2017 QCCA 662, 2017 QCCA 662

Allard c. Toussaint 2017 QCCA 662 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009495-174 (200-17-024775-165) DATE : 27 avril 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE ÉTIENNE PARENT, J.C.A. JEAN-PIERRE ALLARD ANDRÉE SANFAÇON REQUÉRANTS - Défendeurs c.

BENOÎT TOUSSAINT INTIMÉ - Demandeur et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE QUÉBEC MIS EN CAUSE - Mis en cause JUGEMENT [ 1 ] Les requérants demandent la permission d’appeler d'un jugement rendu en cours d’instance qui rejette leur défense et demande reconventionnelle modifiée du 24 février 2017 et les déclare forclos de plaider [1] . [ 2 ] L’origine du litige remonte au 30 septembre 2015, alors qu’intervient entre les parties une convention sur une promesse d’achat-vente concernant un immeuble résidentiel appartenant à l’intimé, qui lui sert de résidence principale (« la Promesse »). [ 3 ] L’engagement des requérants d’acheter l’immeuble de l’intimé est inconditionnel. [ 4 ] Alors que la vente doit être signée chez le notaire des requérants le 15 janvier 2016, ceux-ci requièrent une série de prolongations de délais, auxquelles l’intimé consent non sans soulever certaines réserves.

Cependant, le 24 mai 2016, le notaire des requérants avise l’intimé que ceux-ci désirent annuler la Promesse. [ 5 ] Le 21 septembre 2016, l’intimé poursuit les requérants en passation de titre. Il leur réclame également des dommages de 42 650,68 $. Le 21 décembre 2016, les requérants produisent une défense et demande reconventionnelle, qu’ils modifient le 24 février 2017. L’intimé demande le rejet de cette défense et demande reconventionnelle, l’estimant irrecevable. [ 6 ] Le jugement rappelle d’abord la prudence qui s’impose en matière d’irrecevabilité.

Cela étant, le juge souligne que cela ne doit pas occulter l’analyse de la question juridique. Il poursuit : [26] Le Tribunal n’a ici aucune hésitation à conclure que la défense et demande reconventionnelle modifiée, tenue pour avérée, n’a aucune chance de faire échec à la demande en passation de titre. Voici pourquoi. [27] D’abord, la promesse d’achat, telle que signée, ne comporte aucune condition ou réserve. C’est un engagement clair d’acheter le condominium pour la somme de 235 000 $, au plus tard le 15 janvier 2016. Les défendeurs savaient à quoi s’en tenir.

Ils ne contestent pas qu’ils ont fait défaut d’y donner suite. [28] Deuxièmement, le fait que les défendeurs aient omis, unilatéralement, de se présenter chez le notaire, ne crée, en soi, aucun droit en leur faveur. Le demandeur a dû subir leurs reports répétés et n’avait guère d’option si ce n’est de poursuivre immédiatement. Il a eu la gentillesse de tolérer et de laisser aux défendeurs la chance de se reprendre et de s’exécuter. Il n’y a là ni faute, ni obligation en ce qui concerne le demandeur. [29] Troisièmement, les défendeurs n’ont invoqué l’histoire du bail que postérieurement.

Ils étaient alors déjà en défaut. Ils n’ont rien fait pour concrétiser la vente avant la prise d’effet du bail prévue au 1 er avril 2016. [30] Quatrièmement, on ne peut reprocher au demandeur d’avoir refusé de laisser s’installer la locataire avant paiement du prix de vente et signature chez le notaire. Le propriétaire-vendeur demeure le propriétaire jusqu’au transfert des titres. Qu’aurait fait M. Toussaint si la locataire avait emménagé et que les acheteurs avaient continué à refuser de signer? Il aurait été bien mal pris.

Il appartenait aux défendeurs de s’assurer de faire les choses dans l’ordre, c’est-à-dire, devenir propriétaires et ensuite louer et/ou donner

accès à qui ils leur plaisaient. [31] Cinquièmement, le vendeur n’avait aucune obligation, ni avant, ni maintenant, de louer, lui-même, pour une durée de trois ans, l’immeuble qu’il voulait vendre. Cette proposition ne fait pas de sens. [2] [ 7 ] Le jugement entrepris est sujet à un appel sur permission, puisqu’il rejette la défense et demande reconventionnelle des défendeurs et les déclare forclos de plaider.

J’estime que la permission d’appeler ne doit pas être accordée en ce qui concerne la conclusion du juge de rejeter la défense et demande reconventionnelle, puisque l’appel proposé, sous cet angle, me paraît voué à l’échec. [ 8 ] Toutefois, la conclusion déclarant les requérants forclos de plaider soulève une question qui me paraît d’intérêt.

Je m’explique en précisant d’abord les motifs qui m’amènent à conclure que l’appel de la conclusion déclarant irrecevable la défense et demande reconventionnelle me paraît voué à l’échec. [ 9 ] Une simple analyse des allégations factuelles contenues à cette procédure démontre que le juge a eu raison de conclure que, même en tenant pour avérés ces faits, ceux-ci ne pouvaient faire échec à la demande en passation de titre. Il convient de reproduire les allégations de la défense et demande reconventionnelle modifiée, pour la bonne compréhension de l’analyse : 17.

Les défendeurs sont des gens retraités et ils voulaient acheter le condo dans le but de le louer à une tierce personne, fait qui avait été porté à la connaissance du demandeur; 18. Afin d’acheter le condo, les défendeurs ont obtenu du financement de leur institution financière et ils attendaient également une mise de fonds de la part d’un tiers, suivant une transaction immobilière, pour leur permettre de compléter le financement et procéder à l’achat du condo; 19.

Le demandeur était au courant que les défendeurs étaient en attente de la mise de fonds d’un tiers puisqu’il en a été avisé le 3 février 2016, tel qu’en fait foi la pièce P-5 déposées par le demandeur; 20. Le 15 octobre 2015, un bail est intervenu entre la défenderesse et madame Claire Pouliot pour une durée de trois ans, soit du 1 er avril 2016 au 30 juin 2019, tel qu’il appert du bail soumis au soutien de la présente comme pièce D-1; 21. Au terme du bail, la locataire a voulu emménager dans le condo à compter du 1 er avril 2016 mais le demandeur a refusé catégoriquement; 22.

Par conséquent, la locataire ne pouvant intégrer le logement le 1 er avril 2016, elle n’a pas donné suite au bail intervenu en octobre 2015; 23. Par son comportement, le demandeur a rendu impossible la vente du condo aux défendeurs et il est l’artisan de son propre malheur; 24. Les défendeurs ont perdu la locataire et par le fait même la perception de loyers de l’ordre de 1 475,00 $ par mois; 24.1 Conséquemment, l’institution financière a retiré le financement qu’elle devait octroyer aux défendeurs pour l’acquisition du Condo ; 25.

Pourtant, ce n’était qu’une question de temps avant d’obtenir la mise de fonds d’un tiers; 26. Le demandeur a réintégré son condo le 30 août 2016 alors qu’il aurait pu permettre à la locataire d’emménager depuis le mois d’avril 2016, ce qui aurait permis de compléter la transaction convoitée; 27. Les défendeurs sont toujours disposés à acquérir le condo et à signer un bail avec le demandeur aux mêmes conditions que celui signé au mois d’octobre 2015, ce qui permettrait aux défendeurs de demander à nouveau un financement auprès de leur institution financière ; 28.

Les défendeurs demandent au Tribunal de rejeter la demande introductive d’instance du demandeur; 29. La demande introductive d’instance du demandeur est mal fondée en faits et en droit; 30. Les défendeurs subissent des préjudices dus aux agissements du demandeur, lequel ne s’est pas comporté selon les exigences de la bonne foi , et ils sont donc en droit de réclamer la somme de 25 000.00 $ à

titre de dommages pour troubles et inconvénients; 31. La présente défense et demande reconventionnelle est bien fondée en faits et en droit; [Reproduction textuelle] [ 10 ]

Les paragraphes 17 et 18 de la défense et demande reconventionnelle font référence aux modalités de financement envisagées par les requérants pour acquérir l’immeuble.

Comme la Promesse est sans condition, et en l’absence d’allégations factuelles concernant la connaissance qu’avait l’intimé des conditions de financement des requérants à cette époque, ces faits ne constituent pas un moyen de défense au recours en passation de titre. [ 11 ] Le même commentaire vaut pour les paragraphes 20 et 24 de la défense et demande reconventionnelle, lesquels font référence à un bail qui serait intervenu entre les requérants et une tierce partie, pour la location du condo qu’ils devaient acquérir de l’intimé.

Il s'agit d'une modalité de financement étrangère à l’entente intervenue entre les parties [3] . Par ailleurs, les allégations concernant la mise de fonds d’un tiers, aux paragraphes 19 et 25, sont également sans pertinence au litige pour les raisons déjà mentionnées. En outre, l’avis donné à l’intimé, le 3 février 2016 et qui concerne les problèmes des requérants pour obtenir la mise de fonds de ce tiers, ne peut

changer les obligations réciproques des parties. Il ne s’agit pas d’une situation où on allègue l’existence de conditions additionnelles et postérieures à l’écrit, qui en modifieraient la portée. [ 12 ] Les allégations aux paragraphes 21, 22 et 26, même tenues pour avérées, selon lesquelles l’intimé a refusé de laisser la locataire des requérants occuper le condo, ne leur confèrent aucun droit.

Selon la trame factuelle alléguée en défense, l’intimé était justifié de refuser cette occupation alors que les requérants n’étaient pas les propriétaires de cet immeuble. [ 13 ] Par ailleurs, les requérants font grand état du paragraphe 23 de leur défense et demande reconventionnelle, lequel justifierait d’emblée le rejet de l’avis en irrecevabilité de l’intimé. Or, s’il est vrai que les faits allégués doivent être tenus pour avérés au stade de l’irrecevabilité, il en va autrement des allégations en droit.

Comme le paragraphe 23 ne relate aucun fait, mais énonce une prétention qui découle des faits précédemment allégués, les requérants ne peuvent y trouver aucun appui. [ 14 ] Les mêmes commentaires valent pour les paragraphes 28 à 31 qui ne comportent aucune allégation factuelle. [ 15 ] Enfin, la proposition formulée au paragraphe 27 de la défense et demande reconventionnelle modifiée paraît, à l’évidence, insoutenable.

En effet, selon ce que soutiennent les requérants, il aurait fallu que l’intimé s’engage à signer un bail de trois ans auprès d’eux, ce qui signifie qu’il devait accepter de leur céder son immeuble sans être payé, puisque ceux-ci allèguent qu’à la suite de la signature d'un tel bail, ils pourraient « demander à nouveau un financement auprès d'une institution financière ». [ 16 ] Cela étant, le juge n’accède pas à la demande de l’intimé de prononcer jugement par défaut de plaider contre les requérants.

Toutefois, il les déclare forclos de plaider. [ 17 ] Sous l’ancien Code , notre Cour a déjà tranché que l’irrecevabilité de la défense n’empêchait pas un défendeur de présenter un nouveau moyen de défense : Le juge Mass aurait accepté la proposition de l’avocat de l’intimé suivant laquelle lorsqu’un plaidoyer est rejeté en application de l’article 165.4 au motif qu’il serait irrecevable, le défendeur ne peut faire des procédures pour produire un nouveau plaidoyer qui, lui, montrerait un ou des moyens de défense à l’action; Cette proposition est mal fondée: lorsqu’une action est rejetée parce qu’elle est irrecevable en droit, le demandeur peut se reprendre si son droit d’action n’est pas prescrit; de la même façon, lorsqu’un plaidoyer est rejeté parce qu’irrecevable en droit, c’est le plaidoyer comme tel qui serait rejeté et ce ne sont pas tous les moyens de défense qui le seraient; comparé avec l’article 75.1 C.p.c .; En conséquence, lorsqu’un plaidoyer est rejeté par suite d’une requête en irrecevabilité, le défendeur conserve son droit de produire un nouveau plaidoyer et, si défaut de plaider a été enregistré contre lui, il conserve son droit de demander au juge de le relever de son défaut, requête que le juge peut accueillir ou refuser suivant les circonstances ; [4] [Je souligne] [ 18 ] En outre, sous le nouveau Code de procédure civile , l’expression « forclos de plaider », que l’on retrouvait notamment aux articles 186(3), 193 et 195 a.C.p.c . n’a pas été reprise.

Je note enfin que l’article 168 C.p.c . qui traite de la demande en irrecevabilité de la demande ou de la défense ne fait référence qu’au rejet de la procédure attaquée. [ 19 ] Ces constats m’amènent donc à conclure que cette question mérite l’attention de la Cour.

POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ : [ 20 ] ACCUEILLE la requête. [ 21 ] ACCORDE la permission de faire appel concernant la conclusion qui déclare les appelants « forclos de plaider ». [ 22 ] ORDONNE la suspension des procédures de première instance jusqu’à jugement final sur le présent appel. [ 23 ] PORTE l'affaire au rôle du 8 août 2017 , en salle 4.33, à 9 h 30 pour être plaidée sans mémoire. [ 24 ] ORDONNE aux appelants de déposer au greffe, au plus tard le 26 mai 2017, en cinq exemplaires, un exposé comprenant les documents qui auraient normalement formé les Annexes I, II et III de leur mémoire selon l’article 45 du Règlement de procédure civile ( R.p.c. ), de même qu'une argumentation d' au plus 10 pages et ses sources.

L’exposé doit être notifié aux parties ayant déposé un acte de représentation ou de non-représentation conformément à l’article 25 R.p.c . [ 25 ] ORDONNE à l’intimé, après avoir notifié copie aux appelants, de déposer au greffe, au plus tard le 30 juin 2017, en cinq exemplaires, un complément de documentation, de même qu'une argumentation d' au plus 10 pages et ses sources. [ 26 ] ORDONNE aux parties de déposer leur exposé dans un format 21,5 cm X 28 cm (8½ X 11 pouces), rédigé à au moins un interligne et demi (sauf quant aux citations qui doivent être à interligne simple et en retrait).

Le caractère à l’ordinateur est de 12 points et il n'y a pas plus de 12 caractères par 2,5 cm. Les marges ne doivent pas être inférieures à 2,5 cm. [ 27 ] ORDONNE que les documents produits comprennent une page de présentation, une table des matières et une pagination continue. [ 28 ] RAPPELLE aux parties la Directive G-3 du greffier (dernière modification: 27 février 2017) qui les encourage fortement à

joindre une version technologique du mémoire ou de l'exposé et du cahier de sources à chacun des exemplaires de la version papier de ces documents. Cette version technologique doit être confectionnée en format Word et/ou PDF (si disponible, la version Word est recommandé

e) permettant la recherche par mots-clés et être enregistrée sur un support matériel. La clé USB est le format privilégié par la Cour, mais les CD/DVD-ROM sont également acceptés. [ 29 ] LE TOUT , frais à suivre l’issue du pourvoi. [ 30 ] TEMPS D'AUDITION :

Partie appelante : 15 minutes

Partie intimée : 15 minutes ÉTIENNE PARENT, J.C.A. Me Stéphane Harvey HARVEY, JEAN Pour les requérants Me Jean-Daniel Quessy QUESSY, HENRY Pour l’intimé Date d’audience : 26 avril 2017