2021 QCCQ 9088, 2021 QCCQ 9088

Syndicat de copropriétaires «Condos 7150-7162 de l'Eau Vive» c. Bekhoucha 2021 QCCQ 9088 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL Chambre civile N° : 500-22-254419-198 DATE : 19 mars 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES «CONDOS 7150-7162 DE L’EAU VIVE»

Partie demanderesse c. TITMA BEKHOUCHA

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En défaut d’acquitter ses obligations à l’endroit de la demanderesse SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES «CONDOS 7150- 7162 DE L’EAU VIVE» (SYNDICAT), la Défenderesse Titma Bekhoucha (BEKHOUCHA) fait l’objet d’un recours en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice de son condominium. [ 2 ] Depuis l’institution des procédures, la situation a considérablement évolué. BEKHOUCHA a acquitté l’ensemble des arrérages relatifs à ses frais de condo et elle a payé, séance tenante, un montant de 1669,68$ à

titre d’intérêts sur ceux-ci, calculés au taux légal de 5%. [ 3 ] Voyant qu’il n’obtiendrait pas le délaissement initialement demandé, SYNDICAT modifie sa demande afin de revendiquer les intérêts au taux contractuel (18%) et un montant de 16 818,05$ à

titre d’honoraires extrajudiciaires encourus afin d’instituer la présente demande. [ 4 ] BEKHOUCHA conteste l’existence d’un taux d’intérêt contractuel au regard des arrérages relatifs aux frais de condo. C’est ce qui explique son paiement au taux légal. Du reste, elle reconnaît l’obligation contractuelle d’acquitter les honoraires, mais soutient que ceux-ci sont exagérés. [ 5 ] Il appartient donc au Tribunal de déterminer s’il existe ou non un taux d’intérêt contractuel pour les sommes dues à

titre de frais de condo et si le montant des honoraires réclamés est raisonnable. ANALYSE Le taux d’intérêt [ 6 ] Pour soutenir un taux d’intérêt de 18%, SYNDICAT réfère à l’article 12.1 de la Déclaration de copropriété [1] qui prévoit ce qui suit :

TITRE XIII: INDEMNISATION 12.1 – Chaque copropriétaire doit indemniser les administrateurs de toute perte, coût, frais, dommages, blessures et responsabilité de toute nature causés aux parties communes ou subis par les administrateurs ou par un autre copropriétaire par la faute de ce copropriétaire, sa famille ou un membre de celle-ci, un occupant de sa

partie exclusive, un préposé ou un serviteur, un invité ou une personne se rendant à la

partie exclusive de ce copropriétaire, le tout, sauf les pertes, coûts, frais, dommages, blessures et responsabilité causés par un assuré (tel que défini dans une police d'assurance) couvert par une police d'assurance souscrite par les administrateurs. Toute somme devant être payée par un copropriétaire aux administrateurs à la suite du paragraphe 12.1 des présentes, comprend les frais de collection et honoraires légaux encourus par les administrateurs pour collecter ces sommes d'argent, et ces sommes portent intérêt au taux de UN ET DEMI POUR CENT (1 ½ %) par mois, soit DIX-HUIT POUR CENT (18%) par année.

Les administrateurs peuvent également récupérer ces sommes par versements mensuels qu'ils déterminent, lesquels versements mensuels seront additionnés aux charges communes mensuelles de ce copropriétaire, sur réception par ce copropriétaire d'un avis des administrateurs à cet effet. Toute somme payable en vertu du paragraphe 12.1 des présentes est considéré(sic) comme une contribution aux charges communes et elle est recouvrable comme telle. [ 7 ] Cette clause prévoit que le taux de 18% s'applique aux situations prévues au premier aliéna. On vise l'obligation d'indemniser

de toute perte, coût, frais, dommages, blessures et responsabilité de toute nature causés aux parties communes ou subis par les administrateurs ou par un autre copropriétaire. Il n’est aucunement question d’arrérages en relation avec des frais de condo. [ 8 ] C’est plutôt à l’article quatre [2] qu’il faut se référer afin de déterminer, le cas échéant, le taux d’intérêt applicable à des arrérages aux charges communes. C’est également cet

article qui autorise SYNDICAT à réclamer les honoraires extrajudiciaires encourus. L’article se lit comme suit : 4. Nonobstant ce que ci-devant stipulé et considérant que les administrateurs disposent de moyens légaux appropriés pour assurer la perception des charges communes, il est établi et convenu que si un créancier hypothécaire devient propriétaire d'une fraction par suite de l'exercice de toute clause de dation en paiement ou par suite de vente par le shérif, il (le créancier hypothécaire) ne sera pas tenu, ni son successeur, de payer les mensualités en retard des charges communes non payées par le copropriétaire dépossédé de sa fraction.

d) Les administrateurs doivent prendre les mesures nécessaires pour assurer le paiement des redevances mensuelles de toutes les autres sommes devant être payées aux administrateurs par chaque copropriétaire.

e) Un privilège sur les fractions assure le paiement des sommes devant être payées aux administrateurs par les copropriétaires, ce privilège prend rang immédiatement après le privilège du vendeur. Ce privilège est conservé par l'enregistrement, dans les soixante (60) jours qui suivent la date d'échéance de la dette, d'un avis ou bordereau sous forme d'affidavit indiquant le montant de la réclamation et la désignation de la fraction qui fait l'objet du privilège.

Ce privilège s'éteint, faute par les administrateurs de poursuivre le copropriétaire défaillant dans les trois (3) mois qui suivent la date de l'enregistrement et de mettre en cause le régistrateur afin de lui faire noter cette action à l'index aux immeubles. Les administrateurs peuvent validement enregistrer ce privilège et en donner mainlevée.

f) Les sommes dues en vertu des dispositions du

titre X des présentes portent intérêt au profit des copropriétaires. Cet intérêt sera fixé de temps à autre par les administrateurs.

g) Lorsqu'un copropriétaire est en défaut de payer des redevances depuis plus de quinze (15) jours, les administrateurs ont, en plus des autres droits et privilèges qui leur sont accordés par la Loi et par la présente déclaration, le droit d'instituer des procédures judiciaires pour en assurer le remboursement. Le coût de ces procédures judiciaires, y compris les honoraires d'avocats, judiciaires et extra- judiciaires, sont ajoutés aux sommes devant être payées par ce copropriétaire.

L'institution de procédures judiciaires ne préjudicie en aucune façon aux autres droits et privilèges assurant le remboursement de ces sommes et ceux-ci peuvent en tout temps être cumulés. [ 9 ] La preuve indique que, de fait, les administrateurs n’ont jamais fixé de taux d’intérêt. [ 10 ] BEKHOUCHA a donc payé le bon taux d’intérêt. Le montant des honoraires [ 11 ] Même si, à première vue, le montant de 16 818,05$ impressionne vu son importance, il faut comprendre qu’il représente une période s’échelonnant du 30 juillet 2018 au 29 janvier 2021.

Seul le dernier compte du 29 janvier 2021 comporte une provision pour honoraires afin de couvrir la durée de la présente audition et le temps requis pour radier l’avis d’hypothèque légale et le préavis d’exercice. [ 12 ] La preuve démontre que BEKHOUCHA a, depuis 2018, systématiquement contesté et négligé de payer à échéance ses charges communes. Lorsqu’elle payait, c’était sous protêt ou à rabais.

Elle est l’artisan de son propre malheur en ce que ses innombrables revendications non fondées ont provoqué l’intervention du procureur de SYNDICAT afin de répondre à chacune. [ 13 ] Le taux horaire de 210$ du procureur de SYNDICAT est raisonnable et hormis la provision de huit heures indiquée au compte du 29 janvier 2021 pour l’audition de la présente demande, qui n’a pris que trois heures, aucun autre ajustement n’est nécessaire. [ 14 ] Un montant de 15 768,05$ à

titre d’honoraires judiciaires et extrajudiciaires est raisonnable dans les circonstances. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande ; CONDAMNE Titma Bekhoucha à payer à Syndicat de copropriétaires «Condos 7150-7162 de l'Eau-Vive» la somme de 15 768,05$ avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis l’assignation ; ORDONNE la radiation de l’hypothèque légale et du préavis d’exercice pour vente sous contrôle de justice en faveur du Syndicat de copropriétaires «Condos 7150-7162 de l'Eau-Vive» publiés au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous les numéros 24 025 853 et 24 230 563. AVEC frais de justice.

__________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Me Jean-François Gendron Reso Condo inc. Procureur de la

partie demanderesse Me Igor Dogaru Procureur de la

partie défenderesse Date d’audience : 29 janvier 2021