2012 QCCA 1412, 2012 QCCA 1412

Pièces d'autos Kenny inc. c. Gestion Immelin inc. 2012 QCCA 1412 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020714-101 (500-17-052777-094 (540-17-003025-086)) (500-17-044680-083, 500-17-048435-096) DATE : 7 AOÛT 2012 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. N o : 500-17-052777-094 (540-17-003025-086) PIÈCES D'AUTOS KENNY INC. S.N.F. IMMEUBLES (LAVAL) INC. APPELANTES – défenderesses – demanderesses reconventionnelles c. GESTION IMMELIN INC.

INTIMÉE – demanderesse – défenderesse reconventionnelle N o : 500-17-044680-083 6876544 CANADA INC. HERBERT BLACK RONALD BLACK APPELANTS – défendeurs c. JEAN-GUY HAMELIN BERNARD HAMELIN GESTION IMMELIN INC. PLACENARD INC. INTIMÉS – demandeurs N o : 500-17-048435-096 LA COMPAGNIE AMÉRICAINE DE FER & MÉTAUX INC./AMERICAN IRON & METAL COMPANY INC. SNF INC. SNF GP INC. APPELANTES – demanderesses c. GESTION IMMELIN INC. JEAN-GUY HAMELIN INTIMÉS – défendeurs et

PLACENARD INC. BERNARD HAMELIN HAMÉTAL CANADA INC. GESTELIN INC. MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] Il s'agit de l'appel d'un jugement rendu le 29 avril 2010 par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Pepita G. Capriolo), qui dispose de trois actions liées. La Cour prononce une injonction permanente, exécutoire nonobstant appel, et ordonne à la

partie appelante de cesser d'occuper les terrains dont la propriété est en litige, de cesser d'en entraver l'accès, de cesser tous travaux, de retirer tous rebuts et de déplacer une butte de terre de ces terrains. Elle condamne aussi la

partie appelante, solidairement avec Herbert Black et Ronald Black, à payer à la

partie intimée le solde du prix de vente de 3 800 000 $ avec intérêt au taux annuel préférentiel majoré de 2 %, avec l'indemnité additionnelle prévue par la loi. La

partie appelante, Herbert Black et Ronald Black sont aussi solidairement condamnés à payer la somme de 380 000 $ à la

partie intimée à

titre de frais extrajudiciaires, intérêt et indemnité additionnelle. Finalement, la Cour rejette la requête introductive d'instance de la

partie appelante qui demandait l'annulation de certains actes d'aliénation d'actifs immobiliers dont elle réclamait la propriété. [ 2 ] Pour les motifs du juge Fournier, auxquels souscrivent les juges Hilton et Gagnon, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel sans frais, à la seule fin de reformuler les conclusions qui se trouvent au paragraphe [165] du jugement de première instance, qui désormais, se lit de la façon suivante : [165] CONDAMNE les défendeurs 6876544 Canada inc., Herbert Black et Ronald Black, solidairement à payer aux demandeurs la somme de 3 800 000 $ avec intérêt au taux annuel préférentiel majoré de 2 % à compter du 4 février 2008 et une indemnité additionnelle, le cas échéant, à compter du 5 août 2008; [ 4 ] REJETTE l'appel pour le reste, avec dépens.

ALLAN R. HILTON, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. Me Céline Tessier McMillan Pour tous les appelants Me Jean-Yves Simard Lavery, De Billy Pour tous les intimés et les mis en cause Date d’audience : 28 mai 2012 MOTIFS DU JUGE FOURNIER [ 5 ] Il s'agit de l'appel d'un jugement, qui dispose de trois actions qui ont été réunies en première instance . La Cour supérieure prononce une injonction permanente, exécutoire nonobstant appel, et ordonne à la

partie appelante de cesser d'occuper les terrains dont la propriété est en litige, de cesser d'en entraver l'accès, d'y cesser tous travaux, de retirer tous rebuts et de déplacer une butte de terre située sur ces terrains. [ 6 ] Elle condamne aussi la

partie appelante, solidairement avec Herbert Black et Ronald Black, à payer à la

partie intimée un solde de prix de vente de 3 800 000 $ avec intérêt au taux annuel préférentiel majoré de 2 %, et l'indemnité additionnelle prévue par la loi. La

partie appelante, Herbert Black et Ronald Black sont aussi solidairement condamnés à payer la somme de 380 000 $ à la

partie intimée à

titre de frais extrajudiciaires, intérêt et indemnité additionnelle. [ 7 ] Finalement, elle rejette la requête introductive d'instance de la

partie appelante, qui demandait l'annulation de certains actes d'aliénation d'actifs immobiliers dont elle réclamait la propriété.

LE CONTEXTE [ 8 ] Les appelants Pièces d'autos Kenny inc., S.N.F. Immeubles (Laval) inc., 6876544 Canada inc., Herbert Black, Ronald Black, La Compagnie américaine de Fer & Métaux inc., SNF inc. et SNF GP inc. sont collectivement désignés, à moins que le contexte n'exige plus de précision, comme étant le Groupe Black. Les frères Herbert et Ronald Black sont les actionnaires et administrateurs des sociétés appelantes. [ 9 ] Quant aux intimés Gestion Immelin inc., Jean-Guy Hamelin, Bernard Hamelin et Placenard inc., ils sont collectivement désignés, sous la même réserve, comme étant le Groupe Hamelin.

Gestion Immelin est la compagnie de placement de Jean-Guy Hamelin. [ 10 ] Le litige prend sa source dans la vente des actions de deux compagnies oeuvrant dans le domaine de la récupération de métal. La première, SNF, appartenait aux frères Hamelin par la compagnie Hametal inc. et au Fonds de solidarité des travailleurs du Québec. La seconde, Pièces d'autos Kenny inc. (Kenny), appartenait aux frères Hamelin. Les sites d'opération de ces deux entreprises sont contigus.

Les actions des deux compagnies ont été vendues au Groupe Black par le Groupe Hamelin et, dans le cas de SNF, par le Fonds de solidarité de la FTQ. [ 11 ] Le litige porte sur l'aliénation de certains éléments d'actifs de ces entreprises entre la date de signature de deux ententes-cadres du 27 novembre 2007 et la clôture des contrats de vente au début du mois de février 2008, plus particulièrement sur la propriété de quatre immeubles composés de lots ou parties de lot. LES FAITS [ 12 ] Depuis quelques années, Jean-Guy Hamelin achète des terrains adjacents aux terrains de Kenny et de SNF.

Ces terrains sont détenus par Kenny en prête-nom pour des fins de spéculation. [ 13 ] Avant les ventes, le terrain 3A (un des terrains dont la propriété est en litige) appartenant à Kenny est loué à SNF, qui l'utilise pour ses opérations. Un terrain adjacent (le lot 3B) appartient aussi à Kenny, c'est un lot inutilisé. Kenny possède aussi, entre autres, les lots 1 356 044 et 1 786 381 [1] .

Quant à SNF, elle est propriétaire d'un terrain qui a servi autrefois à des opérations de déchiquetage de métal, mais qui, à la suite de l'acquisition d'une nouvelle déchiqueteuse, n'est plus utilisé (le lot 2). [ 14 ] Gestion Immelin inc. est créée en décembre 2006 pour posséder les terrains achetés à des fins spéculatives et qui ne servent pas aux opérations de Kenny. [ 15 ] En 2007, le Groupe Hamelin souhaite vendre SNF et cherche un acheteur.

Il n'est pas encore question de vendre Kenny. [ 16 ] Comme SNF n'utilise plus le terrain 2 et qu'elle loue le terrain 3A de Kenny, les deux compagnies conviennent de s'échanger la propriété de ces terrains. Un premier acte d'échange notarié est signé le 7 septembre 2007. L'acte ne peut alors être publié au registre foncier, car les lots projetés ne sont pas encore cadastrés. De fait, les terrains 3A et 3B ne forment qu'un lot qu'il faut subdiviser et pour lequel une permission de la Commission de protection du territoire agricole du Québec est requise.

SNF et Kenny s'engagent à signer un nouvel acte d'échange identique au premier « dans un avenir rapproché » lorsque les exigences administratives seront satisfaites. [ 17 ] En novembre 2007, le Groupe Black manifeste son intérêt à acheter SNF. La preuve ne permet pas de déterminer s'il est aussi question de la vente de Kenny à ce moment. [ 18 ] Le 27 novembre 2007, les parties concluent une entente-cadre pour la vente de SNF et signent une convention d'achat d'actions (Convention SNF). Il y est prévu notamment que la vente se fait « sans vérification diligente » (art. 2.2).

Dans une clause intitulée « conduite des affaires préalablement à la clôture », SNF s'engage à maintenir les actifs de l'entreprise sous réserve des immeubles décrits dans une

annexe (art. 6.1). Il est donc question, dès les négociations, des terrains acquis aux fins d'investissement, qui ne servent pas à l'exploitation de l'entreprise de SNF. Certains immeubles seront exclus. [ 19 ] Il est aussi question du sort de Kenny dont les activités sont étroitement liées à celles de SNF puisqu'elle en est le principal fournisseur. Les deux entreprises sont voisines. [ 20 ] À la même date, les parties signent une entente-cadre relativement à Kenny. Le Groupe Black se réserve deux options (art. 3) : acheter Kenny ou conclure une convention d'approvisionnement avec elle.

L'option doit être exercée avant le 18 décembre 2007 (art. 3.1). À défaut, l'option d'approvisionnement sera le choix réputé fait (art. 3.2). Ces deux contrats, celui de vente et celui d'approvisionnement, sont rédigés en

annexe à l'entente-cadre. [ 21 ] Les parties conviennent d'une vérification diligente de Kenny, qui doit être complétée avant le 18 décembre 2007. L'entente- cadre prévoit une durée de trois jours pour ce faire (art. 2.1). Elle contient aussi une clause dite de « conduite des affaires préalablement à la clôture » semblable à celle de la Convention SNF (art. 4.1) par laquelle le Groupe Hamelin s'engage à maintenir l'actif de Kenny, sauf pour certains immeubles, qui lui seront transférés (art. 4.1.2a)). La liste des immeubles exclus de la vente doit être communiquée avant le 18 décembre 2007. Il s'agit de l'annexe 4.1.2 a). [ 22 ] Herbert et Ronald Black interviennent à

titre de caution des obligations des acheteurs. [ 23 ] La convention d'achat d'actions de Kenny (Convention Kenny) prévue à l'annexe A de l'entente-cadre prévoit que les immeubles appartenant à Kenny seront identifiés dans une annexe. Il s'agit de l'annexe 1.1.9 établissant la liste des immeubles inclus dans la vente de Kenny . [ 24 ] Les deux annexes, 1.1.9 et 4.1.2 a), sont communiquées avant le 18 décembre 2007. [ 25 ] Bien que prévue pour trois jours, la vérification diligente n'en dure qu'un. Elle est confiée à M e Julie Normand.

[ 26 ] Le Groupe Black choisit l'option A et achète Kenny. [ 27 ] À la toute fin du mois de janvier 2008 et le 1 er février 2008, le Groupe Hamelin termine les transferts des immeubles acquis aux fins de spéculation et qui n'ont pas servi aux opérations des compagnies. [ 28 ] Le 28 janvier 2008, une

partie du lot 1 356 044 et une

partie du lot 1 786 381 sont transférées à Gestion Immelin, qui a été incorporée en vue de détenir les immeubles achetés à des fins spéculatives comme je l'ai précédemment mentionné. [ 29 ] La venderesse est Kenny. La simple lecture du plan produit comme pièce P-54 fait voir que, à l'évidence, ces parties de lots n'ont jamais servi aux opérations de Kenny. Pour ces lots qui apparaissent à l'annexe 1.1.9, il est clairement indiqué que parmi les immeubles inclus pour ces lots, il ne s'agit que de parties. [ 30 ] La prétention du Groupe Black concernant ces lots ne tient pas compte du mot «

partie » contenu à cette

annexe ce qui l'autoriserait à recevoir tous les lots 1 603 544 et 1 786 381. [ 31 ] Le même jour, dans un autre acte, Kenny transfère à Gestion Immelin la propriété du terrain 3A. Il est indiqué que l'acquéreur s'engage à respecter et à bénéficier de tous les droits et obligations contenus dans le premier acte d'échange du 7 septembre 2007. [ 32 ] Le 1 er février 2008 intervient le deuxième acte d'échange. Aux termes de cet acte, Gestion Immelin transfère à SNF ce qui devient le lot 3A, soit la

partie de terrain dont elle est devenue propriétaire la veille aux termes de l'acte de vente intervenu entre elle et Kenny. Le terrain est celui qui était loué par Kenny à SNF. En contrepartie, SNF transfère à Gestion Immelin le terrain 2, soit l'immeuble où se trouvait antérieurement la déchiqueteuse, qui comme je le disais précédemment, a été déplacée, de sorte que le terrain ne sert plus à rien. [ 33 ] Le deuxième acte d'échange est garanti par une hypothèque entrecroisée.

Gestion Immelin et SNF garantissent ainsi leurs obligations découlant de l'échange par une hypothèque sur chacun de leur immeuble nouvellement acquis. [ 34 ] Ensuite, les ventes de SNF et de Kenny sont finalisées le 4 février 2008, avec effet rétroactif au 1 er février. [ 35 ] Le Groupe Black constate que les affaires de SNF vont mal et décide d'organiser un refinancement. [ 36 ] Se croyant propriétaire du lot échangé à Gestion Immelin (le terrain 2), il y entreprend des travaux. [ 37 ] Le 20 juin 2008, le Groupe Black envoie une mise en demeure au Groupe Hamelin demandant, entre autres, la rétrocession des terrains 2 et 3A et des parties des lots 1 356 044 et 1 786 381.

Le Groupe Black annonce qu'il suspend le paiement du solde du prix de vente des actions de Kenny. [ 38 ] Le Groupe Hamelin répond le 24 juillet 2008 par une mise en demeure enjoignant au Groupe Black d'arrêter les travaux entrepris sur ses terrains. Il envoie une autre mise en demeure le 5 août 2008 pour réclamer le solde du prix de vente. LES PROCÉDURES [ 39 ] Le Groupe Hamelin signifie une requête en injonction provisoire, interlocutoire et permanente le 11 août 2008 (action 1). Il y allègue que le terrain 2 lui appartient et demande que le Groupe Black cesse de l'occuper et d'y faire des travaux.

Le Groupe Black y répond par demande reconventionnelle le 6 mai 2009 réclamant l'annulation des transferts de certains terrains, dont ceux sur lesquels ont porté les actes d'échange. [ 40 ] Le Groupe Hamelin entreprend le 12 août 2008 une requête introductive d'instance réclamant le solde du prix de vente de l'entreprise Kenny (3 800 000 $) et le paiement de ses frais extrajudiciaires (action 2). [ 41 ] Le Groupe Black réplique le 12 février 2009 par une requête introductive d'instance revendiquant la propriété des terrains en litige et l'annulation de certains contrats (action 3).

Il allègue essentiellement que la

partie intimée a violé l'entente-cadre. [ 42 ] Gestion Immelin répond par une demande reconventionnelle et réclame notamment la propriété du terrain 2. [ 43 ] La Cour supérieure émet l'injonction provisoire demandée par le Groupe Hamelin et la renouvelle à quelques reprises. Finalement, le juge Déziel rend une ordonnance de sauvegarde, qui met fin aux travaux entrepris sur le terrain 2, mais permet au Groupe Black d'utiliser provisoirement les terrains en litige. [ 44 ] La Cour supérieure entend les parties sur ces trois dossiers pendant 12 jours en février 2010. Le jugement est du 29 avril 2010.

JUGEMENT DONT APPEL [ 45 ] La juge traite de l'action relative au solde du prix de vente (action 2). Elle souligne que le Groupe Black a admis avoir manqué à son obligation de payer. Elle considère insuffisante la proposition du Groupe Black, qui offrait de payer la somme due en contrepartie d'un jugement rendu en sa faveur et les intérêts fixés par contrat seront en conséquence exigibles. Elle retient l'obligation solidaire des frères Black quant au solde du prix de vente.

Comme le Groupe Black s'est engagé à payer les frais extrajudiciaires de son cocontractant en cas de litige, la juge prononce une condamnation de 380 000 $, soit le montant sur lequel les parties se sont entendues. [ 46 ] La juge de première instance traite de l'injonction (action 1) et de la demande en annulation des contrats (action 3). [ 47 ] Concernant les parties des lots 1 356 044 et 1 786 381, la juge conclut qu'ils ne servent pas aux opérations de Kenny, malgré que l'annexe 1.1.9 précise qu’est inclus «

Partie des lots 1 356 044 et 1 786 381 ».

[ 48 ] Pour ce qui est des terrains 2 et 3A, la juge considère que le Groupe Hamelin ne contrevient pas aux dispositions de la Convention Kenny et que les actes d'échange sont valides. [ 49 ] Elle souligne que le terrain 2 ne servait pas aux opérations de Kenny. Elle explique le processus d'échange entre SNF et Kenny, de sorte que le terrain 3A appartient maintenant à SNF, c'est-à-dire au Groupe Black.

En ce qui concerne l'acte d'hypothèques entrecroisées, la juge estime qu'il ne s'agit que de l'accessoire aux actes d'échange, qui ne constitue pas une aliénation contrevenant à l'entente-cadre. [ 50 ] Sur la prétention du Groupe Black selon laquelle le Groupe Hamelin a manqué à son devoir d'information, la juge de première instance en vient à la conclusion que les informations fournies étaient suffisantes, que c'est plutôt le Groupe Black qui a manqué à son obligation de se renseigner.

Elle retient de la preuve que le Groupe Black voulait à tout prix que la transaction se complète alors qu'elle emportait la disparition d'un important compétiteur et que, selon les instructions données à M e Normand, il eut fallu un obstacle majeur pour l'empêcher. [ 51 ] Enfin, la juge conclut que Gestion Immelin a prouvé son droit de propriété des terrains 2 et 3.

Elle fait donc droit à la demande d'injonction. [ 52 ] Aucune conclusion ne traite de la demande reconventionnelle du Groupe Black alors qu'implicitement la conclusion sur la demande principale emporte le rejet de la demande reconventionnelle. [ 53 ] Le Groupe Black se pourvoit à l'encontre de ce jugement le 28 mai 2010. Son appel porte sur les trois actions. Il recherche essentiellement les mêmes conclusions qu'en première instance. QUESTIONS EN LITIGE [ 54 ]

Malgré les 12 jours d'enquête et la somme importante de documents et de pièces déposés, les questions en litige sont relativement simples et peuvent se résumer de la façon suivante :

a) En regard de l'entente-cadre qui portait sur la vente des actions de SNF et de Kenny, les vendeurs ont-ils livré aux acheteurs ce qu'ils devaient livrer ou ont-ils illégalement soustrait des actifs en contravention avec telle entente-cadre?

b) Le Groupe Black pouvait-il retenir le prix de vente des actions?

c) Les frères Black, à

titre de caution, sont-ils tenus, le cas échéant, au paiement du solde de prix de vente et des frais extrajudiciaires?

d) Les intimés ont-ils droit aux honoraires extrajudiciaires de l'appel?

a) En regard de l'entente-cadre qui portait sur la vente des actions de SNF et de Kenny, les vendeurs ont-ils livré aux acheteurs ce qu'ils devaient livrer ou ont-ils illégalement soustrait des actifs en contravention avec telle entente-cadre? [ 55 ] Dans un premier temps, il importe de souligner que cette première question porte essentiellement sur des questions de fait. [ 56 ] La question concerne deux groupes d'actifs, soit les deux parties de lots qui auraient dû, selon le Groupe Black, être incluses dans la vente de Kenny. [ 57 ] Pour les lots 1 356 044 et 1 786 381, la réponse est pourtant assez simple.

L'annexe 1.1.9 identifie les lots qui sont inclus dans la vente et notamment on y retrouve la mention : «

Partie des lots 1 356 044 et 1 786 381 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Laval ». [Je souligne] [ 58 ] La preuve révèle que la

partie du lot 1 356 044 et la

partie du lot 1 786 381 appartiennent toujours à Kenny. Les autres parties de ces deux lots n'ont pas été transférées. La lecture des plans déposés et notamment celui déposé comme pièce P-54 fait également voir que les conclusions du Groupe Black auraient comme effet de créer une incursion dans une série d'autres lots dont la propriété n'est pas contestée et qui, à l'évidence, ne servaient pas aux opérations de Kenny. [ 59 ] Comme je le disais précédemment, se rendre aux conclusions recherchées par le Groupe Black viderait, pour ces immeubles, la mention

partie de lot de tout sens puisque Kenny serait alors propriétaire des deux lots au complet. [ 60 ] Le Groupe Black ne fait pas la démonstration d'une erreur déterminante concernant les déterminations de la juge concernant ces deux lots. [ 61 ] Quant aux terrains qui sont désignés comme étant les terrains 2 et 3A, la conclusion trouve aussi appui dans la preuve. [ 62 ] Avant que la vente de Kenny ne soit considérée, Hamelin utilisait Kenny comme prête-nom pour détenir divers lots. SNF louait de Kenny un lot contigu à son immeuble.

Comme on envisageait de vendre ce lot à SNF, cette dernière et Kenny qui étaient sous le même contrôle ont décidé d'échanger deux terrains de même dimension. Aux termes de l'échange, SNF devenait propriétaire du lot qu'elle louait précédemment de Kenny aux fins de ses opérations et cette dernière obtenait en retour une

partie du lot où se trouvait l'ancienne déchiqueteuse pour laquelle elle n'avait plus d'usage. Les lots échangés sont de même dimension. [ 63 ] Lorsque la vente de Kenny a été ensuite envisagée, il est devenu évident qu'elle n'allait plus pouvoir détenir de terrains au nom de Hamelin. L'échange avantageait SNF d'un terrain possédé par Kenny , à des fins autres qu'opérationnelles, mais qui demeurait toutefois nécessaire aux opérations de SNF. En contrepartie, SNF cédait à Kenny un terrain inutilisé . Ce terrain était exclu de la vente et

ne pouvait être transféré à Kenny, qui à court terme ne pouvait plus agir comme prête-nom.

Il a été transféré à Gestion Immelin. [ 64 ] Le groupe Black l'ignorait-il ou pouvait-il l'ignorer? [ 65 ] Il faut d'abord se rappeler que l'échange conclu entre Kenny et SNF le 7 septembre 2007 n'était opposable à aucune autre partie, car la publicité de l'acte constatant cette transaction n'avait pu avoir lieu au simple motif que les démarches auprès de la Commission de la protection du territoire agricole, dont l'autorisation préalable à la constitution d'un nouveau lot était indispensable , n'étaient pas encore terminées. [ 66 ] La question est donc de savoir si au moment de la vente le Groupe Black a connaissance de cet échange et s'il sait que SNF n'est plus propriétaire du terrain 2 alors qu'il a déjà, dans son patrimoine, le terrain 3A comme suite à cet échange. [ 67 ] Les notes de M e Normand font voir une mention quant à une clause spéciale découlant d'un acte d'échange de terrain entre Kenny et SNF le 7 septembre 2007.

Il ne peut, en conséquence, s'agir que de l'acte d'échange mentionné précédemment. Ces notes ont été rédigées le 13 décembre 2007 lors d'une visite des lieux dans le cadre de la vérification diligente. [ 68 ] L'entente-cadre prévoit spécifiquement à la clause 2 dite de « maintien des actifs opérationnels » que certains immeubles pourront être transférés à Jean-Guy Hamelin ou à une société liée et que l'information sera communiquée à 6875466 Canada inc., qui constitue le pivot corporatif du Groupe Black.

L'information sur l'identité de ces actifs doit être fournie avant le 18 décembre 2007. [ 69 ] Donc, le 13 décembre 2007, le Groupe Black sait ou doit savoir que SNF a obtenu un immeuble (le terrain 3A) qui ne faisait pas

partie des actifs de cette compagnie.

L'entente-cadre prévoit que certains actifs immobiliers pourraient être transférés à Jean-Guy Hamelin ou une société liée et l'avocate chargée de la vérification est informée de l'échange du 7 septembre 2007 comme la mention dans ses notes le prévoit expressément. [ 70 ] Interrogée hors cour, M e Normand dira : « Puis je me souviens qu'il y a eu… ça a été mentionné brièvement, il n'y a pas eu une grosse discussion là-dessus, mais je me rappelle très bien que ça été mentionné que dans le cas où il y aurait une acquisition de Kenny, je me rappelle, monsieur Hamelin a dit : “Mais si jamais vous achetez Kenny, je vais vouloir sortir des terrains ».

Puis je me rappelle très bien que Denis Fraser a dit : “Bien, en autant que ce n'est pas des terrains dont on a besoin pour opérer, là, oui, on va s'entendre là-dessus ”. » [ 71 ] M e Normand a vu le projet d'acte d'échange entre Kenny et Gestion Immelin et était informée de l'acte d'échange du 7 septembre 2007, lequel contient en

annexe la description des lots échangés. Elle dit ne pas avoir pu obtenir de copie , ce qui est, par ailleurs, nié. En tout état de cause, elle avait en main les éléments suffisants lui permettant de faire rapport à ses clients. Voici comment la juge de première instance s'exprime sur cette question : [145] Dans le cas qui nous occupe, AIM avait en sa possession toutes les données nécessaires pour décider s'il était préférable d'acheter ou non Kenny. Ses représentants avaient reçu la liste de terrains inclus, Normand avait vu le projet de contrat de vente à Immelin et s'était enquis au sujet de l'acte d'échange.

Elle n'a pas fait de démarches pour en obtenir une copie après sa conversation avec Me Boucher. Qu'elle ou non ait vu P-029 le 13 décembre n'est pas déterminant. Elle aurait pu faire une vérification des numéros de lots inclus auprès du bureau d'enregistrement de la Ville de Laval.

Et, de toute façon, Normand a témoigné que le 17 décembre, avec la liste complète des terrains exclus ainsi que la copie du plan P-029, Fraser et elle ont décidé d'aller de l'avant en se fiant aux représentations de Hamelin malgré leur insatisfaction avec les informations obtenues . [146] Ce qui est devenu apparent pendant l'audition est que la transaction Kenny paraissait mineure aux yeux de Black qui ne lui avait pas donné beaucoup d'importance. Pourquoi laisser la vérification diligente à une date si tardive?

Pourquoi n'y consacrer qu'une journée alors que trois avaient été prévues dans l'entente cadre? [147] Comme l'a si bien résumé Normand, Black allait acheter Kenny à moins d'un empêchement maj eur.

On ne peut maintenant faire reposer la responsabilité d'une vérification inadéquate sur les épaules de Hamelin. [Transcrit tel quel] [ 72 ] Comme le constate la juge de première instance, le mandat de l'avocate était conditionné par la consigne de faire en sorte que la vente se conclut à moins d'un « obstacle majeur » [2] . [ 73 ] Ce sont des constatations de fait qui sont appuyées par la preuve et les appelants ne font pas la démonstration d'une erreur manifeste et dominante qui autoriserait la Cour à intervenir sur cette question .

Je rappelle qu'une cour d'appel ne peut, en l'absence d'une erreur manifeste et dominante, se substituer à un juge d'instance sur des questions de détermination de faits [3] . [ 74 ] Ce fardeau de démonstration est lourd, comme l'explique le juge Morissette dans Layne Christensen Company c. Forages LBM inc . [4] : [38] Il y avait ici deux faisceaux de présomptions, celles apportées par Layne en preuve principale et en contre-preuve, et celles apportées par les intimées dans leur preuve principale.

Ces présomptions étaient naturellement susceptibles de fournir un fondement à des inférences différentes, situation très banale dans les litiges civils, et que décrit le juge Fish dans le passage déjà cité de l’arrêt H.L . Mais, une fois le jugement rendu en première instance, il incombe à la

partie qui décide de se pourvoir sur une ou plusieurs conclusions de fait de se plier à la norme d’intervention que je viens de rappeler. L’appréciation du caractère « grave, précis et concordant » des présomptions de fait est une question d’appréciation de la preuve, au même

titre que l’appréciation du caractère « prépondérant » d’une preuve. Établir en s’appuyant sur la preuve versée au dossier qu’il y a eu erreur d’appréciation par le premier juge requiert d’abord de la part de la

partie appelante qu’elle démontre avec netteté (qu’elle montre du doigt) où se trouve l'erreur qui devient par le fait même manifeste. Il faut ensuite qu'elle démontre de manière explicite en quoi cette erreur est déterminante. Il semble en effet utile de rappeler

encore une fois les propos du juge Fish : seule une erreur déterminante ou, pour reprendre le terme qu’il utilise, « dominante », c'est-à- dire qui a la capacité de discréditer la décision rendue, peut mener à une infirmation. [Transcrit tel quel] [ 75 ] Bref , les appelants doivent identifier une erreur évidente dans l'analyse du juge et expliquer en quoi cette erreur est dominante au point d'invalider ses conclusions [5] . Le Groupe Black ne s'est pas déchargé de ce fardeau. [ 76 ] Au sujet de la question :

b) Le Groupe Black pouvait-il retenir le prix de vente des actions? [ 77 ] Après en être venu à la conclusion que la juge n'avait commis aucune erreur en concluant que le Groupe Black n’avait pas droit aux immeubles, dont ceux sur lesquels il avait entrepris des travaux, la même détermination s'imposait à l'égard de la demande d'injonction puisque le Groupe Black avait entrepris d'utiliser des biens qui ne lui appartenaient pas. [ 78 ] De la même manière, la rétention du solde de prix de vente était illégale et les offres conditionnelles, sans consignation, étaient insuffisantes. [ 79 ] C'est donc à bon droit que la juge de première instance a condamné les défendeurs 6876544 Canada inc., Hébert Black et Ronald Black à payer le solde du prix de vente 3 800 000 $ et les intérêts prévus à l'entente-cadre soit le taux préférentiel majoré de 2 % à compter du 4 février 2008.

Elle y ajoute l'indemnité additionnelle à compter de cette même date, le 4 février 2008. [ 80 ] Selon le contrat, les intérêts couraient sur tous les montants impayés à la date de clôture, en l'occurrence pour une somme de 3 800 000 $. L es intimés réclament les intérêts sur 3 800 000 $ soit un montant de 300 000 $ qui venait à échéance le 4 juillet 2008 en plus du solde de leur créance au montant de 3 500 000 $ elle-même échue le 4 août 2008.

Par contre, l'indemnité additionnelle ne pouvait courir sur ces sommes qu'à compter de la mise en demeure envoyée le 5 août 2008. [ 81 ] Il y aura lieu d'accueillir l'appel à la seule fin de cette correction. [ 82 ] Enfin, le Groupe Black prétend que, comme la tenue du procès a forcé le Groupe Hamelin à la radiation d'une servitude, la clause de paiement des honoraires extrajudiciaires ne devrait pas s'appliquer puisqu'ils étaient en principe bien fondé d'entreprendre des procédures judiciaires ne serait-ce que pour cette fin. [ 83 ] L'essentiel du procès portait sur le droit aux immeubles et comme corollaire le droit au prix de vente.

Cette question de servitude constitue un accessoire bien marginal lorsqu'on la compare à l'enjeu principal. Aux termes des conclusions du jugement, le Groupe Hamelin a gain de cause et les honoraires de pr emière instance sont dus en application de la clause alors que le quantum a déjà fait l'objet d'une entente.

c) Les frères Black, à

titre de caution, sont-ils tenus, le cas échéant, au paiement du solde de prix de vente et des frais extrajudiciaires? [ 84 ] L'obligation personnelle des frères Black est clairement établie au contrat et il n'y a aucune raison de ne pas y donner suite.

d) Les intimés ont-ils droit aux honoraires extrajudiciaires de l'appel? [ 85 ] Les intimés demandent une condamnation aux frais extrajudiciaires encourus en appel. [ 86 ] Je ne vois pas comment en l'absence d'une preuve pertinente nous pourrions accepter la demande des intimés de condamner les appelants au paiement des honoraires extrajudiciaires en appel. J'estime que cette demande doit être refusée.

CONCLUSION [ 87 ] En conséquence, je propose d'accueillir l'appel, sans frais, à la seule fin de reformuler la conclusion qui se trouve au paragraphe [165] du jugement, qui désormais, se lira de la façon suivante : [165] CONDAMNE les défendeurs 6876544 Canada inc., Herbert Black et Ronald Black, solidairement à payer aux demandeurs la somme de 3 800 000 $ avec intérêt au taux annuel préférentiel majoré de 2 % à compter du 4 février 2008 et une indemnité additionnelle, le cas échéant, à compter du 5 août 2008; [ 88 ] Et pour le reste, de rejeter l'appel avec dépens . JACQUES R. FOURNIER, J.C.A.