2011 QCCQ 7062, 2011 QCCQ 7062

Entreprises Yves Thibaudeau inc. c. Dernaucourt 2011 QCCQ 7062 JS 1046 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-026837-105 DATE : Le 13 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ENTREPRISES YVES THIBAUDEAU INC. faisant affaire sous le nom de École d’informatique de Chambly

Partie demanderesse c. VÉRONIQUE DERNAUCOURT

Partie défenderesse et CIE D’ASSURANCE MISSISQUOI

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Entreprises Yves Thibaudeau inc., faisant affaire sous le nom École d’informatique de Chambly (École), réclame à la défenderesse Véronique Dernaucourt (Dernaucourt) la somme de 6 000 $ à la suite d’un sinistre survenu dans le local occupé par École et faisant l’objet d’un bail commercial.

À la suite de ce sinistre survenu le 14 septembre 2009, cela a pris tout près de quatre mois à remettre les lieux en état, puisque le local n’a été prêt que le 12 janvier 2010. École soutient avoir droit à une compensation pour avoir été privée de la jouissance du local pendant une

partie importante de la période des travaux. [ 2 ] Dernaucourt conteste la réclamation, plaidant que la situation était exceptionnelle. Un locataire occupant le local au-dessus de celui d’École s’est pendu, ce qui a causé des dégâts au plancher et au plafond, et a nécessité des mesures extraordinaires dans la restauration des lieux. [ 3 ] Dernaucourt appelle en garantie ses assureurs, la

partie appelée Cie d’assurance Missisquoi (Missisquoi), advenant le cas où elle serait condamnée. [ 4 ] Par le témoignage des nombreux intervenants dans ce dossier, incluant la défenderesse Dernaucourt, le chargé de projet Stéphane Simard (Simard), l’évaluateur de la compagnie d’assurance Mario Plante (Plante), l’ingénieur du projet Adalbert Goraczko (Goraczko), et enfin l’expert en sinistre Doris Michaud (Michaud), Dernaucourt a satisfait à son obligation de résultat en prouvant qu’effectivement la situation était exceptionnelle et que toutes les mesures ont été prises pour assurer un suivi diligent du dossier. [ 5 ] Elle est donc parvenue à prouver absence de faute et force majeure. [ 6 ] Considérant que les témoignages de tous les témoins ont été très détaillés et que les circonstances sont très macabres, le Tribunal estime préférable de ne pas s’attarder sur les circonstances lui permettant de conclure à force majeure. [ 7 ] En l’absence de faute et présence de force majeure, Dernaucourt peut-elle être néanmoins tenue de verser une indemnité à sa locataire École? [ 8 ] L’

article 1865 C.c.Q. prévoit un régime d’indemnisation du locataire, sans égard à la faute, lorsque le locataire doit subir des réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué : 1865. Le locataire doit subir les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du bien loué.

Le locateur qui procède à ces réparations peut exiger l'évacuation ou la dépossession temporaire du locataire, mais il doit, s'il ne s'agit pas de réparations urgentes, obtenir l'autorisation préalable du tribunal, lequel fixe alors les conditions requises pour la protection des droits du locataire. Le locataire conserve néanmoins, suivant les circonstances, le droit d'obtenir une diminution de loyer, celui de demander la résiliation du bail ou, en cas d'évacuation ou de dépossession temporaire, celui d'exiger une indemnité. (soulignement ajouté) [ 9 ] Dans son ouvrage intitulé Le Louage [1] , l’auteur Pierre-Gabriel Jobin écrit ceci au sujet de cet

article : L’

article 1865 du Code civil du Québec , correspondant à l’article 1625 du Code civil du Bas-Canada, mentionne le droit du locataire d’obtenir une indemnité « en cas d’évacuation ou de dépossession temporaire ».

La création de ce droit à une indemnité en cas d’évacuation ou de dépossession ne saurait porter atteinte au droit, clairement reconnu par la jurisprudence depuis longtemps, à des dommages-intérêts pour la négligence dans le retard à faire les travaux . (soulignement ajouté) [ 10 ] Selon l’opinion de cette autorité à laquelle le Tribunal souscrit, le droit à l’indemnité, différent du droit à l’obtention de dommages-intérêts, existe donc même en l’absence de toute négligence de la part du locateur, à quelque égard que ce soit. [ 11 ] Ce principe repose sans doute sur le fait que même en l’absence de faute du locateur, il serait injuste de faire reposer sur le locataire seulement, les préjudices et inconvénients liés à la nécessité d’évacuer les lieux à la suite de réparations urgentes et nécessaires.

Par contre, en l’absence de faute du locateur, il serait aussi injuste de faire reposer sur ce dernier seulement les conséquences liées à la nécessité des réparations. L’indemnité vise donc à répartir les inconvénients sur l’un et sur l’autre au cas d’évacuation, dans une proportion pouvant varier selon les circonstances. [ 12 ] Comme l’

article 1865 , alinéa 3 C.c.Q. ne constitue pas une disposition d’ordre public, le bail, en principe, peut faire échec à ce droit à l’indemnité en l’absence de négligence du locataire. [ 13 ] Est-ce que le bail des parties en l’espèce fait échec à l’application de l’

article 1865 , alinéa 3 C.c.Q. ? [ 14 ] Les clauses pertinentes du bail sont les suivantes : 1. Le locataire s’engage à garder les lieux loués peints, propres, bien rangés comme le ferait un propriétaire responsable; il doit effectuer rapidement toutes les réparations qui s’avèrent nécessaires dans les lieux loués, à son équipement et à ses accessoires comprenant toutes les réparations à la charge du locataire (réparations locatives) et tous les remplacements. Cependant tout défaut majeur structural sera réparé par le locateur à ses frais . 2.

Le locateur ou ses représentants auront le droit de pénétrer dans lesdits lieux loués à toute heure raisonnable pour les visiter; et si quelques grosses réparations sont jugées par lui nécessaires, pour mettre ou conserver en bon état les lieux loués ou ceux qui y sont contigus, le locataire devra permettre qu’elles soient exécutées sans pouvoir prétendre à une réduction de loyer à

titre de dommage, intérêt du (sic) de compensation, pourvu toutefois que les réparations soient faites dans un délai raisonnable . 3. Le locataire devra prévenir immédiatement le locateur chaque fois que des détériorations, dommages ou accidents se produiront aux lieux loués et devra accorder au locateur un temps suffisant pour y remédier . … 8.

Le locateur ne sera en aucun cas tenu responsable des dommages causés à la propriété, des pertes ou des blessures reçues par des personnes dans les lieux loués ou près de ceux-ci pour quelque raison que ce soit, même s’ils ont été causés au locataire, à ses employés, à ses clients ou à qui que ce soit ou à la propriété dans les lieux loués ou près de ceux-ci; le locataire s’engage à tenir le locateur indemne et à couvert de toute réclamation. Cette clause ne s’applique pas à un dommage, à une perte ou à une blessure résultant d’un acte

délibéré ou de la mauvaise gestion du locateur, de ses employés, de ses agents ou entrepreneurs ou l’inexécution de l’une des obligations du locateur pour lesquels le locateur reste responsable. Dans ce cas, le locateur s’engage à dédommager le locataire, le tenant indemne et à couvert, ou à le rembourser suivant le cas . (soulignements ajoutés) [ 15 ] Précisons tout d’abord que le bail en question constitue en l’espèce un contrat d’adhésion selon l’

article 1379 C.c.Q. [ 16 ] En vertu de l’

article 1432 C.c.Q. , ce bail doit s’interpréter dans tous les cas en faveur de l’adhérent, donc du locataire École. [ 17 ] Pour interpréter les clauses précitées, en vertu de l’

article 1425 C.c.Q. , il faut rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés. [ 18 ] Le Tribunal est d’avis que la notion de « délai raisonnable » que l’on retrouve à la clause 2 du bail ne fait pas référence au concept de négligence du locateur, mais plutôt à la notion de délai raisonnable en fonction de la commune intention des parties lorsqu’elles signent un bail. [ 19 ] Autrement dit, lorsque des parties signent un bail, elles peuvent s’attendre à ce que si des réparations sont nécessaires, cela prenne un délai raisonnable pour effectuer les travaux. [ 20 ] Les parties s’attendent normalement, en cas de dégâts à un plancher, à ce que cela prenne quelques jours, peut-être deux ou trois semaines pour procéder aux réparations, et certainement pas davantage. [ 21 ] En l’espèce, même si Dernaucourt a effectué un suivi diligent du dossier et n’a commis aucune faute, d’un point de vue du locataire qui doit opérer dans les lieux, le délai approximatif de quatre mois pour effectuer les travaux était déraisonnable en fonction de la commune intention initiale des parties lors de la signature du bail. [ 22 ] Il serait donc illégitime de faire supporter toutes les conséquences de ce long délai pendant lequel il y a eu évacuation des lieux par la locataire. [ 23 ] Le Tribunal fixera donc une indemnité en conformité avec l’

article 1865 alinéa 3 C.c.Q . [ 24 ] Comme cette indemnité diffère de la notion de dommages-intérêts, le Tribunal estime qu’il n’y a pas lieu de compenser École pour les pertes reliées au manque à gagner puisque École n’a pas eu à rendre de services pendant cette période. [ 25 ] École n’aura pas droit non plus à une compensation pour préjudice personnel et professionnel, perte de réputation, de crédibilité, intérêts sur argent emprunté, perte de contrats et de clientèle, puisque dans l’esprit de l’

article 1613 C.c.Q. , il ne s’agit pas là de dommages-intérêts qui ont été prévus et qu’on a pu prévoir au moment où le bail a été contracté. Ces derniers ne constituent pas non plus une suite immédiate et directe de l’inexécution de l’obligation. [ 26 ] Le Tribunal établit qu’en l’espèce, la juste indemnité à être octroyée en vertu de l’

article 1865 alinéa 3 C.c.Q. correspondra aux déboursés directs qu’École a dû débourser dans le but d’exercer sa profession, malgré le fait qu’elle n’avait pas accès à son local, soit 2 012,45 $ selon la pièce P-6, plus 100 $ pour le matériel perdu. [ 27 ] La

partie appelée Missisquoi reconnaît qu’elle doit prendre fait et cause pour Dernaucourt advenant condamnation. [ 28 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 30 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 2 112,45 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 17 février 2010, plus les frais judiciaires de 207 $. [ 31 ] CONDAMNE la

partie appelée à indemniser la

partie défenderesse de la présente condamnation en capital, intérêts et frais et de payer en sus le timbre judiciaire de la

partie défenderesse, soit 148 $. __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Dates d’audience : Les 11 avril et 7 juin 2011