2016 QCCQ 982, 2016 QCCQ 982

Forestal c. Dieudonné 2016 QCCQ 982 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-029041-143 DATE : 3 février 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE CLAUDE LAPORTE ______________________________________________________________________ LIONEL FORESTAL Locataire-Appelant c.

MARIE DIEUDONNÉ Locatrice-Intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Lionel Forestal en appelle de la décision prononcée par la Régie du Logement (la Régie ) le 16 juillet 2014, décision en vertu de laquelle son bail est résilié et qui le condamne à payer à l'intimée la somme de 1 488,00 $. [ 2 ] La requête pour permission d'appeler a été accueillie par le juge Gabriel de Pokomandy J.C.Q. le 24 novembre 2014. [ 3 ] La question identifiée par le juge de Pokomandy est la suivante : "En contrevenant à la règle de l' audi alteram partem, le régisseur a-t-il fait perdre à l'appelant l'opportunité d'invoquer un élément de droit ou de fait, qui aurait pu influer sur la décision finale, la rendant manifestement déraisonnable, notamment en condamnant le locataire appelant à payer à la locatrice-intimée les montants pour les mois de mai, juin et juillet 2014 alors qu'il avait été évincé de son logement par celle-ci?

Si la réponse est affirmative, rendre la décision qui aurait dû être rendue à la vue de la preuve complète." [ 4 ] Les extraits suivants de la décision ayant permis l'appel parlent d'eux-mêmes : [20] À la lecture des notes sténographiques, on constate qu’après avoir obtenu des réponses précises de la locatrice, le régisseur n’a pas laissé parler Lionel Forestal malgré que celui-ci ait demandé à s'exprimer et à donner des explications . [21] Au lieu d’aider une

partie non représentée, le régisseur l’a pratiquement bâillonnée . [22] L’eût-il laissé parler qu’il aurait su que depuis le mois de mai le locataire était évincé par la propriétaire qui a unilatéralement changé les serrures et reloué le logement . C’est une des raisons que Forestal voulait invoquer pour justifier le non-paiement des loyers, à tout le moins ceux des mois de juin et juillet.

Ce n’est donc pas parce qu’il était insatisfait du logement que le locataire ne payait plus, comme l’indique erronément le régisseur en cours d’audition, mais parce qu’il n’avait plus accès du tout au logement. (soulignement ajouté) LES FAITS [ 5 ] Les parties ont procédé de novo devant la Cour du Québec. Voici ce que révèle la preuve. [ 6 ] Le 1 er octobre 2013 les parties conviennent d'un bail d'un an au loyer mensuel de 575,00 $. [ 7 ] Au mois d'avril suivant Dieudonné avise l'appelant qu'il ne peut plus occuper le logement comme locataire en raison d'une décision prise par le Ville de Montréal.

Le 29 avril elle l'aurait intimé de " retirer ses affaires " du logement à défaut de quoi elle le " mettrait dehors ". Le lendemain elle dit à l'appelant de ne pas " passer la clef dans la serrure ". [ 8 ] Forestal désire néanmoins réintégrer dans son logement. Il communique avec le service de police de Montréal qui délègue les policiers Mainville et Charbonneau Carmel. A leur arrivée une dame, qui semble occuper l'appartement, leur ouvre la porte. [ 9 ] Le 2 mai Forestal reçoit une lettre enregistrée en provenance de l'intimée.

Cette lettre, dont l'objet est décrit comme étant "Fin du bail" débute par ce paragraphe :

"Par la présente je vous pris et vous informe que je suis obligé de mettre fin au bail conclut avec vous. Raison : sa principale est : une plainte a été déposée à la Ville sur ce loyer. L'inspecteur a visité le logement le 25-04 vers 14h00; suite à cette visite il m'a demandé de ne pas louer ce logement pour l'instant et m'a suggéré quoi y faire. Je n'ai donc pas le choix de m'y plier." Et se termine ainsi : "Vous avez jusqu'au 30-04 22h00 pour sortir vos affaires sinon elles seront en … Je ne touche pas d'argent pour mai." [ 10 ] L'appelant prétend qu'il était alors à jour dans ses paiements de loyer.

Il reconnaît toutefois ne pas avoir par la suite acquitté les loyers de mai, juin et juillet. [ 11 ] L'intimée prétend pour sa part que les paiements de loyers étaient toujours en retard. [ 12 ] Elle rapporte aussi qu'après le paiement du 6 mars 2014 l'appelant lui a emprunté 50,00 $ en espèces pour faire des emplettes.

Elle lui prêta cette somme en ajoutant qu'il " lui doit maintenant 50,00 $ pour le loyer de mars ". [ 13 ] Elle rapporte qu'un inspecteur de la Ville de Montréal, un certain Robano, aurait insisté pour visiter l'appartement et l'aurait informée qu'il y avait eu une plainte concernant l'appartement car "il ne s'agit pas d'un lieu de culte". Il lui aurait dit qu'elle ne peut louer le logement.

Dieudonné rapporte avoir demandé un écrit à cet inspecteur, écrit qu'elle n'a jamais reçu. [ 14 ] Elle communique alors avec Forestal pour l'informer qu'elle n'a pas le choix, qu'il faut mettre fin au bail : sa lettre du 28 avril (P-9) constitue à ses yeux la suite de l'inspection effectuée par la Ville. [ 15 ] Elle nie avoir changé les serrures avant la fin du mois de janvier 2015.

C'est sa nièce qui était dans l'appartement et à qui elle avait demandé de " jeter un coup d'œil ". [ 16 ] Elle prétend qu'entre le 5 mai et le 15 mai elle aurait téléphoné à plusieurs reprises à l'appelant pour lui dire qu'elle n'avait pas encore reçu l'écrit de l'inspecteur et qu'il pouvait retourner dans l'appartement.

LA DÉCISON DE LA RÉGIE [ 17 ] La décision de la Régie tient en moins d'une douzaine de paragraphes : [1] La locatrice demande la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le recouvrement du loyer (1 488 $) ainsi que le loyer dû au moment de l'audience, plus l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel. [2] L a signification de la demande a été faite par poste recommandée. [3] Il s'agit d'un bail se terminant le 30 septembre 2014 au loyer mensuel de 575 $, payable le premier jour de chaque mois. [4] La preuve démontre que le locataire doit 1 488 $, soit le loyer des mois de mars (50 $), mai (288 $), juin et juillet 2014. [5] Le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, la résiliation du bail est donc justifiée par l'application de l'

article 1971 C.c.Q. [6] Le bail n'est toutefois pas résilié si le loyer dû, les intérêts et les frais sont payés avant jugement, conformément aux dispositions de l'

article 1883 C.c.Q. [7] Le préjudice causé à la locatrice justifie l'exécution provisoire de la décision, comme il est prévu à l'article 82.1 L.R.L. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [8] RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement; [9] ORDONNE l'exécution provisoire, malgré l'appel, de l'ordonnance d'expulsion à compter du 11 e jour de sa date; [10] CONDAMNE le locataire à payer à la locatrice la somme de 1 488 $, plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , à compter du 2 juin 2014 sur la somme de 913 $, et sur le solde à compter de l’échéance de chaque loyer, plus les frais judiciaires de 80 $;

[11] RÉSERVE à la locatrice tous ses recours.

ANALYSE ET DÉCISON [ 18 ] Étant donné que les parties ont présenté une preuve complète il n'y a pas lieu à identifier la norme de contrôle applicable. [ 19 ] La lettre du 28 avril 2014 transmise par Dieudonné laisse peu de place à interprétation. [ 20 ] Tant son objet (" Fin du bail "), son contenu, que sa conclusion (" je ne touche pas d'argent ") concordent pour amener à comprendre que Dieudonné mettait fin au bail. [ 21 ] Le Tribunal retient de plus que la locatrice a changé les serrures et y a logé (temporairement ou non) sa nièce alors que le bail avec Forestal avait encore cours. [ 22 ] Par ailleurs, Dieudonné n'a pas prouvé que la Ville de Montréal avait interdit l'occupation du logement. [ 23 ] Il ne fait aucun doute que si ces éléments factuels avaient été portés à l'attention du Régisseur, sa décision aurait pu être toute autre.

En conséquence, il y a lieu de répondre affirmativement à la première

partie de la question. [ 24 ] Il faut conclure que la locatrice a mis fin au bail de façon unilatérale et sans droit et, comme la résiliation ne s'est pas conclue de façon consensuelle, elle est illégale. [ 25 ] Le bail a été résilié à partir de la fin avril : Forestal n'avait donc plus aucun loyer à payer (compte tenu de la règle non adiplendi contractus ) y compris, donc, pour les mois de mai, juin et juillet. [ 26 ] En ce qui a trait au mois de mars, le loyer a été payé en entier tel qu'il appert de la pièce P-6. La somme de 50,00 $ constitue un prêt qui n'a rien avoir avec le loyer.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] ACCUEILLE l'appel de Lionel Forestal; [ 28 ] INFIRME la décision rendue par le Régisseur Jean Gauthier; [ 29 ] RÉSILIE le bail en date du premier mai 2014; [ 30 ] AVEC DÉPENS en faveur de l'appelant. __________________________________ CLAUDE LAPORTE, J.C.Q. Me Rébecca Michaëlle Danielle Procureur de la demanderesse Marie Dieudonné Personnellement