2016 QCCQ 9257, 2016 QCCQ 9257

St-Laurent c. Evdokias 2016 QCCQ 9257 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-033898-157 DATE : 13 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE J.SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHEL ST-LAURENT

Partie demanderesse c. IRÈNE EVDOKIAS [1]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Michel St-Laurent réclame de madame Irène Evdokias la somme de 15 000$ en raison des vices cachés qui affectent, selon lui, l’immeuble qu’il a acquis de cette dernière. Questions en litige [ 2 ]

a) L’immeuble vendu par madame Evdokias à monsieur St-Laurent était-il affecté de vices cachés au moment de la vente?

b) Monsieur St-Laurent a-t-il droit à des dommages-intérêts et, le cas échéant, à quel montant a-t-il droit?

Contexte [ 3 ] Monsieur St-Laurent achète de madame Evdokias un immeuble, le 1 er mai 2012, après l’avoir fait inspecter par Martin Dion, inspecteur en bâtiment, avec prise de possession immédiate. [ 4 ] Au moment de l’acquisition de l’immeuble, monsieur St-Laurent a déjà prévu effectuer des travaux de rénovation. [ 5 ] Au cours de ces travaux, et après avoir enlevé des murs, il constate, à une date qu’il situe entre le 10 et le 15 mai 2012, des signes de moisissures, de putréfaction et la présence de fourmis charpentières. [ 6 ] Monsieur St-Laurent communique avec l’agent d’immeuble qui avait été mandaté par madame Evdokias pour procéder à la vente et celui-ci l’invite à ne pas exécuter de travaux avant de communiquer avec madame Evdokias. [ 7 ] Monsieur St-Laurent communique alors avec madame Evdokias à une date qu’il situe également entre le 10 et le 15 mai 2012 alors que celle-ci situe la date de cet appel au 23 mai 2012. [ 8 ] Madame Evdokias se rend sur les lieux le 24 mai suivant et fait part à monsieur St-Laurent de son désir de revenir avec son propre expert pour examiner les lieux. [ 9 ] Madame Evdokias communique avec son assureur le jour même, soit le 24 mai 2012, qui l’informera éventuellement qu’une réclamation pour vices cachés n’est pas couverte par sa police d’assurance. [ 10 ] Madame Evdokias donne rendez-vous à deux entrepreneurs le 31 mai 2012 pour examiner la maison.

Lorsqu’elle arrive sur les lieux, elle constate cependant que monsieur St-Laurent a continué les travaux et qu’un mur extérieur a été complètement abattu. Les entrepreneurs qui devaient examiner les lieux à la demande de madame Evdokias refusent de s’y rendre parce qu’un entrepreneur est déjà sur place et qu’il a déjà été mandaté pour exécuter les travaux. [ 11 ] Madame Evdokias se présente de nouveau sur les lieux le 7 juin 2012 avec monsieur Rhéal Galarneau, inspecteur agréé et estimateur en bâtiment.

À cette date, les travaux sont pratiquement terminés de sorte que monsieur Galarneau n’est pas en mesure de constater l’état de l’immeuble tel qu’il était lors de la vente. [ 12 ] Le 27 juillet 2012, monsieur St-Laurent met madame Evdokias en demeure de lui payer la somme de 16 644.84$ en compensation des vices cachés.

[ 13 ] Monsieur St-Laurent réduit sa réclamation à 15 000$ afin de pouvoir instituer son recours à la Division des petites créances. [ 14 ] Essentiellement, monsieur St-Laurent réclame le remboursement des coûts liés aux réparations des dommages causés par des infiltrations d’eau et des fourmis charpentières. [ 15 ] Il réclame également le remboursement du coût de remplacement de la toile et du filtreur de la piscine. [ 16 ] Monsieur St-Laurent soutient que tant les dommages causés par des infiltrations d’eau que les problèmes de la piscine constituent des vices cachés qui existaient au moment de la vente. [ 17 ] En défense, madame Evdokias soumet qu’elle a été privée de son droit d’examiner les lieux puisque monsieur St-Laurent ne lui a pas donné un délai raisonnable pour le faire avant d’exécuter des travaux. [ 18 ] Elle soutient également que les dommages causés par des infiltrations d’eau ne constituent pas un vice caché puisqu’ils auraient pu et dû être découverts par l’inspecteur de monsieur St-Laurent. [ 19 ] En ce qui concerne les problèmes de la piscine, elle est d’avis que celle-ci n’était affectée d’aucun vice caché au moment de la vente et qu’elle était alors en état de fonctionner.

Analyse et décision [ 20 ] En vertu de l’

article 2803 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), monsieur St-Laurent doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention afin de faire valoir son droit. [ 21 ] L’

article 2804 C.c.Q. prévoit également que monsieur St-Laurent doit prouver ces faits suivant la prépondérance de la preuve. [ 22 ] Les obligations de garantie de madame Evdokias se trouvent aux articles 1716 et 1726 C.c.Q. qui se lisent ainsi : « 1716 . Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 23 ] Madame Evdokias a donc l’obligation de garantir à monsieur St-Laurent que l’immeuble et ses accessoires, dont la piscine, sont exempts de vices cachés au moment de la vente. [ 24 ] Cette obligation ne s’applique cependant pas lorsque le vice est apparent. [ 25 ] En l’espèce, les vices dont se plaint monsieur St-Laurent sont-ils apparents et existaient-ils lors de la vente?

a) dommages causés par les infiltrations d’eau [ 26 ] L’inspecteur mandaté par monsieur St-Laurent pour procéder à l’inspection pré-achat, Martin Dion, écrit ce qui suit dans son rapport : « Les finis à l’intérieur de cette pièce sont en panneaux de placoplâtre et sont jugés dans l’ensemble en condition satisfaisante. On constate toutefois que la surface de faux plancher est spongieuse, tel qu’à proximité de la garde-robe.

Il nous était impossible de définir si ce faux plancher a été simplement mal construit (madriers de 2X4 espacés à plus de 24 pouces) et/ou à savoir si ce faux plancher a subi des dommages par des infiltrations d’eau . Évidemment, il nous était impossible de définir s’il y avait eu infiltration d’eau, même à l’aide d’un hygromètre, dû à la présence d’un faux plancher et compte tenu que les finis des murs de périmètre au sous-sol ne reposent pas directement sur la fondation; il y a présence de colombages et d’isolant.

Par conséquent, lors du réaménagement de cette pièce, on devra vérifier l’état du faux plancher afin de s’assurer qu’il n’y ait pas d’infiltration d’eau. En effet, il serait possible qu’il y ait infiltration d’eau par l’entremise des joints froids entre la fondation d’origine et la fondation de la

section allonge puisque cette entité a été érigée ultérieurement au bâtiment d’origine . On y retrouve en effet un joint vertical à chaque extrémité. Si ces deux joints froids sont sources d’infiltration d’eau, ceux-ci pourraient être injectés à l’aide de colle d’époxy et/ou mousse de polyuréthane par une entreprise spécialisée.

Par conséquent on devra vérifier, lorsque la surface de faux plancher sera retirée, si celui-ci a été endommagé par des infiltrations d’eau et procéder par conséquent à une expertise plus approfondie. » [2] (sic) [les soulignements sont du Tribunal] [ 27 ] Le Tribunal estime que cet extrait du rapport de l’inspecteur aurait dû inciter monsieur St-Laurent à plus de vigilance et à pousser davantage l’examen de l’état de la maison. [ 28 ] En effet, la preuve révèle que les infiltrations d’eau qui ont causé les dommages à la maison originent des joints entre la fondation d’origine et la « rallonge » de la maison. [ 29 ] Or, monsieur Dion avait précisément identifié cette

partie de la maison comme étant possiblement problématique.

[ 30 ] Le Tribunal estime en conséquence que les vices dont se plaint monsieur St-Laurent sont apparents de sorte que la réclamation de monsieur St-Laurent à ce

titre est rejetée.

b) piscine [ 31 ] Monsieur St-Laurent réclame par ailleurs le remboursement du coût de remplacement du filtreur de la piscine et de sa toile parce qu’ils étaient affectés de vices cachés lors de la vente. [ 32 ] Le Tribunal estime que la toile de la piscine, que monsieur St-Laurent a fait remplacer au mois d’avril 2013, soit près d’un an après la vente, n’était pas affectée d’un vice caché à la date de la transaction. En effet, la preuve révèle que monsieur St-Laurent n’a pas inspecté lui-même la toile ni qu’il l’ait fait inspecter par quiconque. Le Tribunal estime qu’en agissant de la sorte, monsieur St-Laurent n’a pas agi comme un acheteur prudent et diligent tel que l’exige l’

article 1726 al.2 C.c.Q. [ 33 ] Monsieur St-Laurent réclame également le remboursement du coût du filtreur de la piscine qu’il a dû faire remplacer au motif qu’il était, selon lui, affecté d’un vice caché au moment de la vente. [ 34 ] La preuve révèle que dès le 6 juillet 2012, un spécialiste a constaté que « Bouchon d’hivernation au bas du filtre brisé.

Filtreur à changer, ne se répare pas ». [3] [ 35 ] Le Tribunal estime que la preuve prépondérante est à l’effet que ce vice existait au moment de la vente et qu’il n’était pas possible, pour monsieur St-Laurent, de le découvrir, en raison de la date à laquelle la vente a été conclue, soit le 1 er mai 2012. [ 36 ] Monsieur St-Laurent a fait remplacer le filtreur au coût de 480$ [4] . [ 37 ] Le fait que monsieur St-Laurent ait décidé d’attendre au début de la saison suivante pour remplacer le filtreur est sans conséquence puisque cela n’a pas aggravé les dommages. [ 38 ] Il en aurait bien entendu été autrement s’il avait décidé de réclamer une indemnité pour la perte de jouissance de la piscine auquel cas le Tribunal aurait conclu qu’il n’a pas minimisé ses dommages. [ 39 ] En conséquence de ce qui précède, le Tribunal accueille la réclamation de monsieur St-Laurent à l’égard du remplacement du filtreur de la piscine seulement et condamne madame Evdokias à lui payer la somme de 480$.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 40 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 41 ] CONDAMNE Irène Evdokias à payer à Michel St-Laurent la somme de 480$ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q à compter du 27 juillet 2012; [ 42 ] CONDAMNE Irène Evdokias à payer à Michel St-Laurent les frais de justice de 200$. __________________________________ J.SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.Q. Date d’audience : 16 août 2016