2018 QCCQ 4738, 2018 QCCQ 4738

Roy c. Massicotte 2018 QCCQ 4738 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ROUYN-NORANDA LOCALITÉ DE ROUYN-NORANDA « Chambre civile » N° : 600-32-700095-185 DATE : 27 juin 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ France roy […], Rouyn-Noranda, QC, […] Demanderesse c.

KRYSTEL MASSICOTTE ET PASCAL PETIT […], Rouyn-Noranda, QC, […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse introduit un recours réclamant 15 000 $ aux défendeurs qui rétorquent en se portant eux-mêmes demandeurs reconventionnels pour 4239,85 $, tout en exigeant l’annulation des contrats conclus entre eux. [ 2 ] La question préalable qui se pose ici est de savoir si l’un comme l’autre recours sont de la compétence de la division des petites créances de la Cour du Québec. [ 3 ] Comme indiqué à l’audience aux parties, le Tribunal considère que tel n’est pas le cas, et voici pourquoi.

Commençons tout d’abord par établir le contexte et bien situé le litige à l’intérieur de celui-ci. [ 4 ] Madame France Roy est propriétaire d’un immeuble d’habitation que Krystel Massicotte et Pascal Petit ont l’intention d’acquérir. Les parties signent devant M e Francine Séguin, notaire à Rouyn-Noranda, un document [1] en deux volets. Le premier, qui porte le

titre de « Promesse d’achat et de vente », stipule ceci : Par les présentes, le promettant-vendeur promet de vendre au promettant-acheteur, qui promet d’acheter, sujet aux clauses et conditions qui suivent, l’immeuble suivant, […] [ 5 ] On retient donc, à première vue du moins, qu’il s’agit d’un engagement ferme pour l’une des parties de vendre et pour l’autre d’acheter la maison concernée, la vente devant être conclue au plus tard le 30 juin 2018. Si toutes les conditions demeurent respectées, aucun ne peut de son propre chef se libérer de cet engagement. [ 6 ] Le second volet du document est intitulé « Bail ».

Il prévoit spécifiquement que madame Roy agit comme locateur tandis que madame Massicotte et monsieur Petit sont les locataires. Outre les stipulations usuelles, on retrouve dans cette

section la possibilité pour ces derniers, en autant qu’ils aient la permission de la demanderesse, de faire à leurs frais des améliorations à l’immeuble. [ 7 ] Il est utile de souligner que bien que les deux contrats figurent dans un seul et même document, le texte de l’un comme de l’autre est complet. Ils auraient pu, sans aucun changement ni ajout, être rédigés séparément. [ 8 ] Ceci étant dit, dans sa demande madame Roy désigne les défendeurs comme locataires de l’immeuble et leur reproche d’avoir amorcé et non complété certains travaux de drainage au pourtour de la fondation.

Elle allègue que pour achever ceux-ci, elle devra débourser une somme importante qu’elle réduit à 15 000 $ pour demeurer à l’intérieur de la compétence de la division des petites créances. [ 9 ] De leur côté, les défendeurs soutiennent avoir découvert, lorsqu’ils ont entrepris les travaux, que le remblai était contaminé par plusieurs débris, ce qui constitue un défaut caché. Au surplus, ils affirment que l’endroit est insalubre, résultat de la moisissure et des champignons que l’on y trouve, et que l’eau est non potable.

C’est pourquoi, à la fin septembre 2017, ils avisent le locateur de leur intention de quitter les lieux le 1 er du mois suivant.

[ 10 ] Outre de demander le remboursement des frais encourus, ils prient le Tribunal d’ordonner l’annulation de la promesse d’achat- vente et du bail. Analyse [ 11 ] Le législateur a prévu au Code de procédure civile un processus simplifié lorsque ce qui est réclamé peut être qualifié de petites créances. Il vise ainsi à rendre plus accessible et moins coûteux l’accès aux tribunaux dans certains cas. Cependant, la porte n’est ouverte à ce processus que dans des situations spécifiquement prévues par la loi. L’

article 536 du Code de procédure civile édicte ce qui suit : 536. La demande en recouvrement d’une créance d’au plus 15 000 $, sans tenir compte des intérêts, ou celle visant la résolution, la résiliation ou l’annulation d’un contrat dont la valeur et, le cas échéant, le montant réclamé n’excèdent pas chacun 15 000 $, est introduite suivant les règles du présent

titre si le demandeur agit en son nom et pour son compte personnel ou s’il agit comme administrateur du bien d’autrui, tuteur ou curateur ou en vertu d’un mandat de protection. […] 2014, c. 1, a. 536 [ 12 ] C’est donc dire que pour qu’une affaire puisse suivre ce chemin, le montant réclamé ne doit pas excéder 15 000 $ ou encore, lorsqu’il est question de demander l’annulation ou la résiliation d’un contrat, que la valeur de celui-ci ne soit pas plus élevée que cette somme. [ 13 ] L’

article 537 C.p.c. de son côté prévoit ceci : 537. Le présent

titre ne s’applique pas aux demandes résultant du bail d’un logement , portant sur une pension alimentaire ou alléguant une diffamation. Il ne s’applique pas non plus aux demandes soumises par une personne, une société ou une association ou un autre groupement sans personnalité juridique qui a acquis à

titre onéreux la créance d’autrui. [nos soulignements] 2014, c. 1, a. 537 . [ 14 ] La conséquence en est que toute demande dont le fondement contractuel est un bail d’un logement d’habitation doit être introduite devant la Régie du logement, tel que le prévoit l’article 28 de la loi qui crée ce tribunal administratif [2] . 28.

La Régie connaît en première instance, à l’exclusion de tout tribunal, de toute demande: 1° relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; 2° relative à une matière visée dans les articles 1941 à 1964 , 1966 , 1967 , 1969 , 1970 , 1977 , 1984 à 1990 et 1992 à 1994 du Code civil ; 3° relative à une matière visée à la

section II, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14. Toutefois, la Régie n’est pas compétente pour entendre une demande visée aux articles 667 et 775 du Code de procédure civile (

chapitre C - 25.01 ). 1979, c. 48, a. 28; 1987, c. 63, a. 11; 1987, c. 77, a. 1; 1988, c. 21, a. 66; 1999, c. 40, a. 247 ; N.I. 2016-01-01 (NCPC). [ 15 ] Les tribunaux ont dû à plus d’une occasion décider s’ils devaient décliner compétence face à une demande résultant d’une entente visant à la fois l’achat et l’occupation d’un immeuble d’habitation. Il se dégage de la jurisprudence qu’il faut bien définir l’objet réel du débat et décider s’il est en lien avec le contrat prévoyant la vente éventuelle ou plutôt le bail qui en permet l’usage dans l’intervalle [3] . [ 16 ] Dans l’affaire Cirre c.

Bourgeois et Carbonneau , l’honorable Pierre Cliche, J.C.Q., a tranché une question de compétence dans un cas qui s’apparente au présent, en ce que la demanderesse réclamait une somme d’argent afin de remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient antérieurement à l’exécution de certains travaux. Comme ici, les défendeurs qui avaient conclu une promesse d’achat assortie d’un bail soutenaient avoir découvert que la maison était affectée d’un vice sérieux.

Voici comment le juge Cliche dispose de la compétence du tribunal qu’il préside à entendre l’affaire. [20] Dans le présent cas, malgré l’existence d’une promesse d’achat signée en faveur des défendeurs, la réclamation de la demanderesse est essentiellement basée sur une contravention, par ces derniers, à leurs obligations contractuelles en tant que locataires des lieux loués. [21] Dans ces circonstances, seule la Régie du logement a compétence pour disposer de sa réclamation [8] . [22] Il en va de même pour la demande reconventionnelle des défendeurs, laquelle, dans son essence, découle des relations contractuelles existantes entre les parties au terme d’une entente de location d’un immeuble à des fins résidentielles, y compris leur réclamation pour des dommages moraux (stress et inconvénients).

[ 17 ] Dans notre cas, il est manifeste que tant la réclamation principale que l’essentiel de la demande reconventionnelle se fondent sur le bail signé devant M e Séguin en juin 2017. Il n’y a en effet aucune ambiguïté ni doute à ce sujet, de telle sorte que de toute évidence c’est la Régie du logement qui est compétente à entendre ces aspects du litige. [ 18 ] Reste maintenant la demande de madame Massicotte et de monsieur Petit d’annuler la promesse d’achat-vente.

Ceci pourrait être de la compétence de la division des petites créances de la Cour du Québec si le montant en cause n’excédait pas le plafond monétaire de 15 000 $. Cependant, tel n’est pas le cas puisque le contrat prévoit que le prix fixé pour l’achat de la maison est de 79 000 $, ce qui est bien au-delà de cette limite. [ 19 ] La compétence attribuée à chaque tribunal de décider de tel type de réclamation est d’ordre public et il ne saurait être question de ne pas respecter celle-ci.

Décider de le faire aurait comme conséquence que la décision ainsi rendue serait viciée et irait à l’encontre de la loi. [ 20 ] Les parties n’auront d’autre choix que de s’adresser à l’instance compétente qui a le pouvoir de disposer de chacun des aspects du litige. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : DÉCLINE compétence tant à l’égard de la réclamation principale que de la demande reconventionnelle; ORDONNE au greffier de cette Cour de rembourser aux parties le coût du timbre judiciaire payé par elles. __________________________________ JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. Date de l’audience :13 juin 2018