2020 QCCQ 8714, 2020 QCCQ 8714

Hopson Holdings inc. c. Centre de liquidation CL inc 2020 QCCQ 8714 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-024653-195 DATE : 18 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HOPSON HOLDINGS INC Demanderesse c. CENTRE DE LIQUIDATION C.L.

INC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse procède à l’acquisition, en mai 2015, d’un immeuble commercial situé au 839 Montée de la Source à Cantley. L’immeuble en question, totalisant une superficie d’environ 6 000 pieds carrés, est alors vendu, avec la garantie légale, pour la somme de 385 000$, par la défenderesse Centre de liquidation C.L. inc. [ 2 ] Il est établi que l’immeuble fut construit en diverses phases, la plus ancienne datant de 1957.

Une portion, plus récente, à toit plat, daterait plutôt d’il y a 25 ans. [ 3 ] Le Président de la demanderesse, soit M. Roch Hopson, procède à deux visites des lieux avant de formuler une offre d’achat. [ 4 ] La défenderesse, pour sa part, contresigne une Déclaration du vendeur [1] , elle-même datée du 8 avril 2015, dans laquelle son représentant y précise, entre autres choses, à la Rubrique D7.1, que la toiture fut installée « plus ou moins en 2008 ». La rubrique D7.2, pour sa part, énonce que le vendeur ne détient pas de documents constatant lesdits travaux de remplacement. [ 5 ] M.

Hopson témoigne à l’effet qu’il découvre, suite au départ du locataire commercial dont il hérite lors de la vente – soit donc en octobre 2016 [2] – que la

section de l’immeuble comportant un toit plat coule à l’intérieur de l’immeuble . Il constate certains dommages en octobre 2016 et réalise, plus amplement au mois de janvier suivant, que « ça dégoutte beaucoup ». [ 6 ] L’entreprise mandatée sur place par M. Hopson lui confirmerait [3] , en 2017, que la toiture en question ne date assurément pas de 2008, tel qu’il appert de la Déclaration du vendeur, mais bien plutôt d’une époque beaucoup plus lointaine. [ 7 ] M. Hopson précise qu’il en informe M.

Christian Lafleur, soit le représentant de la défenderesse. [ 8 ] Un échange de correspondances, par avocats interposés, en découle. Essentiellement, la défenderesse soumet que le recours de la demanderesse est mal fondé, qu’il est prescrit [4] et abusif. [ 9 ] Ceci étant, lors du Procès, la défenderesse est absente, bien que dûment appelée [5] . Par voie de conséquence, la demanderesse fut autorisée à procéder par défaut à son encontre. [ 10 ] Cependant, tel qu’expliqué à M. Hopson, le fait que le dossier procède par défaut ne module pas le principe voulant que la

partie demanderesse doit établir, par l’entremise d’une preuve prépondérante, à savoir une preuve claire et convaincante [6] , le bienfondé de sa Demande. Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (ci-après le CCQ ) le précisent d’ailleurs en ces termes : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 11 ] Qu’en est-il en l’espèce?

ANALYSE [ 12 ] La Demande soumet que la défenderesse, par son représentant, ne lui a pas donné l’heure juste quant à la date d’installation de la toiture dans la

section relatée précédemment. Cela constituerait, soumet-on, un vice caché, en ce que la toiture serait, en réalité, beaucoup plus âgée que ce que la Déclaration du vendeur mentionnait en toutes lettres. Par ailleurs, celle-ci ne serait plus du tout étanche. [ 13 ] À cet égard, la demanderesse produit une déclaration pour valoir témoignage d’un représentant de l’entreprise TMR3 Couvreur, à laquelle est annexée une Soumission, de cette même entreprise, quant aux travaux correctifs à réaliser. La déclaration note ce qui suit : J’ai effectué une estimation le 9 décembre 2020.

Pour la toiture au 839 Montée de la Source à Cantley et constater les travaux à effectuer sur la toiture pour la compagnie Hopson Holdings Inc je vous joins en

annexe l’estimation pour les réparations, avec le constat que la toiture actuelle a + de 20 ans. [ 14 ] La Soumission S-6637 relate sensiblement la même situation, précisant au passage les correctifs à réaliser.

Le prix total soumissionné se chiffre à la somme de 23 900$ en sus des taxes applicables. [ 15 ] En effet, la preuve soumise démontre, de manière prépondérante, que les menues corrections déjà effectuées – en janvier 2020 – par la demanderesse, n’apparaissent pas comme étant suffisantes dans les circonstances. [ 16 ] Il est utile de préciser d’emblée que rien dans la preuve soumise ne démontre que la demanderesse, et son Président, n’auraient pas agi en acheteur prudent et diligent [7] .

Rien ne démontre, en l’espèce, que ceux-ci auraient dû remettre en question la déclaration écrite du représentant de la défenderesse quant à l’âge réel de la toiture. [ 17 ] La preuve, non contredite par ailleurs, démontre que le vice affectant la toiture rencontre les critères applicables afin de se qualifier à

titre de vice caché. En effet, la preuve établit l’existence des cinq critères pertinents, à savoir :

i) Que le vice présente une certaine gravité; ii) Que le vice est antérieur à la vente; iii) Que le vice était inconnu de l’acheteur au moment de la vente; iv) Que le vice était caché au moment de la vente;

v) Que le vice a été dénoncé en temps opportun. [8] [ 18 ] De surcroît, la preuve établit, de manière prépondérante, que la toiture en question ne peut pas, en toute vraisemblance, dater de 2008. Cette preuve est non contredite dans les circonstances. [ 19 ] Ainsi donc, le Tribunal doit ici conclure que la déclaration de la venderesse en venait à occulter, voire à maquiller, la réalité. [ 20 ] Reste donc la question du préjudice subi qui serait, ici, valablement démontré. [ 21 ] Quant à l’évaluation du préjudice subi, les articles 1607 et 1611 CCQ énoncent : 1607.

Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé.

On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. [ 22 ] Tel qu’expliqué, séance tenante, au représentant du demandeur, l’indemnisation qui peut être prononcée vise, en vertu des principes applicables, à indemniser la victime du préjudice et de la perte spécifiquement subie. Ni plus, ni moins. L’indemnisation ne vise pas à enrichir, ni à appauvrir ladite victime. [ 23 ] Dans le cas sous étude, il est indéniable que M. Hopson, et il le reconnait sans difficulté, savait qu’il devrait procéder au remplacement éventuel de la toiture.

Dans son esprit, et conformément à la Déclaration de la défenderesse, la toiture avait été fraichement installée en 2008. M. Hopson précise dans le cadre de son témoignage qu’il avait donc budgété le remplacement de la toiture pour l’année 2025, soit donc 17 ans après l’installation initiale. [ 24 ] En d’autres termes, la toiture avait déjà atteint, lors de l’acquisition de l’immeuble en 2015, et dans le meilleur des scénarios pour la demanderesse , 7/17 de sa durée de vie utile et anticipée.

Cela doit entrainer, dans les circonstances, une réduction conséquente (de 41,2% [9] ) de la valeur des réparations pouvant être accordées à la demanderesse. [ 25 ] Les travaux devant être réalisés apporteront donc, nécessairement, une plus-value importante à l’immeuble. [ 26 ] Quant à la plus-value des travaux effectués, et comme le mentionne l’Honorable Juge Jean Faullem, alors qu’il siégeait à ce moment à la Cour du Québec, dans l’affaire Côté c.

Laflèche [10] , et tel que rappelé dans de nombreux jugements [11] : [38] Cependant, dans l’évaluation des dommages subis, le Tribunal doit tenir compte de la plus-value apportée à la résidence à la suite des travaux de réparation effectués et ainsi déduire de l’indemnité accordée à l’acheteur la valeur de cette plus-value. [ 27 ] Le Professeur Patrice Deslauriers, sur le sujet de l’indemnisation résultant d’une atteinte à un bien [12] , rappelle ce qui suit :

Un élément extrêmement important et inhérent au concept de la restitutio in integrum est que le créancier ne peut jamais s’enrichir au moyen de dommages-intérêts. C’est pourquoi, lorsqu’il s’agit d’un bien qui n’était pas destiné à la revente ou à la spéculation, le créancier aura le droit de réclamer, en cas de perte totale, le montant suivant : le coût de remplacement du bien neuf duquel on soustrait la dépréciation (…) Dans l’hypothèse où le bien n’a été que partiellement endommagé, encore là, une somme sera allouée pour sa remise en état à condition que la preuve en soit faite.

Toutefois sera soustraite la portion représentant la plus-value du bien remis à neuf. [ 28 ] Dans la même veine, et comme le rappelle le Juge Richard Landry, J.C.Q., dans l’affaire Vigeant et autre c. Tremblay [13] : [26] Dans leur traité sur La Responsabilité Civile, les auteurs Baudouin et Deslauriers approchent la question de l'indemnisation en ces termes (à la page 313): « La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs. Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime.

Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. » [27] Ils précisent (à la page 315): « Lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances." (et, à la page 317) "Les réparations confèrent parfois (en matières immobilières par exemple) une plus-value au bien et augmentent sa valeur économique.

Les tribunaux déduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour tenir compte de celle-ci. » [ 29 ] Conservant ces principes à l’esprit, à la lumière de l’ensemble des circonstances et remarquant que la Soumission proposée par l’entreprise TMR3 Couvreur constitue, à n’en point douter, une réelle amélioration par rapport à l’état de la toiture – même en 2015 – le Tribunal considère ainsi que le préjudice valablement démontré par la demanderesse doit se chiffrer à la somme de 8 823,53$. [14] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la Demande; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 8 823,53$, avec l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 1 er mars 2019 [15] ; LE TOUT , avec les frais de justice en faveur de la demanderesse. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 7 décembre 2020