2015 QCCQ 959, 2015 QCCQ 959

Sherbrooke (Ville de) c.

Chassé 2015 QCCQ 959COUR DU QUÉBEC« Division administrative et d'appel »CANADAPROVINCE DE QUÉBECDISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS« Chambre civile »N° : 450-80-001710-143 DATE : 13 février 2015______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DEL’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q.______________________________________________________________________ VILLE DE SHERBROOKERequérantec.FRANÇOIS CHASSÉ Et SYLVIE HUPPÉ Et JEAN GOSSELIN Et NICOLE ROYIntimésEt TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC MIS EN CAUSE______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE POUR PERMISSION D’APPELER______________________________________________________________________ [1] Ville de Sherbrooke (SHERBROOKE) demande la permission d’appeler d’une décision du Tribunal administratif du Québec,Section des affaires immobilières (TAQ), rendue le 21 mai 2014 sous la référence neutre : (QC TAQ), 2014 QCTAQ05507 (DÉCISION). [2] Vu leur connexité, l’audition devant le TAQ a regroupé trois dossiers, en l’occurrence : SAI-Q-197089-1311, SAI-Q-197713-1312, SAI-Q-197715-1312. [3] Le litige vise exclusivement la reconnaissance par le TAQ d’éléments justifiant l’application d’une désuétude économique delocalisation de 30% de la valeur des unités d’évaluation en raison de leur proximité à une piste d’accélération «drag race». [4] Au soutien de sa requête, SHERBROOKE invoque trois erreurs qu’aurait commises le TAQ : - Le TAQ aurait erronément renversé le fardeau de preuve en imposant à SHERBROOKE le fardeau de démontrer que la proximitéd’une piste d’accélération ne constitue pas une désuétude économique de localisation; - Le TAQ aurait erronément conclu à la présence d’une désuétude économique de localisation; - Le TAQ aurait quantifié la désuétude économique (30%) sans preuve, de façon totalement arbitraire. [5] Les INTIMÉS contestent la requête.

Ils argumentent qu’elle ne soulève aucune question d’intérêt pour la Cour du Québec,siégeant comme Tribunal d’appel. Ils ajoutent que le TAQ n’a effectué aucun renversement du fardeau de preuve, il n’a que rejetél’approche suggérée par l’expert de SHERBROOKE. [6] Selon les INTIMÉS, la preuve des inconvénients causés par la proximité de la piste d’accélération a fait l’objet d’une preuveincontestée. Cette preuve a également rendu la présence d’une désuétude économique de localisation indéniable.

Enfin, la quantificationde celle-ci à 30% relève de l’exercice par le TAQ de sa compétence spécialisée en matière d’évaluation foncière. [7] Les INTIMÉS ajoutent que la modicité des sommes de taxes en cause ne justifie pas que la permission soit accordée. Au grandtotal, pour les trois unités d’évaluation en question et pour l’ensemble des trois années du rôle triennal, la DÉCISION du TAQ représenteune économie de taxes de 5 945,50$[1].

LES CRITÈRES D’APPEL [ 8 ] Au sujet des critères devant guider le Tribunal lors d’une demande de permission d’appel, les deux parties ont référé au jugement de cette Cour dans l’affaire Windsor [2] , plus spécifiquement aux passages suivants : [7] La requête pour permission d’appeler est permise par l’

article 159 de la

Loi sur la Justice administrative (L.J.A.). 159. Les décisions rendues par le Tribunal dans les matières traitées par la

section des affaires immobilières, de même que celles rendues en matière de protection du territoire agricole, peuvent, quel que soit le montant en cause, faire l'objet d'un appel à la Cour du Québec, sur permission d'un juge, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour. [8] Le texte de l’article 159 limite le droit d’appel aux questions qui sont d’intérêt selon la Cour du Québec.

Cette notion a fait l’objet d’une abondante jurisprudence qui d’une part définit ce qu’est une question d’intérêt et d’autre part relève, de façon non exhaustive, un ensemble de critères pouvant être retenus dans la qualification des questions soumises en appel. [9] Ainsi, la question sera d’intérêt si elle soulève une question sérieuse, controversée, nouvelle ou d’intérêt général.

L’utilisation de la conjonction de coordination «ou» marque bien le caractère alternatif et non supplétif de ces critères. [10] Parmi les exemples retenus par la jurisprudence, on retrouve les cas suivants : Une question sérieuse - Une faiblesse apparente de la décision attaquée; - Une erreur de fait déterminante; - L'omission d'analyser des éléments fondamentaux de preuve; - Une sérieuse lacune au niveau des motifs de la décision attaquée qui empêche d'en comprendre le fondement factuel et juridique; - L'incidence de la décision sur le sort du justiciable; - L'importance du montant en jeu.

Une question controversée - Une jurisprudence incohérente ou contradictoire même sur des questions techniques; - Une décision isolée allant à l'encontre d'un courant jurisprudentiel solidement établi. Une question nouvelle - Une question n'ayant jamais été soumise à la Cour du Québec.

Une question d'intérêt général - La violation d'une règle de justice naturelle; - Une question visant les intérêts supérieurs de la justice; - Une question de principe à caractère normatif, dont les enjeux dépassent les intérêts des parties; - Une violation patente d'une règle de droit. [11] Dans son analyse sur la permission d’appeler, le Tribunal jouit d’une large discrétion. Cette discrétion s’inscrit non seulement dans l’appréciation des questions soumises, mais également dans l’identification et le libellé des questions permises.

Cet exercice comporte inéluctablement le devoir de rejeter celles qui sont à leur face même futiles ou abusives, qui ne sont pas soutenues par des arguments cohérents et défendables et qui ne font que traduire l’expression d’un désaccord sur le fond de la décision en appel. [12] L’appel sur permission ne vise pas à accorder à une

partie une deuxième chance de soumettre des arguments qui ont été rejetés par le T.A.Q. de façon motivée et intelligible. [13] Il faut toutefois se garder de transformer la requête pour permission d’appeler en appel sur le fond. Dans cette perspective, le Tribunal doit éviter à ce stade-ci de statuer sur le bien-fondé des questions soumises ou sur les chances de succès de l’appel au fond. [14] Bref, comme le soulignait le juge Lavergne dans l’affaire Forage Garant :

[…] 43 Certes, le filtre que pose l’

article 159 commande un certain examen qui, d’une part, permettra d’écarter rapidement les abus que sont les appels dilatoires ou futiles, et d’autre part, de rechercher si des arguments juridiques cohérents, défendables bien que contestables, sous-tendent la requête pour autorisation d’en appeler, auxquels cas, l’appel devrait être autorisé. […] 47 Au fond, l’

article 159 requiert simplement que les autorisations d’en appeler d’une décision du Tribunal soient accordées, non pas parcimonieusement, mais judicieusement. Rien de plus, rien de moins. (références omises) [ 9 ] C’est sur la base de ces principes que la requête de SHERBROOKE sera analysée.

ANALYSE [ 10 ] Il est inexact d’affirmer que la DÉCISION opère un renversement du fardeau de preuve en imposant à SHERBROOKE la responsabilité de démontrer qu’il n’y a pas de désuétude économique. [ 11 ] Le TAQ a reçu une preuve non contredite, voir même admise par SHERBROOKE sur la gravité des inconvénients provoqués par la proximité de la piste d’accélération des résidences sous contestation.

Cette preuve fait état du fait que : - L’implantation des activités de piste d’accélération a débuté en 1998; - Une pétition est transmise à l’attention du Conseil de Ville de SHERBROOKE en 1999 demandant à interdire les activités de la piste d’accélération, sans que SHERBROOKE n’y donne suite; - En 2008, un nouvel exploitant intensifie les activités ajoutant celles de «Motocross»; - En 2010, 18 voisins saisissent la Cour supérieure par requête pour l’émission d’une injonction.

La demande d’injonction permanente est présentement en délibéré; - Les études du Ministère du Développement Durable et des Parcs de même que celles réalisées par la firme Décibel indiquent que le niveau de bruit généré par les activités de la piste d’accélération dépasse les normes acceptables devant se situer entre 45 et 55 dB(A). La moyenne de bruit est de 65 dB(

A) avec des pointes à 93,6 dB(A). Une augmentation de 10dB(

A) équivaut à doubler le niveau sonore; - SHERBROOKE a depuis émis plusieurs avis d’infraction contre l’exploitant de la piste d’accélération; - Au bruit excessif s’ajoute l’odeur de caoutchouc brûlé et occasionnellement celle de colle; [ 12 ] Les INTIMÉS (requérants devant le TAQ) ont réclamé une diminution de valeur de 30% qu’ils appuient par une référence à une série de décisions du TAQ en semblable matière [3] . [ 13 ] La prétention des INTIMÉS est fort simple : devant l’ampleur de tels inconvénients, leur propriété est incontestablement affectée d’une désuétude économique de localisation, qu’ils estiment à 30%. [ 14 ] SHERBROOKE a fait entendre Mme Diane Beaulieu, É.A. représentante de l’évaluateur municipal.

Tout en admettant l’existence des inconvénients, elle est d’avis que ces inconvénients ne provoquent aucune désuétude économique de localisation. Elle a produit, sous la cote I-1, une analyse de l’impact de la piste d’accélération sur le marché immobilier avoisinant. [ 15 ] Le TAQ rejette l’étude de Mme Beaulieu la considérant non probante, une conclusion qui de l’avis du Tribunal, s’imposait par l’évidence. [ 16 ] L’exercice de Mme Beaulieu consiste à comparer le prix de vente d’un échantillonnage de propriétés (ajusté dans le temps) avec leur évaluation municipale déposée pour le rôle 2013.

Elle en tire un ratio médian observé pour les ventes de propriétés situées à moins de 2 km de la piste d’accélération, un autre pour les ventes de propriétés situées au nord de la piste et pour les neuf ventes de propriétés situées à moins de 1,5 km de la piste. Ce ratio ne lui indique aucune désuétude économique puisque se situant à presque 100% de l’évaluation municipale. [ 17 ] Le TAQ a eu raison de rejeter cette approche. Comme le souligne M.

Robert Sanche, le membre décideur : [51] D’aucune façon, cet exercice ne peut être un constat de l’absence ou de la présence d’une quelconque désuétude économique de localisation.

Pour être valable, il aurait fallu démontrer que les prix payés pour des immeubles affectés par les activités de CESM soient comparés non pas à leurs évaluations municipales, mais au prix de ventes d’immeubles comparables qui n’en sont pas affectés, c’est-à-dire localisés dans un environnement différent et sans les inconvénients mis en preuve. [ 18 ] Ce n’est assurément pas en raison du fait que les propriétés situées à moins de 2 km de la piste d’accélération se sont transigées à une valeur près des valeurs inscrites que l’on peut conclure à l’absence d’une désuétude économique de localisation, surtout devant une preuve d’inconvénients de la nature de celle reçue par le TAQ. [ 19 ] La relation entre le prix de vente d’une propriété et sa valeur inscrite au rôle d’évaluation foncière n’a de pertinence que dans la confection de la proportion médiane du rôle d’évaluation, encore que les prescriptions du Règlement sur la proportion médiane du rôle d’évaluation foncière [4] aient été respectées, notamment au niveau de l’échantillonnage et du rejet des ventes jugées hors marché.

[ 20 ] Il paraît évident que le TAQ était d’avis que l’exercice d’évaluation auquel a participé SHERBROOKE se trouvait en quelque sorte à nier une évidence raisonnablement incontestable : les inconvénients provoqués par la proximité de la piste d’accélération sont si sévères qu’ils affectent nécessairement l’attrait de ces propriétés sur le marché causant ainsi une perte de valeur. [ 21 ] Voici comment s’exprime le TAQ : [59] L’ensemble de la preuve et l’admission même de Mme Beaulieu démontrent que les activités du CSEM occasionnent des inconvénients dans le secteur ce qui est source d’une désuétude économique de localisation. [60] Les parties requérantes l’estiment à 30 %. [61] Plusieurs décisions traitant de désuétude externe de localisation pour cause de bruit ont été soumises.

Le tableau préparé par Me Martel indique qu’en fonction de la jurisprudence elle peut varier de 5 % à 25 %. [62] Dans la décision du 29 août 2001 de Lavoie c. Notre-Dame-des-Monts on accorde une désuétude de 10 000 $ ou 12 à 14 %. On peut voir à la page 9 de cette décision que le niveau de bruit est de 51 dB(

A) à 3 m de la source (thermopompe) et qu’il s’atténue à 40 dB(

A) à 9 m de la source. Toujours à la même page, on constate que « Dans la cour arrière du plaignant le niveau de bruit varie peu avec ou sans les pompes. » [63] Or, la preuve a démontré que selon les études réalisées les niveaux sonores enregistrés sur les propriétés à l’étude sont en moyenne supérieurs à 60 dB(

A) avec des pointes de près de 100 dB(A). [64] Toujours en preuve, le Tribunal tient ici à rappeler qu’il a été précisé qu’une augmentation de 10 dB(

A) équivaut à doubler le niveau sonore pour l’oreille humaine. [65] Le Tribunal estime que le niveau sonore des activités de la piste CSEM représente, pour les propriétés à l’étude, un inconvénient beaucoup plus important que celui émis par les moteurs d’une thermopompe. [66] En regardant l’image satellite, le Tribunal constate que les propriétés à l’étude sont immédiatement localisées au nord de la piste CSEM sans qu’aucun obstacle ne vienne arrêter ou atténuer le bruit comme peut le faire le couvert forestier à la droite du site CSEM. [67] Cette observation est d’ailleurs confirmée par les courbes isophones des pages 63 et 64 de l’étude de Décibel . Le niveau sonore est de plus de 60 dB(

A) à proximité des propriétés à l’étude, il se situe de 50 à 55 dB(

A) aux alentours du chemin Rhéaume, alors que sur la rue Clément, il varie de 40 à 50 dB(A). [68] Même si le bruit à proximité des installations de CSEM n’est qu’occasionnel par rapport à celui généré par une thermopompe, il est de loin beaucoup supérieur, ce qui cause des ennuis et inconvénients majeurs. [69] Compte tenu de ces faits et considérant que les propriétés à l’étude sont fortement affectées par le bruit, étant localisées dans la zone la plus bruyante, le Tribunal retient une désuétude économique de localisation de 30 % et détermine les valeurs réelles des propriétés à l’étude comme suit : Dossier SAI-Q-197089-1311 Matricule : 7927-25-3250 Unité d'évaluation : […], chemin A Sherbrooke Valeur recommandée: 335 000 $ Désuétude économique de localisation (30 %) (100 500 $) Valeur réelle 234 500 $ Dossier SAI-Q-197713-1312

Matricule : 7927-23-2547 Unité d'évaluation : […] chemin A Sherbrooke Valeur recommandée: 235 600 $ Désuétude économique de localisation (30 %) (70 700 $) Valeur réelle 164 900 $ Dossier SAI-Q-197715-1312 Matricule : 7927-24-7338 Unité d'évaluation : Cadastre 3 575 837, chemin de Saint-Elie Sherbrooke Valeur recommandée: 57 100 $ Désuétude économique de localisation (30 %) (17 100 $) Valeur réelle 40 000 $ (références omises) [ 22 ] C’est à juste

titre que le TAQ conclut à la présence d’une désuétude économique de localisation et ce constat découle d’une preuve plus que prépondérante. Sa DÉCISION n’opère pas de renversement du fardeau de la preuve et sur les deux premiers points soulevés à la requête, l’appel de SHERBROOKE est voué à l’échec. [ 23 ] Qu’en est-il de la quantification (30%) de la désuétude économique et de son caractère arbitraire? [ 24 ] Il est vrai que le TAQ arbitre lorsqu’il quantifie la désuétude économique à 30%. Sa DÉCISION repose principalement sur des exemples de précédents notamment l’affaire Lavoie c.

Notre-Dame-des Monts SAI-Q-067921-0009 et une certaine relation de gradation entre le niveau de désuétude et la mesure sonore de nuisance constatée. La référence à une preuve directe est absente. [ 25 ] Une telle situation représente presque toujours une question d’intérêt pour la Cour du Québec. Voici d’ailleurs ce que le soussigné écrivait dans l’affaire Domtar [5] au sujet de la quantification d’une désuétude économique en l’absence de preuve : [221] Le T.A.Q. a rejeté les deux approches de quantification de désuétude que proposaient les parties.

Aucune de ces expertises ne soutenait une conclusion de désuétude à 20%. Aucune preuve n'appuie une telle conclusion. [222] En « arbitrant » sans motif la désuétude à 20% alors qu'aucune preuve ne supporte cette conclusion, le T.A.Q. a agi de façon clairement déraisonnable. Non seulement décide-t-il sans preuve, mais au surplus il arrive à des conclusions improvisées qui n'ont fait l'objet d'aucun débat.

Le T.A.Q. viole ainsi une règle de justice naturelle puisque les parties n'ont pas eu l'opportunité de se prononcer tant sur la méthode que sur son résultat. [ 26 ] Doit-on exiger la même rigueur dans un dossier comme celui à l’étude? Le Tribunal ne le croit pas. [ 27 ] Il importe de situer chaque débat dans son contexte. [ 28 ] Dans Domtar, la valeur inscrite au rôle de l’unité d’évaluation était de 116 177 600,00$ et la quantification de la désuétude économique retenue par le TAQ (20%) équivalait à plus de 23 000 000$ en valeur taxable.

Pour une seule des trois années du rôle triennal, cette réduction de valeur représentait plus de 250 000,00$ en taxes municipales. Prenant en considération qu’il s’agissait d’une désuétude de marché relative à l’industrie du papier non couché et que chaque

partie avait retenu les services de multiples experts en la matière, l’exercice de quantification arbitraire auquel s’est livré le TAQ devenait difficilement acceptable, dans les circonstances. [ 29 ] Le dossier sous étude est dans un tout autre registre.

[ 30 ] Au premier plan, il faut souligner le fait que les contribuables ont soutenu eux-mêmes leurs conclusions de valeurs devant le TAQ sans l’assistance d’un expert évaluateur. Leur choix était prévisible, il était économique. [ 31 ] Pour les trois contribuables et pour l’ensemble des années sous contestation, l’effet de la décision du TAQ représente une économie globale de taxes de moins de 6 000,00$.

Il est utopique de croire qu’une telle cause puisse justifier l’embauche d’un expert évaluateur pour produire une analyse de marché établissant avec précision le pourcentage de désuétude économique devant s’appliquer à chaque unité d’évaluation sous contestation. [ 32 ] Lorsqu’il décide d’un recours relatif à la valeur d’une unité d’évaluation et qu’il est d’avis que la valeur doit être modifiée, la première mission du TAQ est de fixer la valeur. C’est le devoir que lui impose l’

article 147 de la

Loi sur la fiscalité municipale [6] (LFM) : 147. Lorsqu'il décide d'un recours relatif à la valeur inscrite au rôle d'une unité d'évaluation ou d'un établissement d'entreprise et qu'il juge que cette valeur doit être modifiée pour éviter un préjudice réel, le Tribunal fixe la valeur à inscrire en divisant la valeur réelle de l'unité d'évaluation ou de l'établissement d'entreprise qu'il a établie conformément aux articles 43 à 46 ou 69.5 et 69.6 par le facteur du rôle déterminé en vertu de l'article 264 pour le premier des exercices auxquels s'applique le rôle, sous réserve des articles 47 et 48.

À cette fin, le Tribunal peut fixer une valeur inférieure ou supérieure à celles proposées par les parties. [ 33 ] La DÉCISION du TAQ de reconnaître la présence d’une désuétude de localisation dans ce dossier est propre aux faits de cette cause. Elle ne revêt pas une grande valeur de précédent et le seul principe qui en découle est l’équation entre de sérieux problèmes de bruit et la présence de désuétude dans le cas de propriétés résidentielles.

Ce principe est déjà solidement ancré dans la jurisprudence [7] . [ 34 ] Les INTIMÉS ont argumenté que de permettre l’appel dans un dossier dont les incidences financières sont si peu significatives leur causerait un préjudice. Déjà pour la présentation de la requête pour permission d’appeler, ils ont dû retenir les services d’une avocate et si ce dossier devait poursuivre au fond, toute économie de taxes serait assurément englobée dans des honoraires extrajudiciaires.

Cette situation reviendrait à rendre ce genre de dossier inaccessible. [ 35 ] Le Tribunal partage cet avis. [ 36 ] Si l’on devait imposer aux contribuables résidentiels le fardeau d’établir, exclusivement à l’aide d’études paritaires, préparées par des experts, la présence d’une désuétude affectant leur immeuble résidentiel, les coûts prohibitifs d’une telle démarche rendraient ce recours complètement illusoire. [ 37 ] Ce n’est pas ce que préconise l’esprit de la

Loi sur la Justice administrative [8] (LJA) tel que le démontrent les articles suivants : 1. La présente loi a pour objet d'affirmer la spécificité de la justice administrative et d'en assurer la qualité, la célérité et l'accessibilité, de même que d'assurer le respect des droits fondamentaux des administrés. Elle établit les règles générales de procédure applicables aux décisions individuelles prises à l'égard d'un administré. Ces règles de procédure diffèrent selon que les décisions sont prises dans l'exercice d'une fonction administrative ou d'une fonction juridictionnelle.

Elles sont, s'il y a lieu, complétées par des règles particulières établies par la loi ou sous l'autorité de celle-ci. La présente loi institue également le Tribunal administratif du Québec et le Conseil de la justice administrative. … 11. L'organisme est maître, dans le cadre de la loi, de la conduite de l'audience. Il doit mener les débats avec souplesse et de façon à faire apparaître le droit et à en assurer la sanction. Il décide de la recevabilité des éléments et des moyens de preuve et il peut, à cette fin, suivre les règles ordinaires de la preuve en matière civile.

Il doit toutefois, même d'office, rejeter tout élément de preuve obtenu dans des conditions qui portent atteinte aux droits et libertés fondamentaux et dont l'utilisation est susceptible de déconsidérer l'administration de la justice. L'utilisation d'une preuve obtenue par la violation du droit au respect du secret professionnel est réputée déconsidérer l'administration de la justice. … 12. L'organisme est tenu:

1° de prendre des mesures pour délimiter le débat et, s'il y a lieu, pour favoriser le rapprochement des parties; 2° de donner aux parties l'occasion de prouver les faits au soutien de leurs prétentions et d'en débattre; 3° si nécessaire, d'apporter à chacune des parties, lors de l'audience, un secours équitable et impartial; 4° de permettre à chacune des parties d'être assistée ou représentée par les personnes habilitées par la loi à cet effet. [ 38 ] Certes, il n’est pas souhaitable que le TAQ s’adonne trop souvent à fixer des valeurs sans pouvoir les établir à l’aide d’une preuve précise.

Ceci étant, il demeure des cas où la modicité des sommes en jeu et l’insuffisance de la preuve obligent le TAQ à «arbitrer» la valeur afin d’être en mesure de s’acquitter de sa responsabilité de fixer celle-ci. Une telle démarche participe aussi à l’exercice de rendre justice dans le cadre du droit [9] . [ 39 ] Si la LJA prévoit que l’appel d’une décision du TAQ doit préalablement faire l’objet d’une permission de la Cour, c’est pour assurer une utilisation efficace des ressources judiciaires.

Les frais engagés par les deux parties pour soutenir cet appel seront incontestablement supérieurs à la somme des économies de taxes pour les INTIMÉS. La piste d’accélération visée par le présent recours est la seule sur le territoire de SHERBROOKE et il n’y a pas d’autres recours pendant devant le TAQ sur ses effets. Cette cause aura donc peu ou pas d’impact au-delà des parties au litige. [ 40 ] L’ensemble des circonstances particulières au présent dossier font que les questions soulevées par SHERBROOKE ne sont pas d’intérêt pour la Cour du Québec agissant comme Tribunal d’appel.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête pour permission d’appeler. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Me Eric Martel Sauvé Cormier Chabot & Associés Procureurs de la Requérante Me Geneviève Lachance Cain Lamarre & Associés Procureurs des intimés Baril & Avocats Procureurs de la Mise-en-cause Date d’audience : 18 décembre 2014