2018 QCCQ 915, 2018 QCCQ 915

Bégin c. Mercier 2018 QCCQ 915 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Division des petites créances » N° : 200-32-066645-168 DATE : 26 janvier 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. (JC2399) ______________________________________________________________________ MAURICE BÉGIN […] Québec (Québec) […] Demandeur c.

LUCIE MERCIER et MARK POIRIER […] Québec (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, monsieur Maurice Bégin (monsieur Bégin) réclame 15 000 $ des défendeurs, madame Lucie Mercier (madame Mercier) et monsieur Mark Poirier (monsieur Poirier) en raison des sommes qu’il a dû verser au Syndicat de la copropriété de l’immeuble connu comme étant Le Maréchal Joffre, à Québec, pour des travaux majeurs qui ont dû être faits, plus particulièrement à l’extérieur de celui-ci en raison de vices de construction.

LES FAITS [ 2 ] En 2008, l’entrepreneur général Groupe Platinum construit un immeuble de luxe en copropriété sur l’avenue Joffre à Québec. [ 3 ] Madame Mercier et monsieur Poirier acquièrent l’unité 311. [ 4 ] Lors de l’audition tenue le 16 janvier 2018, monsieur Poirier affirme qu’il a investi, avec sa conjointe, près de 100 000 $ dans leur unité de copropriété, outre le prix d’achat. [ 5 ] Cet immeuble a bénéficié pour une période de cinq ans de la garantie de l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (l’APCHQ), celle-ci se terminant en 2014. [ 6 ] Lors de la période pertinente au litige, monsieur Poirier occupe pendant une

partie de celle-ci, le poste de président du Syndicat de la copropriété. [ 7 ] Il explique que le Syndicat mandate l’architecte, monsieur Claude Bisson, afin qu’il examine l’immeuble au printemps 2010. Ce dernier fait des inspections le 30 mars et le 7 avril. Dans le rapport qu’il produit, il mentionne diverses déficiences, dont celle qui est pertinente pour ce litige, soit qu’il a observé « des lézardes à différents endroits dans le revêtement de maçonnerie de brique ».

Monsieur Bisson ajoute « Nous croyons que ce phénomène est dû principalement à l’absence de joints de fractionnement (joints de dilatation) dans les ouvrages de maçonnerie ». Il conclut « Les joints de maçonnerie déficients devraient donc être repris et des joints de fractionnement pratiqués aux endroits pertinents » [Reproduction intégrale] . [ 8 ] Cela a mené notamment à une assemblée générale spéciale le 27 avril 2011 où le président est alors monsieur Roger Giroux.

Lors de cette réunion, il est mentionné qu’il y a un suivi des travaux qui sont réalisés par le Groupe Platinum, notamment vis-à-vis le condo 410 où le mur de briques a été ouvert car il y a eu une infiltration d’eau. [ 9 ] Il est aussi fait mention dans le procès-verbal que le président a reçu le rapport de l’APCHQ qui fait suite aux dénonciations des anomalies et défectuosités des parties communes. Il est précisé que ce rapport est rejeté car il ne donne raison au Syndicat que sur quatre (4) points.

Il est également souligné que le conseil d’administration du Syndicat va rencontrer les représentants du Groupe Platinum afin de réviser l’ensemble du rapport de l’APCHQ et faire un suivi des travaux.

[ 10 ] À ce moment, les relations sont encore bonnes avec le Groupe Platinum, tel que cela est précisé dans le procès-verbal. [ 11 ] Au printemps 2011, madame Mercier et monsieur Poirier mettent leur unité de copropriété en vente par l’entremise de DuProprio. [ 12 ] Lors de l’audition, monsieur Bégin mentionne qu’il a fait deux à trois visites de l’immeuble et a reçu de madame Mercier et de monsieur Poirier des informations sur l’état de celui-ci, une copie du rapport de l’architecte, monsieur Bisson, daté du 7 avril 2010, du procès-verbal de l’assemblée générale spéciale de la copropriété daté du 16 juin 2010 dans lequel il est fait mention de la présence de monsieur Bisson qui souligne les anomalies qu’il a constatées et explique que certaines sont plus dangereuses et qu’elles apporteront de plus gros problèmes éventuellement.

Il y est fait mention dans ce procès-verbal que « Pour le revêtement de briques qui n’a pas de joints de dilatation, ça se corrige avec un « grender » ». [ 13 ] Monsieur Bégin a aussi reçu copie du procès-verbal du 27 avril 2011, mentionné plus haut où il est également fait mention de l’état du dossier par rapport aux problèmes de vices de construction. [ 14 ]

Malgré ces informations, une entente est conclue au prix de 625 000 $, sans qu’il y ait de réduction du prix en raison des vices de construction qui ont été constatés. [ 15 ] Monsieur Bégin dit qu’il était rassuré parce que la garantie légale est maintenue au contrat de vente et parce que l’immeuble est encore sous garantie de l’APCHQ. Il ajoute que le conseil d’administration du Syndicat, ainsi que monsieur Poirier, affirment qu’à cette époque, il y a encore une bonne collaboration avec le constructeur de l’immeuble, Groupe Platinum. [ 16 ] Cela s’est détérioré par la suite, plus particulièrement en 2013.

Le Syndicat de copropriété n’a plus été en mesure de s’entendre avec Groupe Platinum pour les travaux qu’il y avait à faire, notamment à la maçonnerie. [ 17 ] Monsieur Bégin dit qu’il y a eu une assemblée générale spéciale le 25 février 2013 et que c’est à ce moment qu’il apprend qu’il pourrait être appelé à contribuer financièrement pour les expertises à compléter au dossier, les frais juridiques et éventuellement, les réparations à faire.

Il y a alors échange de correspondance entre les avocats de monsieur Bégin et monsieur Poirier et madame Mercier. [ 18 ] Les avocats de monsieur Bégin affirment dans leur lettre du 6 mars 2013 que monsieur Bégin n’a pas été informé de ceci, malgré ce qui est souligné plus haut : Notre client a découvert récemment que l’immeuble vendu est affecté de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement son utilisé que notre client ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il les avait connus.

En effet, il s’avère qu’un problème important affecte le jointage des blocs formant le parement extérieur de l’édifice, ce jointage ayant été réalisé au moyen d’un matériau déficient ou inapproprié. Ce problème de jointage entraîne la formation de lézardes qui laissent infiltrer l’eau de l’autre côté du parement, lesquelles infiltrations causent des dommages importants à l’édifice. Selon les informations récentes que notre client a pu obtenir, il semble que tout le jointage devra être repris et que le coût estimé des travaux de reprise pourrait être de l’ordre de 450 000 $ à 500 000 $.

En outre, les blocs de maçonnerie eux-mêmes pourraient devoir être remplacés parce que défectueux ou inadéquats.

Il va de soi qu’il s’agit là de vices cachés qui existaient à la date de la vente et que notre client ne pouvait d’aucune façon découvrir. [Reproduction intégrale] [ 19 ] Subséquemment, afin d’éviter que son recours soit prescrit, monsieur Bégin entreprend un recours le 12 mai 2014 contre madame Mercier et monsieur Poirier, leur réclamant alors 59 728,46 $. [ 20 ] Dans le cadre d’une procédure judiciaire entreprise par le Syndicat contre Groupe Platinum, une transaction est intervenue par la suite. [ 21 ] Monsieur Bégin mentionne qu’il avait versé environ 30 000 $ au Syndicat dans le cadre de ce litige et qu’il a reçu 14 900 $ à la suite de l’entente hors cour qui comporte une quittance. [ 22 ] C’est dans ce contexte qu’il demeure, selon son calcul, une somme d’un peu plus de 16 000 $ qu’il a payée.

Il a réduit sa réclamation à 15 000 $ pour respecter la compétence de la Cour du Québec, Division des petites créances et de ce fait, il a requis que le recours qu’il avait entrepris contre madame Mercier et monsieur Poirier soit maintenant entendu par la Cour du Québec, Division des petites créances. [ 23 ] Aucune entente n’est intervenue entre les parties, d’où le présent litige. LES QUESTIONS EN LITIGE Le recours de monsieur Bégin, basé sur des vices cachés contre madame Mercier et monsieur Poirier, est-il prescrit ?

L’unité de copropriété vendue par madame Mercier et monsieur Poirier à monsieur Bégin en 2011 comporte-t-elle des vices cachés ou des vices de construction qui n’étaient pas à la connaissance de ces derniers et si oui, monsieur Bégin a-t-il droit à une diminution du prix de vente de 15 000 $, tel qu’il le réclame ?

ANALYSE La prescription [ 24 ] Au niveau de la prescription, dans le cadre de la contestation de la demande, les défendeurs, madame Mercier et monsieur Poirier, réfèrent le Tribunal au jugement rendu par le juge Jean-F. Keable, de la Cour du Québec, à la Division des petites créances, le 16 juin 2017, dans l’affaire Laflamme et Fournier c.

Ratté et Boulet et al [1] où les demandeurs ont réclamé 15 000 $ relativement à ce qu’ils ont payé, comme l’affirme monsieur Bégin en l’instance, pour les frais relatifs aux réparations qu’a nécessité l’immeuble connu sous le nom de Le Maréchal Joffre. [ 25 ] Dans le dossier que le juge Keable a traité, celui-ci a considéré que le recours des demandeurs est prescrit parce qu’il a été pris dans un délai de plus de trois (3) ans (

article 2925 du Code civil du Québec ) en tenant compte également de l’article 2926 du même Code qui énonce le point de départ du délai de prescription lorsque le droit d’action résulte d’un préjudice qui se manifeste graduellement ou tardivement. [ 26 ] Le juge Keable réfère aux procès-verbaux des assemblées générales du Syndicat de la copropriété qui ont été tenues le 21 avril, comme ce fut le cas en l’instance, ou le 19 octobre 2011 et considère que la réclamation qui a été timbrée au greffe de la Cour du Québec le 19 février 2015 est prescrite parce que cela dépasse le délai de trois (3) ans, tel que mentionné précédemment. [ 27 ] Dans le présent dossier, la transaction a été conclue le 27 mai 2011 et le recours a été entrepris par monsieur Bégin contre les défendeurs le 12 mai 2014, soit à l’intérieur du délai de trois (3) ans.

Le recours n’est donc pas prescrit. La réclamation de monsieur Bégin est-elle bien fondée ? [ 28 ] Dans sa requête introductive d’instance datée du 12 mai 2014, monsieur Bégin allègue notamment ce qui suit : 7. Le ou vers le 25 février 2013, le demandeur a appris, lors d’une réunion spéciale des copropriétaires de l’immeuble, que ce dernier était affecté d’un vice de construction important rendant l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné ou en diminuant tellement son utilité que le demandeur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il l’avait connu; 8.

En effet, le demandeur a appris à ce moment qu’un problème important affectait le jointage des blocs formant le parement extérieur de l’édifice, ce jointage ayant été réalisé au moyen de matériaux déficients ou inappropriés; 9. Ce problème de jointage entraînait en effet la formulation de lézardes qui laissaient infiltrer l’eau de l’autre côté du parement, lesquelles infiltrations causant des dommages importants à l’édifice; 10.

Selon les informations reçues alors par le demandeur des membres du Syndicat de la copropriété, il appert que tout le jointage devait être repris et que le coût estimé des travaux de reprise pouvait être de l’ordre de 450 000 $ à 500 000 $; 11. En outre, il appert que les blocs de maçonnerie eux-mêmes pouvaient devoir être remplacés parce que défectueux ou inadéquats, ce qui pourrait augmenter les coûts de correction des vices de façon très importante; 12.

Les défauts de conception ou de constructions mentionnés ci-dessus constituent des vices cachés qui existaient à la date de la vente et que le demandeur ne pouvait d’aucune façon découvrir; [Reproduction intégrale] [ 29 ] Ainsi, il base son recours sur la notion de vices cachés ou de la garantie de qualité. À ce sujet, les articles 1726 , 1728 et 1739 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) énoncent : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 30 ] En défense, madame Mercier et monsieur Poirier affirment qu’il n’y a pas de vices cachés et que toute la problématique concernant le jointage de la maçonnerie était à la connaissance de monsieur Bégin au moment de la transaction. [ 31 ] Monsieur Bégin a la fardeau d’établir les vices cachés qu’il invoque et madame Mercier et monsieur Poirier doivent rencontrer leur fardeau de preuve quant à l’allégation contraire qu’ils invoquent dans leur défense, le tout selon les paramètres établis aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 32 ] À la suite de la preuve présentée par chacune des parties, le Tribunal conclut que madame Mercier et monsieur Poirier ont établi, de façon prépondérante, qu’avant que la transaction soit conclue, ils ont dénoncé à monsieur Bégin, entre autres, le problème de jointage qui est mentionné dans la requête introductive d’instance de ce dernier. [ 33 ] Celui-ci a reçu, tel qu’il le confirme lors de l’audition du 16 janvier 2018, le rapport de l’architecte, monsieur Bisson, le procès- verbal de l’assemblée générale spéciale du Syndicat de la copropriété daté du 16 juin 2010 et celui également de l’assemblée du 27 avril 2011.

Dans chacun de ces documents, il est fait référence à la problématique maintenant invoquée par monsieur Bégin comme étant des vices cachés. [ 34 ] Dans l’avis de dénonciation et les mises en demeure transmises par les avocats de ce dernier, il y est fait mention qu’il n’avait pas été informé de cela, ce qui s’avère inexact, tel que la preuve l’établit. [ 35 ] De plus, monsieur Bégin réclame les montants qu’il a dû contribuer au Syndicat dans le cadre du recours entrepris contre le Groupe Platinum avec qui une transaction comportant une quittance finale a été conclue.

Monsieur Bégin a obtenu, tel qu’il l’affirme lors de l’audition, 14 900 $ sur les 30 000 $ qu’il a versés dans ce contexte. [ 36 ] Comme monsieur Poirier l’affirme, lors de l’audition, ni lui ni sa conjointe, madame Mercier, ne peuvent recevoir quelque somme que ce soit de cette transaction, n’y étant pas parties. [ 37 ] En plus, monsieur Poirier souligne, à juste titre, que dans le cadre du contrat de vente intervenu entre les parties devant la notaire, M e Mireille Lord, le 27 mai 2011, la clause 4 qui mentionne ceci dans les « obligations » de l’acquéreur : 4.

Payer, à l’entière exonération du vendeur, à compter de 1 er juin 2011 toutes contributions aux charges communes et au fonds de prévoyance afférentes à la

partie exclusive ci-haut mentionnée, s’il y a lieu, le tout conformément à la déclaration de copropriété et à ses amendements, s’il y a lieu; [Reproduction intégrale] [ 38 ] Ainsi, le Tribunal conclut que le recours entrepris par monsieur Bégin contre madame Mercier et monsieur Poirier n’est pas fondé en fait et en droit, les vices cachés allégués ne l’étant pas car ils ont été dûment dénoncés avant que la transaction ne soit conclue par les documents mentionnés plus haut. [ 39 ] De plus, il faut tenir compte de la clause 4 au contrat de vente citée précédemment et du fait que madame Mercier et monsieur Poirier n’ont aucunement bénéficié et ne pourraient le faire en quelque circonstance que ce soit, de la transaction intervenue entre les copropriétaires et le Groupe Platinum ultérieurement à la vente intervenue entre monsieur Bégin et les défendeurs en l’instance.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande du demandeur, monsieur Maurice Bégin contre les défendeurs, madame Lucie Mercier et monsieur Mark Poirier; LE TOUT avec les frais de la contestation de 200 $. PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d’audition : 16 janvier 2018