2015 QCCA 1520, 2015 QCCA 1520

Cabana c. Valiquette 2015 QCCA 1520 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023992-134 (700-17-008383-118) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 18 septembre 2015 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND , J.C.A. CLAUDE C. GAGNON , J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE , J.C.A. APPELANTS AVOCAT DENIS CABANA MARIE-JOSÉE DUPUIS M e LOUIS GEORGES BRUNET ( Gagnon, Brunet & Kilani s.e.n.c. ) INTIMÉS AVOCATS PATRICK VALIQUETTE VÉRONIQUE NOURY Me RICHARD DUFOUR Me LISETTE LAFONTAINE ( Dufour, Mottet, Avocats, s.e.n.c. ) MIS EN CAUSE BENOÎT DESROCHES Personnellement

En appel d'un jugement rendu le 3 octobre 2013 par l'honorable Gérard Dugré, de la Cour supérieure, district de Terrebonne. NATURE DE L'APPEL : Bornage – prescription acquisitive Greffier d’audience : Mihary Andrianaivo Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 30 Suite de l’audition du 16 septembre 2015.

Mihary Andrianaivo Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelants ont interjeté appel d’un jugement de la Cour supérieure du Québec, district de Terrebonne (l’honorable Gérard Dugré), prononcé le 3 octobre 2013, qui confirme les conclusions d’un rapport de bornage souscrit par le mis en cause, fixe la ligne séparant leur lot de celui des intimés selon les conclusions du rapport de bornage, commet le mis en cause pour procéder à l’abornement et attribue aux intimés la propriété d’une parcelle de terrain que se disputaient les parties. 1.

LE CONTEXTE [ 2 ] Le différend relatif à l’emplacement de la ligne séparative de leurs propriétés contigües est véritablement né entre les parties

lorsque les appelants ont, le 15 septembre 2011, à l’insu des intimés, arraché une clôture verte installée entre le cabanon attenant à la piscine de ces derniers et un muret de soutènement en béton en bordure de la Rivière des Milles Iles pour la remplacer par une nouvelle clôture implantée à proximité de la limite cadastrale des lots. [ 3 ] Une ancienne clôture rouillée avait été installée en 1967 par un des auteurs des appelants, Ernest Godard, sur son lot afin d’empêcher les intrus de traverser sa propriété pour accéder à la rivière.

Il avait, par la suite, planté une haie de cèdres sur toute la longueur de cette clôture et à l’ouest de celle-ci. Au fil des ans, la haie s’est à ce point développée qu’elle atteignait par endroits 10 pieds en hauteur et 9 pieds en largeur, de telle sorte que la vieille clôture rouillée y était complètement enfouie et n’était plus visible. [ 4 ] Au début des années ’70, ce même Ernest Godard avait érigé sur la

partie de sa propriété longeant la rivière un muret de soutènement en béton. Son voisin, l’auteur des intimés, monsieur Cossette, avait fait de même quelque temps après de telle sorte que les deux palissades se rejoignaient à la hauteur de la vieille clôture rouillée. [ 5 ] M. Cossette avait également construit en 1978 un cabanon attenant à une piscine et abritant les équipements de filtrage et de chauffage des eaux. Le mur ouest du bâtiment empiétait sur la limite cadastrale et se trouvait dans sa

partie la plus rapprochée à environ un demi-mètre de la vieille clôture rouillée. [ 6 ] Une clôture verte avait subséquemment été installée sur le côté est de la clôture rouillée et de la haie de cèdres séparant les deux lots par un des locataires de l’auteur des intimés, bien avant que ces derniers n’acquièrent l’immeuble en 2002, pour créer un enclos pour ses chiens. [ 7 ] Deux ans après avoir acquis l’immeuble en 2009, les appelants ont décidé, à l’été 2011, d’installer une piscine hors terre dans leur cour arrière.

Pour réaliser leur projet, ils ont rasé la haie de cèdres et arraché la vieille clôture rouillée qui y était enfouie. Puis, alors que les intimés étaient absents de leur domicile, ils ont entrepris avec leurs ouvriers d’enlever la clôture verte et de la remplacer par une nouvelle. [ 8 ] En revenant chez eux le 15 septembre 2011, les intimés constatent avec étonnement que des travaux ont été entrepris sur leur propriété. [ 9 ] Les discussions entre les parties s’enveniment alors rapidement et les policiers sont appelés sur les lieux pour calmer les esprits belliqueux et recevoir leurs plaintes croisées de méfait.

Les travaux entrepris sont cependant suspendus. [ 10 ] Les intimés réinstallent donc de façon temporaire la clôture verte et les parties s’entendent pour désigner le mis en cause afin de procéder au bornage des lots. [ 11 ] Le rapport du mis en cause conclut à une possession utile exercée par les intimés et leurs auteurs depuis 1967 qui leur avait permis d’acquérir par prescription une parcelle de terrain triangulaire comprise entre les limites décrites à leur

titre et une ligne droite tracée entre les points 45 (le repère retenu par Dany Houde au coin nord du lot 2522674) et 119 (jonction des murets de soutènement) et passant à 0.56 mètre du coin sud-est du cabanon) sur le tracé où avait été implantée la vieille clôture rouillée en 1967. [ 12 ] Le juge a retenu que les intimés et leurs auteurs avaient occupé et possédé cette lisière de façon paisible, continue, publique et non équivoque.

Il a notamment fondé cette conclusion sur les indices d’occupation que sont (1) l’emplacement de la vieille clôture rouillée choisi par l’auteur des appelants pour marquer la limite de sa propriété, (2) la jonction des murets de soutènement en bordure de la rivière permettant d’inférer que les auteurs des parties ont ainsi voulu démontrer la frontière de leur lot respectif et (3) l’implantation du cabanon à environ un demi-mètre de la vieille clôture rouillée.

Le juge souligne également que l’opinion du mis en cause, à laquelle il adhère, est confirmée par le témoignage de Francine Langlois, celle qui a vendu l’immeuble aux appelants après en avoir été propriétaire pendant une vingtaine d’années et qui a toujours cru que la haie de cèdres constituait la limite de son lot et n’a jamais constaté la présence de clôtures entre les deux immeubles. [ 13 ] La prescription acquisitive constitue un moyen d’acquérir un droit de propriété ou l’un de ses démembrements par l’effet de la possession. La propriété et la possession sont toutefois deux notions bien distinctes.

La première est un concept de droit tandis que la seconde constitue un fait juridique nécessitant la réunion concomitante de deux éléments : l’un est matériel (le fait d’avoir un bien en son pouvoir et d’être en mesure d’accomplir sur celui-ci des actes de détention, d’usage ou de transformation) et l’autre est intentionnel (la volonté d’être titulaire d’un droit sur le bien). [ 14 ] Pour produire ses effets juridiques, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque ( art. 922 C.c.Q. ). On dit alors de celle-ci qu’elle est utile.

La caractérisation de la possession utile dépend du lieu, du cadre et des actes posés à l’égard du bien concerné [1] et constitue donc une pure question de fait soumise à l’appréciation des tribunaux [2] . Ceux-ci doivent alors s’attarder à l’examen des indices sérieux qui démontrent l’existence de la possession. [ 15 ] Conformément aux articles 921 (deuxième aliné

a) et 928 C.c.Q. , une fois la preuve de la possession établie, il revient à celui qui la conteste de démontrer les vices dont elle souffre selon la prépondérance des probabilités. [ 16 ] Les appelants contestent la possession des intimés et reprochent au mis en cause de même qu’au juge une analyse bâclée qui a omis de prendre en compte des éléments pertinents qui révèlent une possession équivoque de la part des intimés : (1) la présence de la haie de cèdres, de la clôture verte installée entre le cabanon et le muret et de roches entassées par les intimés le long de la clôture verte, ainsi que (2) d’une dénivellation de terrain importante entre les deux propriétés.

À leur avis, ces omissions entacheraient irrémédiablement la conclusion relative à une possession utile de la part des intimés durant le délai suffisant pour acquérir le droit de propriété sur la parcelle litigieuse. [ 17 ] Soulignons d’abord qu’il est inexact de prétendre que le juge a omis de considérer la présence de la haie et de la clôture verte. En effet, au paragraphe 24 du jugement entrepris, il est fait état de la haie de cèdres que les appelants ont rasée en mai 2011.

De plus, le paragraphe 73 et la note de bas de page 19 soulignent que la clôture verte, qualifiée par le juge d’installation temporaire, avait été mise en place par un locataire de l’immeuble avant son acquisition par les intimés pour créer un enclos pour son chien et dont on ne pouvait

inférer l’intention du propriétaire de délimiter ainsi sa propriété. [ 18 ] Il appert, par ailleurs de la preuve, que les roches entassées au sol le long de la clôture verte entre le muret et le cabanon provenaient d’une excavation exécutée par les intimés en 2007 pour implanter un treuil. La possession utile ayant débuté en 1967, la prescription était alors acquise depuis plusieurs années déjà. Les roches ainsi déposées ne permettent sûrement pas d’inférer que les intimés exerçaient une possession ambiguë ni qu’ils reconnaissaient par là que cette clôture verte constituait la limite de leur lot.

En conséquence, le juge n’a pas commis d’erreur en écartant cet élément plus anodin que déterminant. [ 19 ] Il y a lieu de rappeler également à cet égard qu’en 1967, la clôture métallique installée par l’auteur des appelants constituait la limite apparente de sa propriété.

Le fait que la haie de cèdres, plantée par lui de son côté de cette clôture, ait, durant 44 ans, pris tant d’ampleur que les clôtures n’étaient plus visibles n’a pas non plus l’effet de vicier la possession des intimés de la lisière litigieuse et de la rendre ambiguë. [ 20 ] Il faut cependant reconnaître que ni le rapport de bornage du mis en cause ni le jugement entrepris ne font état de l’existence d’un dénivelé entre les propriétés des parties.

Il y a lieu toutefois de souligner que le mis en cause a été interrogé à ce sujet et qu’il a alors précisé que cet élément était secondaire comparativement aux autres indices d’occupation plus probants constatés sur les lieux.

Le juge ayant retenu ce témoignage, l’omission reprochée est, en conséquence, sans effet déterminant sur les conclusions. [ 21 ] L’analyse factuelle du juge ne souffre pas, en l’espèce, d’erreur manifeste et déterminante qui puisse justifier la Cour d’intervenir pour infirmer la conclusion attribuant la propriété de la parcelle de terrain litigieuse aux intimés. [ 22 ] En effet, la preuve produite permettait au juge de conclure raisonnablement qu’Ernest Godard, l’auteur des appelants, avait, par ses travaux, délimité sa propriété en deçà de son

titre et que les intimés et leurs auteurs avaient, pour leur part, occupé les lieux au-delà de leur

titre durant plus de 40 ans.

En conséquence, que la prescription soit trentenaire ou décennale, la conclusion selon laquelle les intimés et leurs auteurs avaient acquis sur la parcelle litigieuse un droit de propriété opposable aux appelants est bien fondée. [ 23 ] C’est aussi à bon droit que le juge a conclu que les appelants n’avaient pas établi des motifs sérieux pour écarter le rapport de bornage produit par le mis en cause et a souscrit à ses conclusions relativement à l’emplacement de la ligne séparative des lots. [ 24 ] Quant à l’argument selon lequel le mis en cause et le juge auraient imputé aux appelants un fardeau de preuve inapproprié, il faut rappeler que le juge a adéquatement distingué les obligations de chaque

partie quant aux exigences de la preuve relatives à la possession utile, à la valeur probante du rapport de bornage et à l’acquisition du droit de propriété par prescription. Il n’a pas, à cet égard, commis d’erreur sujette à la reformation. [ 25 ] Nous sommes, en conséquence, d’avis qu’il n’y a pas lieu pour la Cour d’intervenir. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 26 ] REJETTE l’appel, avec dépens. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.