2010 QCCQ 4277, 2010 QCCQ 4277

Therrien c. Sepulveda 2010 QCCQ 4277 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-009987-089 DATE : 29 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MAURICE THERRIEN,

Partie demanderesse c. RAMON ALBERTO SEPULVEDA,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame 7 000 $ du défendeur pour les vices cachés affectant le système d'alimentation d'eau de l'immeuble qu'il a acquis de ce dernier. QUESTIONS EN LITIGE: [ 2 ] L'immeuble vendu était-il affecté de vices cachés? [ 3 ] Les faits et gestes du vendeur permettent-ils au Tribunal d'écarter la clause d'exclusion de garantie légale signée par les parties?

LES FAITS: [ 4 ] Le 4 juillet 2007, le demandeur se portait acquéreur de la résidence du défendeur au coût de 68 180 $. [ 5 ] Le demandeur s'engage alors à prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction. [ 6 ] Également, les parties confirment les ententes précontractuelles en ces termes: « Toutes les clauses et toutes les conditions stipulées essentiellement entre les parties aux présentes dans quelconque offre d'achat, contre-offre ou addendum à telles offre et contre-offre, antérieurs au présent acte continueront de s'appliquer et de lier les parties en autant qu'elles ne soient pas incompatibles avec l'une quelconque des clauses et des conditions du présent acte. » [ 7 ] Dès la signature du contrat de courtage exclusif du défendeur en faveur de la

partie appelée, Groupe Sutton Synergie inc., le défendeur mentionnait que cette vente est faite sans garantie légale de qualité (acte du 22 avril 2007). [ 8 ] Dans la déclaration écrite du vendeur sur l'état de l'immeuble, le défendeur déclare ce qui suit quant à la situation de l'immeuble. [ 9 ] Lorsque questionné sur la plomberie, il ne fournit aucune réponse à la question: « Avez-vous eu connaissance de la survenance de problèmes reliés à la plomberie, par exemple des variations importantes de pression ou de débit d'eau lors de l'usage des appareils, des tuyaux qui gèlent, des fuites d'eau, des problèmes d'évacuation ou de refoulement aux renvois de la plomberie, de cognement ou autre? ». [ 10 ] Cependant, lorsque questionné sur le système privé d'alimentation en eau, le défendeur précise: « D12.1 Avez-vous déjà fait procéder à un test de qualité d'eau?

Oui. D12.2 Avez-vous déjà fait procéder à un test de quantité d'eau? Non. D12.3 Avez-vous déjà eu connaissance de l'assèchement de la source d'alimentation en eau? Oui. » [ 11 ] Le 23 mai 2007, les parties signent des contre-offres par lesquelles ils confirment que le demandeur a la possibilité de faire expertiser l'immeuble avant l'acquisition. [ 12 ] Aussi, et compte tenu du résultat subséquent de cette inspection, les parties diminuent le prix de vente pour tenir compte des anomalies constatées. Les parties réitèrent alors que cette vente est faite sans garantie légale.

[ 13 ] La preuve à l'audience révèle que les parties étaient toutes deux d'accord et conscientes que cette vente d'une résidence habitable à l'année pour un prix de 68 180 $ était faite sans garantie légale. [ 14 ] Le demandeur a visité l'immeuble à deux reprises avant son acquisition et posé quelques questions au vendeur sur le système d'approvisionnement en eau et du pourquoi de la présence de deux réservoirs et des pompes situées dans la cave de service et à l'extérieur de la maison. [ 15 ] La preuve révèle que par le passé, le défendeur a fait effectuer des travaux de réparation sur le système d'alimentation en eau par Plomberie Montcalm . [ 16 ] La preuve est contradictoire quant au manque d'alimentation en eau par le passé pour cette résidence. [ 17 ] L'agent d'immeuble a témoigné à l'effet que le formulaire de divulgation du vendeur, donc du défendeur, a dûment été remis au demandeur avant l'acquisition de cet immeuble.

C'est ce qui a permis de discuter des conditions de la vente. [ 18 ] La preuve révèle également qu'un puits de surface et/ou un puits artésien peuvent très bien fonctionner à certains moments et cesser sans raison particulière par la suite. LE DROIT APPLICABLE: ANALYSE JURIDIQUE DE LA GARANTIE DE QUALITÉ: [ 19 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur d'un bien, afin qu'il assure à l'acheteur la jouissance d'un bien vendu.

Une des garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les défauts cachés. [ 20 ] Le Tribunal reprendra donc dans ce qui suit l'une ou l'autre des deux appellations sans distinction. [ 21 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise: 1726. « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 22 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [1] . [ 23 ] Bien sûr, il nous faut analyser le caractère caché d'un vice, en tenant compte du niveau d'expertise de l'acheteur [2] . [ 24 ] Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l'acquisition [3] . [ 25 ] Les protections juridiques pour la garantie légale de qualité ne constituent pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent [4] . [ 26 ] Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement.

Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [5] . [ 27 ] Le comportement d'un acheteur doit aussi être examiné selon les circonstances de chaque cas et nous devrons prendre en considération la nature, l'âge et le prix du bien ainsi que le type de vice dont il est affecté [6] . [ 28 ] Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie pour vices cachés ne s'appliquera pas si l'acheteur fait défaut d'exécuter son devoir d'inspection convenablement [7] . [ 29 ] Bien entendu, l'acheteur qui veut être prudent et diligent doit effectuer quelques efforts dans la découverte d'un vice et la simple possibilité de découvrir un vice suffit pour qu'il ne soit pas considéré caché [8] . [ 30 ] Sera considéré un vice apparent celui qui sera facilement décelable par un inspecteur ou un expert à la simple vue de la configuration des lieux [9] . [ 31 ] Il existe une obligation de loyauté de la part du vendeur qui ne doit pas induire en erreur un acquéreur en suscitant chez lui un faux sentiment de sécurité.

Plusieurs décisions ont considéré qu'un vice qui aurait pu autrement être apparent peut avoir été rendu juridiquement caché par le comportement ou les déclarations d'un vendeur ou de son représentant [10] . [ 32 ] Ne constituera pas un vice caché celui dont l'acheteur avait été dûment informé avant l'acquisition du bien [11] . [ 33 ] Quant au fardeau de la preuve, il appartiendra à l'acheteur de prouver, selon la balance des probabilités, qu'il n'aurait pas acheté s'il avait connu les vices de qualité affectant le bien acquis [12] . [ 34 ] Dans d'autres décisions, les tribunaux ont considéré que les vices devaient être graves et que l'acheteur devait établir

objectivement que la vente n'aurait pas eu lieu ou que le prix aurait été significativement différent [13] . [ 35 ] L'évaluation des dommages en cas de vices cachés devra tenir compte des coûts de réparations, mais également de l'âge et de la valeur dépréciée d'un bien pour éviter l'attribution d'une plus-value qui constituerait une forme indirecte d'enrichissement sans cause [14] . [ 36 ] Enfin, la réduction du prix, en cas de vices cachés, ne sera pas toujours nécessairement équivalente au coût des réparations jugées, mais constituera seulement un élément de base dans l'établissement des indemnités [15] . [ 37 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 38 ] En effet, le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui stipulent: 2803.

« Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.» [ 39 ] Selon ces articles, les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit.

Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion. Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 40 ] Pour les Tribunaux, plusieurs règles peuvent aider un juge à décider de la suffisance ou non de la preuve entendue lors d'un procès. [ 41 ] Par exemple, une preuve directe est préférée à une preuve indirecte, la preuve d'un fait positif est préférée à celle d'un fait négatif.

La corroboration est une preuve qui renforce un témoignage de façon à inciter le juge à le croire, et l'attitude lors d'un procès d'un témoin peut même influencer le Tribunal. [ 42 ] Plus récemment, l'Honorable juge Rothstein de la Cour Suprême du Canada, dans l'affaire de F.H. c. Mc Dougall [16] , rappelait les critères applicables suivants de la preuve en matière civile: «[45] […]Il n’existe qu’une seule règle de droit : le juge du procès doit examiner la preuve attentivement. [46] De même, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités.

Mais, je le répète, aucune norme objective ne permet de déterminer qu’elle l’est suffisamment. […]Aussi difficile que puisse être sa tâche, le juge doit trancher. Lorsqu’un juge consciencieux ajoute foi à la thèse du demandeur, il faut tenir pour acquis que la preuve était à ses yeux suffisamment claire et convaincante pour conclure au respect du critère de la prépondérance des probabilités.» [ 43 ] Le Tribunal doit donc, à la lumière de tous les éléments de la preuve, soit la preuve matérielle, documentaire et la preuve testimoniale reçue lors du procès, déterminer si la

partie demanderesse a réussi à le convaincre selon les règles des probabilités.

ANALYSE ET DISCUSSION: [ 44 ] Le Tribunal conclut qu'il n'y a pas de preuve prépondérante démontrant que l'immeuble était affecté de vices cachés au moment de la vente. [ 45 ] L'utilisation sporadique qu'en faisait le défendeur démontre que le demandeur aurait dû être plus vigilant avant l'acquisition. [ 46 ] Les réservoirs, la tuyauterie et les valves installés d'une façon très particulière auraient dû éveiller, soit des doutes, soit des soupçons pour le demandeur avant l'acquisition de cet immeuble et pousser plus avant les inspections qu'il en a faites. [ 47 ] Il est de la responsabilité d'un acheteur d'agir d'une façon diligente et lorsqu'il a vu pareilles installations, il aurait dû retenir les services d'experts différents dans les circonstances.

Les agissements du demandeur-acheteur en pareilles circonstances équivalent à de l'aveuglement volontaire. [ 48 ] Son manque de diligence fera échec à son recours. [ 49 ] Au surplus, le Tribunal applique la clause d'exclusion de responsabilité et de garantie de l'immeuble. [ 50 ] En effet, les parties ont convenu que cette vente s'effectuerait sans garantie légale, «tel que vu» et aux risques et périls de

chacun. [ 51 ] Pour avoir gain de cause dans son recours, le demandeur doit prouver par prépondérance des probabilités que le défendeur a agi de mauvaise foi, d'une façon intentionnellement déloyale, ce que nous ne retrouvons pas en l'espèce. [ 52 ] Au surplus, le document de divulgation avisait avant la vente, noir sur blanc, le demandeur que le système d'alimentation en eau avait déjà été défaillant. [ 53 ] À la lecture même de ces documents, le demandeur-acheteur aurait dû être beaucoup plus prudent et diligent. [ 54 ] Le Tribunal conclut qu'il ne s'agissait pas de vices cachés et que, par surcroit, la clause d'exclusion de garantie doit trouver application. [ 55 ] Compte tenu que la preuve démontre qu'il n'y a aucune faute pouvant être reprochée aux parties appelées, le recours en garantie est rejeté contre elles. [ 56 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 57 ] REJETTE le recours principal. [ 58 ] REJETTE le recours en garantie. [ 59 ] LE TOUT , sans frais. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q.

Date d’audience : 31 mars 2010