2023 QCCQ 7570, 2023 QCCQ 7570

Ricart c. Spacone 2023 QCCQ 7570 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-703192-201 DATE : 10 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTALE BEAUDIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC-ANDRÉ RICART Demandeur c.

PATRIZIO SPACONE - et - MARIE-JOSÉE TURGEON Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Marc-André Ricart réclame la somme de 8 354,91 $ aux défendeurs, M. Patrizio Spacone et Mme Marie-Josée Turgeon (« les vendeurs »). Il soutient que l’immeuble qu’il a acheté de ces derniers est affecté de vices cachés, notamment en raison de la présence d’infiltration d’eau et de fourmis charpentières affectant la salle de bain. [ 2 ] Les vendeurs contestent les prétentions de M. Ricart.

Ils affirment que la présence de moisissure dans la garde-robe attenante à la salle de bain est révélée lors de l’inspection préachat, ce qui en fait donc un vice apparent. Ils ajoutent que M. Ricart n’a pas agi en acheteur prudent et diligent. Finalement, ils invoquent que les méthodes d’analyse de l’expert de M. Ricart sont inadéquates et que le Tribunal ne devrait pas retenir ses constatations. Questions en litige A. L’immeuble était-il affecté de vices cachés lors de la vente ? B. Quelle est la valeur de l'indemnité à laquelle M. Ricart a droit, le cas échéant ?

Analyse [ 3 ] Pour répondre à ces questions, le Tribunal retient de la preuve présentée les faits pertinents qui suivent. [ 4 ] En novembre 2017, M. Ricart et les vendeurs s’entendent sur les modalités d’une promesse d’achat. Une inspection préachat a lieu le 17 novembre 2017 par l’inspecteur en bâtiment M. Jean Lyonnais. Son rapport [1] énonce notamment que : INTÉRIEUR MURS CHAMBRE DES MAÎTRES Des traces importantes de ce qui semblent être des moisissures ont été observées sur le mur.

Expertise supplémentaire requise pour déterminer l’étendue des moisissures et faire les réparations nécessaires selon les règles de l’art. Recommande de faire faire les travaux par un expert qui connait le protocol lorsqu’il y a présence de moisissures afin d’éviter ou du moins minimiser la propagation des spores qui pourraient contaminer tout l’espace environnant. […] PLAFONDS SALLE DE BAIN DES MAÎTRES Humidité détecté sur le plafond.

Nettoyer les taches d’humidité au plafond. L’installation d’un ventilateur est recommandé. [Reproduction exacte] [ 5 ] Lors de son témoignage, M. Ricart relate avoir informé Mme Turgeon que le fait de faire sécher des vêtements dans cette garde-robe pourrait expliquer la présence de moisissure. Mme Turgeon corrobore le témoignage de M. Ricart sur cet aspect. [ 6 ] Pour plus de certitude, les vendeurs demandent à une connaissance dans le domaine de la construction de vérifier l’intérieur de la garde-robe. De fait, M. Daniel Fortin des Entreprises Omik (« Omik ») se présente sur les lieux le 2 décembre 2017.

Il fait des ouvertures dans le mur de gypse et indique dans son rapport [2] : Nous tenon à vous confirmer qu’aucune trace de moisissure n’as été détecté dans le garde-robe de la chambre principale.

Comme vous pouvez le constater sur les photos si dessus, la charpente de bois, la laine et le coupe-vapeur sont encore dans un état extrêmement satisfaisant Cependant une légère trace de moisissure se trouvait sur la face extérieure du gypse, du au taux d’humidité de la salle de bain, Par mesure de précaution et pour ne pas avoir encore ce genre de problème, nous vous conseillons de faire installer un ventilateur de plafond dans la salle de bain [Reproduction exacte] [ 7 ] Fort des représentations de Mme Turgeon et du rapport d’Omik, M.

Ricart ne consulte pas d’expert et il ne fait pas procéder à une inspection plus poussée de la garde-robe et de la salle de bain. [ 8 ] Le 23 mars 2018, la vente de la maison est conclue avec garantie légale [3] . Le 1 er avril 2018, M. Ricart prend possession de la maison. [ 9 ] Peu de temps après la prise de possession, il remarque que le bec verseur de pied dans le bain-douche coule. C’est en voulant le retirer qu’il constate la présence de traces noires qui l’inquiète.

Il poursuit son investigation et il dégarnit les murs du revêtement de céramique pour constater que le contre-plaqué derrière la céramique est noirci. [ 10 ] Les photographies prises par M. Ricart après avoir retiré la céramique sont éloquentes [4] . Plus de 50 % du contre-plaqué du mur adjacent à la baignoire sous la fenêtre est noirci. Une fois le contre-plaqué retiré, on y voit que certaines parties du colombage sont noircies et même en état de putréfaction. La laine minérale est également noircie.

La présence de fourmis charpentières est constatée à l’un des coins qui est le plus affecté par la pourriture. [ 11 ] Sur les recommandations de son avocat, M. Ricart requiert les services d’un expert pour déterminer la cause des dommages qu’il constate. Ainsi, l’expert Stéphane Bossus, ingénieur, visite les lieux le 24 avril 2018. [ 12 ] Dans l’intervalle, le 16 mai 2018, alors que les vendeurs font une marche, ils croisent M. Ricart qui les informe de ses découvertes dans la salle de bain. Immédiatement, M. Spacone se rend constater l’état de la salle de bain. [ 13 ] M.

Spacone explique qu’il arrive dans une salle de bain complètement démolie et dégarnie. Il n’y a plus de céramique, la baignoire est enlevée et il voit que certaines composantes du mur sont noircies. Il prend des photos. M. Ricart l’informe être dans l’attente de la réception d’un rapport d’expertise qu’il verra à lui transmettre. [ 14 ] Le 28 mai 2018, un avis de dénonciation par écrit est transmis aux vendeurs [5] . [ 15 ] Le 7 juin 2018, les vendeurs répondent, par l’entremise de leur avocat, lequel fait feu de tout bois [6] . Le vice est apparent, M.

Ricart n’a pas agi en acheteur prudent et diligent, il n’a pas permis aux vendeurs de constater l’état des lieux avant de tout démolir, les dommages découlent de « l’usure normale de l’immeuble, résultante du simple passage du temps et non de vice-cachés », toute procédure sera vivement contestée et ils réclameront, le cas échéant, leurs frais d’expertise en raison d’une poursuite de mauvaise foi. Il demande les disponibilités de M. Ricart afin que ses clients puissent procéder à une expertise. [ 16 ] M.

Spacone explique qu’avant de retenir les services d’un expert, il formule une offre de règlement équivalente aux frais d’expertise qu’il devrait encourir. Cette offre est refusée et il informe son avocat d’aller de l’avant avec l’expertise [7] . [ 17 ] Le 11 juillet 2018, l’expert des vendeurs, l’ingénieur Julie Fournier-Dupuis, visite les lieux pour les fins de son expertise. [ 18 ] Le rapport de Mme Fournier-Dupuis [8] indique notamment que : Page 3 Lors de notre visite, les finis muraux et de plancher avaient déjà été retirés, de même que le pare-vapeur et l’isolant présent dans les cavités du mur extérieur.

Les dommages observés se retrouvent principalement à l’endroit de la jonction du bain et des murs adjacents à ce dernier, tel qu’en témoignent les photographies ci-dessous. Page 4

Les colombages de bois présentent, à certains secteurs, des traces noirâtres, et ce, du côté intérieur seulement, ce qui indique que des infiltrations d’eau se sont produites à partir de l’intérieur.

Page 5 Quant à l’isolation retirée du mur extérieur, nous n’avons pas pu observer son état, mais nous sommes d’avis que de la condensation a pu se créer entre les montants de bois, alors que l’étanchéité du pare-vapeur était possiblement compromise à certains endroits. […] Page 6 Aucun dommage ne fut observé au-dessus de la fenêtre, ni à son périmètre, ce qui indique que ladite fenêtre n’est pas la source d’infiltration d’eau active.

Page 10 Pour ce qui est des travaux correctifs visant à réparer les éléments endommagés, nous sommes d’opinion que les seuls travaux requis sont la réfection de la salle de bain, ainsi que des composantes affectées par la pourriture, soit les colombages de bois, le contreplaqué au plancher, ainsi que l’isolant et les finis muraux et de plancher. Tous ces travaux pourront être effectués à partir de l’intérieur sans que le revêtement métallique ne soit retiré. [ 19 ] Tant l’expert de M.

Ricart que l’expert des vendeurs concluent qu’il est nécessaire de procéder à des travaux correctifs afin de réparer les éléments endommagés par des infiltrations d’eau dans la salle de bain [9] . [ 20 ] Le 5 juillet 2018, une étude microbiologique d’air ambiant et des surfaces est complétée par la Dr Guylaine Tardif, microbiologiste. À la suite de l’analyse des résultats d’échantillonnage, elle conclut que l’air ambiant de la majorité des pièces de la maison de M.

Ricart n’est pas contaminé, à l’exception toutefois de la salle de bain à l’étage qui doit être isolée des autres pièces pour éviter la contamination croisée. Cette pièce doit être décontaminée, objets inclus [10] . [ 21 ] Le 30 septembre 2019, M. Ricart transmet aux vendeurs une mise en demeure de payer la somme de 8 354,91 $ pour les travaux de réfection de la salle de bain avec pièces justificatives [11] . Les vendeurs répondent à cette mise en demeure et formulent une offre nominale valide pour 10 jours. L’offre nominale n’est pas acceptée. [ 22 ] La réclamation [12] de M.

Ricart se ventile comme suit : • 1 063,52 $ pour le rapport de l’expert, l’ingénieur Stéphane Bossus [13] . • 603,62 $ pour l’analyse de la qualité de l’air [14] . • 459,90 $ pour décontaminer la salle de bain [15] . • 918,65 $ pour l’extermination des fourmis charpentières [16] . • 4 703,05 $ pour la réparation du revêtement extérieur [17] . • 606,17 $ pour l’achat de certains matériaux de construction pour la réfection de la salle de bain [18] . A. L’immeuble était-il affecté de vices cachés lors de la vente ? [ 23 ] Le recours de M.

Ricart soulève l’applicabilité de la garantie de qualité dont est redevable tout vendeur à l’égard d’un acheteur en vertu de l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 24 ] Pour conclure à la responsabilité des vendeurs en vertu de cette garantie, M. Ricart a le fardeau de prouver, selon la règle de la prépondérance de la preuve [19] , les quatre éléments de la garantie, à savoir : l’existence d’un vice d’une certaine gravité lequel nuit à l’usage de la chose vendue, son existence au moment de la vente, qui est inconnu de l’acheteur et qui est caché, c’est-à-dire indétectable aux yeux d’un acheteur prudent et diligent après un examen

sommaire, mais attentif, sans qu’il ne soit nécessaire de recourir à un expert [20] . [ 25 ] L'

article 1739 C.c.Q. exige que l'acheteur qui constate un vice le dénonce par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. L’exigence de transmission de cet avis vise à prévenir l’insécurité contractuelle de la vente due à la protection conférée par la garantie de qualité. [ 26 ] Conséquemment, la dénonciation est une condition de fond de l'exercice du droit à la garantie [21] . [ 27 ] Quant au délai de transmission, dans le cas d’un vice qui apparait de manière progressive, le délai court à partir du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue [22] .

En matière de bien durable, les tribunaux considèrent généralement qu’un délai de six mois de la découverte du vice constitue un délai raisonnable [23] . [ 28 ] Une mise en demeure [24] doit aussi être transmise afin d’informer le vendeur du manquement à son obligation et lui fournir l’occasion d’y remédier [25] . Cependant, la mise en demeure ne sera pas nécessaire si le vendeur a répudié sa responsabilité à l’égard du vice ou s'il y a urgence [26] . [ 29 ] Qu’en est-il ? ➢ Gravité du vice

[ 30 ] Il va sans dire qu’une salle de bain est l’une des composantes importantes d’une bâtisse. [ 31 ] L’un des critères que M. Ricart doit démontrer par une preuve prépondérante est l’existence d’un vice d’une certaine gravité et qui nuit, en tout ou en partie, à l’usage de la chose vendue [27] .

En effet, il n’est pas nécessaire que le vice empêche toute utilisation du bien, il suffit qu’il en réduise l’utilité de façon importante en regard des attentes légitimes d’un acheteur prudent et diligent. [ 32 ] La gravité des problèmes qui affectent la salle de bain ne fait aucun doute à la lumière de la preuve présentée. Celle-ci est inutilisable.

Qui plus est, l’analyse microbiologique démontre que la salle de bain doit être isolée des autres pièces de la maison pour éviter la contamination croisée. ➢ Antériorité du vice [ 33 ] De l’opinion du Tribunal, le caractère antérieur du vice ne fait aucun doute à la lumière des rapports d’expertise de M. Bossus et Mme Fournier-Dupuis et des témoignages entendus. ➢ Vice inconnu de M.

Ricart et caché [ 34 ] Quant à l’exigence du caractère caché d’un vice, celui-ci impose un standard de conduite de la part d’un acheteur puisque la garantie légale du vendeur ne constitue pas un système de protection de l’acheteur imprudent et incompétent [28] . [ 35 ] Ainsi, M. Ricart a une obligation de prudence et de diligence et il doit inspecter la propriété qu’il convoite, tel que le ferait toute personne raisonnable, sans avoir besoin de recourir à un expert.

En somme, il a l’obligation de constater le vice apparent et il doit porter une attention particulière à tout indice pouvant présager d’un vice quelconque [29] . [ 36 ] Si des indices sont décelables, tel un acheteur prudent et diligent, M. Ricart doit découvrir l’importance du problème et, s’il le faut, recourir aux services d’un expert s’il ne peut y parvenir lui-même [30] . [ 37 ] En l’instance, M. Ricart a choisi de faire examiner l’immeuble par un inspecteur en bâtiment, à savoir M. Jean Lyonnais. [ 38 ] Au terme de l’inspection, M.

Ricart est informé de la présence de moisissure dans la garde-robe de la chambre des maîtres et de la présence d’humidité dans la salle de bain. [ 39 ] Après une vérification plus poussée de la garde-robe faite par Omik et fort des représentations de Mme Turgeon indiquant qu’elle avait l’habitude de faire sécher des chemises dans la garde-robe, M. Ricart ne fait pas plus d’investigation. Il est rassuré, dit-il. [ 40 ] Le Tribunal en vient à la conclusion que M. Ricart s’est comporté de manière prudente et diligente.

Rien ne pouvait lui permettre de soupçonner l’état de décrépitude avancé qui se cachait derrière la céramique de la salle de bain. [ 41 ] Le Tribunal est d’avis que le vice affectant la salle de bain de la maison acquise par M. Ricart des vendeurs est grave, antérieur à la vente, inconnu de M. Ricard et caché. [ 42 ] La preuve démontre que le vice a été dénoncé aux vendeurs en temps opportun et une mise en demeure est également transmise. B. Quelle est la valeur de l'indemnité à laquelle M.

Ricard a droit, le cas échéant ? [ 43 ] Les tribunaux considèrent que la réduction du prix de vente est l’un des remèdes appropriés dans les cas de vices cachés. Elle peut être calculée de trois façons, soit selon la valeur de la dévaluation occasionnée par le vice, soit selon le coût des réparations, ou encore par rapport à la diminution de vie utile du bien. [ 44 ] Il faut noter que la valeur de la diminution du prix de vente ne sera pas nécessairement équivalente au coût des réparations.

Elle représentera plutôt la portion du prix de vente que l’acheteur n’aurait pas accepté de verser s’il avait été mis au courant du vice et à laquelle le vendeur aurait été prêt à renoncer pour conclure la vente. [ 45 ] De plus, l’indemnisation des vices cachés ne doit pas être une source d’enrichissement pour un acheteur.

C’est pourquoi la dépréciation du coût des réparations nécessaires doit être prise en considération afin d’éviter qu’un acheteur se retrouve avec un bien augmenté en valeur. [ 46 ] En effet, le Tribunal doit éviter l’attribution d’une plus-value, ce qui peut constituer une forme indirecte d’enrichissement sans cause pour l’acheteur. [ 47 ] Les experts Bossus et Fournier-Dupuis s’entendent que la salle de bain doit être reconstruite.

Leur opinion diverge sur la nécessité de dégarnir le revêtement de la façade droite de l’immeuble et de réparer les structures endommagées par les infiltrations d’eau. [ 48 ] L’expert Fournier-Dupuis ne procède à aucun test d’arrosage pour déterminer la provenance des infiltrations d’eau. Elle en arrive pourtant à la conclusion que les dommages constatés ne sont pas liés à un manque d’étanchéité. Son argumentaire repose principalement sur son appréciation d’une photo démontrant l’expert Bossus qui, selon elle, tient un boyau de manière inappropriée pour illustrer son test d’eau.

Cette analyse ne semble pas sérieuse de l’avis du Tribunal, d’autant plus qu’elle ne prend pas en considération la description du test d’eau, tel que relaté dans l’expertise de M. Bossus. [ 49 ] Par conséquent, le Tribunal estime qu’il était nécessaire d’enlever une

partie du revêtement extérieur pour procéder aux réparations des structures endommagées. [ 50 ] La facture pour ces travaux au montant de 4 703,05 $ ne ventile pas les prix pour chacun des matériaux utilisés et la main- d’œuvre.

[51] Or, M. Ricart a acquis une maison que l’on dit bâtie en 1980. Il va de soi que certaines composantes auraient dû, à plus oumoins long terme, faire l’objet de réparation ou de remplacement.

Le Tribunal doit tenir compte de la dépréciation du bien ou, demanière subsidiaire, de la plus-value résultant des travaux correctifs et déduire du montant accordé une certaine somme en conséquence[31]. [52] Comme la preuve administrée ne permet pas de départager le coût de la main-d’œuvre et des matériaux pour ces travaux, leTribunal use de sa discrétion pour fixer ceux-ci à 2 500 $, dépréciation appliquée et taxes incluses. [53] Quant aux coûts de la réfection de la salle de bain, M. Ricart limite sa réclamation au coût des matériaux strictementnécessaires, lesquels totalisent 606,17 $.

L’achat de ces matériaux est en lien direct avec les travaux correctifs identifiés par les deuxexperts. [54] Par conséquent, le Tribunal estime raisonnable d’accorder à M. Ricart la somme de 606,17 $ pour les matériaux. Le Tribunalaccorde également les frais de décontamination pour les fourmis charpentières de 918,65 $ et la décontamination de l’air de 459,90 $. [55] Au

chapitre des frais judiciaires, sont accordés les montants de 1 063,52 $ et 603,62 $ taxes incluses pour les factures desexpertises de M. Bossus et du Dr Tardif, lesquelles ont été nécessaires et utiles à la solution du présent litige.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [56] ACCUEILLE partiellement la demande; [57] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer au demandeur la somme de 4 484,72 $ plus les intérêts au taux légal etl’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, et ce, à compter du 7 octobre 2019; [58] LE TOUT, avec les frais de justice, incluant les frais de l’expert Stéphane Bossus au montant de 1 063,52 $ et de l’expert DrGuylaine Tardif au montant de 603,62 $. __________________________________ CHANTALE BEAUDIN, J.C.Q. Date du délibéré : 22 juin 2023 [31] Rivard c.

Asselin, 2019 QCCA 302, par. 26-28 et suiv.; Chevalier c. Gariépy, [1987] R.L. 626 (C.A.), .