2012 QCCA 926, 2012 QCCA 926

Lapointe c. Lemieux 2012 QCCA 926 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-007334-110 (150-17-001413-076) DATE : 17 mai 2012 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. NOËLLA LAPOINTE GÉRARD GUÉRIN APPELANTS – INTIMÉS INCIDENTS – Défendeurs c. LYNN LEMIEUX ANDRÉ LEROUX INTIMÉS – APPELANTS INCIDENTS – Demandeurs et 9085-3532 QUÉBEC INC.

RÉJEAN MARTIN MIS EN CAUSE – Défendeurs ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure du 11 février 2011, rectifié le 25 février 2011, district de Chicoutimi (l'honorable Georges Taschereau), qui a déclaré résolue la vente d'un immeuble en raison de vices cachés, leur a ordonné de rembourser à l'intimée Lynn Lemieux le prix d'achat de 185 000 $, de même que des frais et des dommages totalisant 9 025,25 $ avec intérêts, indemnité additionnelle et dépens, incluant les frais d'experts. [ 2 ] Le 26 juin 2006, l'intimée Lynn Lemieux achète des appelants un immeuble résidentiel au prix de 185 000 $.

Une inspection préalable à l’achat a lieu et la prise de possession est fixée au 5 juillet 2006. Au moment de la signature de l'acte de vente, les travaux pour transformer le garage et ajouter un étage ont déjà débuté avec l'autorisation des appelants. [ 3 ] Il ressort de la preuve que la maison est affectée par plusieurs vices dont certains sont cachés.

En ce qui concerne les vices apparents qui auraient dû être constatés par l'inspecteur, dont les services ont été retenus par les intimés avant l’achat, un règlement hors cours est intervenu avec ce dernier pour un montant de 40 000 $. [ 4 ] À l’issue d’un procès de sept jours, le juge conclut que le fait que la conduite d'eau n’est pas protégée du gel constitue un vice caché.

Ce vice était imperceptible pour une personne prudente et diligente lors d'un examen raisonnable. [ 5 ] Par ailleurs, le juge retient que les appelants connaissaient ce vice et qu'ils ne l'ont pas dénoncé de façon suffisamment claire et franche pour que les intimés se sentent interpellés. De nombreux faits confirment, de l'avis du juge, que ces derniers ignoraient ce problème qui peut être réglé par la construction d'un puits artésien au coût de 12 847,56 $. [ 6 ] Le juge conclut également que la pourriture qui touche la structure de la maison et une construction déficiente d’une

section du toit sont des vices graves, antérieurs à la vente et cachés, au sens de l'article 1726 C.p.c. Il retient l'opinion de l'expert des intimés, Louis Parent, en ce qui concerne les travaux à effectuer pour faire les réparations et éviter que la dégradation se propage. Il estime le coût de ces travaux à 90 000 $, en précisant qu'il peut y avoir des surprises, puisque certains de ceux-ci seront exécutés dans des zones où il n'y a aucun accès visuel. [ 7 ] Le juge prononce la résolution de la vente.

Il est conscient de la sévérité de cette mesure, mais croit que les vices du système d'alimentation en eau et de la structure de la maison sont d'une très grande importance par rapport au prix de vente de l'immeuble. [ 8 ] Les appelants reprochent d'abord au juge d'avoir erré en concluant qu'ils n'ont pas informé les intimés du problème du système d'alimentation en eau et de la nécessité de faire couler l'eau en permanence pendant la période hivernale afin d'éviter le gel du tuyau.

[ 9 ] Ce reproche touche à l'appréciation de la preuve, domaine privilégié du juge de première instance. Or, ce dernier explique soigneusement les raisons pour lesquelles il ne retient pas la preuve des appelants sur cette question. Il n'avait pas à traiter de chaque fait et de chaque témoin. Il a examiné la preuve présentée par les appelants et celle des intimés. L'analyse qu'il a faite de l'ensemble de celle- ci l'a amené à retenir la position des intimés et il en a expliqué les raisons.

Les appelants n'ont pas démontré qu'il avait commis une erreur manifeste et dominante en décidant ainsi. [ 10 ] Les appelants soutiennent également que le juge a commis des erreurs mixtes de fait et de droit dans l'évaluation des dommages relatifs à la dégradation de la structure et dans la qualification des vices. [ 11 ] Selon les appelants, il existait des signes visibles des vices de construction, par exemple le fait que le revêtement extérieur n'avait pas de dégagement suffisant par rapport au sol et qu'il y avait un problème de drainage à l'arrière de la maison en raison de la pente négative. [ 12 ] Le juge explique pourquoi il conclut que les problèmes reliés à la pourriture de la structure constituent des vices cachés.

Il retient le témoignage de l'expert des intimés, Louis Parent, tant sur la nature des vices que sur la façon d'y remédier et les coûts qui y sont liés. [ 13 ] Pour obtenir l'intervention de la Cour sur ces questions, les appelants devaient établir que le juge a mal apprécié la preuve et commis des erreurs révisables. Ils n'ont pas fait cette démonstration. [ 14 ] Les appelants plaident, par ailleurs, qu’il existait un contrat judiciaire entre les parties et que seul le vice de l’alimentation en eau les concernait.

Ceux reliés à la dégradation de la structure viseraient seulement l’inspecteur. [ 15 ] Cet argument ne peut être retenu. Dans leur requête introductive d’instance amendée, les intimés reprochent spécifiquement aux appelants, au paragraphe 39, le fait que la maison présente de nombreux problèmes structuraux. [ 16 ] Enfin, les appelants plaident que le juge a erré en déclarant la résolution de la vente.

Ils soutiennent que les travaux de réparation de la structure auraient pu être réalisés au coût de 31 001,97 $ selon leur expert, l'architecte Christian Côté. [ 17 ] Les appelants n'ont pas convaincu le juge que les dommages ne totalisent que 31 001,97 $. Il a plutôt conclu qu'il en coûterait environ 90 000 $ pour régler les problèmes de pourriture, plus 12 847,56 $ pour celui de l’alimentation en eau. Il s'agit là de défauts d'importance qui justifiaient de prononcer la résolution du contrat.

Les appelants n’ont pas démontré d’erreur révisable sur cette question. [ 18 ] En ce qui concerne l’appel incident, il est reproché au juge de ne pas avoir accordé 25 000 $ en dommages et intérêts pour troubles, ennuis et inconvénients, alors que la preuve établit que les intimés-incidents connaissaient le problème d’alimentation en eau et de gel des tuyaux. Ils ne pouvaient pas ignorer non plus celui de la pourriture des solives et de la lisse d’assise, puisqu’ils ont effectué des travaux de construction d’un nouveau patio sur la

partie de la solive de rive au bas du mur ouest du salon, à l’avant de la maison. [ 19 ] L’

article 1728 C.c.Q. édicte que le vendeur qui connaissait les vices cachés ou ne pouvait les ignorer est tenu, outre la restitution du prix de vente, de tous les dommages et intérêts subis par l'acheteur. [ 20 ] Le juge retient de la preuve que les intimés-incidents ne connaissaient pas l’existence du problème de pourriture. En ce qui concerne celui de l’alimentation en eau, bien qu’il était connu des intimés-incidents, il a conclu qu’il est peu probable que les dommages pécuniaires que Lynn Lemieux a pu subir soient reliés à ce vice considéré isolément.

Pour en arriver à cette conclusion, le juge a apprécié la preuve et la Cour est d’avis qu’il n’a pas commis d’erreur manifeste et dominante en décidant ainsi. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 21 ] REJETTE l'appel avec dépens; [ 22 ] REJETTE l’appel incident avec dépens. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. M e Yves Laperrière Aubin, Girard Pour les appelants – intimés incidents M e Régis Gaudreault Gaudreault, Larouche Pour les intimés – appelants incidents M e Chantal Lavallée (absente) Cain, Lamarre Pour les mis en cause

Date d’audience : 15 mai 2012