2023 QCCQ 8565, 2023 QCCQ 8565

Laflamme c. Paré 2023 QCCQ 8565 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-705729-209 DATE : 9 novembre 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J. C.Q. GASTON LAFLAMME DEMANDERESSE c. JOCE-LYNE PARÉ DÉFENDERESSE JUGEMENT [ 1 ] Le 17 septembre 2019, Monsieur Gaston Laflamme conclut un contrat visant la location d’une maison mobile qui est la propriété de Madame Joce-Lyne Paré et de son frère Michel.

Les parties fixent le prix de la location à 14 500 $ US pour un séjour du 21 novembre 2019 au 12 avril 2020. [ 2 ] La maison louée est située dans un parc de maisons mobiles pour personnes ayant 55 ans et plus, connu sous le nom « Park Lake Estates », à Hallandale, sur la côte est de la Floride. Elle est pratiquement adossée à l’autoroute 95 qui traverse la Floride et à un rail de chemin de fer. [ 3 ] Monsieur Laflamme explique que sa conjointe, Madame Veilleux, et lui ont eu de la difficulté à dormir pendant toute la durée de leur séjour. Il attribue leur difficulté au fait qu’une

partie de la maison louée a été agrandie sans être insonorisée. Il prétend que Madame Paré connaissait ce problème et qu’elle ne le lui a pas dénoncé avant la conclusion du bail, alors qu’il avait précisé qu’il désirait un endroit tranquille. Il réclame en conséquence une diminution du prix du loyer correspondant à environ un mois de loyer, soit 4 185 $. [ 4 ] Madame Paré explique qu’il n’y a aucun des locataires précédents qui l’a informée d’un problème d’insonorisation. Sa mère y a habité pendant des années sans avoir de problèmes de sommeil et trois locataires ont loué deux années de suite.

Au surplus, dès qu’elle a été informée de l’insatisfaction de Monsieur Laflamme, elle lui a offert de relouer rapidement la maison à un tiers et de lui rembourser le prix de la location restante. [ 5 ] Le Tribunal doit essentiellement décider si la qualité de l’insonorisation de la maison louée justifie une diminution du loyer. ANALYSE ET MOTIFS - La preuve prépondérante ne permet pas de conclure à une insonorisation déficiente [ 6 ] Monsieur Laflamme n’a pas fait la preuve des normes d’insonorisation à respecter pour la maison louée.

Il n’a pas non plus fait la preuve que l’agrandissement de la maison louée n’a pas été fait selon les règles de l’art. [ 7 ] Monsieur Laflamme veut plutôt que le Tribunal déduise de ses problèmes de sommeil et de ceux de son épouse que l’agrandissement de la maison louée est mal insonorisé. Il témoigne avoir constaté qu’il devait augmenter le volume de la télévision du double lors d’un orage violent.

Il voudrait également que le Tribunal conclue de la déclaration pour valoir témoignage de Madame Ginette Thibodeau, veuve de Monsieur Lucien Robin, qui ont loué la maison à l’hiver 2018-2019, que la maison est mal insonorisée et que Madame Paré le savait : Pendant tout notre séjour, nous avons été incommodés (particulièrement la nuit, grande difficulté à dormir) par le bruit assourdissant de l’autoroute 95 et des convois sur la voie ferrée adjacente.

Aussi, au moment de quitter, nous avons fait part à Madame Paré que nous ne renouvelions pas cette location pour ces raisons. [1] [ 8 ] Le Tribunal peut effectivement faire un raisonnement juridique en vertu duquel, de la preuve d’un fait certain, il induit

l’existence d’un autre fait que l’on veut prouver. C’est la preuve par présomption que définit l’

article 2846 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) ainsi: 2846. La présomption est une conséquence que la loi ou le tribunal tire d’un fait connu à un fait inconnu. [ 9 ] Toutefois, le Tribunal ne doit prendre en considération que les présomptions qui sont « graves, précises et concordantes » comme l’édicte l’

article 2849 C.c.Q. : 2849. Les présomptions qui ne sont pas établies par la loi sont laissées à l’appréciation du tribunal qui ne doit prendre en considération que celles qui sont graves, précises et concordantes. [ 10 ] Le Tribunal n’a aucun doute que le couple Laflamme-Veilleux tout comme le couple Thibodeau-Robin l’année précédente ont eu des problèmes de sommeil durant leur séjour respectif.

En revanche, il ne peut conclure de ce fait connu que l’insonorisation de l’agrandissement de la maison louée est objectivement déficiente. [ 11 ] En effet, d’une part, des troubles de sommeil ou des difficultés à dormir peuvent aussi découler d’autres facteurs. En l’espèce, Madame Veilleux a reçu un diagnostic d’une maladie dégénérative environ 5 mois avant le début de la location. Elle prend des médicaments. Quel est le rôle joué par la maladie ou la prise de médicaments dans ses difficultés de sommeil ?

Il est également de connaissance judiciaire que plusieurs personnes rencontrent des difficultés de sommeil sans que cela ne soit nécessairement lié à une insonorisation déficiente du bâtiment où ils dorment. [ 12 ] D’autre part, les difficultés de sommeil que les témoins attribuent au manque d’insonorisation s’opposent au fait que Madame Paré ou sa mère n’ont jamais éprouvé de difficultés de sommeil ou encore au fait que des locataires de la maison l’ont loué deux années de suite. [ 13 ] La suffisance ou non de l’insonorisation d’un bâtiment est toujours une question difficile lorsqu’elle n’est pas objectivée.

En effet, la tolérance au bruit, tout comme la facilité de bien dormir malgré le bruit ambiant varient d’un individu à l’autre.

C’est ce qui pourrait expliquer le vécu différent de chacune des personnes qui y ont habitée. [ 14 ] Le Tribunal croit monsieur Laflamme lorsqu’il affirme que l’agrandissement était moins bien insonorisé que la maison mobile d’origine, mais cela ne signifie pas que l’insonorisation de l’agrandissement était déficiente. [ 15 ] Le Tribunal conclut que les présomptions qu’a prouvées Monsieur Laflamme ne sont pas suffisamment graves, précises et concordantes pour que le Tribunal puisse conclure selon la prépondérance de preuve [2] que l’agrandissement de la maison louée était objectivement mal insonorisé. - Monsieur Laflamme n’a pas prouvé qu’il a été victime d’une erreur provoquée par le dol de madame Paré lors de la conclusion du contrat de location [ 16 ] Monsieur Laflamme explique qu’il était essentiel que son épouse puisse se loger dans un endroit paisible considérant son état de santé.

Il en a fait part à Madame Paré avant de conclure le contrat de location. Cette dernière ne lui aurait pas dénoncé le problème d’insonorisation de la

partie agrandie de l’immeuble loué alors qu’elle le connaissait, selon lui.

Il se fonde sur la déclaration pour valoir témoignage de Madame Ginette Thibodeau [3] qui affirme que son conjoint et elle ont expliqué à madame Paré qu’ils ne relouaient pas la maison parce qu’ils avaient été incommodés par le bruit de la 95 et de la voie ferrée. [ 17 ] Monsieur Laflamme affirme que si Madame Paré lui avait dénoncé ce problème, il n’aurait jamais loué l’immeuble. [ 18 ] Le contrat se forme par le seul échange de consentement [4] qui se réalise par la manifestation de la volonté d’une personne d’accepter l’offre de contracter que lui fait une autre personne [5] .

Le consentement doit être libre et éclairé [6] . Il peut toutefois être vicié par l’erreur d’une

partie provoquée par le dol de l’autre

partie : 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 19 ] Le dol consiste à provoquer volontairement une erreur dans l’esprit de celui avec qui l’on contracte. [ 20 ] En l’espèce, Monsieur Laflamme invoque que son consentement à conclure le bail n’a pas été libre et éclairé puisqu’il a été vicié par l’erreur provoquée par le dol de madame Paré. [ 21 ] Pour que Madame Paré puisse commettre un dol relativement au problème d’insonorisation, encore faut-il que le problème existe et que madame Paré le connaisse [7] .

En effet, celui qui invoque le dol doit prouver l’intention de tromper de son cocontractant [8] . [ 22 ] Les parties reconnaissent que l’immeuble loué est adossé à l’autoroute 95 (moins de 300 mètres). Le bruit de cette autoroute fort achalandée est omniprésent malgré la présence d’un mur antibruit. Monsieur Laflamme pouvait facilement visualiser l’emplacement de la maison et en déduire qu’il y aurait du bruit avant de conclure le bail. Madame Paré n’a pas caché le bruit mais l’a qualifié de « bruits de ville ». [ 23 ] Madame Paré aurait-elle dû aller plus loin dans sa présentation de la maison louée?

Le Tribunal ne le croit pas. [ 24 ] D’une part, Madame Paré témoigne qu’elle n’a jamais parlé à Madame Thibodeau et que son défunt conjoint, Monsieur Robin, ne lui a pas fait part des raisons pour lesquelles ils ne louaient pas l’année suivante. [ 25 ] D’autre part, Madame Paré témoigne qu’aucun locataire précédent ne s’est plaint d’un problème d’insonorisation de la maison

louée.

D’ailleurs, en réponse au courriel de Monsieur Laflamme qui lui fait part qu’il est à la recherche de solutions qui pourraient aider son épouse à dormir, elle écrit le 12 décembre 2019 que « je suis désolé pour les inconvénients mais je vous assure que depuis 2012, nous louons cette maison et que personne nous en avait parlé jusqu’à maintenant » [9] . [ 26 ] Madame Paré ne pouvait donc révéler un problème qu’elle ne connaissait pas et qui ne lui avait jamais été dénoncé auparavant. [ 27 ] Monsieur Laflamme a beaucoup insisté sur le fait qu’il avait spécifiquement précisé à Madame Paré qu’il désirait un « endroit tranquille ».

Par définition [10] , la tranquillité est un « état stable, constant, ou modifié régulièrement et lentement » alors qu’au sens politique elle signifie « l’ordre, la paix dans les rapports humains, dans une société ». Un endroit tranquille ne signifie pas nécessairement un endroit silencieux ou sans bruit.

Or, Park Lake est de fait un « endroit tranquille », même si le bruit de l’autoroute est omniprésent. [ 28 ] Bref, Monsieur Laflamme n’a pas prouvé selon la prépondérance de preuve que Madame Paré a commis un dol à l’occasion de la conclusion du contrat de location de sorte que son consentement à conclure le contrat est vicié. - Le comportement de Monsieur Laflamme ne justifie pas le Tribunal de réduire le loyer [ 29 ] Même si le Tribunal conclut que Monsieur Laflamme n’a pas prouvé l’insonorisation déficiente de l’agrandissement et que Madame Paré n’en avait pas connaissance, le Tribunal estime aussi que le comportement de monsieur Laflamme à l’époque des faits pertinents ne le justifie pas de réduire le loyer. [ 30 ] Monsieur Laflamme témoigne que les difficultés de sommeil sont présentes dès son arrivée le soir du 20 novembre 2019.

Pourtant, ce n’est que le 10 décembre en soirée, soit 20 jours après le début du bail, qu’il informe Madame Paré que son épouse ne dort pas. Madame Paré lui offre immédiatement de relouer la maison et de le rembourser du paiement du loyer en conséquence. [ 31 ] Le 11 décembre 2019, Monsieur Laflamme écrit à Madame Paré un courriel dont l’objet est « volte-face » [11] : Mon épouse a contacté et surtout, réussi à rejoindre sa spécialiste ce matin pour confirmer son rendez-vous du 19 décembre et, après discussion, cette dernière lui a fait part de suggestions et de moyens qui pourraient l’aider à dormir.

Vous oubliez donc le message d’hier et vous me voyez soulager, car au-delà de cette contrainte nous sommes très bien. [ 32 ] Ce courriel amène trois commentaires : Monsieur Laflamme ne dit pas à madame Paré qu’il a lui aussi des problèmes de sommeil, ce qui est étonnant considérant son témoignage à l’audience. Par ailleurs, en moins d’une journée, Monsieur Laflamme fait volte-face, désirant maintenir le bail en vigueur, ce qui démontre que les avantages de la location de la maison surpassaient nettement les inconvénients liés aux difficultés de sommeil.

Enfin, si la situation était si intolérable, nul doute que monsieur Laflamme aurait accepté l’offre de relocation de madame Paré. [ 33 ] D’ailleurs, le 20 janvier 2020, Madame Paré s’informe : « est-ce que tout est rentré dans l’ordre ? » [12] . La réponse tarde au 11 février 2020 et laisse encore une fois entendre que les problèmes de sommeil sont ceux de son épouse.

Si Monsieur Laflamme y suggère d’informer les nouveaux locataires qu’ils doivent « avoir une haute tolérance au bruit s’ils veulent profiter au maximum » [13] de la maison, il ne prétend pas à une diminution de loyer. [ 34 ] Ce n’est que quatre mois après son retour au Canada que Monsieur Laflamme réclame finalement une indemnité d’un mois de loyer. [ 35 ] Or, Monsieur Laflamme avait l’opportunité de résilier le bail ou encore d’en renégocier le prix dès décembre 2019 et il ne l’a pas saisie. Son témoignage à l’audience permet de comprendre qu’il ne pouvait trouver mieux au même prix.

Soit devait-il payer ailleurs un loyer exorbitant ou encore accepter de loger dans un endroit « pas potable ». Cela démontre que le prix fixé pour le loyer de la maison louée était raisonnable eu égard à l’état de la maison et de sa situation, qu’il l’a accepté malgré les inconvénients et qu’une diminution du loyer n’est donc pas justifiée [14] . PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] REJETTE la demande [ 37 ] CONDAMNE monsieur Gaston Laflamme à payer à madame Joce-Lyne Paré les frais de sa contestation, soit 104,00$ ; __________________________________ PIERRE A. GAGNON , J.C.Q. Date d’audience : 31 octobre 2023