2013 QCCA 199, 2013 QCCA 199

Mont Tremblant Residence Trust c. Chartier 2013 QCCA 199 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-021643-119 (500-17-060067-108) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 7 juin 2013 CORAM: LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER , J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. APPELANTS AVOCAT MONT TREMBLANT RÉSIDENCE TRUST Et GREGORY CHAMANDY Me Frédéric Allali ALLALI, BRAULT INTIMÉE AVOCATS FRANCINE CHARTIER Me Jean-François Towner Me Jacques Jeansonne (absent) JEANSONNE AVOCATS Requête en rectification d'un arrêt rendu le 4 février 2013 par la Cour d’appel, district de Montréal.

Greffière : Elena Captari Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 03 : Début de l'audience. 9 h 03 : Argumentation de Me Allali. 9 h 08 : Argumentation de Me Towner. 9 h 10 : Suspension de l'audience. 9 h 17 : Reprise de l'audience. PAR LA COUR : Arrêt – voir page suivante. 9 h 18 : Fin de l'audience.

Elena Captari Greffière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Considérant l’arrêt de la Cour rendu le 4 février 2013; [ 2 ] Considérant les paragraphes [5] et [6] du dispositif de cet arrêt; [ 3 ] Considérant le paragraphe [4] de cet arrêt et la suppression de l’ordonnance no. 10 du paragraphe [41] dans le dispositif ainsi modifié du jugement de première instance rendu le 11 avril 2011; [ 4 ] Considérant le paragraphe [53] des motifs au soutien de l’arrêt rendu le 4 février 2013; [ 5 ] Considérant par ailleurs que, par cet arrêt, la Cour a précisé que le droit de passage de l’intimée ne comprend pas le droit de stationner un véhicule; POUR CES MOTIFS, LA COUR:

[ 6 ] ACCUEILLE la requête, à seule fin de corriger cette lacune et, procédant à rectifier le dispositif de l’arrêt du 4 février 2013, substitue en lieu et place de son paragraphe [3] le paragraphe suivant : [3] ACCUEILLE l’appel, avec dépens contre l’appelant, à seule fin de préciser que le droit de passage de l’intimée ne comprend pas le droit de stationner; [ 7 ] SANS FRAIS , vu le sort mitigé de la requête. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. Mont Tremblant Residence Trust c.

Chartier 2013 QCCA 199 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021643-119 (500-17-060067-108) DATE : Le 4 février 2013 CORAM : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. MONT TREMBLANT RESIDENCE TRUST ET GREGORY CHAMANDY APPELANTS / INTIMÉS INCIDENTS – Défendeurs c.

FRANCINE CHARTIER INTIMÉE / APPELANTE INCIDENTE – Demanderesse ARRÊT [1] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Claude Larouche), qui a fait droit le 11 avril 2011 à l’action déclaratoire de servitude, en injonction et en dommages-intérêts de l’intimée. L’intimée forme un pourvoi incident contre les conclusions en dommages-intérêts du jugement entrepris.

[2] Pour les motifs du juge Morissette, auxquels souscrivent les juges Kasirer et Fournier : LA COUR : [3] REJETTE l’appel, avec dépens contre l’appelant; [4] ACCUEILLE en

partie l’appel incident, avec dépens contre les intimés incidents, à seule fin de substituer aux paragraphes 1 à 11 du dispositif du jugement entrepris le dispositif suivant : 1 DECLARES a real and perpetual servitude of right to use the beach and of right of passage, on the Servient Land , described below, in favour of the Dominant Land , described below (the “ Servitude ”); 2 DECLARES that former lot number 2 803 558 of the Cadastre of Quebec, now part of lot number 3 785 307 of the Cadastre of Quebec, is the Servient Land, the whole as detailed in the expert report P-21 and illustrated in the

annexe 1 of the said report; 3 DECLARES that the Dominant Land is lot 2 803 632, the whole as detailed in the expert report P-21 and illustrated in the

annexe 1 of the said report; 4 DECLARES that the Servitude includes the right of passage by car on the Servient Land; 5 ORDERS Defendants not to limit, restrict or otherwise prohibit Plaintiff, her family members or guests, from using the Servitude; 6 ORDERS Defendants, and their representatives, to cease and desist from all acts which, directly or indirectly, have the effect of causing inconvenience to Plaintiff, her family members and their guests in relation to their use and enjoyment of the Servitude; 7 ORDERS Defendants to remove the permanent fences that have been built by Defendants on both extremities of the Servient Land and the fence posts, as detailed in the expert report P-21 and illustrated in the

annexe 1 of the said report, which encroach on the Servient Land, thereby limiting the use of Plaintiff's valid Servitude, within 10 days of the present judgment, the whole, completely and entirely at Defendants' costs; 8 ORDERS Defendants to remove the permanent floating fence installed on Lake Tremblant, seen in exhibit P-13, which prevents Plaintiff's boat from coming near the Servient Land, within 10 days of the present judgment, the whole, completely and entirely at Defendants' costs; 9 ORDERS the mis en cause Registrar for the Registration Division of Terrebonne to register the present judgment in the land registry; et de substituer au paragraphe [44] du dispositif dudit jugement le paragraphe suivant : CONDEMNS Defendants, solidarily, to moral damages in the amount of ten thousand dollars ($10,000.00), the whole with interest at legal rate and additional indemnification provided by Law from the date of service of the Original Motion (3 rd of August 2010); [5] ORDONNE aux appelants de se conformer aux ordonnances énoncées aux paragraphes 5 et 6 du dispositif du jugement entrepris à compter de la date du présent arrêt; [6] ORDONNE aux appelants de se conformer aux ordonnances énoncées aux paragraphes 7 et 8 du dispositif du jugement entrepris dans les trente jours du présent arrêt.

YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. Me Frédéric Allali Me Chloé de Lorimier ALLALI BRAULT Pour les appelants / Intimés incidents Me Jacques Jeansonne Me Jean-François Towner JEANSONNE AVOCATS INC. Pour l’intimée / Appelante incidente Date d’audience : Le 29 janvier 2013

MOTIFS DU JUGE MORISSETTE [7] La propriété de l’intimée se situe à une certaine distance de celle de l’appelante Mont Tremblant Residence Trust (la « fiducie ») et elle n’a pas d’accès direct au Lac Tremblant. Celle détenue par cette fiducie est contiguë au lac.

Croyant qu’elle bénéficiait sur cette propriété d’une servitude d’accès au lac et d’une servitude d’utilisation de la plage qui se trouve à cet endroit, l’intimée a plusieurs fois protesté auprès de l’appelant Chamandy, fiduciaire de la fiducie, parce qu’elle estimait que depuis 2007 la fiducie, par l’entremise de Chamandy, entravait l’exercice de ses droits.

Comme elle n’obtenait pas satisfaction, elle a intenté en août 2010 une action comportant une conclusion déclaratoire de servitude assortie d’une demande d’ordonnance de sauvegarde, d’une demande d’injonction interlocutoire et permanente, ainsi que d’une réclamation pour dommages moraux et punitifs. Le jugement de première instance [1] donne en grande

partie raison à l’intimée, d’où le pourvoi des appelants. [ 8 ] Lors de sa comparution en appel, l’intimée s’est portée appelante incidente sur les deux conclusions en dommages-intérêts du jugement de première instance. [ 9 ] De nouveau en appel, il faut donner en grande

partie raison à l’intimée, tout en modifiant quelque peu le dispositif du jugement entrepris, à la fois en faveur des appelants et en faveur de l’intimée. – I – [ 10 ] Les faits à l’origine de l’affaire sont plutôt simples et il est inutile de décrire par le menu détail les mutations immobilières qui ont mis les parties en présence l’une de l’autre devant la Cour supérieure. [ 11 ] L'intimée a acquis en 2001 ce qui est actuellement le lot 2 803 632 de la circonscription foncière de Terrebonne (le « fonds dominant »).

L'acte de vente mentionne que le lot bénéficie toujours des « droits de passage » et du « droit de plage » qui apparaissent dans un acte de vente du 24 juillet 1976 enregistré le 29 juillet suivant sous le numéro 492 453 du Canton de Grandison, circonscription foncière de Terrebonne. [ 12 ] L’acte de 1976 auquel il est ainsi fait référence constate la vente du fonds dominant par Mont Tremblant Lodge (1965) inc. à Dame Lise Pagé-Charbonneau, l’un des auteurs successifs de l’intimée.

Il contient notamment les clauses suivantes : […] Avec droit- de passage et droit deplage ( sic ) sur cet emplacement appartenant au vendeur comprenant

partie non subdivisée du lot numéro vingt-cinq dudit rang quatre (IV), du canton de Grandison comprise entre la

partie dudit lot numéro 25 propriété de J.Kevin Reynolds, suivant son

titre enregistré sous le numéro 268232 et les parties dudit lot 25 propriété de Monsieur et Madame C.Thomas Clagett, jr., suivant leurs titres enregistrés sous les numéros 268645, 306433 et 244705, [….]. TELS DROITS de passage et de maintien d'un tuyau et accessoires créeront servitudes contre les fonds servants ci-haut décrits en faveur de l'immeuble faisant l'objet de la présente vente. La mention de « cet emplacement appartenant au vendeur comprenant

partie non subdivisée du lot numéro vingt-cinq … comprise entre la … propriété de J.Kevin Reynolds … et [la] propriété de Monsieur et Madame C.Thomas Clagett, jr » désigne une

partie de lot clairement identifiée comme un « passage » sur un plan réalisé en 1970 par l’arpenteur-géomètre Jacques Poulin. [ 13 ] À la suite de diverses transactions immobilières et de modifications cadastrales, la fiducie est devenue propriétaire du lot 3 785 307 de la circonscription foncière de Terrebonne. La preuve documentaire, dont un plan du 14 septembre 2010 préparé par l’arpenteur-géomètre Daniel Robidoux (que l’intimée a cité comme témoin expert) démontre de façon limpide quel fut l’enchaînement des titres.

Le « passage » identifié en 1970 par l’arpenteur-géomètre Jacques Poulin est devenu en 2004 le lot 2 803 558, ce lot a été acquis le 29 juin de la même année par une société par actions dont l’appelant Chamandy était président, puis il a été donné en paiement à Chamandy le 31 mars 2006 avant d’être intégré en 2007 au lot 3 785 307 dont Chamandy était déjà propriétaire de chacune des parties. Le lot en question (ou « fonds servant») résulte d’une opération cadastrale de regroupement entre, d’une part, la

partie de l’ancien lot 25 déjà identifiée comme « passage » en 1970 et, d’autre part, ce qui constituait autrefois la propriété des époux Clagett et que Chamandy avait acquis en 2006. Enfin, le 28 mai 2007, la fiducie appelante acquerrait le fonds servant de Chamandy. [ 14 ] L’intimée a fait construire une résidence secondaire sur son lot en 2002. Sa famille et elle ont alors commencé à utiliser la servitude, hiver comme été, pour avoir accès au Lac Tremblant.

À compter de la fin 2006, l’appelant Chamandy instaure diverses restrictions sur le droit de passage menant au lac : clôture, barrière cadenassée, présence d’un gardien de sécurité, obligation imposée à l’intimée et aux membres de sa famille d’aviser d’avance le gardien qu’ils veulent accéder à la plage, etc. Je reviendrai plus loin sur ces circonstances. [ 15 ] C’est la conjugaison de ces divers éléments qui a engendré le litige. Les principales questions entre les parties en première instance étaient les suivantes : (

i) l’intimée peut-elle se prévaloir en faveur du fonds dominant et sur le fonds servant de la servitude décrite dans l’acte enregistré le 29 juillet 1976? (ii) si tel est le cas, quelle est la portée effective de cette servitude? – II – [ 16 ] Le juge de première instance donne raison à l’intimée sur la plupart des points soulevés par elle. Il existe bien, selon lui, une

servitude en faveur du fonds dominant. L’appelant Chamandy a entravé l’exercice de cette servitude en créant divers obstacles au droit de passage et au « droit de plage ». Lorsqu’elle se prévaut des droits afférents à sa servitude, l’intimée peut stationner son véhicule dans l’assiette du droit de passage.

Reprenant presque mot à mot les conclusions de la requête introductive d’instance de l’intimée, le juge ordonne aux appelants de cesser de faire obstacle au droit de passage et « droit de plage » de l’intimée, et d’enlever les clôtures ou barrières qui sont érigées dans l’assiette du droit de passage ou, subsidiairement, de fournir à l’intimée et aux membres de sa famille « a key to the permanent fences » ou « any other means necessary to open […] them ». Il condamne les appelants à verser à l’intimée un dédommagement de 5 000 $ en dommages moraux et de 5 000 $ en dommages punitifs.

Enfin, il rejette la demande reconventionnelle des appelants qui souhaitaient voir l’intimée condamnée à une

partie des frais d’entretien du passage. – III – [ 17 ] Les appelants soulèvent plusieurs griefs que l’on peut énoncer succinctement en six points (l’énumération qui suit tient compte du fait que les premier et deuxième arguments des appelants n’en forment en réalité qu’un seul). 1. Le juge de première instance a erré en rejetant la défense des appelants pour le seul motif que la demande de l’intimée n’était pas prescrite et en passant sous silence les autres moyens de défense des appelants. 2.

Le juge de première instance a erré en reconnaissant à l’intimée des droits plus étendus que ceux prévus par la servitude. 3. Le juge de première instance a erré en accordant à l’intimée des dommages-intérêts punitifs fondés sur la Charte des droits et libertés de la personne [2] . 4. Le juge de première instance a erré en concluant du rapport de l’arpenteur-géomètre que la servitude de l’intimée comprend une servitude de plage. 5. Le juge de première instance a erré en punissant injustement les appelants du seul fait que les parties n’avaient pas conclu une entente à l’amiable pour mettre fin au litige. 6.

Le juge de première instance a erré en prononçant un dispositif dont les conclusions et ordonnances sont incompréhensibles et inexécutoires. Certains de ces arguments, comme on le verra, se chevauchent entre eux. – IV – 1) Le traitement fait aux moyens de défense des appelants [ 18 ] Cette prétention résulte des termes dans lesquels le juge de première instance s’est exprimé dans un paragraphe de ses motifs. Voici la teneur de ce passage : [39] On ne peut ignorer que dans cette affaire les défendeurs ont plaidé principalement que le recours de la demanderesse en reconnaissance de servitude était prescrit.

Ce n'est qu'en cours d'audience que l'avocat principal des défendeurs signala tout bonnement, comme si rien n'était, que ce moyen était retiré. Sans doute les parties défenderesses en étaient conscientes bien avant le procès pourtant. Selon les appelants, l’observation selon laquelle la prescription constituait leur principal moyen de défense « dépasse l’entendement et dénote une incompréhension du dossier ou un oubli grave, ce qui, dans les deux cas, relève d'une erreur de faits ( sic ) et de droit ». [ 19 ] Ainsi formulée, la prétention est hardie.

Mais l’intimée a raison lorsqu’elle répond dans son mémoire que cette prétention n’est pas en soi un motif d’appel : tout au plus serait-elle une invitation donnée à la Cour d’appel de refaire le procès, ce qui n’est évidemment pas le rôle de la Cour. Dans la mesure où les appelants soulèvent de nouveau en appel, et à l’encontre du jugement entrepris, les moyens de défense présentés en première instance – et c’est effectivement ce que font ici les appelants – il importe peu que le juge se soit exprimé comme il l’a fait au paragraphe [39] de ses motifs.

Le fait est, d’ailleurs, que les appelants ont retiré leur moyen fondé sur la prescription et qu’ils ne soulèvent plus cet argument en appel. [ 20 ] Les appelants reprochent au juge de première instance d’avoir ignoré dans ses motifs plusieurs moyens de défense qu’ils réitèrent en appel : (

i) la servitude vague, ambiguë et imprécise; (ii) l’interprétation restrictive de la servitude; (iii) la servitude personnelle; (iv) l’intention originale du créateur au jour de la création ; (

v) l’étendue de la servitude de passage; (vi) la servitude occulte.

À vrai dire, ces moyens, qui sont présentés de façon plus ou moins ordonnée, gravitent tous autour d’une même idée qui sert de prémisse à toute l’argumentation : la servitude accordée en 1976 serait insuffisamment explicite, voire ambiguë, de sorte que le juge aurait erré sous plusieurs angles distincts en lui reconnaissant la portée que lui prêtait l’intimée. [ 21 ] Bien qu’il ne se soit pas étendu sur la question, il est clair que le juge n’entretient aucun doute sur l’existence de la servitude : [27] Il ne fait aucun doute que la demanderesse bénéficie d'une servitude réelle avec droits de passage et de plage, telle que représentée clairement dans l'annexe I du rapport de l'arpenteur-géomètre Daniel Robidoux préparé le 14 septembre 2010 (pièce P-21).

D'ailleurs, même le défendeur Gregory Chamandy le reconnaît sans pour autant avoir formulé séance tenante ce qu'on pourrait appeler « une admission solennelle ». Je ne vois rien ici qui soit incompatible avec le passage de l’acte notarié de 1976 que j’ai reproduit plus haut au paragraphe [12]. [ 22 ] Les appelants prétendent en premier lieu qu’il y aurait une ambiguïté dans cet acte puisque la clause qui crée des servitudes (« TELS DROITS de passage et de maintien d'un tuyau et accessoires créeront servitudes… ») ne mentionne que des droits de passage et non un droit de plage.

Mais les deux extraits précités sont tirés l’un et l’autre d’une même

partie de l’acte de vente intitulée

« DÉSIGNATION : - » et rien ne justifie que l’on dissocie le premier extrait du second sous prétexte que seul le second emploie le verbe « créer ». Il faut dégager le sens de l’acte de l’ensemble des termes qui s’y trouvent. En l’espèce, le caractère à la fois explicite, précis et détaillé du premier extrait précité impose qu’il en soit pleinement tenu compte pour décrire la servitude en cause – d’autant que le second extrait, lui, n’est qu’un résumé, en quelque sorte, des quatre paragraphes qui le précèdent et qui sont beaucoup plus riches de détails. [ 23 ] Par cet acte notarié , auquel est

partie Mont Tremblant Lodge (1965) inc., cette dernière accordait à son acheteuse un « droit- de passage et droit deplage » ( sic ). Sans doute l’acte recèle-t-il deux fautes de frappe mais, lorsqu’ils reprochent au notaire d’avoir erré, les appelants confondent typographie et sémantique. Dans un cas comme celui-ci, une erreur du premier type est sans conséquence.

En revanche, la démonstration d’une erreur du second type (c’est-à-dire la mention par le notaire et par erreur d’un droit de plage) ne saurait se faire que par voie d’inscription de faux, ce que n’ont pas tenté les appelants. [ 24 ] À cela s’ajoute une considération de simple bon sens. On comprend, par exemple, qu’un droit de passage donnant accès à un chemin public soit un simple droit de passage : l’avantage recherché par le propriétaire du fonds dominant est la faculté d’atteindre plus facilement le chemin public et de se déplacer avec plus de commodité.

Mais les choses ici sont d’une tout autre nature : les deux fonds en cause, de même que les fonds avoisinants, font

partie d’un lieu de villégiature. Aussi devrait-il tomber sous le sens que, dans un tel contexte, un droit de passage vers un lac ne peut avoir pour seul but de donner au propriétaire du fonds dominant un moyen de se déplacer avec plus de commodité. Un lac n’est pas un chemin. Concéder un « droit de plage » paraît donc parfaitement cohérent avec ce qui précède. [ 25 ] Il faut rejeter la prétention des appelants que l’acte de 1976 serait déficient en raison de son ambiguïté.

Cette prémisse n’ayant plus lieu d’être, les autres moyens de défense des appelants s’en ressentent tous à des degrés divers. [ 26 ] Comme elle n’est pas « vague, ambiguë et imprécise », la servitude en question doit recevoir la portée qu’elle paraît avoir et il n’y a pas lieu d’opter pour une « interprétation restrictive » dans la lecture qu’on en fait. [ 27 ] Dans le même ordre d’idées, les appelants font valoir que, parce que le texte qui crée la servitude est ambigu, l’on est en présence ici d’une servitude personnelle et non d’une servitude réelle. Il n’en est rien, bien au contraire.

L'acte de vente de 1976 énonce expressément et dans les termes qui suivent que la servitude rattachée au fonds servant existe en faveur du fonds dominant : « Tels droits de passage (…) créeront servitudes contre les fonds servants ci-haut décrits en faveur de l'immeuble faisant l'objet de la présente vente » (je souligne).

Il s’ensuit que l’argument fondé sur la notion de servitude personnelle est sans mérite. [ 28 ] Poursuivant sur la même lancée, les appelants écrivent aussi que « pour définir l’étendue d’une servitude vague et imprécise, et ce, peu importe si le tribunal la qualifie de réelle ou personnelle, il est primordial de se référer à l’Intention d’origine. » Et ils invoquent à ce propos un extrait d’un procès-verbal d’une réunion de Mont Tremblant Lodge (1965) inc. tenue le 24 septembre. Voici en quoi consiste cet extrait :

a) THAT we will abide by the terms and conditions stipulated in the deed of sale between Mont-Tremblant Lodge Limited and Stanley McRobert, which stipulates that the latter will have the use of the right of way plus the use of the beach.

b) THAT after examining the requests of others parties interested in the aforesaid privileges with Notary Gilles Proulx, only the owners of lots indicated on the plans as 3 and 6 on the north west side of Hermit’s Road, that is to say Robert Caron and the eventual owner of

part 3 will be granted these privileges, in addition to Mr. Stanley McRobert.

c) THAT eventual purchasers of the residue of the land comprised in the immediate area shall be granted the right of way only, for the road between the Reynolds & Claggett’s properties – if requested. Je note au passage que ce document avait déjà été utilisé dans un litige parallèle entre propriétaires voisins des parties actuelles [3] .

En ce qui a trait au présent litige, l’avocat de l’intimée s’est opposé en première instance à la production de ce document et le juge a rejeté l’objection en des termes qui laissaient présager que, de toute manière, cette preuve demeurerait sans impact dans son analyse du lien de droit entre les parties. Quoi qu’il en soit, le fait que ce document soit maintenant versé au dossier n’est pas susceptible de changer quoi que ce soit à l’issue du débat en cours.

Il démontre simplement, au moyen d’une preuve documentaire dont la recevabilité est douteuse, quelle pouvait avoir été la position prise antérieurement par Mont Tremblant Lodge (1965) inc. Cela ne saurait compromettre la force probante de l’acte enregistré le 29 juillet 1976, celui par lequel la même Mont Tremblant Lodge (1965) inc. s’est engagée devant notaire et en termes clairs à céder un droit de plage à l’auteure de l’intimée.

Le sort de cet argument doit être le même que celui de la prétention abordée au paragraphe [26]. [ 29 ] Il en va nécessairement de même pour le moyen fondé sur « l’étendue de la servitude de passage », moyen qui table en

partie sur la prétendue imprécision de la servitude et qui par ailleurs chevauche le deuxième grief d’appel mentionné plus haut au paragraphe [17]. Je reviendrai sur cet argument en traitant plus loin de ce deuxième grief. [ 30 ] Enfin, comme dernier moyen de défense, les appelants faisaient valoir que la servitude de l’intimée est occulte.

Ils insistent sur le fait que l’acte d’acquisition de 2004 par lequel une société contrôlée par Chamandy acquerrait le lot 2 803 558 mentionne expressément en les identifiant par leur numéro de lot plusieurs fonds dominants détenant une servitude de passage semblable à celle de l’intimée, mais qu’il n’y est fait nulle mention du fonds de l’intimée. Cela est exact mais dépourvu de conséquence juridique.

Peut-être y a-t-il eu ici une erreur du notaire qui instrumenta l’acte du 29 juin 2004 entre Mont Tremblant Resorts and Company, Limited Partnership / Station Mont-Tremblant Société en commandite et 4198549 Canada inc., mais cela ne saurait engendrer l’extinction de la servitude de l’intimée [4] .

Notre collègue le juge Wagner, alors de la Cour d’appel, rappelait récemment et en ces termes le principe selon lequel il n'est pas nécessaire que la servitude soit mentionnée dans les actes de vente subséquents [5] : [49 ] Il est acquis que l'existence de cette servitude n'est pas reprise dans tous les actes constitutifs qui interviennent après 1924. Dans l'arrêt GM Développement inc. c.

Société en commandite Ste-Hélène , mon collègue, le juge Chamberland, soulignait ainsi le peu d'importance que revêt l'omission de référer à la servitude dans les actes subséquents : Premièrement, la servitude ayant été publiée au registre foncier, elle était connue de tous les acquéreurs subséquents de l'immeuble, par

rétrocession ou autrement, sans qu'il soit nécessaire d'en faire mention dans les actes. Le fait de ne pas mentionner une servitude déjà publiée n'emporte, à mon avis, aucune signification juridique et ne permet pas de conclure qu'elle a été l'objet d'une renonciation. Au contraire, la renon​ciation à un droit déjà publié doit être expressément stipulée.

La survie de la servitude ne dépend pas du fait qu'elle soit mentionnée dans les actes de vente concernant les immeubles constituant le fonds dominant et le fonds servant mais plutôt de sa publication antérieure au registre foncier (..... articles 1182 , 2938 et 2941 C.c.Q. ;...) [...] Or, il est constant en l’espèce que la servitude créée le 24 juillet 1976 fut enregistrée le 29 juillet suivant à l’index des immeubles sous le numéro 492 453. [ 31 ] Après avoir examiné chacun des moyens de défense que les appelants ont développés devant le juge de première instance mais qu’il a manifestement écartés en statuant comme il l’a fait, on peut résumer la situation comme ceci : une servitude réelle perpétuelle, dont le fonds servant appartient maintenant à l'appelante et le fonds dominant à l'intimée, a validement été créée dans l'acte de vente de 1976.

Puisque ce dernier a été publié dans l'index des immeubles sous le lot 25, la servitude est opposable aux tiers, ce qui inclut tous les acquéreurs du fonds servant subséquents, dont les appelants. 2) L’étendue des droits résultant de la servitude [ 32 ] Dans ce volet de l’appel, les appelants ciblent deux paragraphes du dispositif du jugement, dispositif que le juge a formulé en s’inspirant étroitement des conclusions recherchées par l’intimée dans sa requête introductive d’instance.

Ces paragraphes énoncent ceci : [41] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : WITH RESPECT TO PLAINTIFF'S CLAIM FOR A PERMANENT(…) INJUNCTION : 1 DECLARES a real and perpetual servitude of right to use the beach and of right of passage, on the Servient Land , described below, in favour of the Dominant Land , described below (the “ Servitude ”); […] 4 DECLARES that the Servitude includes the right of passage by car and the right of parking on the Servient Land; Les appelants font valoir que le juge de première instance a erré en droit lorsqu'il a accordé à l'intimée une servitude qui inclut non seulement le droit de passage, mais aussi le droit de stationner sa voiture et d'utiliser la plage.

Selon la jurisprudence, affirment-ils, un droit de passage n'inclut pas un droit de séjourner sur la plage et de stationner, sauf si cela est explicitement mentionné dans l'acte qui crée la servitude.

Comme l'acte qui crée la servitude ne mentionne pas de tels droits, le juge ne pouvait formuler ainsi les paragraphes [41] 1 et 4 du dispositif de son jugement. [ 33 ] Si l’on écarte, comme je l’ai fait plus haut au paragraphe [22], l’argument des appelants qui vise ni plus ni moins qu’à biffer de la description de la servitude les mots « droit de plage », on voit que l’on est ici en présence d’une servitude analogue, sans lui être identique, à celle étudiée par le juge Forget dans l’arrêt Langevin c.

Gestion François Cousineau inc. [6] Il s’agissait dans cette affaire d’une servitude décrite dans l’acte relatif au fonds dominant comme un « right of access to Lake Memphremagog » et dans un acte relatif au fonds servant comme « [s]ubject the said lot to the beach rights previously granted ». Commentant l’objet de cette servitude, le juge Forget écrivait [7] : Au départ - et cela tombe [sous] le sens commun - il me semble évident que la servitude d'accès au lac avait pour but de permettre aux acheteurs de pratiquer des activités de loisirs reliées à la natation et à la navigation.

Ne peut-on en déduire, dès ce moment, que le passage doit permettre le transport d'une embarcation de plaisance? On peut bien transporter son canot sur sa tête, mais il n'en va pas de même pour une chaloupe ou un petit voilier. Il n’est que normal que, dans la détermination de l’étendue des droits conférés par la servitude, l’on tienne compte de sa finalité première. Ici comme dans l’affaire Langevin , la servitude qui apparaît dans l’acte de 1976 a pour but « de permettre aux acheteurs de pratiquer des activités de loisirs reliées à la natation et à la navigation », mais aussi d’utiliser la plage.

L’hiver, selon le témoignage de l’intimée, elle et sa famille empruntaient le droit de passage et se rendaient au lac pour y faire du patin et de la raquette. [ 34 ] En ce qui concerne plus spécifiquement le droit de passage, quelques observations s’imposent. Il est généralement admis qu’ « [e]n l'absence de restriction dans l'acte constitutif, il n'y a pas lieu de limiter l'usage d'un droit de passage à pied; le propriétaire du fonds dominant peut circuler en automobile sur le chemin désigné [8] . » Par contre, "seule la nécessité sert à établir si l'exercice d'un droit accessoire fait

partie du droit principal. Le fait qu'il soit simplement utile ne suffit pas" [9] . Ainsi, un droit de passage n'inclut pas automatiquement le droit de stationner sa voiture; le droit de stationner doit être stipulé expressément dans l'acte constitutif [10] . [ 35 ] Pour ce qui est, maintenant, du « droit de plage », un élément important qui ressort du rapport de l’arpenteur-géomètre Robidoux concerne la configuration particulière de cette plage. Un plan annexé à ce rapport permet de visualiser la situation et de comprendre l’enjeu du litige.

En examinant la portion C du plan, on constate d'abord qu'au sud-ouest du fonds servant se trouve une plage donnant sur le lac Tremblant. Témoignant comme expert, l’auteur du plan explique que la majeure

partie de cette plage se trouve dans le domaine public [MA 684] . L’assiette de la servitude en litige sert de voie d’accès entre d’une part un chemin public, le chemin de l'Ermite, et d’autre

part cette même plage, dont une étroite lisière se trouverait au-delà de la ligne des hautes eaux délimitant le domaine public. En d’autres termes, seule une infime

partie du lot 3 785 307 se trouve grevée d’une servitude qualifiée de « droit de plage »; la plage elle-même est pour l’essentiel du domaine public et il n’appartient pas aux appelants d’en contrôler les conditions d’utilisation. [ 36 ] Il résulte de ce qui précède que le dispositif du jugement entrepris devrait être remanié pour en retrancher les mots « and the right of parking ». 3) Les dommages punitifs fondés sur la Charte des droits et libertés de la personne

[ 37 ] Deux paragraphes du jugement de première instance concernent plus directement cette question qui en est une, largement, de fait. Le juge écrit : [33] On se doit de toute façon de constater que les clôtures cadenassées empêchent la demanderesse et les siens d'exercer leurs droits. Les défendeurs se sont ainsi faits justice à eux-mêmes en les installant sans vergogne et sans s'occuper des droits de la

partie adverse et, en plus, en ignorant et en bafouant ces droits reconnus de la demanderesse quant à la servitude.

Puis, après avoir arbitré les dommages moraux qu’il accorde à l’intimée, le juge ajoute : [37] On se doit d'ajouter à cette somme celle de 5 000 $ pour dommages punitifs car la preuve dans son ensemble nous fait comprendre clairement et sans l'ombre d'un doute que les faits et gestes des défendeurs, et plus particulièrement du défendeur Gregory Chamandy, s'avèrent avoir été exécutés de façon intentionnelle et de mauvaise foi. [ 38 ] Les appelants extraient de la preuve, et en particulier des dépositions du témoin Robidoux, arpenteur-géomètre, et du témoin Lapointe, responsable de la sécurité et du gardiennage sur le terrain des appelants, divers éléments qui démontrent la présence d’un escarpement potentiellement dangereux sur le bord de la plage et le fait que des inconnus utilisaient la plage sans autorisation en y laissant des déchets.

Ils prétendent justifier de cette façon les mesures prises par eux pour restreindre ou interdire l’accès à la plage. [ 39 ] Là n’est pourtant pas la question. Aucun de ces faits ne justifiait que l’intimée et sa famille soient privés de leur droit de passage et de leur droit de plage. À compter de 2007, l'appelant Chamandy emploie un gardien de sécurité pour permettre l’exercice du droit de passage entre 9 heures et 17 heures seulement. Cela explique que l’époux de l’intimée, un jour, se soit retrouvé enfermé sur la plage. L'hiver, aucun accès n'est permis.

Ériger des barrières empêchant l'accès à la servitude et les cadenasser sont une entrave volontaire au libre exercice du droit de passage par l'intimée ou tout autre personne qui en est légitiment bénéficiaire.

Il aurait été simple de fournir les clés des cadenas à tous ces bénéficiaires pour leur assurer une jouissance paisible de leur droit et, du même coup, remédier au problème des intrusions par des tiers et des risques posés à ceux-ci par l’escarpement en bordure de la plage. [ 40 ] Le juge de première instance a conclu en se basant sur la preuve que les appelants ont porté une atteinte intentionnelle et de mauvaise foi aux droits de l'intimée et le témoignage de l’intimée donnait amplement assise à cette conclusion. L’intimée réclamait 50 000 $ en dommages punitifs et le juge en a arbitré le quantum.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’infirmer cette

partie du jugement dans le sens recherché par les appelants. 4) La servitude de plage selon le rapport de l’arpenteur-géomètre [ 41 ] Les appelants ici prétendent tirer argument du fait que, dans son rapport, l’arpenteur-géomètre Robidoux a fait plusieurs fois état d’une servitude de passage mais n’a pas mentionné une « servitude de plage ». [ 42 ] Le mandat confié à ce témoin était d’ «analyser de manière détaillée le fonds dominant et le fonds servant de la servitude [de 1976] » en tenant compte des mutations qui avaient affecté le fonds des appelants, et « de situer le fonds servant par rapport au fonds dominant ».

Il n’était donc pas question pour lui de qualifier la servitude et son rapport, dont le juge de première instance souligne avec raison la qualité, devait avant tout permettre de visualiser de manière précise le rapport entre les deux fonds. [ 43 ] Mais la qualification de la servitude de plage relevait du juge, la description de cette servitude dans l’acte de 1976 n’est pas vague, malgré l’insistance avec laquelle les appelants reviennent à la charge sur ce point, et il était loisible au juge de déduire de la configuration du site et des mots « droit de plage » dans l’acte constitutif que l’intimée bénéficiait en effet d’une servitude de plage.

L’argument doit être rejeté. 5) L’absence de règlement à l’amiable [ 44 ] Dans ses motifs, le juge écrit ce qui suit : [32] Pendant les plaidoiries des procureurs des parties, nous sommes intervenus pour faire comprendre à celles-ci qu'elles auraient avantage à s'entendre en vue d'un usage approprié de cette servitude avec des conditions convenables et raisonnables pour tous. Les parties n'avaient manifestement pas l'ouverture requise et il nous est apparu assez évident que l'atmosphère et les récriminations de part et d'autre ne favorisaient pas quelque exploration que ce soit en vue d'un règlement à l'amiable.

S’appuyant sur ce passage, et reprenant leur prétention selon laquelle le jugement ne traite pas de leurs moyens de défense, les appelants poursuivent : « … l’honorable juge de première instance punit les appelants en rejetant en bloc leur défense dans son intégralité et en ne se prononçant pas sur les prétentions soumises. »

En « punissant » les appelants de la sorte, le juge aurait commis une erreur de droit réformable. [ 45 ] Je ne suis pas sûr que cet argument, tel qu’il est formulé, mérite réponse. [ 46 ] Quoi qu’il en soit, je note deux choses. [ 47 ] D’abord, il était tout à fait approprié pour le juge de signaler aux parties que le différend qui les oppose est de ceux qui se prêtent à un règlement à l’amiable. Le juge ne blâme pas les appelants, il exprime le regret que la détérioration des rapports entre les parties a fait obstacle à une solution négociée.

Rien dans les propos du juge n’est déplacé. [ 48 ] Pour ce qui est du « rejet en bloc » de la défense des appelants, si leur grief repose sur le fait que les explications offertes par le juge leur paraissent insuffisantes ou incomplètes, ils peuvent désormais prendre connaissance des paragraphes [18] à [31] ci-dessus pour connaître les raisons de l’échec de cette défense. 6) Le dispositif incompréhensible et inexécutoire

[ 49 ] Les appelants, selon qui le juge de première instance « a pratiquement fait un copier-coller des conclusions de l’intimée», résument leur position en ces termes : «… l’honorable juge de première instance rend des conclusions incompréhensibles pour certaines, sans objet pour d’autres et rend des ordonnances subsidiaires, ce qui est en soi un non-sens ». [ 50 ] Sur deux points, les appelants identifient une imperfection du dispositif.

Il est exact que l’ordonnance apparaissant au paragraphe [41] 6 du jugement n’avait pas sa place dans un jugement final : il s’agissait d’une ordonnance intérimaire concernant l’accès de l’arpenteur-géomètre mandaté par l’intimée au lot 3 785 307, une difficulté d’ailleurs déjà résolue avant le procès. [ 51 ] Il est exact également que la condamnation à 5 000 $ de dommages moraux au paragraphe [44] du dispositif contredit la détermination faite au paragraphe [36] du jugement, où le juge évalue à 10 000 $ le préjudice subi par l’intimée sous ce chef.

Il en sera question plus loin dans le cadre du pourvoi incident. [ 52 ] Quant aux conclusions subsidiaires, elles peuvent sembler inhabituelles dans un jugement sur une demande d’injonction mais elles s’expliquent d’elles-mêmes pour quiconque sait faire preuve d’un peu, je dirais même d’un tout petit peu, de bonne volonté.

Le juge par ses ordonnances mettait les appelants en position de choisir entre, premier membre de l’alternative, la démolition ou l’enlèvement des barrières et clôtures qui bloquent le passage sur l’assiette de la servitude (ce sont les paragraphes [41] 8 et 9 du dispositif) ou, deuxième membre de l’alternative, la remise à l’intimée d’une clé lui permettant, ainsi qu’aux membres de sa famille, de déverrouiller les barrières en question pour accéder sans entrave au passage et à la plage (c’est le paragraphe [42] du dispositif).

En somme, le juge donnait aux appelants, au choix, deux moyens de se conformer à son jugement, moyens pour la compréhension desquels, semble-t-il, les appelants avaient besoin de plus amples explications.

Elles précèdent. [ 53 ] À ce stade du litige, il y aura lieu de supprimer la conclusion subsidiaire et d’ordonner l’enlèvement de ce qui fait obstacle à l’exercice de la servitude. [ 54 ] On voit donc que, mis à part des imperfections mineures qu’il serait facile de corriger par jugement rectificatif, les appelants n’apportent au sujet du dispositif du jugement aucun argument qui justifierait sa réformation dans le sens souhaité par eux. – V – [ 55 ] Reste l’appel incident. [ 56 ] Comme les appelants, l’intimée soulève l’incohérence entre les paragraphes [36] et [44] du jugement. Sur ce point, elle a raison.

Le juge a évalué les dommages moraux de l’intimée à 10 000 $ et ce chiffre aurait dû figurer dans la

partie du dispositif du jugement qui condamne les appelants au paiement de dommages moraux. [ 57 ] En second lieu, l’intimée attaque la

partie du jugement qui concerne les dommages punitifs en soutenant qu’une condamnation à des dommages de 5 000 $ est nettement insuffisante; elle en réclame 50 000 $ sous ce chef, comme elle l’avait fait en première instance. [ 58 ] Tous les éléments étaient présents pour conclure à une atteinte intentionnelle de la part des appelants au droit que l’

article 6 de la Charte des droits et libertés de la personne reconnaît à l’intimée. Le principe de la condamnation n’est donc pas en cause. Quant au quantum, sa fixation laisse place à l’exercice d’une marge de discrétion par le juge de première instance. Le montant qu’il a déterminé ici se situe incontestablement dans la fourchette des dommages punitifs accordés pour atteinte à un droit de propriété [11] .

Il n’y a donc pas lieu d’intervenir. [ 59 ] Pour les motifs qui précèdent, j’accueillerais l’appel, avec dépens contre les appelants, à seule fin de rectifier le dispositif du jugement dans le sens indiqué plus haut, et j’accueillerais l’appel incident, avec dépens contre les intimés incidents, à seule fin de hausser de 5 000 $ le montant de la condamnation à des dommages moraux. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A.