2023 QCCQ 9939, 2023 QCCQ 9939

Morin c. Lussier 2023 QCCQ 9939 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-701129-214 DATE : 29 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN TÉTREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MÉLANIE MORIN et MATHIEU HENRICHON Demandeurs c. SOPHIE LUSSIER et PROPRIO DIRECT INC.

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 5 449,25 $ des défendeurs au motif qu’ils auraient contrevenu à leurs obligations de conseil et d’information dans le cadre du contrat de courtage immobilier qui les liait. [ 2 ] Il faut savoir qu’environ deux mois après qu’ils aient acquis un immeuble à Granby, les demandeurs ont constaté que leur puits fournissait une quantité d’eau insuffisante pour leurs besoins. [ 3 ] Les demandeurs ayant renoncé à procéder à des tests de quantité d’eau [1] , et ce, malgré qu’ils en avaient fait une condition à leur promesse d’achat [2] , reprochent à Mme Lussier, leur courtière immobilière, les fautes suivantes : 1.

Remplissage inadéquat de la

section D8.6 de la Déclaration des vendeurs relative à l’approvisionnement en eau de l’immeuble; 2. Information inadéquate relativement à l’opposabilité de la renonciation à la clause pour le test de débit d’eau; 3.

Défaut de les informer que le secteur où l’immeuble était situé avait des problèmes d’approvisionnement en eau. [ 4 ] Proprio Direct inc. (« Proprio ») est poursuivie uniquement en sa qualité d’agence immobilière et cocontractante [3] . [ 5 ] Les défendeurs contestent au motif qu’ils n’auraient commis aucune des fautes qui leur sont reprochées. [ 6 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal arrive à la conclusion que ces derniers ont raison. [ 7 ] Avant d’élaborer, il convient de reprendre les principes juridiques applicables en la matière.

Le droit [ 8 ] En principe, le contrat de courtage immobilier entre une agence et une personne physique constitue un contrat de service et de consommation [4] . Ce contrat ne crée habituellement que des obligations entre le client et l’agence, le courtier n’agissant que comme représentant de cette dernière [5] . Le courtier peut toutefois engager sa responsabilité extracontractuelle à l’égard du client [6] . [ 9 ] L’agence et le courtier ont notamment l’obligation d’agir au mieux des intérêts de leurs clients, avec prudence et diligence, tout en les conseillant et les informant avec objectivité [7] .

Ces obligations étant de moyen, il appartient au client de démontrer, de façon probable, que l’agence ou son courtier n’ont pas agi comme l’aurait fait un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [8] . Cette preuve se fait généralement en établissant les usages et les règles de l’art en matière de courtage [9] .

[ 10 ] Même si les infractions disciplinaires ou déontologiques peuvent avoir une certaine autorité sur l’instance civile, une faute déontologique ne constitue pas automatiquement une faute civile [10] . [ 11 ] Outre la faute ou le manquement à l’obligation contractuelle, le client doit également démontrer, de façon probable, que cette faute ou ce manquement a causé le préjudice qu’il allègue avoir subi [11] . Application du droit en l’espèce 1. Remplissage inadéquat de la

section D8.6 de la Déclaration du vendeur [ 12 ] Les demandeurs reprochent à Mme Lussier d’avoir omis de s’assurer que la clause D8.6

e) de la Déclaration du vendeur [12] soit complétée. [ 13 ] En effet, cette clause qui porte sur les problèmes relatifs à la qualité de l’eau ou à sa quantité n’a pas été cochée. [ 14 ] Or, comme Mme Lussier n’était pas la courtière immobilière du vendeur, aucune faute ne peut lui être reprochée sur le fait que cette question n’a pas fait l’objet d’une réponse précise. [ 15 ] Par ailleurs, même si l’on tenait pour acquis que Mme Lussier n’a pas porté à l’attention des demandeurs le fait que cette clause n’avait pas été complétée [13] , le fait que la promesse d’achat ait été conditionnelle à l’exécution de tests relatifs à la quantité et à la qualité d’eau potable [14] rompt la relation directe entre cette faute et le préjudice que les demandeurs auraient pu subir [15] . [ 16 ] Le Tribunal souligne qu’en ce qui concerne les tests de quantité d’eau, les demandeurs ont renoncé à procéder aux tests suite aux représentations du technicien du laboratoire d’analyse à l’effet que ceux-ci seraient probablement non concluants vu la période de l’année. [ 17 ] Compte tenu de ce qui précède, ce grief ne peut être retenu. 2.

Information erronée quant à l’impact de la renonciation à la clause visant à tester la quantité d’eau portable [ 18 ] Les demandeurs reprochent à Mme Lussier le fait qu’elle n’ait pas insisté pour qu’ils procèdent à des tests pour évaluer la quantité d’eau potable fournie par le système d’alimentation en eau de l’immeuble qu’ils désiraient acheter. [ 19 ] Or, à l’audience, Mme Lussier affirme avoir insisté auprès des demandeurs pour qu’ils s’en assurent, et ce, même si le technicien du laboratoire qu’ils avaient retenu leur affirmait que celui-ci ne serait pas pertinent.

Mme Lussier ajoute que Mme Morin lui aurait alors répondu que ce n’était pas grave, car il fallait que la transaction soit complétée dans les délais impartis. [ 20 ] Le témoignage de Mme Morin à ce sujet est plutôt flou puisqu’elle n’a pas un bon souvenir de ce qui s’est dit à l’époque.

D’ailleurs, lorsque questionnée sur la renonciation à ce test le 15 avril 2019, Mme Morin finira par admettre qu’elle avait probablement pris connaissance de cette renonciation avant de signer le formulaire qui lui avait été transmis [16] . [ 21 ] Dans ces circonstances, on ne peut conclure à une faute de la part de Mme Lussier et ce grief doit également être rejeté. 3.

Défaut d’informer les demandeurs que l’immeuble serait situé dans un secteur éprouvant des problèmes d’approvisionnement en eau [ 22 ] Les demandeurs prétendent que Mme Lussier aurait dû savoir que le secteur où était situé l’immeuble était problématique quant à la quantité d’eau potable disponible. [ 23 ] Sans égard au fait que Mme Lussier nie qu’une telle problématique existe dans ce secteur, les demandeurs n’ont pas fait la preuve de l’existence d’un tel problème et, surtout, qu’un courtier immobilier raisonnable aurait connu cette information à l’époque. [ 24 ] Comme les demandeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de preuve, ce grief doit également être rejeté. [ 25 ] Compte tenu de ce qui précède, le recours des demandeurs doit être rejeté.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] REJETTE la Demande ; [ 27 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE en faveur des défendeurs. __________________________________ Martin Tétreault , J.C.Q.