2014 QCCQ 9707, 2014 QCCQ 9707

Chalifoux c. Lacouture 2014 QCCQ 9707 JG 1405 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-132335-128 DATE : 3 octobre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NORMAND DUBUC, […], Montréal (Québec) […] et JULIE CHALIFOUX, […], Montréal (Québec) […] Demandeurs c.

LISE LACOUTURE, […], Montréal (Québec) […] et BERNARD ROY, […], Montréal (Québec) […] Défendeurs et ÉRIC LEBLANC, […], Terrebonne (Québec) […] Défendeur en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Normand Dubuc (« M. Dubuc ») et Julie Chalifoux (« Mme Chalifoux »), réclament une somme de 7 000 $ en dommages alléguant promesse d'achat non respectée à l'encontre des défendeurs, Lise Lacouture (« Mme Lacouture ») et Bernard Roy (« M.

Roy »), qui appellent en garantie Éric Leblanc (« M. Leblanc »), défendeur en garantie. [ 2 ] Le 16 octobre 2011, M. Roy et Mme Lacouture signent un contrat de courtage exclusif, CC 35350 avec la Capitale Lanaudière inc. pour la vente d'un immeuble sis au 338, l'île aux Castors, La Visitation de l'île Dupas (« l'Immeuble »), au prix de vente de 219 000 $, prenant fin le 31 juillet 2011 (P-8). [ 3 ] Les défendeurs, Mme Lacouture et M.

Roy étaient propriétaires de l'Immeuble susmentionné (copie de l'index des immeubles). [ 4 ] Préalablement, soit en mai 2011, des pourparlers sont intervenus entre les défendeurs, Mme Lacouture, M. Roy et leur voisin, M. Leblanc avec le résultat que deux (2) ententes sont intervenues à l'effet que M. Leblanc s'engageait à acheter l'Immeuble au prix de 150 000 $, contrat de vente à intervenir entre le 15 août et le 15 septembre 2011 (D-20) et (P-6) : Pièce D-20 : Nous soussignés, Bernard Roy et Lise Lacouture, nous engageons à vendre la propriété située au […] à M.

Éric Leblanc au prix de 150 000 $ (Cent-cinquante-mille) (SIC). La vente se fera entre le 15 août et le 15 septembre 2011. ( Signatures ) Pièce P-6 : Promesse de vente et d'achat Par cette lettre, nous, Lise Lacouture ainsi que Bernard Roy, nous engageons a vendre notre propriété située au […], a Mrs. Éric Leblanc, au prix de 150 000 $. En ce, moi, Éric Leblanc, je m'engage a acheter cette dites résidence entre le 15 aout et le 15 septembre 2011.

Un montant de 5 000 $ a été remis par Eric Leblanc aux propriétaires de cette dites résidence en gage d'achat. Ce montant devra etre rembourser a 100 % dans un délais de 7 jours si la vente n'a pas lieux dans les délais respectif. Propriétaires : Signatures de Lise Lacouture et de Bernard Roy Acheteurs : Signature de Éric Leblanc Témoins : Signature de Marco Leblanc (SIC) [ 5 ] Une somme de 5 000 $ en argent comptant fut remise aux défendeurs par M. Leblanc confirmant les termes de l'entente.

Selon le témoignage de celui-ci lors de l'audience, le but avoué de cette entente était que les défendeurs évitent de payer les frais de courtage de l'agent d'immeuble, nonobstant le contrat de courtage exclusif susmentionné (P-8). [ 6 ] Le 12 juin 2011, une offre d'achat fut présentée par les demandeurs, M. Dubuc et Mme Chalifoux par le biais de l'agent d'immeuble inscripteur, La Capitale et la contre-proposition à cette promesse d'achat fut acceptée par les défendeurs, au montant de 185 000 $ (P-1, en liasse ). [ 7 ] Le 21 juin 2011, une mise en demeure fut signifiée aux demandeurs, M.

Dubuc et Mme Chalifoux, émanant du procureur de M. Leblanc, les informant qu'il y avait déjà eu une entente intervenue pour la vente de l'Immeuble avec les défendeurs, alors propriétaires, au montant de 150 000 $, dont 5 000 $ de dépôt (P-4). [ 8 ] En effet, c'est à ce moment que les demandeurs apprirent l'existence de l'entente préalable entre les défendeurs, Mme Lacouture, M. Roy, de même que M.

Leblanc, ce dernier les menaçant des dommages-intérêts : […] Dans ces circonstances, bien que nous comprenions la surprise et la déception qu'une telle nouvelle doit vous apporter, il nous faut vous aviser qu'en donnant suite à l'entente que vous avez conclue avec R.&L., vous vous trouveriez par là même à empêcher la bonne exécution du contrat antérieurement conclu entre ceux-ci et notre client. Sur cette question précise, nous vous référons à l'

article 1397 du Code civil du Québec lequel prévoit ce qui suit à son premier alinéa : « Le contrat conclu en violation d'une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de celle-ci, sans préjudice, toutefois, de ses recours en dommages-intérêts contre le promettant et la personne qui, de mauvaise foi, a conclu le contrat avec ce dernier. »

Compte tenu de ce qui précède, nous vous mettons formellement en demeure de répudier le contrat que vous avec conclu avec R.&L. et de n'y pas donner suite, à défaut de quoi notre client vous considérera de mauvaise foi au sens de l'article précité du Code civil du Québec et pourra intenter contre vous les procédures judiciaires appropriées sans autre avis ni délai. (SIC) [ 9 ] Les demandeurs, très inquiets de la situation, décidèrent de déposer la somme de 185 000 $ auprès de leur notaire, Me Carole Gagné In Trust aux fins de manifester plus clairement leur intention de donner suite à leur promesse d'achat dûment acceptée par le biais de l'agent inscripteur (P-2). [ 10 ] Des procédures en injonction interlocutoire, ordonnance de sauvegarde et passation de titres furent entreprises par Éric Leblanc contre les défendeurs, Mme Lacouture et M.

Roy (dossier Cour supérieure no 500-17-066419-113). Une injonction interlocutoire provisoire fut accordée par l'honorable Jean Guibault, J.C.S. le 5 juillet 2011. [ 11 ] Dans ce même dossier, une ordonnance de sauvegarde, sauvegardant les droits des parties jusqu'au jugement final sur l'ordonnance d'injonction interlocutoire fut accordée par l'honorable Michel Déziel, J.C.S. [ 12 ] Un règlement hors cour est intervenu entre les parties, avec le résultat que M.

Leblanc acheta l'Immeuble, tel qu'il appert d'un acte de vente intervenu devant Me Josiane Dubé-Richard, notaire, le 19 septembre 2011 (D-15). [ 13 ] Selon leurs dires, et aux fins de ne pas encourir des frais d'avocats inutiles, les demandeurs, se désistèrent de leur offre dûment acceptée du 12 juin 2011 (D-9), mais selon les termes suivants : […] Comme vous le savez, nos clients ont également reçu directement du procureur de monsieur Leblanc, une mise en demeure les intimant de répudier leur promesse d'achat et leur prohibant la passation de tout acte de vente avec vos clients le tout assorti de menaces de poursuite au cas de contravention.

Considérant l'impasse dans laquelle nos clients se retrouvent et l'impossibilité de conclusion de la transaction envisagée par la promesse d'achat selon les termes et conditions dans le délai imparti, nos clients vous informent que vous devez considérer cette promesse d'achat comme résiliée sous réserve de tous leurs droits par ailleurs à moins que d'ici au 20 août prochain, les procédures judiciaires ci-haut décrites soient réglées hors cour et que monsieur Leblanc ait consenti à la transaction en faveur de nos clients et signé en leur faveur une renonciation à toute réclamation.

Nos clients déplorent évidemment la situation mais ne sont d'aucune façon reliés aux événements et prétentions soulevés par ledit Éric

Leblanc mais en subissent les contretemps. […] (Soulignement du Tribunal) [ 14 ] Le Tribunal note que les demandeurs se sont désistés, mais sous réserve de leurs droits en dommages à l'encontre des défendeurs. [ 15 ] Le 28 octobre 2011, fut adressée une mise en demeure par les demandeurs, requérant des dommages de 10 000 $ en compensation des fausses représentations de la part des défendeurs. [ 16 ] CONSIDÉRANT que les défendeurs, Lise Lacouture et Bernard Roy, nonobstant une entente préalable de vendre l'Immeuble à M.

Leblanc (P-6 et D-20), ceci à l'encontre d'un contrat de courtage exclusif avec l'agent d'immeuble La Capitale Lanaudière inc., se sont engagés selon les termes de la promesse d'achat (P-1); [ 17 ] CONSIDÉRANT que le but de s'engager avec M. Leblanc était de contourner les termes du contrat de courtage exclusif et ainsi de ne pas payer des frais de courtage à leur agent d'immeuble. Leur signature de l'offre d'achat avec les demandeurs (P-1 en liasse ) étant dans le seul but de duper leur courtier; [ 18 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal est d'opinion qu'une faute fut donc commise par les défendeurs en vertu de l'

article 1457 du Code civil du Québec et leurs responsabilités qui ont été engagées à cet égard, mais jusqu'à concurrence d'une somme de 3 500 $; [ 19 ] CONSIDÉRANT la preuve testimoniale et documentaire; [ 20 ] CONSIDÉRANT que les demandeurs ont démontré le bien-fondé de leur réclamation pour des dommages que le Tribunal évalue à une somme de 3 500 $; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l'action en garantie des défendeurs contre Éric Leblanc, sans frais; CONDAMNE solidairement les défendeurs, Lise Lacouture et Bernard Roy, à payer aux demandeurs, Normand Dubuc et Julie Chalifoux, la somme de 3 500 $ avec intérêts, majorés de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , depuis la mise en demeure du 27 octobre 2011, de même que les frais judiciaires de 163 $. __________________________________ BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. Date d’audience : 22 septembre 2014