2019 QCCQ 8108, 2019 QCCQ 8108

Syndicat des copropriétaires Châteaux du Mesnil c. Constrobourg inc. 2019 QCCQ 8108 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-068335-180 DATE : 5 décembre 2019 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHARLES G. GRENIER, J.C.Q. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES CHÂTEAUX DU MESNIL 787, rue de Coligny, Québec (Québec) G2K 2M6 Demanderesse c.

CONSTROBOURG INC. 6499, boul. des Gradins, Québec (Québec) G2V 1E6 Défenderesse JUGEMENT LE CONTEXTE [ 1 ] JG1934 Le 3 novembre 2017, un dégât d’eau est survenu dans l’unité n o [...] – les planchers de deux chambres ont été affectés – de l’immeuble appartenant à la demanderesse, Syndicat des copropriétaires Châteaux du Mesnil (ci-après SCCM), comprenant 126 unités de copropriété et construit en 2002-2003 par la défenderesse Constrobourg inc. (ci-après Constrobourg). [ 2 ] SCCM, dont le président du conseil d'administration était – et est encore – M.

Jocelyn Naud, a demandé une expertise à Groupe Expert Québec afin de déterminer les causes des infiltrations d’eau. [ 3 ] Groupe Expert Québec lui a remis son rapport le 8 novembre 2017 (P-2). La conclusion/recommandation de celui-ci était la suivante (p. 5) : CONCLUSION/RECOMMANDATION Nous sommes en mesure d’établir que l’infiltration qui touche le condo 981 provient d’un manque d’étanchéité du solin de fondation. Nous recommandons que les travaux correctifs soient effectué par un spécialiste en maçonnerie afin de retirer une

partie de la maçonnerie sur une largeur totale de +/- 7 pieds à partir du coin droit de la fenêtre, et ce, vers la droite tel qu’identifiée à la photo #8 et de refaire l’étanchéité du solin métallique déjà en place.

Nous recommandons également l’ajout d’un solin à brique fait de membrane autocollante au-dessus du solin métallique afin d’assurer une pleine et double protection dans cette zone. [ sic ] Les travaux devront se faire dès que possible étant donné l’infiltration d’eau active. [reproduction intégrale] [ 4 ] Fort de cette expertise, SCCM a fait procéder aux travaux correctifs qui se sont déroulés du 14 novembre au 25 décembre 2017 et ont coûté 4 064,41 $, incluant des frais d’administration de 15 % perçus par SCCM, d’un montant de 530,14 $. [ 5 ] Toutes les factures payées et reliées aux travaux effectués ont été déposées au dossier de la cour, accompagnées de photographies des murs extérieurs et intérieurs de l’unité n o 981 (P-3 et P-4).

[ 6 ] Le 25 janvier 2018, alléguant que les travaux de construction de l’immeuble n’avaient pas été effectués selon les règles de l’art en la matière et que le dégât d’eau survenu était dû à des vices cachés, SCCM a mis Constrobourg en demeure de lui rembourser le prix des travaux des réparations effectuées, soit 4 064,41 $ (P-1) : « La présente est pour vous informer que nous avons eu un important dégât d’eau au 981 rue du Massif.

Pour faire suite à l’analyse du rapport que notre expert « Croupe Expert Québec » nous a fourni, il en résulte qu’il s’agit d’un travail mal exécuté lors de la construction de l’immeuble qui date de l’année 2002. Compte tenu de la conclusion de notre expert, nous considérons que les travaux n’ont pas été exécutés selon les règles de l’art et qu’il s’agit d’un vice caché. Par conséquent, nous vous tenons responsable des dommages encourus pour corriger la situation. Étant donné l’urgence de procéder aux réparations, nous avons effectué les travaux.

Nous joignons à la présente la liste des coûts encourus qui s’élèvent à 4 064,41 $. Nous vous mettons donc en demeure de nous rembourser ces frais dans un délai de 10 jours. Dans le cas contraire, des procédures judiciaires seront intentées sans autre avis ni délai. » [ 7 ] Le 28 février 2018, Constrobourg a fait parvenir la lettre reproduite ci-dessous à SCCM, en réponse à sa mise en demeure (P-5) : « En réponse à votre mise en demeure, je ne comprends pas que vous ne nous ayez pas contacté directement au moment de votre dégât d’eau.

D’autant plus que notre place d’affaires est située à moins de 2 kilomètres du projet. Nous avons toujours collaboré pour l’ensemble du projet et pris en charge vos demandes, surtout que nos chantiers et nos sous-traitants sont opérationnels 12 mois par année. [ sic ] Considérant que l’immeuble est construit depuis plus de quinze (15) ans et que nous n’avons aucune preuve que pendant toutes ces années, il n’y ait pas eu d’intervention d’un sous-traitant mandaté par vous ou par un membre de votre syndicat et/ou directement par un copropriétaire.

Par conséquent, nous avons le regret de vous informer que nous ne vous rembourserons pas les coûts que vous nous réclamez dans ce dossier. » [ 8 ] Compte tenu de cette fin de non-recevoir de Constrobourg par rapport à sa demande de remboursement, SCCM a déposé sa demande devant la Division des petites créances de notre Cour, le 10 avril 2018, dans laquelle elle allègue « dégât d’eau survenu au 981 du Massif le ou vers le 3 novembre 2017. Selon l’expert, il s’agit d’un vice caché et nous tenons la

partie défenderesse responsable ». [ 9 ] Dans sa contestation déposée le 22 mai 2018, Constrobourg a réitéré les arguments développés dans sa lettre de réponse à la mise en demeure de SCCM : - elle considère avoir, en 2002, construit l’immeuble de SCCM selon les règles de l’art; - elle n’a jamais été avisée par SCCM du dégât d’eau survenu le 3 novembre 2017; - il n’y avait pas d’urgence à ce que les travaux de réparation soient effectués, les factures des principales personnes ayant procédé aux travaux étant datées des 13 et 14 novembre 2017; - puisqu’elle n’a pas été informée du dégât d’eau survenu et du contenu du rapport d’expertise de Groupe Expert Québec, elle n’a pu aller constater la nature des vices allégués, se faire une tête quant aux causes réelles des problèmes constatés, et au besoin, si sa responsabilité était engagée, effectuer elle-même les travaux de réparation requis, et ce, à un moindre coût; - enfin, le fait d’avoir été placée devant un fait acquis l’a privée de la possibilité d’interpeler au besoin un de ses sous-traitants engagés lors des travaux de construction.

L’ANALYSE ET LES MOTIFS [ 10 ] C’est Constrobourg qui a raison. [ 11 ] Il n’a pas été clairement spécifié lors de l’audience si Constrobourg était le promoteur-constructeur qui, en 2002-2003, avait construit l’immeuble pour, par la suite, vendre les unités aux propriétaires représentés par SCCM; cependant, celle-ci l’a poursuivie sur la base juridique de l’existence de vices cachés, ce qui laisse entendre que c’était le cas. [ 12 ] Dans le cadre de l’application du régime juridique de la garantie de qualité du bien vendu, prévu aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec [1] ( C.c.Q. ), la suite de la découverte du dégât d’eau affectant les planchers de l’unité n o 981, SCCM devait absolument aviser [2] Constrobourg de cette situation et lui transmettre, si elle considérait qu’elle était responsable dudit dégât en raison du rapport d’expertise obtenu le 8 novembre 2017 de Groupe Expert Québec, le rapport afin qu’elle puisse prendre connaissance par elle- même de la problématique dénoncée, procéder à sa propre analyse de la situation sur le plan technique, et en pleine connaissance de cause, décider de la marche à suivre quant à une éventuelle responsabilité de sa part. [ 13 ] Cette obligation d’information était grosso modo la même si Constrobourg n’était interpelée qu’à

titre de constructeur en raison de travaux mal exécutés à l’origine. [ 14 ] Quant à l’obligation pour SCCM de mettre formellement en demeure Constrobourg, dans un délai raisonnable, de corriger la situation dénoncée, à ses frais, et ce, avant qu’elle puisse procéder elle-même aux travaux correctifs, pour par la suite lui en réclamer le coût, elle était encore plus impérieuse en vertu des articles 1590 , 1595 et 1602 C.c.Q. :

1590. L’obligation confère au créancier le droit d’exiger qu’elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Lorsque le débiteur, sans justification, n’exécute pas son obligation et qu’il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l’exécution par équivalent de tout ou

partie de l’obligation: 1° Forcer l’exécution en nature de l’obligation; 2° Obtenir, si l’obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l’exécution de l’obligation. 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d’exécution suffisant, eu égard à la nature de l’obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l’exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. 1602. Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l’obligation aux frais du débiteur.

Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. [ 15 ] Or, en l’espèce, selon ce que démontre la preuve administrée par les parties, il n’y a eu aucune communication entre SCCM et Constrobourg entre le moment où le dégât d’eau est survenu le 3 novembre 2017 et la mise en demeure de SCCM, acheminée à Constrobourg le 25 janvier 2018, afin de lui réclamer le remboursement du prix des travaux qui avaient été effectués. [ 16 ] Monsieur Naud a expliqué cette absence d’avis, verbal ou écrit, en alléguant que SCCM avait déjà tenté par le passé de communiquer avec Constrobourg, mais qu’il n’y avait pas eu de réponse et qu’en ce qui avait trait aux travaux à effectuer, « ça pressait ! ». [ 17 ] Seules deux situations pouvaient exempter SCCM de faire procéder aux travaux de rénovation sans dénonciation préalable et, surtout, sans une mise en demeure formelle : 1 re , Constrobourg était en demeure de plein droit, et 2 e , il y avait une urgence objective à procéder aux travaux de réparation. [ 18 ] Constrobourg ne pouvait être en demeure de plein droit puisqu’elle n’était au courant de rien et qu’elle n’avait bien évidemment apposé aucune fin de non-recevoir à une demande de SCCM de venir examiner les lieux et qu’elle n’avait pas d’emblée décliné toute responsabilité dans cette affaire. [ 19 ] Quant à l’urgence d’agir alléguée par Monsieur Naud, elle n’était pas présente si on tient compte du fait qu’on n'était encore qu’à la fin de l’automne, et que les travaux correctifs se sont échelonnés du 14 novembre au 25 décembre 2017. [ 20 ] Certes, il ne fallait pas laisser les choses traîner, mais on n’en était pas à quelques jours près. [ 21 ] Si Constrobourg avait pu examiner la situation par elle-même, interpeler au besoin un de ses sous-traitants, et possiblement conclure à une responsabilité de sa part, et partant, prendre la décision d’effectuer les réparations à

titre d’entrepreneur en construction, vraisemblablement à un moindre coût, les travaux en question auraient pu être terminés avant l’hiver. [ 22 ] De toute façon, si Constrobourg avait éludé ses obligations, ou s’était traîné les pieds, SCCM aurait alors été pleinement justifiée à aller rapidement de l’avant avec les travaux, quitte à lui en réclamer par la suite le coût. [ 23 ] Pour toutes ces raisons, la demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la demanderesse, Syndicat des copropriétaires Châteaux du Mesnil; CONDAMNE la demanderesse, Syndicat des copropriétaires Châteaux du Mesnil, à payer à la défenderesse, Constrobourg inc., la somme de 151 $, représentant le montant des frais de justice qu’elle a dû débourser pour déposer sa contestation. __________________________________ CHARLES G. GRENIER , J.C.Q. Date d’audience : 9 octobre 2019