2016 QCCQ 6699, 2016 QCCQ 6699

Lemyre c. Vachet 2016 QCCQ 6699 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-033135-162 DATE : 27 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STEPHEN LEMYRE Demandeur c.

JACQUES VACHET Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une demande du locataire Stephen Lemyre pour permission d’en appeler d’une décision de la Régie du logement rendue par le régisseur Marc Lavigne le 31 mars 2016. [ 2 ] Par cette décision, le régisseur Marc Lavigne résilie le bail intervenu entre Stephen Lemyre et Jacques Vachet, ordonne l’expulsion du locataire Stephen Lemyre de son logement et ordonne l’exécution provisoire nonobstant appel. [ 3 ] Une requête pour suspension de l’exécution de ce jugement pendant l’appel a été accueillie par l’honorable juge Sylvain Coutlée de la Cour du Québec.

Cette suspension vaut jusqu’à jugement final sur les présentes procédures. [ 4 ] Les faits sont les suivants. [ 5 ] Stephen Lemyre habite le logement en question depuis plus de 17 ans.

Les parties sont liées par un bail prévoyant un loyer mensuel de 440,00 $. [ 6 ] Le 14 décembre 2015, le locateur a introduit une demande contre son locataire Stephen Lemyre pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et l’exécution provisoire nonobstant appel pour les motifs suivants : • Le locateur a un logement très encombré ce qui empêche l’exterminateur d’y effectuer un traitement contre les punaises de lit surtout que le locataire ne prépare pas son logement à l’extermination. [ 7 ] Le 31 mars 2016, le régisseur Marc Lavigne décide comme suit : [3] Le locateur déclare que le logement du locataire est très encombré, ce qui empêche l’exterminateur d’effectuer un traitement contre les punaises de lit.

De plus, le locataire ne prépare pas son logement pour l’extermination. [4] À l’appui de sa demande, il produit trois rapports de l’exterminateur qui précise que le 26 novembre 2015 le locataire ne les a pas laissés entrer, que le 28 novembre 2015 il a été impossible de procéder au traitement, car le logement était très encombré et que le 12 décembre 2015 le locataire déclare n’avoir besoin de personne pour exterminer les punaises de lit en gardant les fenêtres ouvertes afin de geler les punaises. [5] Le 4 décembre 2015, le locateur donnait au locataire une mise en demeure demandant au locataire d’aménager son logement pour que l’extermination puisse avoir lieu, mais sans succès. [6] À l’audience, le locataire déclare laconiquement que le froid et le congélateur vont tuer les punaises.

Discussion [7] L’

article 1855 C.c.Q. prévoit : « 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence.» [8] Le tribunal considère que le locataire n’use pas du bien avec prudence et diligence en ne permettant pas au locateur d’exterminer les punaises dans son logement et en favorisant ainsi une propagation aux appartements voisins.

[9] Cette façon d’agir entraîne des risques pour la santé, la sécurité, le confort et le bien être des autres locataires de l’immeuble. [10] Ce comportement justifie la résiliation du bail. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [11] ACCUEILLE la demande du locateur; [12] RÉSILIE le bail et ORDONNE l'expulsion du locataire et de tous les occupants du logement; [13] ORDONNE l'exécution provisoire immédiate de l'ordonnance d'expulsion; [14] CONDAMNE le locataire à payer les frais de 92 $. [ 8 ] Dans sa demande pour permission d’en appeler, le locataire soulève que le régisseur Marc Lavigne a erré en droit pour les motifs suivants :

A) Le juge administratif, Marc Lavigne, n’a pas respecté les prescriptions de la Loi relativement à la représentation en permettant au locateur d’être représenté à la Régie du logement par un mandataire non autorisé par la Loi;

B) Le juge administratif n’a pas instruit

sommairement les parties des règles de preuve et n’a pas apporté au locataire un secours équitable et impartial de façon à faire apparaître le droit et à en assurer la sanction en permettant au locateur de déposer en preuve des témoignages écrits sans instruire le locataire de l’impact possible d’une telle preuve dans le dossier. Par ce fait même, le juge administratif n’a pas permis au locataire d’apporter une défense pleine et entière (audi alteram partem);

C) Le juge administratif a erré en faits et en droit relativement à l’appréciation de la preuve qui lui était soumise et à l’application desdits faits au droit en ce que le fardeau de preuve du locateur n’a été rempli : aucune preuve n’a été soumise au Tribunal permettant d’affirmer qu’il y avait présence de punaises de lit dans le logement du locataire et aucune preuve suffisante et/ou légale n’a été fournie afin de justifier que le préjudice subi par le locateur était un préjudice sérieux et irréparable justifiant la résiliation du bail;

A) Le juge administratif, Marc Lavigne, n’a pas respecté les prescriptions de la Loi relativement à la représentation en permettant au locateur d’être représenté à la Régie du logement par un mandataire non autorisé par la Loi; [ 9 ] Le locataire prétend que le régisseur Marc Lavigne n’a pas respecté les prescriptions de la loi lorsqu’il a permis à Mme Barbara Ann Hinds de représenter le locateur à l’audition contrairement aux articles 72 et 74 de la

Loi sur la Régie du logement [1] : 72. Une personne physique peut être représentée par son conjoint ou par un avocat. Si une telle personne ne peut se présenter elle-même pour cause de maladie, d'éloignement ou toute autre cause jugée suffisante par un régisseur, elle peut aussi être représentée par un parent ou un allié ou, à défaut de parent ou d'allié sur le territoire de la municipalité locale, par un ami. Une personne morale peut être représentée par un administrateur, un dirigeant, un employé à son seul service, ou par un avocat. 74 . Si une

partie est représentée par un mandataire autre que son conjoint ou un avocat, ce mandataire doit fournir à la Régie un mandat écrit, signé par la personne qu'il représente et indiquant, dans le cas d'une personne physique, les causes qui empêchent la

partie d'agir elle-même. Ce mandat doit être gratuit. [ 10 ] Dans une autre décision de la Régie du logement impliquant les mêmes parties et rendue par la régisseure Jocelyne Gascon, celle-ci a refusé que Mme Barbara Ann Hinds représente le locateur Jacques Vachet devant la Régie du logement. [ 11 ] Le procès-verbal de cette décision [2] mentionne ce qui suit : 12.

Tel qu’il appert de A-7, l’Honorable juge Jocelyne Gascon a refusé que Madame Barbara Ann Hinds représente le locateur à la Régie du logement, tel qu’indiqué sur le procès-verbal : « Mandataire refusé, car ne respecte pas la prescription de la Loi aux articles 72 et 74 LRL Re : mandat clairement non gratuit pour « une amie » - voir mandat joint »; [ 12 ] Or, la transcription de l’audition tenue devant le régisseur Marc Lavigne démontre que celui-ci n’a pas exigé la production du mandat de Mme Barbara Ann Hinds et ne s’est pas assuré que cette représentation était à

titre gratuit. [ 13 ] La question qui se soulève est nouvelle et d’importance : Le régisseur a-t-il l’obligation de s’assurer de la validité du mandat du représentant du locateur et de la conformité de ce mandat aux articles 72 et 74 de la

Loi sur la Régie du logement . [ 14 ] Cette question à elle seule, justifie que le Tribunal accorde la permission d’appeler de la décision du régisseur Marc Lavigne. Cependant d’autres questions méritoires se soulèvent également.

B) Le juge administratif n’a pas instruit

sommairement les parties des règles de preuve et n’a pas apporté au locataire un secours équitable et impartial de façon à faire apparaître le droit et à en assurer la sanction en permettant au locateur de déposer en preuve des témoignages écrits sans instruire le locataire de l’impact possible d’une telle preuve dans le dossier.

Par ce fait même, le juge administratif n’a pas permis au locataire d’apporter une défense pleine et entière (audi alteram partem); [ 15 ] Les transcriptions de l’audition tenue devant la Régie du logement démontrent que le régisseur Marc Lavigne a accepté en preuve 3 rapports de l’exterminateur sans que celui-ci soit présent pour témoigner. [ 16 ] De façon surprenante, le locateur représente à la Cour qu’il avait assigné l’exterminateur pour que celui-ci témoigne et qu’il était présent à la Régie au moment de l’audition. [ 17 ] Cependant, il n’aurait pas été appelé à témoigner par le locateur. [ 18 ] Quant au locataire, il ne savait pas que l’exterminateur était présent à l’extérieur et il n’a pas requis son témoignage. [ 19 ] De plus, le locataire n’aurait pas été avisé de l’existence de ces rapports de l’exterminateur avant l’audition ni du fait qu’ils allaient être produits en preuve. [ 20 ] La question se pose alors : Ce faisant le régisseur Marc Lavigne a-t-il contrevenu aux articles 36.1 ou 78 de la

Loi sur la Régie du logement en permettant la production en preuve de ces rapports de l’exterminateur pour valoir témoignage? [ 21 ] Il s’agit d’une question importante qui justifie d’accueillir la requête pour permission d’appeler.

C) Le juge administratif a erré en faits et en droit relativement à l’appréciation de la preuve qui lui était soumise et à l’application desdits faits au droit en ce que le fardeau de preuve du locateur n’a été rempli : aucune preuve n’a été soumise au Tribunal permettant d’affirmer qu’il y avait présence de punaises de lit dans le logement du locataire et aucune preuve suffisante et /ou légale n’a été fournie afin de justifier que le préjudice subi par le locateur était un préjudice sérieux et irréparable justifiant la résiliation du bail; [ 22 ] Selon le locateur, le régisseur Marc Lavigne aurait décidé de l’expulsion du locataire sans toutefois avoir fait la preuve du préjudice sérieux et irréparable justifiant la résiliation du bail, contrevenant ainsi aux articles 1863 et 1973 du Code civil du Québec : 1863.

L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir 1973.

Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine, à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.

Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail [ 23 ] La production des transcriptions sténographiques de l’audition tenue devant Marc Lavigne démontre qu’aucune preuve directe n’a été faite quant à la présence de punaises dans l’appartement du locataire. [ 24 ] Les preuves qui ont été considérées par le régisseur Marc Lavigne pour conclure à l’expulsion du locataire de son logement reposent sur du ouï-dire de Mme Barbara Ann Hinds qui prétend que les voisins se plaignent de la présence de punaises. [ 25 ] Il ne s’agit pas là d’une preuve probante de préjudice sérieux. [ 26 ] Qui plus est, le régisseur Marc Lavigne ne s’est pas interrogé sur l’application de l’

article 1973 du Code civil du Québec . Bien que cet

article donne au régisseur une discrétion pour accorder ou non la résiliation immédiate du bail, le régisseur devait à tout le moins s’interroger sur l’application de l’article 1973 C.c.Q. dans le présent cas et sa décision devait être motivée à cet égard. Cette question est importante particulièrement lorsque l’on considère que le locataire a habité le logement pendant 17 années. Sur cette question, la requête pour permission d’appeler doit aussi être accueillie. POUR CES MOTIFS , LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête pour permission d’appeler; ORDONNE que l’appel de Stephen Lemyre soit entendu sur les questions suivantes :

• Le régisseur a-t-il l’obligation de s’assurer de la validité du mandat du représentant du locateur et de la conformité de ce mandat aux articles 72 et 74 de la

Loi sur la Régie du logement ? • Le régisseur Marc Lavigne a-t-il contrevenu aux articles 36.1 ou 78 de la

Loi sur la Régie du logement en permettant la production en preuve de ces rapports de l’exterminateur pour valoir témoignage? • Le régisseur Marc Lavigne devait-il s’interroger sur l’existence d’un préjudice sérieux et sur l’application de l’

article 1973 C.c.Q. au présent cas? LE TOUT frais à suivre. __________________________________ MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. Me Nathalie Boyce Rousseau Boyce c.a. Procureur du demandeur Me Mélanie Chaperon Procureur du défendeur Date d’audience : 22 juin 2016