2016 QCCQ 7917, 2016 QCCQ 7917

Syndicat de la copropriété Espace Togi—phase 4 c. Dowd 2016 QCCQ 7917 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-030970-154 DATE : 23 JUIN 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ ESPACE TOGI – PHASE 4 Demanderesse c.

PATRICK DOWD Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat de la copropriété Espace Togi – Phase 4 («Syndicat») réclame 4 965,71 $ à monsieur Patrick Dowd, un de ses membres. [ 2 ] Le quantum de la réclamation est modifié à l’audience, avec l’accord de monsieur Dowd.

Il se chiffre maintenant à 7 029,86 $, ainsi détaillé : - 2 212,80 $ pour les frais de condo de l’année 2014-2015 (12 mois à 184,40 $); - 173,75 $ pour une cotisation spéciale décrétée par le syndicat; - 47,84 $ d’intérêts sur ces montants, calculés au taux de 24% par année, conformément à une disposition de la déclaration de copropriété; - 1 186,69 $ représentant des frais judiciaires et extrajudiciaires encourus pour réclamer les montants dus, et ce, conformément à une autre disposition de la déclaration de copropriété; - 1 165,43 $ représentant les frais de transition, soit la quote-part de monsieur Dowd à payer à l’entrepreneur pour des frais encourus préalablement à la création du syndicat; - 2 150,40 $ à

titre de frais de condo pour l’année 2015-2016 (12 mois à 179,20 $); - 43 $ d’intérêts au taux de 24% par année sur ce montant; - 49,95 $ d’intérêts au taux de 5% l’an sur deux prêts totalisant 10 000 $ octroyés au syndicat par monsieur Camardo, le troisième copropriétaire, en raison du défaut de paiement de monsieur Dowd; Les faits pertinents à la solution du litige En demande [ 3 ] Madame Marie-Chantal Charbonneau est présidente du syndicat demandeur depuis 2013.

Elle témoigne à l’audience et passe en revue, avec minutie, chacun des documents produits, lesquels établissent les sommes réclamées à monsieur Dowd. [ 4 ] Des avis de cotisation, des rappels, des lettres et autres documents lui ont été transmis par la poste et signifiés par huissier depuis les 3 dernières années. Elle déplore un manque total de collaboration de sa part. [ 5 ] Les sommes réclamées sont dues et il refuse de les assumer. [ 6 ] Elle nie vigoureusement qu’une entente serait intervenue lors d’une réunion à laquelle assistait Me Bodéüs, l’avocate de monsieur Dowd.

Ce qui fut convenu à ce moment, c’est que l’hypothèque légale grevant l’immeuble de monsieur Dowd serait radiée une fois que tous les montants dus par lui seraient payés au syndicat, ce qui n’a toujours pas été fait. [ 7 ] Son témoignage est corroboré par ceux de deux autres témoins, monsieur Luigi Camardo, le troisième copropriétaire, ainsi que

monsieur François Taillefer, le gestionnaire de l’immeuble, lequel est également huissier de formation. [ 8 ] Les deux contredisent fortement la version que l’on retrouve dans une déclaration écrite pour valoir témoignage de Me Bodéüs en ce qui a trait à une entente qui serait intervenue et qui ferait en sorte que le syndicat renoncerait à certains montants dus par monsieur Dowd. En défense [ 9 ] Monsieur Dowd soumet essentiellement deux éléments de défense.

Des irrégularités dans l’administration du syndicat ainsi qu’une entente intervenue entre les parties. [ 10 ] À l’audience, il tente tout d’abord de démontrer des irrégularités et des illégalités dans la façon de procéder et dans l’administration du syndicat, notamment en ce qui a trait aux avis de cotisation, aux délais à respecter, aux avis de convocation, aux réunions et à la tenue de celles-ci. [ 11 ] Par ailleurs, il allègue une entente intervenue avec le syndicat, à une rencontre lors de laquelle il était représenté par son avocate.

Cette entente est expliquée dans la déclaration pour valoir témoignage de cette dernière.

Analyse et décision [ 12 ] La copropriété divise d'un immeuble est établie par la publication d'une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l'immeuble est divisée en fractions, appartenant à une ou plusieurs personnes. [1] Il y en a trois en l’espèce. [ 13 ] La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.

Elle prend le nom de syndicat. [2] [ 14 ] L'acte constitutif de copropriété définit la destination de l'immeuble, des parties privatives et des parties communes. Il détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l'établir, la quote-part des charges et le nombre de voix attachées à chaque fraction et prévoit toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes.

Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires. [3] [ 15 ] Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance . [4] [ 16 ] Les sommes réclamées ici par le syndicat découlent de ce texte de loi et de celui de la déclaration de propriété. Il appartient au syndicat d’en faire la preuve, selon les balises établies par les articles du Code civil traitant du fardeau de preuve. À ce sujet, l '

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 17 ] Cet

article impose au syndicat le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, et ce, par prépondérance de preuve. L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 18 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. Application contextuelle [ 19 ] Le Tribunal entend analyser d’entrée de jeu la défense de monsieur Dowd. Il est rapidement apparu que celui-ci avait l’intention de contester plusieurs des décisions (résolutions) prises par le syndicat.

Il allègue diverses irrégularités et même illégalités, certaines des façons de faire allant à l’encontre des dispositions non seulement de la déclaration de copropriétés mais également selon lui du Code civil du Québec . [ 20 ] Pourquoi a-t-il attendu si longtemps pour le faire ? Pourquoi n’a-t-il jamais entrepris de procédure à ce sujet s’il se croit lésé ? Pourquoi refuser de collaborer avec le syndicat et ses copropriétaires pendant près de 3 ans ? Pourquoi refuser de payer sa part ?

Autant de questions auxquelles la preuve entendue ne répond pas vraiment. [ 21 ] Le Tribunal lui a indiqué que la Division des petites créances de la Cour du Québec n’était pas le bon forum pour contester ou demander l’annulation de décisions d’un syndicat de copropriété. [ 22 ] La jurisprudence à ce sujet semble bien fixée et veut qu’une réclamation monétaire qui nécessite que le tribunal se prononce préalablement sur la légalité ou la nullité d'une décision, d'une résolution ou d'un règlement de quelque organisme ou personne morale ne constitue pas une petite créance au sens de la Loi.

Il en va de même en défense lorsqu’il s’agit de démontrer qu’une créance n’est pas due. [ 23 ] Le juge Patrick Théroux s’exprime ainsi dans l’affaire Lajoie c. Syndicat des employées et employés de syndicats et organismes collectifs du Québec (SEESOCQ) [5] :

[8] Même si le montant réclamé est inférieur à 7 000 $, le fondement de ce recours ne constitue pas le recouvrement d'une petite créance au sens des dispositions de l'article 953 du Code de procédure civile du Québec. […] Il n'aura droit au remboursement qu'il réclame que dans la seule mesure où les actes posés par le SEESOCQ sont déclarés illégaux et annulés pour ce motif.

Sa créance est donc indirecte et dépend essentiellement de la détermination, dans un premier temps, de la légalité des actes qu'il reproche au SEESOCQ. [9] Or, le contrôle judiciaire des actes des corporations relève du pouvoir de surveillance et de réforme attribué exclusivement à la Cour supérieure en vertu des dispositions de l'article 33 du Code de procédure civile du Québec: […] [10] Le Tribunal conclut que le recours exercé par le demandeur en l'instance ne peut être exercé par la procédure prévue à la Loi pour le recouvrement des petites créances puisqu'il vise fondamentalement à faire contrôler judiciairement la légalité de la détermination faite par le défendeur de la cotisation à être payée par les salariés couverts par son accréditation. [références omises] [ 24 ] Plus récemment, dans l’affaire Maestrovision inc. c.

Caisse Desjardins de Vaudreuil-Soulanges [6] , le juge Claude Montpetit devait également se demander si la Division des petites créances de la Cour du Québec avait compétence pour entendre le litige opposant les parties. Il s’agissait de déterminer le sens du mot créance prévu au Code de procédure civile du Québec.

Il écrit ce qui suit : [17] La demanderesse allègue que la décision de la défenderesse de rappeler la marge de crédit est illégale, intempestive et sans aucun fondement juridique ou factuel. [18] Or, l’attribution de dommages à la demanderesse nécessite la détermination préalable de la légalité de la décision de la CDVS, de son conseil d’administration ou de ses préposés en autorité. [19] Il a été décidé qu’une réclamation monétaire qui nécessite que le Tribunal se prononce préalablement sur la légalité ou la nullité d’une décision, d’une résolution ou d’un règlement de quelque organigramme ou personne morale ne constitue pas une petite créance au sens du Livre VIII du Code de procédure civile. [20] Cette compétence revient plutôt au Tribunal de droit commun qui détient le pouvoir général de surveillance et de réforme qui appartient exclusivement à la Cour supérieure du Québec en vertu de l’article 33 du Code de procédure civile […] . [ 25 ] Il appert que la jurisprudence applique de façon constante ces conclusions à l'égard des réclamations monétaires qui nécessitent de se prononcer sur la légalité d’une décision, d’une résolution ou d’un règlement, que ce soit d'un syndicat d'employés [7] , d'une personne morale [8] , d'une municipalité [9] , d'une assemblée générale de copropriétaires [10] ou son conseil d'administration [11] .

Il en va de même lorsque la réclamation monétaire nécessite l'annulation d'une décision prise par une société [12] , un organisme [13] ou un syndicat [14] . [ 26 ] Pour remettre en doute la validité des décisions prises par le syndicat ou son conseil d’administration, monsieur Dowd devait s’adresser, en temps opportun, au Tribunal compétent. [ 27 ] À ce sujet, l’

article 1103 C.c.Q. prévoit notamment que tout copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler une décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s'est produite dans le calcul des voix.

L'action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l'assemblée. [ 28 ] Il ne peut le faire aujourd’hui à la Division des petites créances. * * * [ 29 ] Par ailleurs, en ce qui a trait à la prétention qu’une entente serait intervenue entre les parties, il lui incombe d’en faire une preuve prépondérante.

Cette preuve est constituée exclusivement d’un témoignage écrit de son avocate qui affirme, au paragraphe 3 de sa lettre : Il a également été entendu, lors de cette dite assemblée (28 mars 2014), que le syndicat de la copropriété espace Togi – phase 4 renoncé à tous les autres montants auquel il prétend avoir droit dont, les honoraires extrajudiciaires et les ajustements à l’entrepreneur qui sont inclus et que le gestionnaire reconnaît d’ailleurs, lors de l’assemblée du 28 mars 2014, ne pas pouvoir réclamer au défendeur. [ 30 ] Cette déclaration est fortement contredite par les trois témoins entendus à l’audience pour le syndicat, soit madame Charbonneau, présidente, monsieur Camardo, le troisième copropriétaire, ainsi que le gestionnaire de l’immeuble, monsieur Taillefer. [ 31 ] Or, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités [15] .

En l’espèce, la prépondérance penche plutôt du côté du syndicat, faisant en sorte que monsieur Dowd a échoué dans sa tentative de prouver l’existence d’une entente liant les parties. Ce second moyen de défense est donc aussi rejeté. * * * [ 32 ] Monsieur Dowd est propriétaire de l’unité 3623 et il est redevable d’une quote-part de 32%. Le Tribunal est d’avis que le syndicat a fait une preuve prépondérante des sommes qui lui sont dues par monsieur Dowd.

En effet, les pièces produites montrent toutes les cotisations annuelles ainsi que les cotisations spéciales dont il est redevable. [ 33 ] En ce qui a trait aux intérêts réclamés de 24% par année, ils sont expressément prévus à la déclaration de copropriété, dont l’article 146 se lit ainsi.

Les arrérages de tout versement ou de tout paiement requis en vertu de la présente déclaration portent intérêts au taux de deux pour cent (2 %) par mois, soit vingt-quatre pour cent (24 %) par année, à compter de la date où ils sont exigibles ou au taux qui pourra être fixé de temps à autres par l'assemblée des copropriétaires.

Tout paiement effectué par un copropriétaire est d'abord imputé aux indemnités qui sont dues par le copropriétaire relativement à ces retards, le cas échéant, puis aux intérêts courus, puis à la dette la plus ancienne jusqu'à la plus récente. [ 34 ] Les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution d'une obligation de payer une somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux convenu ou, à défaut de toute convention, au taux légal. [16] [ 35 ] Il existe ici un taux convenu que monsieur Dowd n’a pas vraiment contesté.

Le Tribunal ne considère pas opportun de s’immiscer dans les affaires du syndicat et d’intervenir concernant ce taux convenu et accepté par les copropriétaires. [17] [ 36 ] La réclamation ayant été mise à jour lors de l’audience, les intérêts accordés commenceront donc à courir à compter de ce jour. [ 37 ] Traitant maintenant de la question des frais judiciaires et extrajudiciaires réclamés par le syndicat, ils sont aussi expressément prévus au second alinéa de l'article 148 de la déclaration de copropriété, lequel se lit comme suit : Les frais encourus par le syndicat pour faire respecter les dispositions des présentes, notamment le paiement des frais communs, pour l'inscription de l’avis prévu à l'

article 2729 du Code civil du Québec et pour la prise des mesures conservatoires prévues à l'

article 2800 du Code civil du Québec lui sont remboursables, à demande, par le copropriétaire en défaut. À

titre indicatif, ces frais comprennent les frais de l'avocat représentant le syndicat dans toute cause l'opposant à ce copropriétaire en défaut afin de faire respecter la déclaration de copropriété, dans la mesure où le syndicat obtient gain de cause soit par jugement ou par règlement hors cours. Il en est de même des sommes dues au syndicat par un copropriétaire pour travaux faits pour lui par ce dernier à cause de sa négligence ou pour toute autre cause. Les sommes dues par un copropriétaire portent intérêt au profit du syndicat tel que prévu aux présentes.

Toute demande de paiement faite par le syndicat en recouvrement de ces frais est considérée comme une cotisation spéciale au copropriétaire concerné et son paiement est garanti par l'hypothèque légale existant en faveur du syndicat. [ 38 ] Le Syndicat a-t-il le droit de recouvrer de monsieur Dowd les honoraires et débours extrajudiciaires encourus pour faire valoir les droits de la copropriété? [ 39 ] Telle est exactement la question sur laquelle s’est récemment penchée de façon exhaustive la juge Chantal Sirois dans l’affaire Syndicat de la copropriété du Domaine Béliveau c. Noël [18] .

Elle y écrit : [4] De plus en plus, la jurisprudence reconnaît la validité des clauses fréquentes qui prévoient le remboursement des honoraires et débours extrajudiciaires. La Cour d’appel abonde d’ailleurs dans ce sens dans l’affaire Groupe Van Houtte inc. (A.L. Van Houtte ltée) [19] . [5] Il faut noter que le Tribunal conserve son pouvoir de contrôle judiciaire de la clause pénale en question par l’appréciation du caractère raisonnable de ces honoraires et débours extrajudiciaires.

En principe, l’avocat est lié cependant par son obligation déontologique de ne facturer que des honoraires justes, raisonnables et proportionnés aux services professionnels rendus. [6] Un exemple de l’application de ce principe de validité de la stipulation malgré l’existence de l’

article 2762 alinéa 2 C.c.Q. se retrouve en matière de copropriété dans l’affaire Syndicat de la copropriété Le Relais seigneurial – phase II c.

Gaudreault [20] , la juge Magali Lewis s’exprimant ainsi à ce sujet : [83] Suivant en cela l’enseignement de la Cour d’appel, notre cour n’a pas hésité à appliquer les clauses pénales de déclarations de copropriété relatives au paiement des honoraires et débours extrajudiciaires [21] , les déclarations de copropriété étant assimilées à des contrats [22] . [84] Dans l’affaire qui nous occupe, la clause adoptée par l’assemblée des copropriétaires est claire et précise, et a dûment été portée à la connaissance du défendeur qui a choisi de persister dans sa contestation non fondée. [7] Dans cette affaire précitée, le syndicat de copropriété cherchait à obtenir le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice de la

partie privative du copropriétaire, lequel n’avait pas payé sa participation aux frais de copropriété depuis quelques années. La juge a conclu à la validité de la clause de pénalité de la déclaration de copropriété relative aux honoraires et débours extrajudiciaires. [8] Elle cite notamment la juge Sylvie Lachapelle, qui a écrit dans Syndicat Manoir Bellevue c.

Di Paolo [23] qu’un copropriétaire ne peut omettre de payer sa part des charges de la copropriété, car si tout un chacun agissait ainsi, la gestion du budget ainsi que l’entretien des immeubles en copropriété deviendraient impossibles. [9] Aussi, dans l’affaire Syndicat copropriétaires condo Promenade des îles c.

Coderre[6], le juge Jacques Lachapelle écrit : [144] Le Syndicat peut-il réclamer le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires ? (…) [148] Le demandeur invoque, pour sa part, la base contractuelle que constitue la déclaration de copropriété aux articles 40 et 42. [149] Les charges générales, dites communes, seront réparties entre les copropriétaires en proportion de la valeur relative de leur fraction, établies aux termes des articles 14 et 16 ci-dessous.

Article 40 : « Les charges générales comprennent toutes les dépenses résultant de la copropriété et de l'opération de l'immeuble et plus particulièrement les dépenses de conservation, entretien et administration des parties communes et notamment :

41.6 Les honoraires professionnels des conseillers juridiques dont les services peuvent être requis par les administrateurs.» [150] Les défendeurs plaident que ces articles ne permettent la condamnation aux honoraires extrajudiciaires que dans le cas de la perception de la contribution aux charges communes. [151] Il convient cependant de citer le second paragraphe de la clause 40 : « Toutefois, les copropriétaires qui aggraveraient les charges communes par leurs faits, celui des locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais de défense ainsi occasionnés.» [152] L'auteure Christine Gagnon écrit : « Puisque la déclaration de copropriété est un contrat synallagmatique où les parties sont obligées les unes envers les autres de façon continue, les parties, c'est-à-dire les copropriétaires, sont tenues contractuellement les unes envers les autres au respect de ces dispositions.

Les copropriétaires sont aussi tenus au respect de la déclaration de copropriété envers le Syndicat de la copropriété.» [153] Sur cette base contractuelle, le Syndicat est justifié de réclamer les honoraires extrajudiciaires qu'il a encourus pour faire valoir les droits du Syndicat et des copropriétaires. [154] Il ne fait pas de doute que les comportements du défendeur entraîneront des coûts supplémentaires au Syndicat, qui se répercuteront sur les cotisations des copropriétaires. (références omises) [10] Le Tribunal souscrit à ces autorités qui semblent refléter un courant majoritaire [24] . [11] Lorsque la déclaration de copropriété le prévoit, le syndicat de copropriété peut recouvrer les honoraires et débours extrajudiciaires raisonnables qu’il a encourus pour faire valoir les droits du syndicat et des copropriétaires lorsqu’un copropriétaire omet de payer sa contribution aux charges de l’immeuble, que ce soit pour les charges communes en général ou une cotisation spéciale. [12] En effet, il n’est pas normal que la collectivité des copropriétaires ait à assumer des honoraires d’avocats pour recouvrer son dû contre l’un des copropriétaires, lorsqu’une clause de la déclaration de copropriété prévoit expressément la possibilité pour le syndicat de se faire rembourser par le copropriétaire défaillant les honoraires et débours relatifs au recouvrement des contributions aux charges communes. [13] Une semblable clause pénale est parfaitement justifiée pour inciter les copropriétaires à respecter leurs obligations essentielles d’acquitter leur juste part des contributions aux charges communes de la copropriété de façon à ne pas pénaliser indûment la collectivité des copropriétaires. [14] En ce sens, la collectivité des copropriétaires, représentée par le syndicat de copropriété, n’est pas un créancier traditionnel au sens de l’

article 2762 C.c.Q. , qui suppose régulièrement un déséquilibre des forces entre un créancier bien nanti, souvent une institution financière puissante, et un débiteur de moindre fortune et pouvoir. [ 40 ] Encore plus récemment, le juge Gabriel de Pokomandy était aussi confronté à une clause semblable d’une déclaration de copropriété dans l’affaire Masson c.

Syndicat des copropriétaires du Parc 4-Pins [25] et il a conclu de la sorte : [52] En ce qui a trait à la demande reconventionnelle, l’article 101 de la Déclaration de copropriété prévoit que les honoraires et déboursés extrajudiciaires encourus lorsque les services d’un conseiller juridique sont retenus par le Syndicat à la suite d’un défaut d’un copropriétaire de respecter les dispositions de la copropriété, y compris quant au paiement dû par un copropriétaire au Syndicat en vertu de la déclaration de copropriété, sont à la charge de ce copropriétaire. [53] Étant donné la conduite du demandeur qui a nécessité des services de conseillers juridiques et de notaires, le Tribunal est d’avis que la demande reconventionnelle est fondée et Bernard Masson doit rembourser au Syndicat les frais notariés extrajudiciaires de 2 051,28 $ ainsi que les frais d’avocats de 1 061,39 $. [54] En plus, il doit aussi rembourser les frais bancaires de 21 $ qu’il a causés et le coût des lettres enregistrées au montant de 37,95 $. [ 41 ] Le Tribunal adhère à ces principes et ne voit aucun motif pour refuser au syndicat le remboursement des frais qu’il a dû encourir pour faire respecter ses décisions par un de seulement trois copropriétaires, notant au passage le comportement inacceptable de monsieur Dowd en ce qui a trait à ses obligations, notamment financières, envers le syndicat dont il est membre. [ 42 ] POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 43 ] ACCUEILLE la demande; [ 44 ] CONDAMNE monsieur Patrick Dowd à payer au Syndicat de la copropriété Espace Togi – Phase 4 la somme de 7 029,86 $ avec intérêts sur ce montant au taux conventionnel de 24 % l’an à compter du 31 mai 2016, date de l’audience, ainsi que les frais de justice. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q.

Date d’audience : 31 MAI 2016 [17] Voir à ce sujet : Syndicat de la copropriété du 2051 à 2057 des Faucons, Chicoutimi c. Boivin, 2016 QCCQ 1316 ; Syndicat des copropriétés 12060-12066 Pasteur c. Chagnon, 2015 QCCQ 12928 ; Syndicat de copropriété La Caserne c. Ruiz, 2014 QCCQ 13555 ; Syndicat de la copropriété Sommet Côte d'azur phase 1 c. Allen, 2014 QCCQ 8741 ; Syndicat de la copropriété 940 des Éperviers c. Plante, 2013 QCCQ 12002 ; Jhuremalani c. Syndicat de copropriété Le Martingual, 2012 QCCQ 13532