DATE : 16 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ AUDREY DESCHÊNES [...] L’Ange-Gardien (Québec) [...]

Partie demanderesse c. GILLES ROY -et- NICOLE CARON [...] Québec (Québec) [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] La demanderesse Audrey Deschênes (« madame Deschênes ») soutient que la maison achetée des défendeurs Gilles Roy et Nicole Caron est affectée d’un vice caché, soit des infiltrations d’eau. Elle réclame 3 449,25 $ pour des travaux correctifs d’urgence. [ 2 ] Sans nier l’existence du problème, les défendeurs affirment s’en être remis à leur propre expert en sinistre pour le suivi de cette affaire.

Ils soutiennent aussi que certains des travaux faits par madame Deschênes ont apporté une certaine plus-value à la maison. QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal identifie les questions suivantes : • Madame Deschênes peut-elle profiter de la garantie légale contre les vices cachés ? • Quels sont les dommages, le cas échéant ? LE CONTEXTE [ 4 ] Le 20 septembre 2017, madame Deschênes achète la maison des défendeurs. Le montant de la transaction est de 230 000 $. Les défendeurs sont propriétaires de cette maison depuis 1999.

Elle a été bâtie en 1989. [ 5 ] Le 22 septembre 2017, madame Deschênes débute des travaux de rénovation au sous-sol. Dans le cadre des travaux, son entrepreneur arrache les revêtements de sol existants. [ 6 ] Son entrepreneur constate alors la présence de traces d’humidité ainsi que de la moisissure sur le plancher de béton et sur les

membranes de sous-plancher. Il prend conscience de l’ampleur du problème en enlevant le plancher, le sous-plancher, l’isolation et le gypse qui recouvre les murs de la moitié du sous-sol. [ 7 ] Certaines pièces du revêtement de plancher étaient très incubées et avaient même gonflé. L’entrepreneur est certain qu’il y a des infiltrations mais n’est pas certain de la source. [ 8 ] Dans les jours qui suivent, madame Deschênes informe les défendeurs de la situation.

Malgré la situation, les échanges entre les parties se déroulent bien. [ 9 ] Madame Deschênes, tout comme les défendeurs, font part de la situation à leur assureur respectif. Or, ils sont tous des assurés chez Promutuel, qui assigne des experts en sinistre différents pour le suivi de la réclamation. [ 10 ] Le 2 octobre 2017, madame Deschênes transmet une mise en demeure aux défendeurs et demande de communiquer avec elle pour le suivi de la situation. [ 11 ] Le 3 octobre 2017, les défendeurs font suivre la mise en demeure à leur expert en sinistre, monsieur Lamarre.

Ce dernier les informe qu’il se mettra en contact avec son collègue, monsieur Boissoneault, qui représente madame Deschênes. Monsieur Lamarre affirme s’occuper du suivi. [ 12 ] Le 6 octobre 2017, madame Deschênes transmet une mise en demeure complémentaire aux défendeurs. Ceux-ci la font suivre à monsieur Lamarre. [ 13 ] Le 10 novembre 2017, Garco inc. réalise des travaux d’excavation pour tenter de trouver la source de l’infiltration. L’entrepreneur découvre alors que le drain de fondation est écrasé.

De plus, il constate un décalage entre le mur de la fondation et la semelle de fondation, qui peut faciliter l’infiltration d’eau. [ 14 ] Le 20 février 2018, madame Deschênes écrit à nouveau aux défendeurs. Elle prend acte de l’absence de réponse aux mises en demeure déjà transmises. Elle les informe avoir procédé aux travaux de remise en état. [ 15 ] Les défendeurs transmettent cette mise en demeure à monsieur Lamarre et demandent une mise à jour du dossier. Ce dernier répond qu’il a contacté l’expert au dossier pour madame Deschênes et que l’enquête continuera jusqu’au printemps.

Monsieur Lamarre mentionne également dans sa réponse de ne pas tenir compte de la mise en demeure de madame Deschênes pour le moment. [ 16 ] En l’absence de réponse de la part des défendeurs, madame Deschênes dépose sa demande le 17 mars 2018. [ 17 ] Dans l’incompréhension totale de la situation, les défendeurs font un nouveau suivi avec monsieur Lamarre. [ 18 ] Dans les faits, madame Deschênes a été dédommagée par son assureur pour plusieurs dommages découlant de l’infiltration d’eau. Elle réclame les montants non remboursés.

ANALYSE [ 19 ] À moins qu’une vente soit faite sans garantie légale, le vendeur a l’obligation de garantir que la résidence vendue est exempte de vices cachés. L’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] La jurisprudence établit quatre conditions pour se prévaloir de la garantie contre les vices cachés [1] : (

i) que le vice présente une certaine gravité; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 21 ] Le vice doit aussi avoir été dénoncé en temps opportun. Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective [2] .

Le Tribunal doit évaluer l’examen fait par l’acheteur de l’immeuble en le comparant à celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence. [ 22 ] L’acheteur peut avoir recours à la garantie même si le vendeur ignorait que le bien vendu était affecté d’un vice caché [3] . Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, la situation s’apparente à un dol. Le vendeur sera alors tenu responsable, outre la restitution du prix, de tous les dommages, l’

article 1728 C.c.Q. édictant : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer , il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur.

[ 23 ] Ainsi donc, la connaissance par le vendeur de l’existence d’une problématique n’a pas d’impact en soi quant à la qualification de tel vice à

titre de vice caché. Son impact sera plutôt au niveau de l’indemnisation pouvant être prononcée conformément à l’

article 1728 C.c.Q. [ 24 ] Qu’en est-il ici ? Le vice est-t-il grave ? [ 25 ] Madame Deschênes a démontré le caractère grave du vice. La présence d’infiltrations d’eau et de moisissures qui en découlent constitue un vice grave. Le vice est-il inconnu de madame Deschêne au moment de l’achat ? [ 26 ] La déclaration des vendeurs ne fait aucune référence à un problème d’infiltration d’eau ou la présence de moisissures. Le vice est donc inconnu de madame Deschênes. Le vice est-il caché ? [ 27 ] Madame Deschênes a constaté la présence d’infiltrations et de moisissures uniquement par les travaux de rénovation.

Pour en prendre conscience, il a été nécessaire d’enlever plusieurs revêtements ainsi que d’ouvrir les murs. [ 28 ] Il n’y avait pas de signe autre d’infiltrations ou de moisissures. [ 29 ] En conséquence, le vice est caché. Le vice existe-il au moment de la vente ? [ 30 ] La vente et la prise de possession a eu lieu le 20 septembre 2017. La découverte du vice est survenue le 22 septembre 2017. Considérant l’état de moisissures et des dégâts d’infiltrations d’eau dans les murs, le Tribunal conclut que le vice est antérieur à la vente.

Les défendeurs étaient-ils au courant du vice? [ 31 ] Le Tribunal retient de la preuve que les défendeurs n’étaient pas au courant du vice. La nature du problème de décalage entre le mur de fondation et la semelle de fondation est un problème qui est susceptible d’exister avant l’achat de la maison par les défendeurs. [ 32 ] Finalement, le Tribunal conclut que madame Deschênes a dénoncé aux vendeurs l’existence du vice. [ 33 ] Elle a également laissé un délai à ces derniers pour venir constater la situation.

Les défendeurs s’en sont remis à leur expert en sinistre, monsieur Lamarre, pour le suivi de la situation. [ 34 ] En conséquence, madame Deschênes pouvait procéder aux travaux en l’absence de réponse de la part des défendeurs. Quels sont les dommages ? [ 35 ] Madame Deschênes réclame la somme de 3 449,25 $.

Elle se résume ainsi : Excavation pour le remplacement du drain de fondation du côté droit; matériaux pour le remplacement du drain de fondation sur le côté droit : 2 299,50 $ Excavation sur environ 15 pieds pour imperméabilisation : 1 149,75 $ [ 36 ] Dans le cas d’une demande en réduction de prix de vente fondée sur un vice caché, le Tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat.

Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (1604(3) C.c.Q. ) afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés (1726 C.c.Q. ). [ 37 ] Également, il n’y a pas nécessairement une adéquation parfaite entre le coût des travaux correctifs et le montant qui doit être accordé à

titre de diminution du prix de vente. Ainsi, le montant de la réduction du prix de vente peut ne pas correspondre intégralement au coût réel ou estimé des réparations nécessaires [4] . [ 38 ] Ainsi, le coût des réparations n’est pas en soi le facteur dominant pour la détermination des dommages à octroyer dans le cadre d’une demande fondée sur l’indemnisation d’un vice caché. [ 39 ] Le Tribunal retient de ces travaux qu’il en découle une certaine amélioration de la maison de madame Deschênes.

En effet, le drain sera neuf pour cette section. [ 40 ] Toutefois, le Tribunal ne retient pas l’affirmation des défendeurs que les travaux d’imperméabilisation apportent une plus-value à la maison. En effet, selon le témoignage du représentant de Garco, cette façon de faire était nécessaire pour sceller l’espace entre la semelle de la fondation et la fondation. Il s’agit donc de purs travaux correctifs.

[ 41 ] À la lumière de l’ensemble des circonstances, le Tribunal considère donc qu’un ajustement du prix de vente de 3 000 $ est une compensation appropriée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE les défendeurs à payer solidairement à la demanderesse la somme de 3 000 $ avec intérêts calculés au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 7 mars 2018; LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. Date d’audience : 10 juillet 2019