2020 QCCQ 7356, 2020 QCCQ 7356

Lauriston c. Charles Ladrie AG inc. 2020 QCCQ 7356 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-020021-192 DATE : 30 octobre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANDREW LAURISTON , domicilié et résidant au [...], Stratford (Québec) [...] et ELIZABETH POSADA , domiciliée et résidant au [...], Stratford (Québec) [...] Demandeurs c.

CHARLES LADRIE A.G.

INC. , ayant un établissement au 2140, rue King Est, bureau 200, Sherbrooke (Québec) J1G 5G6 et CHARLES LADRIE , exerçant sa profession au 2140, rue King Est, bureau 200, Sherbrooke (Québec) J1G 5G6 Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] Les demandeurs (les Acheteurs) reprochent aux défendeurs (l’Arpenteur-géomètre) de ne pas avoir précisé, au certificat de localisation de l’immeuble [1] qu’ils ont acquis le 1 er mai 2017 [2] , qu’ils n’étaient pas propriétaires du bord de l’eau. [ 2 ] Ils lui réclament 3 809,07 $ [3] en dommages soit, 2 277,31 $ pour le remboursement des frais de l’avocat, 1 492,73 $ pour les frais de l’arpenteur qu’ils ont payé pour régulariser la situation et des frais de poste de 39,03 $. [ 3 ] L'Arpenteur-géomètre conteste la réclamation.

Il soutient que le certificat de localisation qu’il a préparé pour les propriétaires qui ont vendu l'immeuble aux Acheteurs est exact. Il fait un constat de la propriété à une date donnée et explique la situation à la suite du dépôt de la rénovation cadastrale. Ce certificat ne cause aucun préjudice aux Acheteurs. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de cette réclamation en répondant aux questions suivantes : 4.1. Les Acheteurs, qui n’ont pas requis les services de l’Arpenteur-géomètre, peuvent-ils le poursuivre en responsabilité? 4.2.

L’Arpenteur-géomètre a-t-il commis une faute envers les Acheteurs leur ayant causé les dommages réclamés? LE CONTEXTE [ 5 ] Le 1 er mai 2017, les Acheteurs deviennent propriétaires d’un immeuble [4] .

Les vendeurs leur fournissent le certificat de localisation, daté du 12 avril 2017, préparé par l’Arpenteur-géomètre [5] . [ 6 ] Dans l’acte de vente [6] , il est indiqué que le certificat de localisation préparé par l’Arpenteur-géomètre, en date du 12 avril 2017, « décrit l’état actuel de l’immeuble et ne révèle aucune irrégularité qui nécessite un correctif à l’exception des patios et de la remise qui sont situés dans la bande riveraine pour le lac Aylmer ». [ 7 ] En avril 2018, la voisine des Acheteurs les informe qu’elle ne peut obtenir un permis de la municipalité afin de réparer des dommages subis en bordure du lac, parce qu’elle n’est pas propriétaire de cette partie.

Ce n’est qu’après avoir acquis le bord de l’eau que la voisine peut finalement effectuer les travaux. [ 8 ] Après vérification, les Acheteurs apprennent que la situation est la même pour leur terrain. Ils font également toutes les démarches en vue de régulariser la situation.

[ 9 ] Ils retiennent les services d’un avocat afin d’obtenir la propriété du bord de l’eau par prescription acquisitive [7] . Le 17 décembre 2018, jugement est rendu par défaut sur leur demande en reconnaissance judiciaire du droit de propriété déclarant que ce jugement n'aura pas pour effet ni pour objet de définir ou de modifier « la limite d'un bien immeuble de l'État, notamment du domaine hydrique » [8] . [ 10 ] Un arpenteur-géomètre effectue une nouvelle description technique du lot qui inclut à leur immeuble la

partie acquise par jugement [9] . [ 11 ] Le 8 mai 2019, l’Arpenteur-géomètre reçoit une mise en demeure l'enjoignant de rembourser aux Acheteurs 3 793,56 $ représentant les frais déboursés à l’avocat et à l’arpenteur-géomètre [10] . ANALYSE ET MOTIFS 1. Le Tribunal doit d'abord déterminer si les Acheteurs peuvent poursuivre l'Arpenteur-géomètre en responsabilité [ 12 ] Les Acheteurs n'ont pas retenu les services de l’Arpenteur-géomètre en 2017.

Peuvent-ils le poursuivre pour une faute qu’il aurait commise même s’ils n'ont pas retenu ses services? [ 13 ] Il ne peut exister de responsabilité contractuelle entre les Acheteurs et l’Arpenteur-géomètre, aucun contrat n'ayant été conclu entre eux. [ 14 ] Toutefois, la Cour suprême du Canada [11] a confirmé qu'un acte qui constitue une faute contractuelle à l'égard de celui qui a contracté peut aussi constituer une faute extracontractuelle à l'égard d'un tiers. [ 15 ] La Cour d'appel établit [12] les bases de la responsabilité extracontractuelle de l'arpenteur-géomètre lorsque les documents sont utilisés par des tiers.

La Cour conclut qu'une responsabilité extracontractuelle peut exister envers un tiers lorsque le professionnel savait ou devait savoir que son travail était destiné à ce tiers ou que ce tiers devait normalement en tenir compte avant d'accomplir un acte juridique. [ 16 ] Dans un texte publié en 2007, les auteurs traitent de l'utilisation du certificat de localisation par des tiers ou à des fins autres [13] .

Après une analyse de la jurisprudence pertinente, ils concluent : Dans la mesure où l’arpenteur-géomètre ne peut se douter que son certificat de localisation sera utilisé par des tiers, il ne devrait pas encourir de responsabilité vis-à-vis ceux-ci. Cela dit, il est prévisible que le certificat de localisation préparé aux fins d’une vente sera utilisé tant par le vendeur (habituellement le mandant de l’arpenteur-géomètre) que par l’acheteur .

Dans ce cas, l’arpenteur-géomètre pourrait encourir une responsabilité contractuelle vis-à-vis le mandant-vendeur et une responsabilité extracontractuelle vis-à-vis le tiers- acheteur . C’est ce que la Cour supérieure a conclu dans la décision Forget c. Babin .

À la lumière des arrêts Placement Miracle et Robinson , il est néanmoins possible de conclure que toute utilisation subséquente du certificat de location dans le cadre d’une autre transaction immobilière ne constituerait pas une utilisation prévisible du certificat de localisation, particulièrement lorsqu’un laps de temps important s’est écoulé entre la rédaction du certificat de localisation et son utilisation subséquente. [Soulignements du Tribunal.

Référence omise.] [ 17 ] En l'espèce, les Acheteurs ont obtenu le certificat de localisation, qui a été préparé à la demande des vendeurs en 2017, à l’occasion de la vente de l’immeuble. L’Arpenteur-géomètre pouvait se douter que son certificat serait utilisé par un tiers qui achèterait la propriété. [ 18 ] Le Tribunal en vient à la conclusion que les Acheteurs peuvent poursuivre en responsabilité extracontractuelle l’Arpenteur- géomètre. 2.

Les Acheteurs ont-ils prouvé que l’Arpenteur-géomètre a commis une faute dans l'exécution du certificat de localisation? [ 19 ] La faute de l'Arpenteur-géomètre, en l'espèce, doit être analysée sur la base de la responsabilité extracontractuelle, comme nous l'enseigne la Cour suprême [14] . [ 20 ] L'

article 1457 du Code civil du Québec édicte que toute personne qui cause par sa conduite fautive un préjudice est tenue de réparer ce préjudice. [ 21 ] Pour réussir dans leur action, les Acheteurs doivent établir trois éléments : la faute, le dommage et le lien de causalité. [ 22 ] L'

article 2 du Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation [15] définit le certificat de localisation : 2. Le certificat de localisation est un document en minute comportant un rapport et un plan, dans lequel l'arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d'un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu'aux lois et règlements pouvant l'affecter. Il ne peut être utilisé ou invoqué à des fins autres que celles auxquelles il est destiné. [ 23 ]

L'article 9 de ce Règlement définit le contenu obligatoire du certificat. Le rapport doit notamment faire état de la concordance ou discordance entre les titres, le cadastre et l'occupation, de toutes les servitudes actives ou passives, des limites ayant fait l'objet d'un

bornage, de tout empiètement apparent, exercé ou souffert et de la conformité ou de la dérogation de la position des structures, bâtiments et dépendances par rapport aux limites du bien-fonds eu égard au règlement municipal de zonage.

L’Arpenteur-géomètre doit également vérifier le fait que le bien-fonds soit situé, en tout ou en partie, à l’intérieur d’une zone d’inondation cartographiée ou à l’intérieur d’une bande de protection riveraine [16] . [ 24 ] Selon les auteurs précités [17] , le certificat de localisation préparé par un arpenteur-géomètre n’a pas un caractère de document officiel ou de document authentique, comme un procès-verbal de bornage. Il s’agit plutôt de l’expression d’une opinion préparée par un professionnel qualifié en la matière.

Il est donc possible que cette opinion varie en fonction de l’auteur ou de l’information disponible au moment de la rédaction du certificat, sans pour autant que cela constitue une faute professionnelle [18] . [ 25 ] Le certificat de localisation est donc l'expression d'une opinion. [ 26 ] Après l'analyse de la jurisprudence pertinente, les auteurs précités concluent ainsi [19] : En conséquence, il nous apparaît clair que le critère pour évaluer si l’arpenteur-géomètre a commis une faute professionnelle est de déterminer si celui-ci s’est acquitté de son obligation de moyens en émettant son opinion ou, pour reprendre les termes du juge Gonthier, s’il a émis son opinion avec une « prudence normale ». [ 27 ] On ne peut conclure du simple fait que deux certificats de localisation contiennent une opinion différente qu'une faute a nécessairement été commise. [ 28 ] Comme le rappelle la Cour dans l'affaire Neveu [20] , l'arpenteur-géomètre est généralement tenu à une obligation de moyens, c'est-à-dire qu'il doit agir avec prudence et diligence en employant tous les moyens raisonnables pour obtenir le résultat visé, sans toutefois garantir le résultat. [ 29 ] Par exemple, dans l'affaire Bougie [21] , la Cour conclut que l'Arpenteur-géomètre sera responsable s'il est démontré qu'il n'a pas vérifié la réglementation municipale. [ 30 ] Dans le présent dossier, les Acheteurs reprochent à l’Arpenteur-géomètre de ne pas avoir tenu compte de la rénovation cadastrale mise en vigueur le 13 mars 2017 [22] dans son certificat de localisation [23] .

Ils indiquent [24] : […] Le certificat ne reflétait pas la rénovation cadastrale qui est entrée en vigueur à Stratford le 13 mars 2017 et qui a fait apparaître des bandes de terrains immergés en bordure du lac Aylmer. Les demandeurs ont donc été privés du bord de l’eau montré sur le certificat de localisation produit par le défendeur. […] [ 31 ] Le certificat de localisation comporte la mention suivante [25] : 4.

Concordance entre les titres, le cadastre et l’occupation Il y a concordance entre les titres, le cadastre du Québec, l’ancien cadastre et l’occupation à l’exception d’une mesure sud-ouest et de la superficie du lot 5 642 166 qui sont légèrement supérieures à celles de l’ancien cadastre (voir plan ci-joint). Il semble s’agir d’un ajustement de la rénovation cadastrale et aucune modification du lot [...] n’est nécessaire. Notons, aussi, qu’une

partie de terrain qui fut inondée par les eaux du Lac Aylmer serait, suite au dépôt de la rénovation cadastrale, la propriété de Monsieur Léopold Gagnon en vertu de l'acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Wolfe sous le numéro 55 998. Ce lot portant le [...] borne vers l’ouest et le nord-ouest la propriété faisant l’objet du présent certificat de localisation . [Soulignements du Tribunal.] [ 32 ] À l'audience, les Acheteurs reconnaissent que le certificat les informe qu’un terrain appartenant à un tiers bordait leur propriété.

Ils témoignent qu’ils ont compris que c’était un terrain submergé, donc à partir de l’eau seulement, ce qui leur permettait un accès à l’eau à partir de leur propriété. [ 33 ] Au soutien de leur demande, ils produisent des photos des bornes installées par l’Arpenteur-géomètre [26] qui ne sont pas proches de l’eau.

Il y en aurait également une qui n’est pas installée entre leur propriété et celle du voisin. [ 34 ] Aucune preuve technique sur la pose des bornes n’ayant été présentée, le Tribunal ne peut conclure à une faute qui aurait été commise quant à l’emplacement des bornes. [ 35 ] Les Acheteurs déposent également un document qui fait référence au procès-verbal de la municipalité du Canton de Stratford, réunion du conseil du 5 mars 2018, qui mentionne à la page 6 [27] : La rénovation cadastrale a fait apparaître des bandes de terrains immergés en bordure du lac Aylmer, étant un lac de barrage.

Ces nouvelles bandes appartiennent à des citoyens qui diffèrent de ceux qui occupent les rives du lac Aylmer. http://www.munstratford.qc.ca/doc/PV-2018-03-05.pdf [ 36 ] Ce procès-verbal est postérieur de presque une année au certificat de localisation. Il ne précise pas les terrains visés ni les distances. Le Tribunal ne peut conclure à une faute de l’Arpenteur-géomètre en fonction de ce document.

[ 37 ] Les Acheteurs admettent que le niveau de l’eau du lac peut varier, en produisant notamment un document de l’Association des Riverains au lac Aylmer qui contient des informations sur les variations annuelles des niveaux d’eau du lac Aylmer [28] . Ce document contient la mention suivante : Bien que ces informations aient été validées auprès des instances concernées, elles peuvent être incomplètes ou désuètes. Elles ne peuvent donc en aucun cas entraîner de responsabilité de la part de l’auteur ou de l’A.R.L.A..

Pour éviter toute ambiguïté, veuillez vous référer à votre inspecteur municipal avant d’entreprendre toute intervention dans la bande riveraine. [ 38 ] Les Acheteurs déposent une feuille qui contient deux images qui montrent, en grisé, le niveau d’eau avant les démarches pour acquérir le terrain du tiers et après leur acquisition [29] . Avant les démarches, une petite

partie n’est pas en grisé. Ces cartes proviennent du site Infolot . [ 39 ] Le document ne contient aucune date. Sachant que le niveau du lac varie, le Tribunal ne peut conclure de ce document que l’Arpenteur-géomètre aurait commis une faute dans la réalisation de son certificat de localisation. [ 40 ] Selon la jurisprudence, il ressort des dispositions législatives [30] sur l'accession naturelle, qu'avec le temps, des phénomènes naturels, tels que l'alluvion et l'érosion, modifient le terrain [31] . [ 41 ] L’Arpenteur-géomètre a tenu compte de la rénovation cadastrale. Il a indiqué spécifiquement qu’une

partie du terrain qui fut inondée par les eaux du lac Aylmer serait, suite au dépôt de la rénovation cadastrale, la propriété d’un tiers [32] . [ 42 ] Selon le Tribunal, la preuve ne démontre pas que l'Arpenteur-géomètre ait commis une faute dans l'exécution de son certificat de localisation. [ 43 ] Quoi qu’il en soit, même si l’Arpenteur-géomètre avait commis une faute, elle n’a pas causé les dommages réclamés. La Cour suprême [33] , même en présence d’une faute provenant d’une erreur de calcul de la superficie d’un terrain, a conclu qu’il n’y avait pas de lien causal entre la faute et la réclamation.

Selon la Cour suprême, pour voir si les dommages sont une conséquence directe de l’erreur fautive, il faut envisager la situation, abstraction faite de l’erreur, comme si l’erreur n’avait pas été commise. [ 44 ] Si l'on fait abstraction de l’erreur allégée de l’Arpenteur-géomètre, les Acheteurs ont acquis des vendeurs un immeuble dont la

partie du terrain qui fut inondée était la propriété d’un tiers. Lors de son témoignage, l’Acheteur confirme ne pas avoir poursuivi les anciens propriétaires. [ 45 ] Si la preuve avait permis de retenir leur allégation voulant qu’une

partie de leur terrain ne permettait pas l’accès à l’eau, il n’en demeure pas moins que pour qu’ils puissent y avoir accès, du moins en partie, et aller sur ou dans le lac, ils auraient nécessairement utilisé le terrain d’un tiers. Faute ou non de l’Arpenteur-géomètre, ils auraient dû entreprendre les démarches et payer les coûts qu'ils réclament en dommages-intérêts pour régulariser la situation. [ 46 ] Le Tribunal conclut que les Acheteurs n’ont pas prouvé le bien-fondé de leur demande. [ 47 ] Habituellement, les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal en décide autrement [34] . Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de déroger à la règle usuelle. [ 48 ] Selon l’article 343 du Code de procédure civile , les frais de justice portent intérêt au taux légal à compter du jour du jugement qui les accorde et sont payables à la

partie à laquelle ils sont accordés. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 49 ] REJETTE la demande; [ 50 ] CONDAMNE les demandeurs solidairement à payer aux défendeurs les frais de justice de la contestation de 154 $. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 22 septembre 2020