2015 QCCQ 9018, 2015 QCCQ 9018

Groleau c. 9141-0571 Québec inc. (Société en commandite Portland) 2015 QCCQ 9018 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile »

N° : 450-32-017432-147 DATE : 14 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS MARCHAND ______________________________________________________________________ FRANCE GROLEAU -et- JEAN-MARIE GUAY Demandeurs c. 9141-0571 QUÉBEC INC. opérant SOCIÉTÉ EN COMMANDITE PORTLAND Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament $2,367.89 de la défenderesse, à

titre de diminution de prix, suite à l’achat d’un condo de cette dernière. [ 2 ] Ils allèguent une mauvaise installation des fenêtres de l’immeuble causant des infiltrations d’eau à l’intérieur du condo. [ 3 ] En défense, la défenderesse plaide :

a) que l’acheteur s’est engagé à prendre l’immeuble dans son état actuel, déclarant l’avoir vu et examiné;

b) que les demandeurs étaient locataires des lieux depuis le 1 er juillet 2011 et connaissaient l’immeuble. Les faits [ 4 ] En avril 2004, la défenderesse achète un immeuble situé au […], Sherbrooke, comportant de multiples logements. [ 5 ] En 2007, les appartements sont convertis en condos et un Syndicat des copropriétaires est créé. [ 6 ] Le 9 janvier 2012, les demandeurs achètent de la défenderesse le condo portant le numéro 208 du bâtiment sis au […], Sherbrooke.

La vente est conclue avec la garantie légale. [ 7 ] En juin 2013, des cernes d’eau apparaissent au plafond du salon du condo des demandeurs. [ 8 ] Le Syndicat des copropriétaires est sensibilisé à cette situation et mandate un expert pour vérifier la provenance de l’infiltration d’eau. [ 9 ] Après investigation, l’expert découvre que l’infiltration provient d’une mauvaise installation d’une fenêtre du condo située directement au-dessus de celui des demandeurs. [ 10 ] Il appert que toutes les fenêtres et portes patio du bâtiment souffrent du même problème, nécessitant des réparations importantes.

Celles-ci ont été exécutées par un entrepreneur, lequel a procédé à l’enlèvement des fenêtres et portes patio, à la réfection de leur pourtour, à l’application d’un scellant approprié et à leur réinstallation. Le coût total des travaux s’est élevé à plusieurs dizaines de milliers de dollars. [ 11 ] Les demandeurs réclament $2,320.89 représentant principalement le montant de la cotisation spéciale, laquelle a servi à payer les travaux correctifs aux fenêtres. [ 12 ] La défenderesse allègue ce que ci-dessus déjà énoncé. Analyse et décision

[ 13 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec stipule: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 14 ] La preuve révèle que la bâtisse a été construite vers 1970 et qu’elle comporte 39 unités. [ 15 ] En 2004, les portes et fenêtres ont été remplacées. D’ailleurs, la défenderesse a représenté aux demandeurs que le bâtiment comportait de nouvelles fenêtres et portes patio. [ 16 ] Lors de l’achat du condo par les demandeurs, ceux-ci n’ont constaté aucune anomalie aux ouvertures.

Aucun indice d’un quelconque problème n’est perceptible. [ 17 ] En juin 2013, suite à une infiltration d’eau, un expert découvre que toutes les portes et fenêtres ont été mal installées, de sorte que l’eau s’infiltre, créant de la pourriture. [ 18 ] Il s’agit d’un vice de construction remontant au moment de la pose des nouvelles fenêtres. [ 19 ] La défenderesse a vendu l’immeuble avec garantie légale. [ 20 ] Les demandeurs n’avaient pas l’obligation d’engager un expert afin de vérifier l’état de la bâtisse.

Il n’existait aucun signe apparent, si minime soit-il laissant présager un problème aux châssis des fenêtres et portes. [ 21 ] La Cour n’a aucune hésitation à reconnaître qu’il s’agit d’un vice caché assujetti à l’obligation de la garantie de qualité stipulée à l’

article 1726 C.c.Q. . [ 22 ] La défenderesse allègue qu’il s’agit d’une

partie commune de l’immeuble dont la responsabilité relève du Syndicat des copropriétaires de condos Okimuk et, qu’en conséquence, le recours des demandeurs est irrecevable. [ 23 ] Elle réfère aux articles 1077 , 1081 du Code civil du Québec , lesquels stipulent : 1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. 1081.

Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties.

Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l'action fondée sur un vice caché s'apprécie, à l'égard du syndicat ou d'un copropriétaire, à compter du jour de l'élection d'un nouveau conseil d'administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat. [ 24 ] La jurisprudence a reconnu que le copropriétaire divis conserve son droit d’exercer contre son vendeur les recours qui découlent de la garantie contre les vices cachés. [1] [ 25 ] Rien dans la loi ne restreint le droit individuel de chaque copropriétaire de poursuivre son vendeur pour vice caché. [ 26 ] En l’absence d’un texte clair et précis ayant pour effet d’en priver le propriétaire, on ne peut, par simple inférence, conclure l’exclusion de celui-ci à exercer un recours en diminution du prix de vente. [2] [ 27 ] L’

article 1081 C.c.Q. confère au Syndicat l’intérêt juridique pour exercer un recours relatif aux parties communes, mais il ne stipule pas qu’il est le seul à pouvoir exercer un tel recours. [ 28 ] En vertu de la loi et de la jurisprudence, la Cour conclut à l’existence et à la légalité du recours des demandeurs contre la défenderesse. Les dommages [ 29 ] L’acheteur d’une unité de copropriété divise est en droit d’obtenir le remboursement de la cotisation spéciale qu’il a payée pour des travaux correctifs effectués à une

partie commune. [3] [ 30 ] En vertu de la preuve reçue et retenue par la Cour, une somme de $2,320.89 a été établie. [ 31 ] Considérant que les demandeurs ont prouvé les allégués essentiels de leur réclamation jusqu’à concurrence de la somme de $2,320.89; PAR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE EN

PARTIE LA DEMANDE;

CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de $2,320.89 avec intérêts au taux légal, en plus de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’assignation et les dépens . __________________________________ François Marchand, J.C.Q. Date d’audience : 05 août 2015