2021 QCCQ 7575, 2021 QCCQ 7575

Bouchard c. Drouin 2021 QCCQ 7575 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUCE LOCALITÉ DE SAINT-JOSEPH-DE-BEAUCE « Chambre civile » N o : 350-32-010437-194 DATE: 9 JUILLET 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FABIENNE BOUCHARD [...] Repentigny (Québec) [...] Demanderesse c.

SYLVIE DROUIN [...] Sainte-Marie (Québec) [...] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Madame Drouin est propriétaire d’un condominium situé au [...], à Fort Lauderdale en Floride.

Elle l’utilise à ses fins personnelles et le loue également à des tiers. [ 2 ] Voulant profiter pleinement de leur retraite, madame Bouchard et son mari, monsieur Yvan De Lorimier, projettent de séjourner en Floride pendant la saison froide. [ 3 ] Le 21 février 2018, les parties concluent un bail de location du condominium du 1 er décembre 2018 au 1 er avril 2019 [1] . [ 4 ] Le 6 septembre 2018, monsieur De Lorimier informe madame Drouin qu’ils ne pourront finalement pas séjourner en Floride pour des raisons familiales [2] . [ 5 ] Madame Drouin reloue le condominium pour une période de trois mois. [ 6 ] Une mésentente naît entre les parties au sujet des obligations contractuelles de chaque

partie à l’égard de l’autre. [ 7 ] Par sa demande à la Division des petites créances, madame Bouchard réclame 2 600 $ à madame Drouin en dommages-intérêts correspondant au remboursement d’un dépôt relatif à une entente d’annulation du contrat de location du condominium. [ 8 ] Madame Drouin conteste la demande en soulevant les motifs suivants : • Le contrat de location a été conclu pour une période de quatre mois et une prolongation d’un mois (soit cinq mois au total) et un dépôt de 2 000 $ US a été payé par madame Bouchard; • À la suite de l’annulation du contrat par madame Bouchard, elle n’a été en mesure de relouer le condominium que pour une période de trois mois seulement; • Elle a ainsi perdu deux mois de location; • Le dépôt a été appliqué sur l’un des mois. [ 9 ] Madame Drouin se porte demanderesse reconventionnelle et réclame 2 600 $ à madame Bouchard en dommages-intérêts en raison des préjudices subis à la suite de l’annulation du contrat de location.

Les postes de la réclamation se détaillent ainsi:

Perte de deux mois de loyers en l’absence d’une relocation 1 700 $ US Frais d’étude du dossier 100 $ US Démarches entourant la nouvelle location 200 $ US Total 2 000 $ US Total transposé en argent canadien 2 600 $ LA QUESTION EN LITIGE Madame Bouchard a-t-elle le droit de récupérer le dépôt versé ou doit-elle indemniser madame Drouin pour des préjudices découlant de la résiliation du bail de location du condominium? [ 10 ] Le Tribunal conclut que madame Bouchard ne peut récupérer le dépôt versé. Madame Bouchard doit payer 390 $ à madame Drouin à

titre de dommages-intérêts. Voici pourquoi. L’ANALYSE [ 11 ] Les parties sont liées par un bail de location d’un condominium situé en Floride à des fins de villégiature. Un tel bail est régi par les articles 1851 et suivants du Code civil du Québec . [ 12 ] L’

article 1851 du Code civil du Québec définit le contrat de louage (ou bail) et en précise ses éléments essentiels : 1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée. [ 13 ] Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail [3] .

Le locataire est tenu pour sa part, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence [4] . [ 14 ] Un bail à durée fixe, comme celui en l’espèce, cesse de plein droit à l’arrivée du terme [5] . [ 15 ] Un contrat de location d’un condominium pour des fins de villégiature peut contenir des clauses dérogeant aux dispositions visant la protection des droits des locataires et des locateurs prévues au

chapitre « Du Louage » du Code civil du Québec [6] . Le contrat de louage intervenu devient par conséquent la loi des parties. [ 16 ] Le Tribunal est toutefois confronté à une preuve contradictoire. [ 17 ] Le 21 février 2018, les parties concluent un bail de location du condominium du 1 er décembre 2018 au 1 er avril 2019 à un prix de 2 000 $ US par mois, pour un total de 8 000 $ US [7] .

Il était possible de prolonger la location du 15 au 30 novembre 2018 et du 1 er au 15 avril 2019, au prix additionnel de 1 700 $ US. [ 18 ] Le 6 septembre 2018, monsieur De Lorimier informe madame Drouin qu’ils ne pourront séjourner en Floride en raison d’un récent diagnostic d’Alzheimer reçu par sa sœur [8] . Madame Drouin répond qu’elle va réactiver son annonce sur le site Internet LesPAC, précisant qu’elle attendra de trouver un nouveau locataire pour pouvoir les rembourser du dépôt [9] .

Elle les invite à chercher d’autres locataires également de leur côté. [ 19 ] Madame Bouchard indique avoir proposé le condominium à des gens, mais puisqu’elle était très occupée, elle a cessé ces démarches. [ 20 ] Le 1 er octobre 2018, madame Drouin reloue le condominium à une tierce personne pour une durée fixe de trois mois, du 1 er janvier au 31 mars 2019. Madame Drouin ne pense pas demander d’autorisation pour la relocation à madame Bouchard ni de l’en informer.

Pour sa part, elle considérait ce dossier ainsi réglé. [ 21 ] Le 3 octobre 2018, monsieur De Lorimier demande à madame Drouin le numéro de son annonce sur LesPAC afin de la référer à des gens [10] . Le même jour, madame Drouin informe par courriel madame Bouchard qu’elle a reloué le condo pour trois mois à l’hiver 2019 malgré l’annonce de la location qui demandait quatre mois minimum, en raison du court délai de relocation et du risque de ne pas réussir à le relouer [11] . Elle mentionne qu’elle ne pourra en conséquence rembourser le dépôt.

Madame Bouchard lui reproche de ne pas l’avoir consultée avant de relouer le condominium et demande le remboursement du dépôt [12] . Un échange de courriels s’ensuit. Madame Drouin n’est pas à l’aise de dévoiler les coordonnées de la nouvelle locataire à madame Bouchard en raison du climat d’animosité révélé par les courriels de madame Bouchard ou de monsieur De Lorimier. Elle ne voulait pas risquer de compromettre la relocation. [ 22 ] Le 2 novembre 2018, madame Drouin reçoit une mise en demeure de madame Bouchard, par l’intermédiaire d’une avocate, lui réclamant 2 600 $ à

titre de remboursement du dépôt versé [13] . Le 2 novembre 2018, madame Drouin répond à la mise en demeure en niant devoir rembourser le dépôt reçu et en réclamant 1 700 $ à madame Bouchard pour le mois de location qu’elle considère comme perdu [14] . [ 23 ] Le 16 novembre 2018, monsieur De Lorimier mentionne à madame Drouin qu’elle réclame à tort 1 700 $ et demande à nouveau

le remboursement du dépôt et y ajoute un montant de 200 $ pour les frais encourus par l’intervention de l’avocate [15] . [ 24 ] Le 27 novembre 2018, madame Drouin réitère à madame Bouchard sa demande de paiement de 1 700 $, correspondant à un mois de loyer, auquel elle ajoute 100 $ US de frais d’étude du dossier de la nouvelle location et 200 $ US pour les démarches nécessaires en découlant, pour un total de 2 600 $ (soit 2 000 $ US) [16] . [ 25 ] Aucune entente n’intervient entre les parties. [ 26 ] Madame Bouchard et madame Drouin appuient leur demande respective sur l’

article 1458 du Code civil du Québec qui traite de la responsabilité civile contractuelle en ces termes : 1458. Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés. Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 27 ] Il appartient à la

partie qui formule une demande de prouver de façon prépondérante le bien-fondé de sa réclamation. Elle doit donc démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable, par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences graves, précises et concordantes qu’il est raisonnablement possible d’en tirer [17] . [ 28 ] Dans le cadre de la présente demande en responsabilité civile, chaque

partie demanderesse doit démontrer, selon les mêmes règles de preuve, la faute de l’autre partie, le préjudice subi et le lien de causalité entre la faute et le préjudice. [ 29 ] La preuve prépondérante démontre que les parties n’ont pas convenu d’une prolongation du bail à la suite de la conclusion du bail [18] . Le Tribunal retient que le bail avait une durée fixe de quatre mois, du 1 er décembre 2018 au 1 er avril 2019. [ 30 ] Une clause particulière incluse au bail prévoit la situation où il y a impossibilité du locataire de prendre possession du condo en ces termes : 7.

Advenant l’impossibilité du locataire de prendre possession du condo pour cause de maladie ou force majeure, selon les dates ci-haut mentionnées, le locateur s’engage à faire les démarches nécessaires pour trouver un nouveau locataire. Si le locateur remplace le locataire, il remboursera la dépôt verse. [Reproduction intégrale de l’extrait] [ 31 ] Bien que le motif au soutien de l’avis d’annulation du bail donné puisse être sérieux et honorable dans la volonté d’agir à

titre d’aidants naturels, les parties étaient liées par un bail de quatre mois qui ne pouvait être annulé ou résilié en cours de bail. [ 32 ] La clause 7 du bail, quoiqu’elle aurait mérité d’être mieux écrite, ne laisse pas place à interprétation : la locataire, malgré un tel contexte exceptionnel, n’était pas pour autant libérée de son obligation de payer le loyer convenu et il n’était donc pas certain qu’elle puisse récupérer le dépôt versé. [ 33 ] Et si cette clause avait dû être interprétée, le Tribunal aurait recherché quelle était la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés [19] . [ 34 ]

Malgré l’annulation du bail, madame Bouchard est responsable des préjudices qu’elle cause à sa cocontractante, madame Drouin, et est tenue de les réparer. [ 35 ] Madame Drouin a droit à des dommages-intérêts en réparation des préjudices que lui a causé le défaut de madame Bouchard et qui en est une suite immédiate et directe [20] . [ 36 ] Madame Drouin avait toutefois l’obligation de mitiger ses dommages [21] . [ 37 ] La preuve démontre qu’elle a pris les moyens en ce sens.

Elle a remis immédiatement le condominium en location. [ 38 ] Par contre, rendu en cette période de l’année, au 1 er octobre 2018, le risque d’une absence de relocation entre le 1 er décembre 2018 et le 1 er avril 2019 était important. [ 39 ] Madame Drouin n’avait pas l’obligation d’obtenir le consentement de madame Bouchard pour décider de relouer le condominium.

L’obligation de mitiger ses dommages était de sa seule responsabilité. [ 40 ] Même si madame Drouin n’a réussi qu’une relocation de trois mois, ceci demeurait à l’avantage de madame Bouchard qui autrement encourait le risque de devoir payer les quatre mois de loyers pendant la durée du contrat de location. [ 41 ] Compte tenu du bail liant les parties pour une durée fixe de quatre mois et la durée de la relocation de trois mois, madame Bouchard ne peut obtenir des dommages-intérêts correspondant au remboursement du dépôt de 2 000 $ US versé, puisqu’elle était tenue de payer à madame Drouin des dommages-intérêts correspondant au mois de loyer impayé. [ 42 ] De plus, les frais obligatoires de 100 $ US d’étude du dossier des locataires de remplacement par Cypress Chase Condominium "A" Association inc. que madame Drouin a dû assumer à nouveau constituent un préjudice directement causé par la résiliation du bail que madame Bouchard a la responsabilité de réparer.

Madame Bouchard devra payer l’équivalent de 100 $ US à ce

titre à madame Drouin.

[ 43 ] Finalement, les dommages-intérêts réclamés par madame Drouin à madame Bouchard pour les démarches nécessaires à la relocation sont raisonnables. Madame Bouchard devra payer l’équivalent de 200 $ US à ce

titre à madame Drouin. [ 44 ] Retenant les transpositions de l’argent américain en argent canadien demandées en l’absence d’autre preuve ni contestation du calcul, somme toute, madame Bouchard devra payer 390 $ à madame Drouin à

titre de dommages-intérêts. [ 45 ] Le Tribunal conclut ainsi que madame Bouchard ne peut récupérer le dépôt versé et doit payer 390 $ à madame Drouin à

titre de dommages-intérêts. S’ajoutent à ce montant les intérêts et l’indemnité en vertu de l’article du Code civil du Québec à compter du 27 novembre 2018, date de la demeure [22] . Les frais de justice [ 46 ] Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause [23] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 47 ] REJETTE la demande de madame Fabienne Bouchard; [ 48 ] ACCUEILLE PARTIELLEMENT la demande reconventionnelle de madame Sylvie Drouin; [ 49 ] CONDAMNE madame Fabienne Bouchard à payer 390 $ à madame Sylvie Drouin, avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 27 novembre 2018; [ 50 ] CONDAMNE madame Fabienne Bouchard à payer à madame Sylvie Drouin les frais de justice de la contestation et de la demande reconventionnelle totalisant 202 $. CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. Date d’audience: 23 mars 2021