2024 QCCQ 263, 2024 QCCQ 263

Ville de Laval c. VC 2024 QCCQ 263 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d'appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-80-008546-233 DATE : 16 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE MESSIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VILLE DE LAVAL APPELANTE – Intimée devant le TAQ c.

VC, SOCIÉTÉ EN COMMANDITE INTIMÉE – Requérante devant le TAQ -et- TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT sur demande de permission d’appeler principal et incident ______________________________________________________________________ [ 1 ] Ville de Laval (ci-après « V de L ») demande la permission d’appeler de la décision du Tribunal administratif du Québec (ci- après « TAQ »), rendue le 23 mars 2023 et rectifiée le 30 mars 2023 dossier numéro SAI-M-296492-2004 (ci-après « la décision ») CONTEXTE [ 2 ] Le TAQ tranchait un recours entrepris par VC, Société en commandite (ci-après « VC ») à l’encontre des inscriptions de valeur apparaissant au rôle triennal 2019 pour l’immeuble sis aux 1535-1675 boulevard Le Corbusier (Galeries Laval). [ 3 ] La valeur au rôle inscrite était de 66 217 400 $.

L’expert de V de L évaluait l’unité à 65 247 000 $, pour l’expert de VC la valeur était plutôt de 49 800 000 $, le TAQ a tranché à 57 485 000 $. Les experts des parties se sont entendus pour ne retenir que la méthode du revenu. [ 4 ] Les parties ont convenu de plusieurs admissions [1] .

Les admissions suivantes sont pertinentes au dossier : • L’usage le meilleur et le plus profitable de l’unité d’évaluation (UMEPP) est l’utilisation actuelle comme centre commercial. • La superficie du centre commercial fut répartie en catégorie de locataires. • Le loyer brut pour la catégorie « bureaux » est de 21,50 $/pi 2. • Le loyer brut pour la catégorie « entrepôts » est de 10 $/pi 2. [ 5 ] Le TAQ a établi que pour déterminer la valeur réelle de l’unité d’évaluation, il devait répondre aux cinq questions suivantes [2] : 1) Quel est le taux de location à retenir pour les quatre locaux suivants appartenant à la catégorie « majeurs extérieurs > 18 000 pi 2 » : Local 1605, local 1625, local 1645 et local 1665? 2) Quel est le taux de location à retenir pour le local 1830 comportant seulement un accès depuis l’extérieur, d’une superficie inférieure à 18 000 pieds carrés, situé à l’arrière de l’immeuble? 3) Quel est le taux global d’actualisation « TGA » qui doit être utilisé? 4) Quelle est la valeur contributive des améliorations locatives des locaux occupés par le Cégep Montmorency? 5) Est-ce qu’une

partie du terrain doit être jugée excédentaire et si tel était le cas, quelle est sa valeur contributive?

Appel principal [ 6 ] Ville de Laval soumet que le TAQ a commis trois erreurs dans son analyse des questions 1, 4 et 5. [ 7 ] V de L soumet les trois questions suivantes : 1) Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en concluant que la valeur de la parcelle excédentaire est déjà incluse dans la méthode du revenu? 2) Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en concluant que le montant à ajouter en post-actualisation à la valeur de l’immeuble pour les améliorations locatives faites aux locaux du Cégep Montmorency est la somme de 290 203 $? 3) Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en appliquant un loyer de base paritaire de 10 $ le pied carré à trois des quatre locaux en litige dans la catégorie « majeurs extérieurs > 18 000 pi 2 »?

Question 1 : Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en concluant que la valeur de la parcelle excédentaire est déjà incluse dans la méthode de revenu? [ 8 ] V de L soumet que le TAQ fait une erreur en concluant que la parcelle excédentaire est déjà incluse dans la méthode de revenu. [ 9 ] Au paragraphe 156 de la décision, il appert que V de L a plaidé devant le TAQ « qu’une

partie du terrain de l’immeuble n’est pas utile à l’atteinte du rendement optimal du centre commercial et comporte toutes les caractéristiques lui permettant d’estimer qu’il s’agit d’un terrain excédentaire. » [ 10 ] V de L plaide qu’une valeur contributive de 2 534 000 $ doit être déterminée pour ce terrain excédentaire (décision par. 160). [ 11 ] VC n’est pas d’accord, selon eux le ratio terrain/bâtisse est en dessous de la norme (par. 161).

De plus, au paragraphe 162 de la décision VC allègue que le terrain n’est pas excédentaire pour les raisons suivantes : « [162] L’expert de VC indique au surplus que cet espace est utilisé pour la gestion de la neige et le déneigement du stationnement du centre commercial. Ne plus avoir ce terrain augmenterait les coûts liés aux opérations de déneigement et diminuerait par le fait même les revenus nets produits par l’immeuble.

Par ailleurs, ces espaces de stationnement sont prévus au bail du Cégep et sont réservés aux utilisateurs de ces locaux. » [ 12 ] C’est au paragraphe 164 et suivants que le TAQ tranche que le terrain vacant n’est pas excédentaire, mais pas pour les raisons invoquées par VC. [ 13 ] Aux paragraphes 166 et 167, le TAQ reconnaît que le terrain a les caractéristiques physiques d’un terrain excédentaire, et que cet espace excédentaire est inclus à la méthode du revenu. [ 14 ] Au paragraphe 168, il explique comment l’inclusion s’est faite à la méthode du revenu, soit parce que l’espace est prévu au bail d’un des locataires et que cela influence le taux de location.

Et parce que l’espace est utilisé pour les opérations de déneigement, influençant ainsi les dépenses d’opération.

Finalement (par. 169) parce qu’il s’agit de la seule vitrine sur une artère importante. [ 15 ] V de L soulève que le bail du locataire que le TAQ analyse et utilise comme motivation à sa décision au paragraphe 168 prévoit la location d’espaces de stationnement, mais il prévoit aussi que VC a le pouvoir, sans préavis à son locataire, de modifier cette clause. [ 16 ] V de L soulève que le TAQ commet une erreur en droit en utilisant un élément contractuel qui est en plus unilatéralement annulable par le propriétaire, puisque cela va à l’encontre de l’article 45.1 de la

Loi sur la fiscalité municipale , qui édicte que lors de l’établissement de la valeur réelle le TAQ doit considérer que le propriétaire détient tous les droits des locataires à l’égard de l’immeuble.

Cela signifie, soumet V de L, que le bail n'a plus d’effet sur l’établissement de la valeur réelle. [ 17 ] Au paragraphe 16 de la décision, le TAQ donne une interprétation différente, soit que le bail doit être considéré tant pour les droits des propriétaires que ceux détenus par les locataires. [ 18 ] Subsidiairement, V de L soumet que si l’interprétation à donner à l’article 45.1 de LFM est à l’effet que le TAQ s’est penché à raison sur le contrat de bail, alors les clauses contractuelles sont insuffisantes pour permettre la conclusion du TAQ que le déplacement de cases de stationnement se traduirait par une baisse du taux de location. [ 19 ] V de L soulève que la preuve administrée va directement à l’encontre de cette affirmation, puisque le bail prévoit explicitement le droit de VC de modifier l’emplacement des cases de stationnements sans impact sur le loyer.

Et va directement à l’encontre de la preuve que le nombre d’espaces de stationnement prévu au contrat de bail est déjà comblé sans même la nécessité d’utiliser la parcelle excédentaire. [ 20 ] V de Laval soumet que le TAQ, lorsqu’il écrit au paragraphe 168 que « la parcelle excédentaire est utilisée pour les opérations de déneigement, ce qui influence les dépenses d’opération », effectue une double imputation et va à l’encontre de la preuve administrée, puisque les frais d’exploitation considérés dans la méthode du revenu incluent le ramassage et l’enlèvement de la neige. [ 21 ] V de L soulève ensuite qu’il n’y a aucune preuve qui fut administrée qui permettait au TAQ de conclure que la parcelle excédentaire était utilisée pour les opérations de déneigement. [ 22 ] Finalement, V de L soumet que le TAQ a utilisé un argument appelé vitrine pour lequel aucune preuve ne fut administrée, et pour lequel il n’y a eu aucun débat.

De plus, V de L soulève que le TAQ se contredit lui-même sur cet aspect. [ 23 ] De son côté, VC plaide qu’avec la visite des lieux, le TAQ a eu toute la preuve nécessaire pour décider sur l’élément

déneigement et vitrine. ANALYSE ET DÉCISION [ 24 ] V de L soumet une question sérieuse et générale quant à la

partie et l’interprétation de l’article 45.1 LFM. La question est aussi importante, puisqu’elle soulève aussi la possible commission d’erreurs factuelles quant à la question du déneigement. [ 25 ] La question est sérieuse, puisqu’elle soulève la possible violation de la règle de justice naturelle d’être entendu sur un sujet, et ce, quant à la question de la « vitrine ». [ 26 ] Pour ces motifs l’appel quant à la question 1 est permis.

Question 2 - Quel est le taux de location à retenir pour le local 1830 comportant seulement un accès depuis l’extérieur, d’une superficie inférieure à 18 000 pieds carrés, situé à l’arrière de l’immeuble? CONTEXTE [ 27 ] En 2016, des travaux d’une valeur de 3 205 093 $ sont faits dans les locaux du locataire Cégep.

VC adopte comme position que la somme de 2 914 890 $ est déjà incluse à la méthode du revenu, que seule la somme de 290 203 $ doit être ajoutée en post- actualisation, c’est-à- dire la somme payée par le locataire Cégep. [ 28 ] V de L prétend plutôt que c’est la somme de 2 400 820 $ qui doit être ajoutée en post-actualisation, somme qui correspond à 75 % des dépenses totales et qui vise les travaux d’aménagement au bâtiment et sur la coquille des locaux et les améliorations locatives. [ 29 ] Le TAQ tranche la question en faveur de VC aux paragraphes 153 à 155 : «[…] [153] La question qu’il faut se poser pour déterminer la façon d’incorporer les améliorations locatives à la valeur réelle est qui, du locateur ou du locataire, a payé les travaux d’aménagement.

S’il s’agit du locateur, il y a fort à parier que le loyer contractuel tienne compte de cette dépense. S’il s’agit du locataire, le loyer contractuel risque d’être inférieur et un rajustement de la valeur sera alors nécessaire. [154] Le Tribunal conclut que l’allocation fournie par le bailleur afin d’aménager les locaux du Cégep est incluse au loyer exigé et que les loyers admis pour cette catégorie tiennent compte de ces différents incitatifs et allocations qui doivent faire

partie de la valeur réelle à inscrire au rôle.

Ajouter ce même montant après actualisation du revenu tiré d’un loyer incluant cette allocation reviendrait à dédoubler la valeur attribuable à ceux-ci. [155] Le Tribunal retient donc l’ajustement soumis par l’expert de la requérante, soit un montant de 290 203 $. […] [ 30 ] Avant d’arriver à cette conclusion, le TAQ fait au préalable la preuve des loyers paritaires et conclut au paragraphe 152 : « […] [152] Le Tribunal retient de cet exercice que le loyer brut paritaire qui aurait dû être retenu pour les locaux de la catégorie « Bureaux » aurait dû être diminué pour refléter un loyer brut net, après déduction des incitatifs, si l’intention de l’expert de la Ville était de traiter les améliorations locatives après capitalisation.

Ce n’est pas ce qui a été retenu comme approche. […] » [ 31 ] V de L soumet que le TAQ commet une erreur en droit lorsqu’il écrit au paragraphe 148 de la décision qu’aucune preuve de loyer paritaire n’a été faite, et ce, alors que les parties ont dans leurs admissions communes convenues d’un loyer brut paritaire à 21,50 $. Pour V de L cette admission constitue une preuve en vertu de l’

article 2850 du Code civil du Québec . [ 32 ] V de L soumet que la suite du processus décisionnel du TAQ est entachée par cette première erreur et l’amène à faire une analyse a contrario . [ 33 ] Selon V de L une fois le loyer paritaire brut établi par admission pour les espaces de bureaux (21,50 $ le pied carré), la question qui demeure devait être : qu’est-ce que ce loyer paritaire inclus? [ 34 ] Ainsi, ce que ce loyer paritaire inclut sera ensuite considéré comme étant pris en compte dans la méthode du revenu. Ce qu’il n’inclut pas devra être pris en compte en post-actualisation.

V de L soulève que le TAQ devait se livrer à un exercice objectif et non à une approche subjective. [ 35 ] Ensuite, V de L soulève que la conclusion suivante du TAQ : « (…) Les loyers admis pour cette catégorie tiennent compte [des] différents incitatifs et allocations qui doivent faire

partie de la valeur réelle à inscrire au rôle (…) » n’est pas appuyé par aucune preuve, ne fait pas

partie des admissions et n’a pas fait

partie des positions défendues par les parties. [ 36 ] V de L soumet que si le TAQ n’était pas en mesure de déterminer la valeur réelle applicable parce que la structure des admissions ne lui permet pas de le faire, il devait alors demander une réouverture d’enquête. À défaut, la décision est prise sans compétence. [ 37 ] Sur la question 2, VC soumet que la position du TAQ est claire et qu’elle est appuyée par la preuve.

ANALYSE ET MOTIFS [ 38 ] La question vise la règle de droit sur l’aveu judiciaire et l’analyse du TAQ de la prépondérance et qualité de cette preuve dans sa détermination de la valeur réelle dans le contexte de l’application de la méthode du revenu. [ 39 ] Pour ces motifs, l’appel quant à la question 2 est permis. [ 40 ] Le Tribunal est d’avis que V de L soulève une question juridique d’intérêt général qui présente un aspect nouveau et qui dépasse les seuls intérêts des parties, et qui de prime abord soulève une faiblesse dans le raisonnement judiciaire.

Question 3 : Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en appliquant un loyer de base paritaire de 10 $ le pied carré à trois des quatre locaux en litige dans la catégorie « majeurs extérieurs > 18 000 pi 2 » ? CONTEXTE [ 41 ] Les parties se sont entendues pour diviser les différents baux en catégories.

Dans la catégorie « majeurs extérieurs > 18 000 pi 2 » quatre baux sont en litige. [ 42 ] L’expert de VC présente 10 baux qu’il considère comparables pour proposer un loyer brut de 15,77 $ à 16,02 $ le pied carré. [ 43 ] Le TAQ aux paragraphes 32 à 41 écarte l’analyse de V de L soulevant que les loyers doivent être normalisés selon le marché observé en date de référence pour des espaces locatifs comparables. [ 44 ]

Les paragraphes 53 à 56 soulèvent des lacunes dans la preuve de l’expert de Laval, puis le TAQ écrit au paragraphe 57 : « Ces observations étant faites, le Tribunal est en accord avec l’appréciation de l’expert de la Ville qui retient un loyer de base de 12,43 $ pour convenir d’un loyer brut paritaire de 19 $ à la lumière de ces baux. » [ 45 ] Le TAQ enchaîne au paragraphe suivant que la conclusion de l’expert de Laval à laquelle il vient de donner son accord est faible. [ 46 ] Le TAQ fait sa propre analyse à partir des paragraphes 59 à 72.

Il conclut pour trois locaux à un loyer de 10 $ le pied carré auquel il ajoute le loyer additionnel pour un total de 16,57 $ et pour le quatrième local (Meuble Rodi), il conclut à 19 $, soit le loyer paritaire déterminé par l’expert de la Ville. [ 47 ] V de L soumet qu’à sa face même la décision présente une faiblesse. V de L soutient que les parties ont en tout temps traité les quatre baux comme présentant les mêmes caractéristiques et qu’en aucun moment le TAQ n’a remis en question le principe selon lequel les quatre locaux ne devraient pas être traités de la même manière.

V de L soulève qu’en le faisant une fois l’audition terminée le TAQ commet un accro à la règle de l’audi alteram partem . [ 48 ] Deuxièmement, il soulève comme étant une faiblesse apparente le fait que le TAQ retient comme paritaires les quatre baux en litige, mais conclut tout de même à des loyer présentant des variations de l’ordre de 30 % (16,57 et 19 $). [ 49 ] V de L soumet ensuite qu’il existe une faiblesse dans l’analyse du TAQ quant à l’indice retenue par ce dernier.

Pour l’indice inférieur, V de L soumet que la preuve devant le TAQ ne présentait aucun indice inférieur à 11 $, alors que le TAQ fait commencer sa fourchette à 10ç sous Pour l’indice supérieur, V de L soumet que le TAQ a retenu une preuve d’un indice à 17 $, mais a tout de même fixé sa fourchette supérieure à 13 $. [ 50 ] V de L soulève ensuite une faiblesse apparente dans l’analyse de la preuve par le TAQ qui rejette la preuve présentée par l’expert de VC, mais pourtant conclut à 10 sous près au même loyer brut paritaire.

Puis, plus loin, aux paragraphes 74 et 75, il tire la conclusion que le loyer brut paritaire est de 19 $ le pied carré, mais ne l’appliquera pas aux locaux 1605, 1625 et 1645. [ 51 ] V de L soulève que le TAQ n’a pas commis d’erreur en retenant la position de son expert. Pour VC, V de L ne tente que de réviser l’appréciation de la preuve. ANALYSE ET MOTIFS [ 52 ] V de L a réussi à démontrer la possibilité qu’il y ait eu violation d’une règle de justice naturelle. La violation si elle a eu lieu est sérieuse. Ensuite, V de L a aussi démontré l’apparence d’une faiblesse dans le raisonnement.

La somme en jeu est importante, comme pour les deux autres questions analysées préalablement. [ 53 ] Pour ces motifs, l’appel quant à la question est permis. APPEL INCIDENT [ 54 ] VC soumet que le TAQ a commis trois erreurs dans l’établissement du TGA. Première erreur [ 55 ] VC soumet que les deux parties ont reconnu que l’utilisation de l’immeuble, soit à

titre de centre commercial communautaire à mail fermé, à la date de référence est la meilleure et la plus profitable. Ce que le TAQ note à son paragraphe 11 : « Plusieurs éléments dont doit tenir compte le Tribunal ont été admis entre les parties et permettent de limiter le litige. Les voici : (…) L’usage le meilleur et le plus profitable de l’unité d’évaluation (UMEPP) est l’utilisation actuelle comme centre commercial; (…) ».

[ 56 ] VC soumet que lors de son contre-interrogatoire l’expert de Laval a mentionné avoir fait une appréciation de 0,25 % au TGA pour tenir compte d’une perspective de développement de l’immeuble. VC soumet que l’expert de Laval à même son rapport se contredit. [ 57 ] À la page 25 de la pièce 17-A-C à la

section rendement maximum l’expert de la V de L écrit : « (…) Compte tenu de l’emplacement de terrain et de ses caractéristiques physiques, nous estimons que la fonction actuelle procure à la date de référence un rendement maximum. (…) nous sommes d’avis que l’usage le meilleur et le plus profitable de l’emplacement demeure pour un usage de centre commercial de voisinage, tel que celui actuellement en place. » [ 58 ] VC soumet que plus loin dans son rapport, à la page 45, l’expert de V de L va contredire ce premier énoncé : « Dans l’établissement du taux global d’actualisation (TGA), il va sans dire qu’il faut apprécier le potentiel de densification et l’emplacement directement situé dans l’axe de développement apporté par la présence de la station intermodale Montmorency.

Ce n’est pas nécessairement le cas des propriétés comparables analysées.

Il est ainsi justifié de bonifier le TGA au seul mérite de la qualité du voisinage. » [ 59 ] Le TAQ va retenir cette appréciation au paragraphe 125 : « [125] Au surplus, le zonage en vigueur permet d’augmenter la densité de l’immeuble dans une perspective de développement pour un usage mixte avec un usage résidentiel multifamilial, ce qui constitue un avantage en comparaison des ventes 2, 3 et 5 pour lesquelles le seul zonage possible est commercial. » [ 60 ] VC soumet qu’à la date de référence, soit juillet 2017, il n’existait aucun projet de développement, qu’au contraire la preuve est à l’effet que plusieurs terrains adjacents à l’immeuble ne sont pas développés.

En conséquence, selon VC le TAQ commet une erreur de droit qui va à l’encontre de l’article 46 LFM. [ 61 ] Le Tribunal reprend ici les paragraphes 22 à 24 de la demande d’appel incident qui décrivent spécifiquement les reproches de VC : […] [22] En acceptant un ajustement au TGA pour tenir compte d’une potentielle perspective de développement, le TAQ remet non seulement en question la preuve admise entre les parties, mais se contredit dans son jugement eu égard au paragraphe 11 dans lequel le tribunal affirme qu’il doit prendre en compte l’UMEPP qui a été admis entre les parties. [23] Le TAQ commet une grave erreur de droit en faisant fi du zonage applicable à la date d’évaluation utilisée par les deux experts pour utiliser un zonage autre que celui admis entre les parties. [24] En effet, si le zonage retenu par erreur par le TAQ avait bel et bien été en vigueur, les parties auraient alors dû faire une preuve exhaustive démontrant les coûts reliés à cet hypothétique changement d’usage, lequel changement aurait dû faire l’objet d’une preuve exhaustive d’un projet concret de redéveloppement alors qu’il n’y en a aucun, serait fait suite à des rachats de baux encore en vigueur et des coûts de démolition et de construction.

N’étant pas en vigueur, aucune preuve n’a té faite par les parties à ce sujet. […] » [ 62 ] V de L de son côté soumet que l’argumentation de VC part d’une fausse prémisse, d’une mauvaise compréhension du concept de TGA, ainsi qu’une lecture déficiente de la décision du TAQ. [ 63 ] V de L soumet que VC a tort de prétendre que le TAQ prend en compte un autre UMEPP que celui convenu entre les parties. Pour V de L le TAQ ne fait que prendre en compte les caractéristiques de l’unité d’évaluation en litige, dont son zonage, pour tirer du marché un TGA, tel qu’il doit le faire.

ANALYSE ET MOTIFS [ 64 ] La question de savoir si le TAQ contrevient à l’article 46 en appréciant le zonage résidentiel et commercial alors qu’il n’y a aucun projet de développement, et que les experts s’entendent pour écrire que l’utilisation du terrain en 2017 est optimum, est sérieuse et d’intérêt général.

Deuxième erreur [ 65 ] VC soulève que le TAQ fait une erreur dans l’appréciation de la preuve soumise en omettant de prendre en compte des contradictions flagrantes, et en retenant un TGA plus bas que ce que la preuve démontrait. [ 66 ] V de L soutient que le TAQ apprécie avec justesse les études, les utilisant de manière complémentaire à son analyse du marché pour déceler le TGA applicable.

ANALYSE ET MOTIFS [ 67 ] Considérant les pièces R-14 et R-17 qui selon VC contredisent les résultats du rapport de l’expert de V de L dans son tableau à la page 44 de son rapport. [ 68 ] Considérant qu’il appert que le TAQ au paragraphe 137 retient les explications de l’expert de V de L pour établir le TGA. [ 69 ] Le Tribunal conclut que VC a démontré le caractère sérieux de l’erreur possible soulevée en ce qu’il s’agit de l’omission possible par le TAQ d’analyse d’éléments fondamentaux de la preuve qui a un effet significatif sur le sort et l’impact de la décision.

Troisième erreur [ 70 ] VC soumet que le TAQ a erré en suivant l’approche de l’évaluateur de V de L et en ne retenant pas la vente # 4, et ce sans explication.

Deuxièmement, VC soumet que le TAQ commet une erreur en ne suivant pas la jurisprudence [3] qui permet de prendre en considération une transaction située dans une autre ville lorsqu’elle présente des caractéristiques similaires, préférant suivre l’approche de l’expert de V de L. [ 71 ] VC soumet que l’approche de l’expert de V de L se base pourtant sur des transactions supérieures qui ne prennent pas en compte le profil du bien, le type de locataire et le niveau de revenus pour lesquels aucun ajustement n’est fait. [ 72 ] VC soumet que cela constitue en soi une erreur de fait déterminante qui empêche la compréhension du fondement factuel et juridique de la décision du TAQ.

ANALYSE ET MOTIFS [ 73 ] Ce troisième groupe d’erreurs n’est pas retenu en ce qui concerne la vente # 4, puisqu’il appert que le TAQ explique clairement pourquoi il ne retient pas la transaction # 4 au paragraphe 134 de la décision.

VC tente simplement ici de refaire le débat. [ 74 ] En ce qui concerne les marchés extérieurs, l’arrêt soulevé par VC stipule que pour qu’un comparable d’un marché extérieur soit apprécié, il faut que celui qui l’allègue fasse une preuve de comparabilité des marchés. [ 75 ] Comme VC n’a pas fait cette preuve entre le marché de la Beauce et de Laval, le TAQ ne comment pas d’erreur en refusant son comparable. [ 76 ] Il appert des paragraphes 133 à 136 de la décision du TAQ : qu’une analyse détaillée est faite des comparables soumis contrairement à ce que VC prétend.

VC ne cherche ici qu’à profiter d’une deuxième chance de soumettre des arguments rejetés par le TAQ de façon motivée, cohérente et logique. Conclusion [ 77 ] Pour les motifs exprimés la demande pour permission d’appel incident est accordée quant aux erreurs soulevés 1 et 2.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Appel principal ACCUEILLE la demande pour permission d’appeler de Ville de Laval en partie; AUTORISE Ville de Laval à en appeler de la décision rendue par le Tribunal administratif du Québec le 23 mars (rectifiée le 30 mars 2023) dans le dossier SAI-M-296492-2004; AUTORISE l’appel sur les questions suivantes : 1) Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en concluant que la valeur de la parcelle excédentaire est déjà incluse dans la méthode du revenu? 2) Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en concluant que le montant à ajouter en post-actualisation à la valeur de l’immeuble pour les améliorations locatives faites aux locaux du Cégep Montmorency est la somme de 290 203 $? 3) Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré en appliquant un loyer de base paritaire de 10 $ le pied carré à trois des quatre locaux en litige dans la catégorie « majeurs extérieurs > 18 000 pi 2 »?

Appel incident ACCUEILLE la demande de permission d’appel incident en partie; AUTORISE VC Société en Commandite à en appeler de la décision rendue par le Tribunal administratif du Québec le 23 mars (rectifiée le 30 mars 2023) dans le dossier SAI-M-296492-2004; AUTORISE l’appel incident sur la question suivante : 1. Est-ce que le TAQ a commis des erreurs en fait et en droit déterminantes, lors de l’évaluation du taux global d’actualisation « TGA » qui doit être utilisé spécifiquement quant aux motifs d’erreurs # 1 et # 2? La permission n’étant pas accordée pour les motifs d’erreurs # 3. Le tout frais à suivre .

__________________________________ JULIE MESSIER, J.C.Q. Me Hugues Doré-Bergeron, Me Alexandre MacBeth LESAJ, Avocats et Notaires Avocats de l’Appelante – Intimée devant le TAQ Me Audrey Nolin Sotiriadis, Me Marc-Antoine Picotte Therrien Couture Joli-Coeur Avocates de l’Intimée – Requérante devant le TAQ Date d’audience : 6 novembre 2023