2020 QCCQ 836, 2020 QCCQ 836

Sommereyns c. 9272-8120 Québec inc. 2020 QCCQ 836 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-039685-194 DATE : 5 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JACQUELINE SOMMEREYNS Requérante c. 9272-8120 QUÉBEC INC.

Intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ ______________________________________________________________________ [ 1 ] La requérante, la locataire Jacqueline Sommereyns, demande au Tribunal d’autoriser un appel de la décision de la Régie du logement du 30 août 2019 par laquelle cette dernière a résilié le bail et a ordonné l’éviction de la locataire en accordant aussi des frais. [ 2 ] La demande devant la Régie du logement déposée le 11 juin 2019 recherchait comme conclusion la résiliation du bail pour non-respect d’une ordonnance rendue le 8 janvier 2019 de payer le loyer le 1 er du mois, ordonnance émise en vertu de l’

article 1973 du Code civil du Québec . [ 3 ] La demande tel qu’initialement déposée recherchait aussi la condamnation monétaire des loyers des mois d’avril, mai et juin 2019 pour un total de 10 047 $. [ 4 ] Cette demande comportait aussi la demande de l’exécution provisoire. [ 5 ] La Régie du logement, constatant deux défauts, soit le paiement en retard des loyers du mois d’avril et de juin 2019 et considérant le principe selon lequel le défaut de suivre intégralement une ordonnance émise en vertu de l’article 1973 alinéa 2, la Régie n’a aucune discrétion, a procédé à la résiliation du bail. [ 6 ] Il n’y avait, au moment de l’audition, aucun loyer encore en défaut et le régisseur n’a inclus dans le dispositif de la décision aucune condamnation monétaire, outre les frais.

Il n’a pas octroyé non plus l’exécution provisoire nonobstant appel. [ 7 ] La requête présentement devant le Tribunal vise à faire infirmer cette décision au moyen que le régisseur aurait erré en droit en concluant qu’il n’avait aucune discrétion dans l’exercice de sa compétence suivant l’alinéa 2 de l’article 1973. La requérante voudrait soumettre que le décideur administratif a toujours une discrétion.

Elle soulève comme motif pour obtenir l’autorisation de l’appel que la question qu’elle soulève n’est pas définitivement tranchée par la jurisprudence et que le décideur administratif aurait dû prendre en considération les circonstances particulières de la présente affaire. [ 8 ] Elle prétend aussi que le jugement est entaché d’erreurs « manifestes et déterminantes » de fait et de droit de nature à invalider la décision et qu’il s’agirait donc d’une question sérieuse et d’intérêt général. [ 9 ] Elle invoque de plus l’historique litigieux entre les parties comme contexte pour faire valoir l’article 48 de la Charte québécoise des droits et libertés .

Ce contexte historique à l’appui, elle soutient que les agissements de mauvaise foi du locateur font

partie d’un historique d’abus de droit de sa part, tel que reflété dans certains jugements antérieurs dans des causes impliquant les deux parties. Critères pour l’autorisation d’un appel [ 10 ] Les critères de l’article 91 de la

Loi sur la Régie du logement permettant l’autorisation d’un appel sont souvent déclinés par les définitions suivantes :

a) Une question sérieuse et méritoire

b) Une question nouvelle

c) Une question controversée

d) Une question d’intérêt général [ 11 ] Lorsqu’il est question d’erreurs factuelles, le Tribunal cherche, au stade de la permission d’appeler, une faiblesse apparente à la lecture de la décision. [ 12 ] À la lecture de la décision dans le présent cas, il est clair que le régisseur suivait une jurisprudence selon laquelle une ordonnance claire émise en vertu de l’article 1973 al. 2 donne lieu automatiquement à une décision de résiliation dès qu’un défaut d’avoir suivi intégralement l’ordonnance est démontré par le locateur. [ 13 ] C’est la notion que la décision, à cette étape du dossier, n’est pas discrétionnaire, mais qu’elle relève plutôt de l’exercice quasi automatique d’une compétence rigide. [ 14 ] Une autre façon d’exprimer cette idée est de dire que les questions humaines, la nature draconienne du remède et le respect partiel de l’ordonnance ne sont pas des éléments que les régisseurs devraient prendre en compte.

Analyse du Tribunal [ 15 ] Au stade de la présente demande pour permission d’appeler, il n’appartient pas au Tribunal d’énoncer une opinion sur des tendances jurisprudentielles à appliquer l’article 1973 al. 2 d’une façon ou d’une autre.

Il est plutôt question maintenant de porter un jugement sur l’intérêt que la Cour du Québec, comme tribunal d’appel, pourrait avoir pour cette question dans toutes ses ramifications. [ 16 ] Il faudrait mentionner aussi que le présent dossier comporte plusieurs éléments qui le rend très utile comme lieu de débat sur des questions comme celles qui ont été citées comme justification pour l’autorisation d’un appel dans l’affaire Barbara c.

Chateauguay ( Office municipal d’habitation de ) [1] . [ 17 ] Dans les conclusions du jugement autorisant l’appel, l’honorable Céline Gervais J.C.Q. pose la question à savoir si la Régie du logement doit prendre en considération d’autres concepts de droit civil tel la transaction, la confirmation ou la renonciation lorsqu’elle constate un manquement à une ordonnance rendue en vertu de l’

article 1973 C.c.Q. [ 18 ] Elle mentionne plus spécifiquement l’acceptation du paiement du loyer sans réserve à savoir si une telle acceptation peut entraîner une renonciation au droit de demander la résiliation du bail. [ 19 ] Nous ne savons pas les réponses à la question soulevée dans le dossier qui était devant la juge Gervais, car le dossier n’a pas procédé au fond malgré l’autorisation de l’appel. [ 20 ] Dans le présent dossier, il n’est pas clair si le régisseur avait ou non devant lui des preuves sur les circonstances de l’encaissement, après le premier du mois, de plusieurs des paiements. [ 21 ] Il n’est pas clair non plus si l’intention du locataire à encaisser des loyers sans réserve après avoir institué le recours pouvait être considérée comme une renonciation. [2] [ 22 ] Il n’est pas clair non plus si le régisseur était ou non conscient que la requérante était pour recevoir un avis de renouvellement de bail, apparemment daté du 30 août 2019, date qui correspond avec la date de la décision de la Régie du logement. [ 23 ] Ces éléments factuels ne touchent pas nécessairement à une question de discrétion, mais c’est plutôt le contenu intentionnel de la relation entre les parties qui semble être en jeu. [ 24 ] Tout au moins, il parait clair que le régisseur n’aurait pas considéré ces éléments même s’ils étaient au dossier, car sa décision porte uniquement sur ce qui pour lui était le facteur déterminant : le retard quant à deux des paiements sur l’ensemble des paiements reçus pour le bail, avant et pendant les procédures. [ 25 ] Dans la perception du Tribunal présentement saisie, lorsqu’il est question du respect d’une ordonnance de paiement à une date précise, le comportement de celui qui reçoit le paiement tardivement pourrait être très important dans la détermination de la nature fautive ou bénigne du fait d’avoir payé en retard. [3] [ 26 ] Le contexte où Mme Sommereyns était locataire depuis une longue date dans une situation où les relations ont été historiquement très contentieuses entre les parties complexifie l’analyse factuelle au niveau des aspects consensuels du paiement tardif. [ 27 ] Le Tribunal constate de son étude du dossier qu’il présente une opportunité pour la Cour du Québec de répondre à plusieurs questions encore non résolues par la jurisprudence quant à une possible renonciation, quant à l’abus de droit et aussi quant au concept du défaut dite « de minimis », questions qui sont d’intérêt général en la matière. [ 28 ] Il y a donc lieu d’autoriser l’appel. [ 29 ] Le Tribunal constate aussi que les deux parties devraient se faire accorder la possibilité de soumettre des éléments de preuve sur les questions factuelles parce qu’il est probable que le régisseur, suivant son approche, ne les auraient pas fait ressortir adéquatement pour permettre au Tribunal d’appel d’y apporter considération sur la seule base de la transcription de l’audience.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : AUTORISE , sur paiement des droits de greffe exigibles par la requérante, l’appel de la décision de la Régie du logement; DÉCLARE que le présentent jugement tient lieu de déclaration d’appel ;

ÉTABLIT la question en appel comme suit : Le régisseur a-t-il erré dans son application de l’article 1973 alinéa 2 dans le cadre des relations contractuelles entre les parties à compter de l’ordonnance du 19 janvier 2019? DÉCLARE que les parties pourraient, à l’audience, faire valoir leurs moyens de preuve portant sur cette question y compris sur le contexte relationnel historique entre elles; MAINTIENT le sursis à l’exécution de la décision jusqu’à ce que le Tribunal ait disposé sur le fond de l’appel. __________________________________ David L. Cameron, J.C.Q. Me Franco Iezzoni Pateras & Iezzoni inc.

Procureur de la requérante Me Abdoulaye N’diaye Étude légale de Me Roxanne Hardy inc. Procureur de l’intimé Date d’audience : 20 novembre 2019