2012 QCCQ 6429, 2012 QCCQ 6429

9120-2929 Québec inc. c. Studio Access Ballroom ltée 2012 QCCQ 6429 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL N° : 540-22-014692-106 DATE : 15 juin 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9120-2929 QUÉBEC INC. , 3246, de la Bastille, Ville de Boisbriand, Québec, J7H 1L8 demanderesse/défenderesse reconventionnelle c.

STUDIO ACCESS BALLROOM LTÉE , 8530, rue Hélène, Ville de Montréal, Québec, H8N 1Z4 et GILFRED BYNOE , […], Ville de Montréal, Québec, […] et RUCHELL KEVIN THOMAS , […], Ville de Sainte-Catherine, Québec, […] et RINA BYNOE , […], Ville de Sainte-Catherine, Québec, […] défendeurs/demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 23 juillet 2010, la demanderesse réclame 57 027,76 $ en vertu d'un bail commercial.

Le 20 octobre 2010, la défenderesse Studio Access Ballroom Ltée fait une demande reconventionnelle de 53 564,89 $ amendée le jour de l'audition à 60 245 $. L'audition a lieu les 22 et 23 mai 2012. LES FAITS [ 2 ] La demanderesse 9120-2929 Québec Inc. est une compagnie constituée en septembre 2002 pour exploiter des bâtiments résidentiels et commerciaux et faire de la gestion d'immeubles. Réal Audet en est l'actionnaire majoritaire et le président.

Sa conjointe Maryse Bisson en est la deuxième actionnaire et la secrétaire (D-18). [ 3 ] La défenderesse Studio Access Ballroom Ltée est une compagnie constituée en novembre 2008 pour exploiter une école de danse. Gilfred Bynoe en est l'actionnaire majoritaire, le président et le secrétaire. [ 4 ] Le litige concerne un bail commercial relatif au local 102 situé au 1545, boulevard L'Avenir à Laval. Le local a 4 515 pieds carrés.

Il est situé dans un bâtiment comprenant 6 locaux détenus en copropriété (P-10). [ 5 ] À la fin de 2008, le défendeur Gilfred Bynoe s'intéresse au local commercial de la demanderesse pour y établir son entreprise d'école et de formation en danse (P-1 art. 6.06). [ 6 ] Le défendeur Bynoe visite les lieux; le plancher est recouvert de marmoréen, les murs non peinturés, il y a des fixtures, un système d'alarme, des divisions; il y a une salle de soins, une salle de rangement, des gardes-robes, de la climatisation. Les lieux mesurent 4 515 pieds carrés (n.s. 2010-09-17, p. 14 et 15).

Monsieur Bynoe s'en déclare satisfait. [ 7 ] Le 2 janvier 2009, la défenderesse signe le bail, un document de 26 pages qui contient notamment les clauses suivantes (P-1) : 3.01.02 États des lieux loués : le défendeur déclare qu'il connaît l'état et la condition des lieux loués, pour les avoir vus et examinés et s'en déclare satisfait.

La défenderesse doit aviser la demanderesse dans les 10 jours de la prise en possession des locaux loués de tous défauts et vices qui empêchent ou limitent l'utilisation des lieux loués. [ 8 ] La preuve indique que la défenderesse n'a pas donné un tel avis. 4.01.01 Loyer : Le loyer mensuel est de 7 807,19 $ ou 20.75 le p. c. soit 15,75 $/ p.c. pour le loyer de base et 5 $/ p.c. pour les frais (taxes d'affaires, frais de condos et autres). Le loyer est payable le 1 er de chaque mois. Le loyer mensuel est donc de 8 812,36 $.

4.06 Imputation : La demanderesse a le droit, à son tour, d'imputer toute somme d'argent reçue de la défenderesse. 4.08 Chèques postdatés : La défenderesse s'engage à remettre à la demanderesse une série de chèques postdatés couvrant la période d'une année. [ 9 ] La preuve indique que la défenderesse n'a pas respecté cette clause. 4.09 Frais de recouvrement : La défenderesse s'engage à payer tous les honoraires et déboursés judiciaires et extrajudiciaires s'il y a une violation prouvée. 6.01.01 Assurance : La défenderesse s'engage, pendant la durée du bail, à assumer contre les pertes découlant de dommage aux lieux loués et à faire parvenir une copie certifiée au bailleur de tel contrat d'assurance. 6.06 Usage des lieux loués : La défenderesse doit utiliser les lieux loués aux seules fins d'y opérer son entreprise d'École et de Formation en danse. 6.09 Déclaration de copropriété : La défenderesse déclare savoir que les lieux loués sont situés dans un bâtiment détenu en copropriété en vertu d'une déclaration de copropriété et elle s'engage à respecter les clauses de la déclaration de copropriété. 6.11.02 Améliorations locatives : À l'expiration de la période d'occupation, la défenderesse doit, au choix de la demanderesse, enlever les améliorations locatives ou les laisser sur place. 10.01 Défaut : Si la défenderesse ne paie pas son loyer à échéance, elle sera automatiquement en défaut. 10.02 Résiliation : Si la défenderesse est en défaut, la demanderesse pourra unilatéralement déclarer le bail résilié. 10.04 Caution : Les défendeurs Gilfred Bynoe, Rina Bynoe et Ruchell Kevin Thomas se portent caution de touts les obligations de la défenderesse Studio Access Ballroom Ltée (P-1). [ 10 ] À la signature du bail, la défenderesse paie 26 437,09 $ pour imputer cette somme au loyer du premier mois du bail (février 2009) et le loyer de l'avant dernier mois et du dernier mois du bail. [ 11 ] Le bail est d'une durée de 5 ans commençant le 1 er février 2009 et se terminant le 30 juin 2014 (P-1, a. 3.02). [ 12 ] Avant la prise de possession par la défenderesse, la demanderesse doit faire certains travaux décrits à l'annexe A du bail (D-9).

La preuve établit que ces travaux ont été faits en janvier 2009 (n.s. 2010-09-17, p. 15). [ 13 ] La défenderesse prend possession des lieux loués et fait exécuter les améliorations locatives. [ 14 ] Le 29 janvier 2009, la défenderesse fait installer des fixtures et 3 gradateurs par Électrique Button pour un coût de1 116,80 $ (D-7a). [ 15 ] Le 31 janvier 2009, la défenderesse fait exécuter d'autres travaux d'électricité par Électrique Button pour un coût de 3 586,17 $ (D-7b). [ 16 ] Le 6 février 2009, la défenderesse fait exécuter, par Construction Miron, des travaux dont la construction d'une structure de plancher pour un coût de 7 822,96 $ (D-2). [ 17 ] Le 12 février 2009, la défenderesse achète de Entrepôt du Plancher Laval les matériaux de plancher pour un coût de 7 773,14 $ (D-3a). [ 18 ] Le 19 février 2009, la défenderesse fait poser par Planchers Rosemère le plancher de bois franc pour un coût de 7 717,84 $ (D- 3b). [ 19 ] Le 25 février 2009, la défenderesse fait poser des miroirs pour un coût de 5 892,05 $ par Place du Miroir (D-4). [ 20 ] Ces dépenses locatives s'élèvent à 33 902,99 $ : D-7a Électrique Button 1 116,80 $ D-7b Électrique Button 3 586,18 $ D-2 Construction Miron 7 822,96 $ D-3a Plancher Laval 7 773,14 $ D-3b Plancher Rosemère 7 717,84 $ D-4 Place du Miroir 5 892,07 $ 33 902,99 $ [ 21 ] La défenderesse commence à donner ses cours de danse en février 2009; ses revenus de février sont de 1 059 $ et ses dépenses 10 263,64 $ (P-14).

[ 22 ] Au début du mois de mars 2009, la défenderesse fait défaut de payer son loyer de mars 2009. Le 2 mars 2009, la demanderesse, par Réal Audet, envoie à la défenderesse une mise en demeure de payer le loyer de mars 2009 (P-4a) : …nous commençons bien mal notre relation d'affaire concernant l'engagement que nous avons signé ensemble le 02 janvier 2009. Sans vous rappelez que vous vous êtes engagé lors de la signature d'un Bail à respecter toutes les clauses incluses dans le document. Déjà en date des présentes vous êtes en défaut de payer votre loyer stipuler dans la clause 4.02 (Modalités de paiement).

Vous devez payer la somme de 7 807.19$ (-Sept mille huit cent sept dollars et dix neuf cents-) plus TPS/TVQ à chaque premier du mois et vous devez nous remettre 12 chèques postdatés à chaque année civil pendant toute la durée du Bail. Et il est bien spécifier que nous ne sommes pas tenus d'en faire la demande à chaque fois. Nous sommes amèrement dessus de la situation et nous vous avisons qu'il n'y aura aucun délai de grâce accordé dans cette clause pour aucune raison. Nous vous envoyons donc cette mise en demeure de vous conformé à la présente clause 10.01 Cas de défaut et ce sans autre avis.

Veuillez prendre note que vous avez de l'intérêt à payer sur le loyer depuis la date de retard. Veuillez également ajouter les frais du présent avis au montant de 50.00$ pour les frais administratifs (CLAUSE 4.09) . Les intérêts sont de Taux préférentiel majoré de 2% à compter de la date où la somme est due jusqu'à celle où le paiement est effectué (CLAUSE 4.04) . Également nous vous avions permis d'installer le système téléphonique qui était sur place lors de la prise en possession des lieux loué et vous deviez vous conformer au paiement intégral du système au montant discuté et facturé à votre attention.

Cette sommes devra être remise au plus tard le 20 mars 2009 si cette sommes n'est pas reçû ou avant cette date nous serons en obligation de reprendre les biens et ce sans d'autre avis. Nous sommes tenus de vous facturer et vous avez 15 jours ouvrable après la réception de la facture pour effectuer un paiement conforme à votre contrat. Pour votre loyer cette lettre sera le seul avertissement que nous enverrons pour vous rappeler que vous devez respecter votre contrat nous liant et ce pour toute la durée du Bail et ce sans exception.

Alors nous vous prions de bien vouloir nous faire parvenir sans délai supplémentaire les sommes dû dans le présent contrat plus les frais. Si non nous nous verrons dans l'obligation de procéder à des actions en justice. [ 23 ] Le 3 mars 2009, la défenderesse remet à la demanderesse le chèque 14 au montant de 1 000 $ et le 9 mars, le chèque 17 au montant de 7 812,36 $ pour payer le loyer de mars 2009 (D-14 et D-18). [ 24 ] En avril 2009, la défenderesse fait encore défaut de payer le loyer.

Le 7 avril 2009, la demanderesse, par monsieur Audet, envoie une mise en demeure de payer le loyer de 8 812,36 $ (P-4b) : Je vous informe par les présentes que Studio Access Ballroom Ltée dont vous êtes actionnaire, est en défaut de payer le loyer du mois de Avril 2009 en vertu de l'article 10.01 du même bail, soyez avisé que si nous ne recevons pas le loyer de Avril 2009 par chèque certifié ou traite bancaire dans les 48 heures de la réception dès présente, que nous résilions le bail en du 09 avril 2009 à 16:00hs, sans préjudice à tout autre droit et recours de notre part.

Prendre note également que lors de notre dernière mise en demeure du 02 mars 2009 nous vous avons avisé des frais de 50$ à payer avec votre dernier retard et que nous n'avons toujours pas reçu cette sommes. Par conséquent ces mêmes frais sont toujours dû pour la dernière lettre et vous devez également si paiement il y lieu, d'ajouter à nouveau des frais supplémentaire de 50$. Enfin le chèque devra être d'un montant de 8912.36$. [ 25 ] La défenderesse remet à la demanderesse le chèque 30 au montant de 8 812,36 $ pour payer le loyer d'avril 2009. Mais le chèque revient pour provision insuffisante (P-3a).

Le loyer d'avril 2009 sera payé par le chèque 42 au montant de 6 000 $ daté du 14 avril et du chèque 47 daté du 1 er mai au montant de 2 462,36 $ pour un total de 8 912,36 $. [ 26 ] Mai 2009 arrive. Le 25 mai 2009, la défenderesse envoie à la demanderesse le chèque 55 au montant de 1 000 $; il revient pour provisions insuffisantes (P-3b). La défenderesse fait un paiement en argent le 29 mai 2009 au montant de 500 $ (D-14 et D-18). Il reste un solde impayé de 8 312,36 $.

Le 1 er juin 2009, la défenderesse paie en argent 1 500 $, laissant un solde impayé de 6 812,36 $. [ 27 ] Le 2 juin 2009, la défenderesse fait un autre paiement en argent de 1 500 $, laissant un solde de 5 312,36 $. Le 9 juin 2009, la défenderesse remet 400 $ en argent à la demanderesse, laissant un solde impayé de 4 912,36 $.

Le 9 juin 2009, la défenderesse remet le chèque 140 à la demanderesse au montant de 1 182,39 $; le chèque revient pour provision insuffisante (P-3c). [ 28 ] Le 15 juin 2009, la défenderesse remet à la demanderesse le chèque 143 au montant de 1 182,97 $ laissant un solde impayé pour mai 2009 de 3 729,97 $. Le 15 juin 2009, la défenderesse remet à la demanderesse 50 $ en argent laissant un solde impayé pour mai 2009 de 3 679,97 $ (D-18). [ 29 ] Le 17 juin 2009, la défenderesse remet à la demanderesse 1 200 $ en argent pour le loyer de mai 2009, laissant un solde impayé pour mai 2009 de 2 479,97 $ (D-18).

Le 23 juin 2009, la défenderesse remet à la demanderesse 800 $ en argent laissant ainsi un solde impayé pour mai 2009 de 1 679,97 $ (D-18 et D-14). [ 30 ] Le 27 juin 2009, la défenderesse remet à la demanderesse 600 $ en argent laissant ainsi un solde impayé pour mai 2009 de 1 079,97 $ (D-18 et D-14). Le 27 juin 2009, la défenderesse remet à la demanderesse le chèque 151 au montant de 200 $ laissant ainsi un

solde impayé de 879,97 $ pour mai 2009. Le 30 juin 2009, la défenderesse remet à la demanderesse le chèque 153 au montant de 500 $ laissant pour mai un solde impayé de 379,97 $ (D-18 et D-14). [ 31 ] Le 3 juillet 2009, la défenderesse remet à la demanderesse le chèque 154 au montant de 397,97 $.

Ceci complète le paiement du mois de mai 2009. [ 32 ] Pour payer le loyer de 8 812,36 $ de juin 2009, la défenderesse aura fait les paiements suivants : 2009-07-03 200 $ comptant 2009-07-09 400 $ chèque 64 2009-07-09 100 $ comptant 2009-07-10 1 500 $ chèque 66 [ 33 ] Le 11 juillet 2009, la défenderesse remet à la demanderesse le chèque 67 au montant de 3 500 $ pour le mois de juin 2009; ce chèque revient pour provision insuffisante (P-3d). [ 34 ] La défenderesse fait les paiements suivants : 2009-07-22 500 $ chèque 73 2009-07-27 1 000 $ chèque 78 2009-08-10 500 $ chèque 90 2009-08-20 700 $ chèque 95 [ 35 ] Le 1 er septembre 2009, la demanderesse, par monsieur Audet, envoie à la défenderesse la mise en demeure de loyer 30 449 $ (P-4c) : Je vous informe par les présentes que Studio Access Ballroom Ltée dont vous êtes actionnaire, est en défaut de paiement pour les loyers de juin, juillet, Août et septembre 2009 et en vertu de l'article 10.01 du Bail, soyez avisé que si nous ne recevons pas la somme de 11,000$ -Onze Mille dollars- par chèque certifié ou traite-bancaire d'ici le 07 septembre 2009 que nous fermerons le local jusqu'au paiement de cette somme et ce sans préjudice à tout autre droit et recours de notre part.

Prendre note également que lors de notre dernière mise en demeure du 07 avril 2009 vous nous avez avisé verbalement que vous étiez sur le point de recevoir une somme du ministère du revenue (remboursement de TPS/TVQ) pour au plus tard la fin juin de la même année et vous n 'avez toujours rien reçu.

En date du 01 septembre 2009 votre dette envers nous l'élève à : $ 30 449 . [ 36 ] Ce qui représente les mois de juillet, août et septembre (26 437,08 $) plus le solde impayé de juin 2009 (4 011,92 $). [ 37 ] Le 10 septembre 2009, la défenderesse remet à la demanderesse le chèque 102 au montant de 5 500 $ (P-3e); le chèque revient pour provision insuffisante. [ 38 ] Le 12 septembre 2009, la défenderesse remet à la demanderesse le chèque 103 au montant de 5 500 $ (P-3f); le chèque revient pour provision insuffisante. [ 39 ] Le 14 septembre 2009, la défenderesse remet à la demanderesse le chèque 105 au montant de 1 500 $ (P-3g); le chèque revient pour provision insuffisante. [ 40 ] Le 16 septembre 2009, la défenderesse remet à la demanderesse 300 $ en argent (D-14 et D-18).

La défenderesse remet aussi à la demanderesse une traite de 5 000 $ (D-1). [ 41 ] Les parties ont alors une discussion et elles conviennent de modifier le bail en réduisant la superficie occupée par la défenderesse, en réduisant le loyer et en dégageant les cautions Rina Bynoe et Ruchell Thomas (P-2 et P-4d) : Objet : Modification du bail commercial signé en date 02 janvier 2009. Date d'entrée des modifications en vigueur seulement le 01 novembre 2009.

Par les présentes Studio Access Ballroom Ltée ( Gilfred Bynoe président) ci-après nommée le LOCATAIRE et 9120-2929 Québec Inc. ci-après nommée le BAILLEUR, accepte conjointement les nouvelles ententes et les parties conviennent de ce qui suit : La clause 10.04 CAUTIONNEMENT

Intervient au présent bail M. Gilfred Bynoe domicilié au […] Montréal Québec […] et Ruchell Thomas et Rina Bynoe domicilié au […] , Sainte-Catherine province de Québec à

titre de cautions personnelles. Cette clause sera modifié pour devenir ce qui suit en date du 01 novembre 2009 à la fin du présente document signé entre les parties appelé contre de Bail Immobilier Commercial , toutefois cette caution personnelles de tout les parties signé actuellement au présent Bail demeurera en vigueur pour toute les sommes non perçu et en retarde le ou avant cette date. Mise à jour des loyers perçus jusqu'à maintenant par 9120-2929 Québec Inc. : - Février 2009 - Mars 2009 - Avril 2009 - Mai 2009 - Juin 2009 perçu que partiellement.

Le Bailleur attribuera une somme équivalente à un loyer payé d'avance lors de l'attente initiale ($8812.36 tx incluse) sur la dette actuelle du LOCATAIRE pour les loyers en retard. Le reste des loyers en retard sont toujours payable au Bailleur et ce toute en respectant le contrat initial ainsi que chacune des clauses ci-référents à l'exception de celle mentionné ci-haut qui entrera en vigueur en date du 01 novembre 2009.

En attendant de revoir la clause 4.01 LOYER ET MODALITÉS DE PAIEMENT prévue pour le ou vers 01 novembre 2009 le LOCATAIRE AURA UN ENTENTE POUR LE MOIS D'OCTOBRE 2009 avec la BAILLEUR de payer un loyer de 4400$ pour ce mois jusqu'à la prochaine rencontre prévue pour le début novembre 2009 incluant les taxes.

Lors de la signature des modifications prévue pour novembre 2009 nous prenons entente concernant cette clause, les deux parties conviennent que le prix sera de $19/P.C. [ 42 ] Au lieu de 4 515 p.c., la défenderesse occupera à compter du 1 er novembre 2009, 1 931 p.c. (n.s. 2010-09-17, p.18). [ 43 ] Le 10 octobre 2009, la défenderesse déclare qu'elle a remis 5 000 $ en argent à la demanderesse et elle produit en reçu à cet égard; la demanderesse, par son préposé Réal Audet, déclare que ce n'est pas sa signature. [ 44 ] Le 1 er novembre 2009, les défendeurs Rina Bynoe et Ruchell Thomas cessent d'être cautions pour le reste de la durée du bail, mais restent responsables pour les sommes en retard du paiement avant cette date (P-2). [ 45 ] Le 1 er novembre 2009, la défenderesse remet à la demanderesse le chèque 129 au montant de 3 451,05 $. [ 46 ] Le 20 novembre 2009, la défenderesse fait un party, le système d'alarme part, ce qui nécessite un déplacement du responsable du Syndicat des copropriétaires. [ 47 ] Le 21 novembre 2009, il y a une réunion du gestionnaire de l'édifice Claude Carrier avec Réal Audet et Gilfred Bynoe concernant le party de la veille. [ 48 ] Le 23 novembre 2009, il y a rencontre des mêmes personnes avec François Perreault, président du Syndicat concernant la réglementation régissant la copropriété. [ 49 ] Le 1 er décembre 2009, le gestionnaire Claude Carrier, du Syndicat des copropriétaires remet à M.

Audet et à M.

Bynoe une facture de 4 167,28 $ pour les problèmes causés par ce party (P-5a) : Gestion du dossier conflictuel avec un occupant de la copropriété (local 102 Access Ballroom Studio), incluant, entre autres : - Déplacement dans la nuit du 20 au 21 novembre 2009 afin de constater ce qui se passait suite à un appel de la centrale d'alarme - Déplacement le matin du 21 novembre 2009 et discussion avec Gilfred Bynoe - Diverses communications avec François Perreault président du Syndicat lors de la suite des événements (23/11, 26/11, 27/11, 30/11, 01/12, 03/12 et 08/12) - Rencontre avec François Perreault le 23 novembre 2009 avant la réunion avec le propriétaire et son locataire - Rencontre avec Réal Audet, Gilfred Bynoe et François Perreault le 23 novembre 2009 - Communication avec Maryse Bisson le 26 novembre 2009 - Communication avec Réal Audet le 30 novembre 2009 - Rédaction d'une lettre adressée à Réal Audet et Gilfred Bynoe

- Communications avec Me Patrick Choquette avocat afin de faire réviser la lettre - Modifications de la lettre selon les directives de l'avocat - Rencontre avec Francis Touchette le 4 décembre 2009 Honoraires 3 638.58 $ Déboursés (timbres et courrier recommandé) 53.36 $ HONORAIRES 3 691.94 T.P.S. : 184.60 T.V.Q. : 290.74 4,167.28 [ 50 ] Comme ce compte n'est pas payé, le 22 décembre 2009, le gestionnaire Carrier en fait la réclamation par poste recommandé (P- 5b) : Vous trouverez ci-joint la facture concernant les frais refacturés suite aux événements reliés avec votre locataire « Studio Access Ballroom ».

Cette facture est payable dans les cinq (5) jours suivant la réception de cette présente lettre. De plus, nous aimerions vous mentionnez que nous n'avons toujours pas reçu la copie d'assurance commerciale de votre locataire comme le stipule l'Article 52 de la convention. Nous l'exigeons dans les cinq (5) jours de la présente.

Article 52 de la convention : « Les copropriétaires des fractions constituées aux termes des déclarations de copropriété concomitantes doivent obtenir et maintenir en vigueur une assurance de responsabilité civile de particulier en raison de dommages corporels ou matériels encourus par les tiers d'au moins deux million de dollars (2 000 000 $) ». [ 51 ] Le 1 er janvier 2010, la défenderesse aurait remis le chèque 170 au montant de 3 091,05 $. [ 52 ] Le 1 er février 2010, la défenderesse remet le chèque 184 au montant de 2 500 $ à la demanderesse (P-3i); ce chèque est retourné pour provision insuffisante. [ 53 ] Le 9 février 2010, ce chèque aura été remplacé par le chèque 186 au même montant (D-14). [ 54 ] Le 1 er mars 2010, la défenderesse remet à la demanderesse le chèque 201 au montant de 1 451,05 $ (P-3j); ce chèque est retourné pour provision insuffisante. [ 55 ] Le 10 mars 2010, la défenderesse paie 1 000 $ à la demanderesse. [ 56 ] Le 24 mars 2010, la défenderesse remet à la demanderesse le chèque 207 au montant de 200 $ (D-15). [ 57 ] Le 29 mars 2010, la défenderesse remet à la demanderesse le chèque 210 au montant de 400 $ (D-15). [ 58 ] En avril 2010, la défenderesse aurait fait les paiements suivants (D-15) : 2010-04-05 200 $ chèque 214 2010-04-05 250 $ comptant 2010-04-05 400 $ chèque 215 2010-04-28 1 000 $ chèque 233 [ 59 ] En mai 2010, la défenderesse aurait fait les versements suivants : 2010-05-10 400 $ chèque 245 2010-05-19 200 $ chèque 251 2010-05-22 600 $ chèque 256 2010-05-25 250 $ chèque 257 [ 60 ] Le 1 er mai 2010, la demanderesse règle la réclamation du Syndicat pour 1 840,95$ (P-11 et D-18). [ 61 ] En juin 2010, la défenderesse aurait fait les versements suivants :

2010-06-01 300 $ chèque 266 2010-06-07 500 $ chèque 272 2010-06-08 151,05 $ chèque 273 [ 62 ] Le 9 juin 2010, Hydro-Québec coupe l'électricité au local de la défenderesse parce que cette dernière ne paie pas son électricité. La défenderesse utilise l'électricité des lieux communs pour faire fonctionner ses appareils de musique.

La défenderesse devait 7 mois d'électricité (n.s. 2010-11-29, p.34). [ 63 ] Comme la défenderesse avait réduit l'espace loué, la demanderesse avait loué cet espace à Formavie mais avec la coupure d'électricité, Formavie n'a plus d'électricité. [ 64 ] Informé de ce fait, la demanderesse, qui patiente depuis plusieurs mois, envoie le 14 juin 2010 un avis de résiliation du bail et d'expulsion (P-4) : Je vous informe par les présentes que Studio Ballroom Ltée dont vous êtes actionnaire, est en défaut de payer les loyers de plusieurs mois de 2009-2010 en vertu de l'article 10.01 du même bail, également vous êtes en défaut de l'article 6.01.04 Copie des polices d'assurance soyez avisé que vous êtes expulsé à compter des présente si nous ne recevons pas les loyers en arrérage au montant de -$38668.08- par chèque certifié ou traite bancaire dans les 24 heures de la réception dès présente, que nous résilions le bail en du 15 juin 2010 à 12 :00hrs, sans préjudice à tout autre droit et recours de notre part.

Vous êtes également tenue responsable et tenue de payer la somme de –3100.00$- plus taxes pour l'avis écrit reçu par le Syndicat de la copropriété de la Cité de l'Avenir –Édifice C pour avoir fait défaut dans la l'article 6.09 du même bail dont vous avez eu copie par courrier recommandé le 3 Décembre 2009 par le Syndicat de la copropriété. Vous êtes tenue de remettre les clés de la porte arrière, avant, boîte aux lettres et celle de l'édifice immédiatement. Nous vous accordons un délai de 10 jours à compter des présentes, pour venir libérer le local.

Vous devez prendre rendez-vous avec le Bailleur et l'avisé 24 heures d'avance de ce rendez-vous. Si vous ne manifestez pas avant cette période de délai, nous supposerons que nous pouvons à notre gré disposer du contenue du local vous appartenant. Nous avons été informées par vous-même d'une interruption d'électricité par Hydro-Québec pour avoir été en défaut de paiement avec eux et pour rétablir la connexion vous devez payer la somme due.

Selon une discussion avec Hydro-Québec le 10 juin 2010; pour rétablir l'électricité et reprendre la responsabilité au nom de la compagnie 9120-2929 Québec inc. vous devez avoir quitté les lieux loué.

Cependant si vous réglé cette facture avec Hydro-Québec dans les 24 hrs des présente pour ne pas contrevenir à l'article 95 du règlement du Syndicat de la Copropriété et que vous devez payez la somme due relativement au loyer en défaut ainsi que la facture du Syndicat de la copropriété dans les délais prescrit, vous pourrez continuer à occuper les lieux louer en rapport avec le Bail existant (Contrat du 2 Janvier 2009). Si non respect de cette mise en demeure, nous résilions le bail au date indiqué à la page un(1) des présentes, sans préjudice à tout autre doit et recours de notre part.

À défaut par vous d'acquitter toutes les sommes dans les présentes, nous entamerons toutes les procédures judiciaires civiles appropriées afin de percevoir les sommes réclamées, et ce, sans autre avis ni délai. [ 65 ] Le 15 juin 2010, M. Réal Audet, pour la demanderesse, rencontre Gilfred Bynoe, pour la défenderesse. Les parties font appel à la police. Par la suite, M. Bynoe consent à remettre la clé des lieux. Monsieur Audet donna 10 jours à la défenderesse pour reprendre ses biens (n.s. 2010-11-29, p. 56). [ 66 ] Au moment du déménagement, la police doit revenir une seconde fois. (n.s. 2010-11-29, p. 57).

Selon M. Bynoe, l'électricité aurait été rétablie le 16 juin 2010.

La défenderesse est venue chercher ses affaires dans les jours qui ont suivi. [ 67 ] Le 26 juillet 2010, la demanderesse intente son action réclamant 57 027,76 $. [ 68 ] Les loyers mensuels dus seraient les suivants : juin 2009 : 3 300 $, juillet à septembre 2009 : 8 812,36 $ par mois; octobre 3 415,05 $; mai 2010 : 3 300 $ et juin 2010 : 3 451,05 $. [ 69 ] La demanderesse réclame 1 200 $ pour la réduction du loyer qu'elle a dû accorder à Formavie à cause de la coupure de l'électricité (all. 17 et 18). [ 70 ] La demanderesse réclame 3 000 $ pour troubles et inconvénients notamment reliés aux événements de la nuit du 20 au 21 novembre, de la journée du 14 juin 2010 et pour plus de 50 déplacements pour se faire payer le loyer. [ 71 ] La demanderesse réclame le remboursement des frais judiciaires en vertu de l'article 4.09 du Bail (P-1) (all. 20). [ 72 ] Cinquante jours après la résiliation du Bail, soit le 3 août 2010, les défendeurs veulent prendre possession des miroirs et du plancher de danse (D-5) : Suite à l'expulsion de nos clients du 1545, boul. de l'Avenir, bureau 102, en la Ville de Laval, ces derniers voudraient prendre possession de certains biens qui demeurent encore dans les lieux.

En effet, nos clients ont laissé des miroirs, ainsi que le plancher de danse qu'ils voudraient récupérer le plus tôt possible. Vu que nos clients n'ont plus les clés des lieux et doivent prendre rendez-vous avec le représentant de votre cliente, auriez-vous l'obligeance de vérifier avec ce dernier, afin qu'un rendez-vous soit cédulé, convenant aux deux parties.

[ 73 ] Le même jour, le 3 août 2010, la demanderesse refuse à moins que 20 000 $ ne soit déposé en fidéicommis pour assurer le sérieux de la démarche. [ 74 ] Le 1 er décembre 2010, le local est loué à G.T.H. Vélos (D-16). [ 75 ] À l'audition, M.

Bynoe admet qu'il avait de la difficulté à payer son loyer, aussi il a convenu à l'automne 2009 de réduire l'espace loué de 4 515 p.c. à 1 931 p.c. et de réduire le loyer de 8 812,36 $ à 3 451,05 $, taxes incluses. [ 76 ] De janvier à décembre 2009, les revenus furent de 66 377,16 $ et les dépenses de 94 883,40 $ selon les chiffres fournis par Studio (P-14). [ 77 ] Selon M.

Gilfred Bynoe, ayant été expulsé des lieux loués le 14 juin 2010, il ne doit que la moitié du loyer de juin 2010; selon lui, cette expulsion lui aurait fait perdre 27 681 $ (D-12). [ 78 ] Selon la défenderesse, la demanderesse devrait lui rembourser 15 490,98 $ pour la construction du plancher de danse en bois (D-3). [ 79 ] Elle devrait aussi lui rembourser 5 892,07 $ pour les miroirs installés sur les murs pour la salle de danse (D-4).

La demanderesse devrait aussi lui 6 478,86 $ pour la structure recevant le plancher (D-2). [ 80 ] La défenderesse déclare qu'elle voulait récupérer le plancher et les miroirs, mais que la demanderesse lui a refusé l'accès aux lieux (D-5 et D-6). [ 81 ] La défenderesse réclame aussi 4 702,98 $ pour la réparation et la sécurisation des fils électriques (D-7). [ 82 ] La défenderesse réclame donc 60 245,89 $ en demande reconventionnelle. ANALYSE ET MOTIFS [ 83 ] Il s'agit d'une demande principale et d'une demande reconventionnelle résultant d'un bail commercial. 1.

Demande principale [ 84 ] Pour disposer de la demande principale, il faut traiter des points suivants :

a) la résiliation;

b) les loyers dus;

c) les frais résultant des chèques pour provisions insuffisantes;

d) les frais pour l'événement du 20 au 21 novembre 2009;

e) la perte de loyer résultant de la coupure d'électricité;

f) troubles et inconvénients résultant des défauts de Studio;

g) les frais extrajudiciaires;

a) Résiliation de plein droit du bail [ 85 ] La résiliation de plein droit est la faculté qu'a l'une des parties de résilier sans processus judiciaire, en cas de manquement à certaines obligations de la part de l'autre partie. Une fois acquise, cette résiliation extrajudiciaire produit son effet immédiatement, et le lien contractuel entre les parties est immédiatement rompu. [ 86 ] Le bail (P-1) signé le 2 janvier 2009 ne laisse aucun doute quant au droit de 9120 d'exiger la résiliation de plein droit. [ 87 ]

Le paragraphe A de la clause 10.01 prévoit que le Locataire est réputé être en défaut dans l'un ou l'autre des cas suivants :

A) Si le Locataire ne paie pas son loyer à échéance. Le locataire reconnaît expressément qu'il sera automatiquement en défaut en vertu de la présente clause dès que le paiement du loyer n'aura pas été fait à échéance et qu'il ne pourra bénéficier d'aucun délai de grâce à cet égard.

Le Locataire reconnaît de plus expressément que le Bailleur ne sera pas tenu de le mettre en demeure de payer son loyer à échéance. (…) [ 88 ] Dans ce cas, le bail prévoit la résiliation de plein droit (P-1) : 10.02.01 Résiliation sans procédure judiciaire : si le Locataire est en défaut, le Bailleur pourra unilatéralement déclarer le Bail résilié sans poursuite judiciaire, par un simple avis écrit à cet effet à compter de la date précisée dans l'avis de résiliation, le tout sous réserve des autres droits du Bailleur. 10.02.02.

Réclamation du paiement des arrérages : en cas de résiliation du Bail, il n'y aura pas lieu à la remise en état des parties. Tout montant antérieurement payé par le Locataire demeurera acquis au Bailleur. De plus, le Bailleur sera en droit de réclamer le paiement immédiat de tous les arrérages de loyer et tout autre montant alors dû en vertu du Bail. [ 89 ] Il s'agit d'une clause résolutoire convenue entre les parties et insérée dans un bail commercial qui lie les parties. C'est la loi des

parties. [ 90 ] Studio prétend que la demanderesse a exercé son droit de résiliation de façon abusive. [ 91 ] Il faut donc déterminer si les faits de la présente affaire justifient l'exercice légitime; sous-jacente à cet exercice est la question de savoir si cette clause peut être attaquée pour abus de droit. [ 92 ] La preuve est claire que de mars 2009 à juin 2010, Studio a été, plus souvent qu'à son tour, en défaut de rencontrer certaines obligations contractuelles, tels les paiements de loyer en retard, les chèques sans provisions suffisantes, le défaut de remettre des chèques postdatés, défaut de remettre copie du contrat d'assurance et défaut de payer son électricité. [ 93 ] 9120 demande de confirmer la résiliation de plein droit en date du 14 juin 2010. [ 94 ] La demanderesse a fait preuve d'une certaine tolérance, mais en juin 2010, en apprenant que Studio devait plusieurs milliers de dollars à Hydro-Québec, il était devenu clair qu'elle devait mettre fin au bail, puisqu'elle devait constamment courir après son loyer, alors que normalement Studio devait lui remettre des chèques postdatés encaissables le premier de chaque mois. [ 95 ] Les arrérages cumulatifs de loyer, la coupure de l'électricité, les sommes dues à Hydro-Québec, les chèques sans provisions et l'ensemble des circonstances relatées dans la preuve permettent de conclure que la demanderesse était bien fondée de considérer le bail résolu de plein droit à compter du 14 juin 2010 et de se prévaloir de la clause 10.02.01 pour résilier de plein droit le bail commercial.

b) Loyers dus [ 96 ] Selon la demanderesse, elle aurait dû recevoir huit mois à 8 812,36 $, soit 70 498,88 $ (février à septembre 2009) un mois à 3 451,05 $ (octobre 2009) et huit mois à 4 400 $, soit 35 200 $ (novembre 2009 à juin 2010) pour un total de 109 149 93 $. [ 97 ] Il y a litige sur les huit mois à 4 400 $; selon la défenderesse, le loyer était de 3 451,05 $, ce que la demanderesse admet dans l'allégation 7 de sa déclaration.

Selon la demanderesse, le loyer était de 4 400 $ et elle réfère à la modification du bail du 6 octobre 2009 (P-2 et P-4d). [ 98 ] Sur ce point, la version de Studio apparaît plus vraisemblable puisque le 7 juillet 2010, la demanderesse reconnaissait dans sa déclaration que le loyer à compter d'octobre 2009 serait de 3 451,05 $.

En conséquence, huit mois à 8 812,36 $, soit 70 498,88 $ plus neuf mois à 3 451,05 $, soit 31 059,45 $ font un total de 101 558,33 $. [ 99 ] Mais, il y a aussi litige quant au mois de juin : Studio prétend qu'elle ne devrait payer que la moitié de juin 2010, soit 1 725,52 $ puisque la demanderesse a résolu le bail le 15 juin 2010 et qu'il n'a pas joui des lieux durant la deuxième

partie de juin 2010 et cela par le fait de la demanderesse. Il faut retenir cette prétention de Studio. Si Studio avait déguerpi, la solution aurait été différente mais, en l'espèce, c'est la demanderesse qui a expulsé le locataire.

Il faut donc retrancher 1 725,52 $ et conclure que la demanderesse aurait dû recevoir en loyer 99 832,81 $ (101 558,33 $ - 1 725,52 $). [ 100 ] Il n'est pas facile de déterminer exactement les loyers reçus par la demanderesse. [ 101 ] Selon Studio, elle aurait payé 90 931,62 $ et elle ne devrait que 8 901,19 $ en loyer impayé. [ 102 ] Selon la demanderesse, Studio n'aurait payé que 85 931,62 $ et Studio devrait encore 13 901,19 $; [ 103 ] Le litige porte sur la traite datée du 5 octobre 2009 et du reçu du 10 octobre 2009.

Pour la demanderesse, le reçu du 10 octobre 2009, au montant de 5 000 $ est un reçu attestant de la réception de la traite et, par ailleurs, la signature y apparaissant ne serait pas celle de Réal Audet. [ 104 ] Selon Studio, il y a eu une traite de 5 000 $ et un paiement en argent le 10 octobre 2009 pour lequel Réal Audet a donné un reçu de 5 000 $.

Il y aurait donc deux paiements de 5 000 $ et non un seul comme la demanderesse le prétend. [ 105 ] Il faut retenir la version de Studio comme plus crédible et vraisemblable pour les raisons suivantes : premièrement, lorsqu'il y avait paiement en chèque, la demanderesse ne donnait jamais de reçu : deuxièmement, la signature apparaissant sur le reçu semble bien être celle de Réal Audet et, à tout événement, il n'y a pas eu de dénégation de signature de façon formelle. Il faut donc retenir la prétention de Studio pour conclure sur ce point que Studio doit 8 901,19 $ en loyer impayé.

c) Frais pour chèques « provisions insuffisantes » [ 106 ] La demanderesse réclame de Studio 500 $, soit 50 $ pour chacun des dix chèques de la défenderesse retournés pour provisions insuffisantes et ce, en vertu de la clause 4.09 du Bail qui prévoit notamment que le locataire doit payer les dépenses raisonnables. La demanderesse n'a pas produit de documents de la banque établissant ces frais à 50 $ par chèque pour provisions insuffisantes. [ 107 ] Il est bien connu cependant qu'il y a des frais. Dans le cadre de la preuve au dossier , il faut limiter ce montant à 250 $ pour les 10 chèques.

d) Frais pour l'événement du 20 novembre 2009 : 4 167,28 $ [ 108 ] La preuve établit que dans la nuit du 20 au 21 novembre 2009, Studio a tenu un événement non relié à l'exploitation de son école de danse et ce, en contravention de la clause 6.06 du Bail qui prévoit que Studio doit utiliser les lieux loués aux seules fins d'y opérer son entreprise d'école et de formation en danse. [ 109 ] Lors de cet événement, la preuve établit que le système d'alarme a sonné et que cela a nécessité l'intervention du gestionnaire de la copropriété afin de rétablir la situation. Le Syndicat de la copropriété a réclamé à la demanderesse 4 168,28 $ (P-5).

[ 110 ] La demanderesse réclame cette somme en vertu de la clause 6.14 du Bail qui prévoit que Studio s'engage à indemniser le bailleur à l'égard de tous dommages, frais et dépenses résultant de la violation par Studio de la déclaration de copropriété. [ 111 ] La preuve établit que la demanderesse a réglé cette réclamation pour 1 840,95 $ (P-11 et D-18). Il faut accorder cette réclamation pour 1 840,95.

e) Perte de loyer résultant de la coupure d'électricité : 1 200 $ [ 112 ] La demanderesse déclare que lors du départ de Studio des lieux loués le 24 juin 2010, l'électricité ne fonctionnait plus et comme le système électrique de Studio fournissait l'électricité au local de Formavie, la demanderesse déclare qu'elle à dû réduire le loyer de Formavie à raison de 120 $ par jour pendant 10 jours pour compenser les troubles et inconvénients reliés à cette absence d'électricité.

En conséquence, la demanderesse réclame 1 200 $. [ 113 ] Studio déclare que la coupure d'électricité n'a été que du 9 juin au 16 juin et qu'à compter du 15 juin, Studio n'était plus responsable de l'électricité puisque la demanderesse l'avait expulsé du local et résilié le bail. [ 114 ] La demanderesse n'a produit aucune preuve documentaire pour appuyer sa réclamation. Il faut limiter la réclamation à 500 $.

f) Troubles et inconvénients : 3 000 $ [ 115 ] La demanderesse réclame 3 000 $ de Studio pour troubles et inconvénients reliés aux événements de la nuit du 20 au 21 novembre 2009 et de la journée du 14 juin 2010. [ 116 ] On a déjà accordé 1 840,95 $ pour les conséquences des événements du 20 et 21 novembre 2009. [ 117 ] Par contre, il est évident que la gestion ne fut pas facile et cela à cause du comportement de Studio. [ 118 ] Le loyer devait être payé à l'adresse de la demanderesse (art. 4.05); Studio devait remettre à la demanderesse une série de chèques postdatés couvrant la période d'une année (art. 4.08). [ 119 ] La demanderesse a dû constamment « courir » après le paiement de loyer, loyer qui était payé par petites sommes en argent ou en chèque, ce qui occasionnait les problèmes de gestion. [ 120 ] Cela dit, il y a lieu d'accorder 1 500 $. [ 121 ] Pour résumer, les défendeurs Studio et Gilfred Bynoe devront payer en loyer et dommages 12 292,14 $ Demandé Accordé Loyer impayé 39 939,18 8 901,19 Frais pour chèque 500,00 250,00 sans provision Frais pour l'événement 4 167,28 1 840,95 du 20 au 21 novembre 2009 Perte de loyer résultant 1 200,00 500,00 de la coupure d'électricité Troubles et inconvénients 3 000,00 1 500,00 48 306,46 $ 12 292,14 $

g) Frais extrajudiciaires [ 122 ] La clause 4.09 du Bail stipule que si une action est intentée dans le but de reprendre possession de lieux loués, ou de recouvrer un loyer ou tout autre montant exigible en vertu des dispositions du Bail et si une violation est prouvée, le Locataire doit payer au Bailleur toutes les dépenses raisonnables qui en découlent, y compris les honoraires et déboursés extrajudiciaires des avocats mandatés par le Bailleur. [ 123 ] En l'espèce, les défendeurs ont reconnu qu'il y avait du loyer impayé et n'ont pas offert de le déposer en fiducie.

Il faut donc appliquer la clause 4.09 qui constitue la loi des parties. Ces frais sont les suivants (P-12) : P-12a 2010-02-17 225,75 $ P-12b 2010-07-20 1 240,46 $

P-12c 2010-11-15 984,04 $ P-12d 2010-11-30 564,38 $ P-12e 2010-12-28 225,75 $ P-12f 2011-01-28 199,37 $ P-12g 2011-02-24 266,53 $ P-12h 2011-05-31 153,80 $ P-12i 2011-10-06 5 413,95 $ P-12j 2011-11-30 1 498,11 $ P-12k 2012-03-30 144,87 $ P-13l 2012-05-29 5 192,86 $ 16 109,87 $

h) Cautionnement [ 124 ] Le 2 janvier 2009, Gilfred Bynoe, Ruchell Thomas et Rina Bynoe, après avoir pris connaissance du bail se sont portés cautions personnelles de Studio et de payer toutes les sommes dues en vertu du bail. [ 125 ] Le 6 octobre 2009, le Bailleur 9120 a dégagé Ruchell Thomas et Rina Bynoe à compter du 1 er novembre 2009, sous réserve des obligations résultant de la caution qui demeure en vigueur pour les sommes en retard le 1 er novembre 2009. [ 126 ] Il faut donc déterminer quelles étaient les sommes en retard le 1 er novembre 2009. [ 127 ] Selon la preuve, les loyers impayés s'élèvent à 8 901,19 $.

Selon la demanderesse, les loyers impayés après le 1 er novembre 2009, soit mai 2009, 3 300 $ et juin 1 725,52 $ représentent un total de 5 025,52 $. Les sommes dues avant le 1 er novembre 2009 sont donc de 3 875,67 $. 2. Demande reconventionnelle [ 128 ] Pour disposer de la demande reconventionnelle de 60 245 $, il faut traiter des points suivants :

a) la perte de revenus;

b) les frais de construction d'une structure de plancher de bois;

c) les frais de construction du plancher de bois;

d) le coût des miroirs sur le mur pour la danse;

e) les frais de sécurisation des fils électriques;

a) Perte de revenus : 27 681 $ [ 129 ] Studio déclare qu'à compter du 14 juin 2010, elle n'avait plus accès aux lieux loués et en conséquence, ne pouvait plus donner des cours de danse aux étudiants. Selon elle, les agissements de la défenderesse reconventionnelle lui ont fait perdre des revenus provenant d'étudiants qui ne pouvaient plus avoir accès aux lieux loués.

Selon Studio, elle avait 43 élèves qui n'ont pas continué à suivre les cours de danse après le 14 juin. [ 130 ] Studio dépose une liasse de documents concernant des contrats non renouvelés, des clients qui n'ont pas payé le solde, des clients à la leçon qui n'ont pas renouvelé leurs cours (D-12) pour établir le bien-fondé de sa réclamation. [ 131 ] Par contre, Studio a aussi produit l'état de ses revenus et de ses dépenses qui fournissent les données suivantes : 2009 Income Expenses Jan. $ 6311.61 $0 Feb. $1059.48 $10 263.64 March $11 455.02 $10 584.92 April $2066.33 $ 9 948.55 May $5152.90 $ 9 774.32 June $5246.71 $ 9 938.59 July $7166.46 $10 376.10

Aug. $2838.70 $ 9 437.49 Sept. $3515.84 $10 325.37 Oct. $6029.18 $ 5 110.19 Nov. $10 998.79 $ 4 941.34 Dec. $4536.64 $ 4 182.93 Total : $66 377.16 $94 883.40 2010 Income Expenses Jan. $7143.53 $ 5 093.54 Feb. $4422.07 $ 6 075.74 March $4960.68 $ 6 145.24 April $4988.60 $ 6 081.81 May $6153.93 $ 5 495.24 Total : $27 688.83 $28 891.57 [ 132 ] En 17 mois d'opération, Studio déclare des revenus de 94 045,99 $ et des dépenses de 123 774.97 $. Il en résulte une perte de 29 738,98 $. [ 133 ] On ne peut prétendre en même temps faire des pertes d'opération et des pertes de revenus.

La preuve la plus crédible est que Studio faisait des pertes d'opérations, ce qui explique qu'elle avait de la difficulté à payer Hydro-Québec et son bailleur, la demanderesse. [ 134 ] La réclamation de 27 681 $ est donc rejetée faute de preuve crédible.

b) Frais de construction d'une structure de plancher en bois : 6 478,86 $ [ 135 ] Studio déclare que lorsqu'elle a pris possession des lieux loués à la fin janvier 2009 elle a été obligée de construire une structure de plancher en bois sur le plancher de ciment existant. Elle déclare avoir dépensé 6 478,86 $ pour celui-ci (D-2). [ 136 ] La défenderesse reconventionnelle répond que Studio avait inspecté les lieux et en connaissait l'état. Elle a choisi d'effectuer certaines améliorations locatives qui se sont intégrées à l'immeuble et sont devenues des immobilisations.

Elle réfère au Bail (P-1) et notamment à la clause 3.01.02 qui stipule que Studio connaît l'état et la condition des lieux loués, les ayant vus et examinés et s'en déclare satisfait. [ 137 ] Par ailleurs, la même clause prévoit que Studio doit aviser 9120 dans les 10 jours du commencement du bail ou de la prise de possession des lieux, si elle découvre des défauts et des vices dans les lieux loués, à défaut de quoi, Studio est présumé avoir accepté les lieux loués dans l'état où ils se trouvent. [ 138 ] Par ailleurs, 9120 invoque la clause 6.11.02 qui prévoit qu« à l'expiration de la période d'occupation, le Locataire doit, au choix du Bailleur, soit enlever aux frais du Locataire, toutes les modifications qu'il a faites et remettre les lieux loués dans l'état où ils se trouvaient avant l'accomplissement de telles modifications, soit abandonner les lieux loués, tels que modifiés ou améliorés au Bailleur.

Dans les deux cas, le locataire n'est pas autorisé à recevoir un dédommagement ou une indemnité en rapport avec lesdites modifications ou améliorations ou en rapport avec leur enlèvement ». [ 139 ] Cette clause 6.11.02 constitue la loi des parties; le tribunal doit l'appliquer et rejeter la réclamation de Studio.

c) Frais de construction d'un plancher de danse en bois : 15 490,98 $ [ 140 ] Studio déclare qu'elle a dépensé 15 490,98 $ pour construire un plancher de danse en bois (D-3) et en demande le remboursement. [ 141 ] 9120 répond qu'il s'agit là d'améliorations locatives qui ne sont intégrées à l'immeuble et qui sont devenues des immobilisations; que la demande d'enlever le plancher est arrivée tardivement. Alors qu'un nouveau locataire avait déjà emménagé dans les lieux et réfère à ce qui a déjà été dit précédemment pour la structure en bois.

Il faut aussi référer à la clause 6.11.02 qui constitue la loi des parties. [ 142 ] Il faut rejeter cette réclamation de 15 490,98 $ pour les mêmes raisons que celles données à la division b.

d) Coût des miroirs sur les murs pour la danse : 5 892,07 $ [ 143 ] Studio a établi avoir installé des miroirs sur les murs pour la danse pour une somme de 5 892,07 $ (D-4). Studio a demandé 50 jours après son départ de récupérer ces miroirs (D-5). 9120 a refusé l'accès aux lieux à moins que Studio ne dépose une somme de 20 000 $ en fidéicommis (D-6) :

Lorsque vos clients ont pris possession des lieux loués, ceux-ci étaient en bon état d'utilisation, incluant une finition professionnelle, tant des planchers que des murs. Vos clients ont choisi de remplacer cette finition par une de leur choix. Ils sont cependant tenus de remettre les lieux loués dans l'état où ils les ont reçus, c'est-à-dire avec une finition professionnelle. En conséquence, si vos clients tiennent absolument à reprendre leur plancher et leurs miroirs, ils devront les remplacer par des produits d'aussi bonne qualité et les installer de façon professionnelle.

Cependant, considérant l'incapacité de vos clients de payer les loyers dus, vous comprendrez que nos clients doutent de la capacité de vos clients à effectuer ces travaux. En conséquence, vos clients devront déposer une somme vingt mille dollars (20 000,00 $) en fidéicommis afin de garantir lesdits travaux. De plus, un nouveau locataire a déjà commencé à occuper les lieux et à y opérer son entreprise. Les travaux proposés par vos clients causeraient des dommages, troubles et inconvénients à ce nouveau locataire.

Par conséquent, avant tous travaux à être effectués par vos clients, ces derniers devront préalablement s'entendre avec le nouveau locataire quant au dédommagement qu'il sera en droit de recevoir de vos clients. Nos clients se réservent tous leurs droits quant à ce plancher et ces miroirs si vos clients n'acceptent pas la présente offre. [ 144 ] Cette réclamation est rejetée pour les raisons données dans la division B.

e) Frais de sécurisation des fils électriques : 4 702,98 $ [ 145 ] Studio déclare qu'elle a procédé à la réparation et à la sécurisation des fils électriques pour une somme totale de 4 702,98 $ et en demande le remboursement (D-7). [ 146 ] 9120 répond que Studio a vu les lieux, les a acceptés et n'a jamais demandé que des travaux soient exécutés à cet égard. S'il y en avait, il devait faire une demande dans les 10 jours de sa prise de possession. [ 147 ] À défaut de constatation de l'état du bien loué au début du bail, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état. [ 148 ] Le deuxième alinéa de l'

article 1890 C.c.Q. édicte : 1890. (…) L'état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu'en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail. [ 149 ] La description de l'état du bien ou des photographies attestées par les parties sont les façons prévues par la loi pour constater l'état des choses. [ 150 ] Puisque aucune demande de travaux n'a été faite dans les 10 jours de la prise de possession, il faut présumer conformément à l'

article 1890 C.c.Q. que Studio a reçu le bien en bon état. La réclamation de 4 702,98 $ doit donc être rejetée.

CONCLUSION [ 151 ] En conclusion, la demanderesse récoltera 28 818,48 $ (3 875,67 + 8 416,47 + 16 526,34) et, en plus, elle bénéficiera des améliorations locatives immobilisées pour 32 564,89 $ (6 478,86 + 15 490,98 + 5 892,07 $ + 4 702,98) pour un total de 61 383,37 $; comme la demanderesse réclamait 57 027,76 $, il y a lieu de limiter la conclusion à ce montant et de réduire les frais en vertu de la clause 4.09 à 12 170,73 $. [ 152 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Demande principale [ 153 ] CONFIRME la résiliation du bail en date du 14 juin 2010; [ 154 ] CONDAMNE les défendeurs, Studio Access Ballroom Ltée., Gilfred Bynoe, Ruchelle Kevin Thomas et Rina Bynoe, solidairement, à payer 3 875,67 $ à la demanderesse, 9120-2929 Québec inc.; [ 155 ] CONDAMNE les défendeurs, Studio Access Ballroom Ltée et Gilfred Bynoe, solidairement, à payer à la demanderesse 8 416,47 $; [ 156 ] CONDAMNE les défendeurs, Studio Access Ballroom Ltée et Gilfred Bynoe, à payer les frais conformément à la clause 4.09 du Bail, soit 12 170,73 $; [ 157 ] AVEC dépens.

Demande reconventionnelle

[ 158 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 159 ] AVEC dépens. __________________________________ RAOUL P. BARBE, JCQ PRÉVOST FORTIN D'AOUST Me Pascal Comeau Avocat de la demanderesse TASSÉ VASCO Me Antonio Vasco Avocat des défendeurs Date d’audience : 22 et 23 mai 2012