2022 QCCQ 9858, 2022 QCCQ 9858

Spinelli c. Kelechian 2022 QCCQ 9858 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-702854-199 DATE : 7 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STEFANO SPINELLI et STEPHANIE CONCHA Demandeurs c.

RAFFI KELECHIAN et EVANGINA TRICHAS Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Stefano Spinelli et Stéphanie Concha réclament à Raffi Kelechian et Evangina Trichas 8 150,05 $ pour avoir contrevenu à leurs engagements contractuels ainsi que pour des vices cachés à la propriété achetée de ceux-ci. [ 2 ] Les demandeurs reprochent également aux défendeurs de ne pas avoir déclaré certains faits dont ils avaient connaissance concernant l’état de la propriété. [ 3 ] Les défendeurs contestent la réclamation et soutiennent qu’ils ont respecté leur engagement de fermer la piscine à l’automne 2018.

Ils soutiennent que les problèmes allégués par les demandeurs ne constituent pas des vices cachés. [ 4 ] Afin de faciliter l'analyse des prétentions des parties, voici les trois questions en litige auxquelles il y a lieu de répondre : 1. Est-ce que les demandeurs ont contrevenu à leur engagement de fermer la piscine à l’automne 2018? 2. Est-ce que les divers problèmes allégués par les demandeurs constituent des vices cachés? 3. Si oui, quel est le coût des travaux correctifs?

LE CONTEXTE [ 5 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal afin de résoudre le litige opposant les parties sont ceux mentionnés ci-après. [ 6 ] À l’été 2018, les demandeurs sont intéressés par la propriété des défendeurs située sur la rue A à Laval. Après avoir pris connaissance de la déclaration du vendeur qui ne mentionne aucun problème avec la propriété, les défendeurs font une offre conditionnelle à une inspection préachat. [ 7 ] Après négociation, les parties s’entendent sur le prix de vente et conviennent que ce sont les défendeurs qui fermeront la piscine creusée.

L’acte de vente est signé le 9 octobre 2018 et contient une clause à l’effet que la vente est faite avec la garantie légale. [ 8 ] Peu après la prise de possession, les demandeurs constatent une fuite d’eau en provenance d’un tuyau de la piscine. Ils communiquent avec une entreprise spécialisée dans ce domaine et l’employé qui se présente sur les lieux constate que la fermeture n’a pas été faite de manière appropriée.

Il remarque également que certains équipements ne sont pas fonctionnels et devront être réparés au printemps, dont entre autres, la tête du filtre et la poignée d’une valve à la pompe. [ 9 ] En février 2019, à l’occasion d’un redoux, les demandeurs constatent la présence de fourmis charpentières à l’intérieur de la propriété. Ils communiquent avec un exterminateur qui les informe qu’un traitement devra être effectué au printemps pour éradiquer la

présence d’un nid actif dans la propriété. Au printemps, l’entreprise effectue le traitement d’extermination et constate que la colonie mère de ces fourmis est localisée dans deux arbres situés à proximité de la propriété. Il précise qu’il est primordial que ces deux arbres soient abattus. [ 10 ] Au printemps, les demandeurs constatent de plus que la toile de la piscine est brisée et doit être remplacée tout comme la pompe à l’eau et certaines pièces du filtre de la piscine. [ 11 ] Ils remarquent également que la fonction « climatisation » de la thermopompe ne fonctionne pas.

Ils communiquent avec une entreprise spécialisée afin d’identifier le problème. Cet entrepreneur indique que c’est l’évaporateur qui est brisé. Il remarque aussi que vu l’état de cet évaporateur, cette situation existe depuis quelques années. [ 12 ] Les défendeurs contestent les réclamations des demandeurs. Concernant la piscine, ils mentionnent qu’ils ont fermé celle-ci à l’automne comme ils l’ont fait depuis de nombreuses années et que cette réclamation n’est pas fondée. Ils mentionnent aussi qu’elle a été construite en 2000 et que les problèmes de la toile étaient apparents.

Ils font ainsi valoir que les équipements et la toile que les demandeurs ont remplacés avaient atteint leur durée utile de bon fonctionnement. [ 13 ] Ils soutiennent également qu’ils n’ont jamais eu de problèmes avec des fourmis charpentières. Enfin, concernant la thermopompe, ils font valoir qu’elle fonctionnait lors de l’inspection préachat. ANALYSE [ 14 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 15 ] L’une des principales règles de preuve en matière civile est indiquée à l'

article 2803 C.c.Q. qui précise qu’il revient aux demandeurs de prouver les faits qui soutiennent leurs prétentions. [ 16 ] L'

article 2804 C.c.Q. consacre un autre principe important voulant que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant la réclamation des demandeurs ou, le cas échéant, les moyens de contestation des défendeurs. [ 17 ] Enfin, l’

article 2845 C.c.Q. précise que la force probante de tout témoignage concernant les faits dont un témoin a eu une connaissance personnelle ou concernant l’avis que donne un expert est laissée à l’appréciation du tribunal. 1 ère Question : Est-ce que les demandeurs ont contrevenu à leur engagement de fermer la piscine à l’automne 2018? [ 18 ]

Malgré le témoignage des défendeurs, le rapport de l’entreprise de service qui s’est présentée en urgence en novembre 2018 pour vérifier la fermeture de la pisine est sans équivoque : la fermeture n’a pas été faite de manière adéquate et a dû être refaite entièrement, incluant l’enlèvement de l’eau dans les tuyaux. [ 19 ] Ainsi, vu l’engagement des défendeurs d’assumer la fermeture de la piscine, c’est à eux qu’il revient d’assumer les frais de 300 $ que les demandeurs ont dû débourser pour que la fermeture de la piscine soit effectuée correctement. 2 e Question : Est-ce que les divers problèmes allégués par les demandeurs constituent des vices cachés? [ 20 ] Les dispositions relatives aux vices cachés sont prévues à l'

article 1726 du Code civil du Québec . Cet

article se lit comme suit : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 21 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être rencontrées. Ces conditions se résument comme suit : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice doit être caché; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. À défaut de transmettre cette dénonciation, l’acheteur devra établir des circonstances qui constituent une exception à cette règle.

Enfin, le défaut de transmettre la dénonciation sans circonstances particulières pourra entraîner le rejet de l’action si le vendeur établit qu’il a subi un préjudice réel et grave de ce défaut [1] . [ 22 ] Tous les problèmes constatés par les demandeurs, soit les problèmes de toile et des équipements de la piscine, les fourmis charpentières et la thermopompe constituent des problèmes d’une certaine gravité et étaient antérieurs à la vente.

Dans le cas des fourmis charpentières et de la thermopompe [2] , ces problèmes, leur importance et les travaux correctifs à faire étaient inconnus des acheteurs et ne pouvaient être détectés que par des experts lors d’examens plus poussés, et ce, d’autant plus que la déclaration des vendeurs était

silencieuse concernant ceux-ci. [ 23 ] Pour ce qui est de la toile de la piscine, il est vrai que celle-ci présentait des signes d’usure. Toutefois, les défendeurs n’ont fait aucune remarque à la déclaration des vendeurs concernant la nécessité de remplacer cette toile ou certains équipements de la piscine.

Dans ce contexte, les demandeurs étaient en droit de s’attendre à ce que cette toile et ces équipements puissent être fonctionnels pour au moins deux années. [ 24 ] Enfin, ces divers problèmes ont été dénoncés aux défendeurs de telle sorte que pour ces items, nous sommes bien en présence de vices cachés. 3 e Question : Quel est le coût des travaux correctifs? [ 25 ] Les demandeurs ont droit au coût de la réparation de la thermopompe au montant de 1 949,98 $. Ils ont également droit au remboursement du coût du traitement contre les fourmis charpentières au montant de 689,85 $.

De plus, vu que que la colonie mère de ces fourmis, à l’origine du problème dans la maison, était localisée dans deux arbres situés à proximité de la propriété, il y a lieu de faire droit à la facture d’émondage et d’abattage d’un de ces arbres au montant de 517,39 $. [ 26 ] En ce qui a trait aux frais réclamés pour la toile et les divers équipements de la piscine, vu l’âge avancé de cette toile et des équipements, les demandeurs ont droit à un montant représentant 10 % de la somme payée de 6 045,38 $, soit un montant de 604,53 $. [ 27 ] Enfin, faute d’une preuve concluante concernant le remplacement du filet, il n’y a pas lieu de faire droit à la réclamation relative au filet et à l’installation de celui-ci.

De plus, il ne revient pas aux défendeurs d’assumer les frais de fermeture de la piscine à l’automne 2019. [ 28 ] Pour ce qui est des honoraires et déboursés de leur avocat, réclamés par les demandeurs, les circonstances du présent dossier ne donnent pas ouverture à cette réclamation vu l’absence d’agissements abusifs des défendeurs. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] CONDAMNE solidairement Raffi Kelechian et Evangina Trichas à payer conjointement aux demandeurs Stefano Spinelli et Stéphanie Concha la somme de 3 761,75 $ avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 23 juin 2011. [ 30 ] CONDAMNE solidairement Raffi Kelechian et Evangina Trichas à payer conjointement aux demandeurs Stefano Spinelli et Stéphanie Concha les frais de justice de 190 $. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 11 novembre 2022