2016 QCCQ 9290, 2016 QCCQ 9290

Biron c. Bourget 2016 QCCQ 9290 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-062217-145 DATE : 9 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. (JC 0BT7) ______________________________________________________________________ LISE BIRON , […], Lévis (Québec) […] Demanderesse-défenderesse reconventionnelle c.

RONALD BOURGET , […], Lévis (Québec) […] MARTINE BOURGET , […], Lévis (Québec) […] DANNY BOURGET , […], St-Isidore (Québec) […] Défendeurs-demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse, madame Lise Biron, réclame aux défendeurs, monsieur Ronald Bourget, madame Martine Bourget et madame Danny Bourget, la somme de 7 000 $ [1] en diminution du prix de vente à la suite de la découverte de ce qu’elle allègue être des vices cachés affectant la résidence qu’elle a acquise le 28 janvier 2011. [ 2 ] Elle invoque la garantie de qualité.

Elle a été dans l’obligation de procéder à la réfection complète de la toiture en raison d’infiltrations d’eau.

De plus, au moment où elle a procédé au changement des fenêtres, elle a découvert une ouverture dissimulant une fenêtre cachée. [ 3 ] Elle prétend que ces vices affectaient la résidence au moment de la vente, et ce, à la connaissance des défendeurs. [ 4 ] Madame Biron affirme qu’elle n’aurait pas acheté cette résidence ou, à tout le moins, l’aurait achetée à un prix moindre si elle avait connu l’existence de ces déficiences. [ 5 ] Elle réclame le coût des réparations qu’elle a dû payer pour corriger les défectuosités affectant sa résidence, des dommages moraux, en compensation des troubles, ennuis et inconvénients subis, ainsi que le remboursement de frais de transport. [ 6 ] Les défendeurs contestent le bien-fondé de la réclamation.

Ils reprochent à la demanderesse d’avoir fait exécuter les travaux sans leur avoir dénoncé plus tôt par écrit l’existence de supposés vices cachés et sans leur avoir permis d’examiner les lieux, de constater s’il y avait effectivement des vices cachés et, le cas échéant, de corriger, à leurs frais, les défectuosités. Ils soumettent avoir été mis devant un fait accompli, ce qui est contraire aux dispositions de l’

article 1739 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) [2] . [ 7 ] Ils soutiennent que la résidence n’était affectée d’aucun vice caché au moment de la vente. [ 8 ] Ils plaident que les travaux de réfection de la toiture sont reliés à l’usure normale et qu’ils ne constituent pas un vice caché. [ 9 ] Ils arguent que « l’ouverture dissimulant une ancienne fenêtre » n’est pas un déficit d’usage et, ainsi, ne peut pas constituer un vice caché.

De plus, si madame Biron a dû payer des frais supplémentaires lors de l’installation de la nouvelle fenêtre, cela relève uniquement d’une erreur de calcul qu’elle a commise au moment où elle a pris les mesures, d’où une fenêtre trop petite pour l’ouverture totale. [ 10 ] Ils soulignent qu’une trop grande période de temps s’est écoulée entre le moment où ils ont été informés des vices allégués par madame Biron, soit le 17 octobre 2014, et la date de la vente, le 28 janvier 2011. [ 11 ] Enfin, monsieur Bourget et mesdames Bourget se portent demandeurs reconventionnels.

Qualifiant d’abusif le recours de madame Biron, ils lui réclament la somme de 911,10 $, en compensation des honoraires extrajudiciaires payés, une perte de salaire, des frais de transport et des frais de photocopies. LES FAITS [ 12 ] De l’ensemble de la preuve tant documentaire que testimoniale soumise par les parties, le Tribunal retient les faits qui suivent.

[ 13 ] Le 28 janvier 2011, madame Biron achète la résidence des défendeurs moyennant un prix d’achat de 219 000 $ (pièces P-1 et D- 4). [ 14 ] Préalablement, elle visite la résidence à deux reprises et retient les services de monsieur Yves St-Pierre, inspecteur en bâtiments pour la firme Menuiserie CF inc. [ 15 ] Le 17 janvier 2011, monsieur St-Pierre procède à une inspection visuelle du bâtiment afin de déterminer l’état général de celui- ci. [ 16 ] Le jour même, il complète un rapport détaillé dans lequel il mentionne quelques déficiences à corriger (pièce P-3). [ 17 ] Au sujet de la toiture et de la fenestration, monsieur St-Pierre écrit ceci : TOIT EN PENTE MÉTHODE D’INSPECTION DE LA TOITURE La toiture a été inspectée de façon visuel en raison de la glace.

DESCRIPTION Toit à deux versants. La toiture est recouverte de bardeaux d’asphalte gris. OBSERVATIONS Les bardeaux sont en bon état pour une toiture de 10 ans. Ceci. La toiture approchera de sa vie utile dans plus ou moins 10 ans. Budgéter pour remplacer la toiture d’ici 10 ans en ajoutant une ventilation comme un maximum. FENESTRATION (…) Les fenêtres du rez de chaussée sont de types fixes et pivotants en bois avec vitrage double pour la parti avant. Elles sont en bon état mais n’on pas servi elle ont besoin d’être dégagé de la peinture et sablés et réajustés.

Les fenêtres arrière sont de types coulissants en PVC avec vitrage double, elles ont un rendement énergétique fiable. (reproduction intégrale) (pièce P-3) [ 18 ] La vente est faite avec la garantie légale et madame Biron prend possession de la résidence à la fin du mois de janvier 2011. [ 19 ] À l’automne 2012, madame Biron constate une infiltration d’eau provenant de la toiture. [ 20 ] Elle ne communique pas avec les défendeurs afin de leur signaler ce problème. [ 21 ] Elle demande alors à monsieur Jean-Philippe Fauvel, de la firme Menuiserie CF inc., d’inspecter la toiture. [ 22 ] Après vérification, celui-ci lui confirme que la toiture est en mauvais état et lui recommande de procéder à la réfection complète de celle-ci (pièce P-12). [ 23 ] Le 21 octobre 2012, madame Biron octroie, en faveur de Les Constructions Rénovations Richard Roy, (ci-après : « CRRR »), le contrat pour la réfection de la toiture pour le prix de 9 000 $ (pièces P-4 et P-5). [ 24 ] Madame Biron n’a pas cru bon d’informer les défendeurs avant d’effectuer les travaux, lesquels ont lieu le 26 octobre 2012. [ 25 ] Au cours des hivers, madame Biron constate la présence d’un frimas de glace situé dans la fenêtre du salon et, par conséquent, un problème d’isolation. [ 26 ] Au printemps 2014, elle décide de remplacer les fenêtres et la porte-patio de la maison, sans en changer les dimensions ni les emplacements. [ 27 ] À ce moment, elle opte pour refaire la configuration de la fenêtre du salon, de style arquée et en saillie, communément appelée « bay window » pour la remplacer par une nouvelle fenêtre de type standard.

[ 28 ] Le 27 mai 2014, madame Biron retient les services de CRRR pour ces travaux de rénovation, lesquels ont lieu à la fin du mois de mai – début juin 2014. [ 29 ] Lors du changement de la fenêtre du salon, madame Biron découvre, derrière le panneau d’acier adjacent à la fenêtre en saillie, un trou qu’elle qualifie de « béant », rempli de laine minérale correspondant à l’ouverture d’une ancienne fenêtre. [ 30 ] À ce moment, monsieur Richard Roy, président de CRRR, l’informe que cette ouverture n’a pas été « fermée » de façon conforme parce que : « Ceux qui ont condamné cette ouverture auraient dû mettre un sheating noir, un pare vapeur, une latte et ensuite, mettre la tôle » (pièce P-13). [ 31 ] Madame Biron réalise, alors, qu’en raison de ce trou « béant », mal isolé, elle retrouvait de la glace dans la fenêtre, ce qui rendait l’endroit très froid. [ 32 ] Au moment de cette découverte, madame Biron demande à monsieur Roy de cesser les travaux et de mettre un panneau temporaire, le temps de trouver une solution car, d’une part, la nouvelle fenêtre est trop petite eu égard à la nouvelle ouverture et, d’autre part, il faut fermer le trou de façon conforme. [ 33 ] À une date indéterminée, madame Biron communique par téléphone avec madame Danny Bourget pour lui faire part de l’ouverture derrière le panneau d’acier.

Elle dit : « J’étais virée à l’envers – j’étais découragée ». [ 34 ] Madame Danny Bourget ne donne pas suite à cet appel. [ 35 ] Finalement, madame Biron décide de défaire la

partie du mur qu’elle prétend non conforme et par le fait même, de recentrer la nouvelle fenêtre dans l’ouverture devenue maintenant trop grande, ce qui a pour effet qu’elle doit combler, alors, les deux vides créés de chaque côté de la fenêtre. [ 36 ] Ainsi, CRRR repositionne la fenêtre, construit un mur de chaque côté de la fenêtre, qu’elle isole et referme avec des portes embossées qui ressemblent à des volets en aluminium. [ 37 ] Les coûts reliés à ce travail supplémentaire s’élèvent à 1 801,87 $ (pièce P-7). [ 38 ] Le 5 octobre 2014, madame Biron communique par téléphone avec monsieur Bourget et l’informe des travaux qu’elle a dû réaliser pour réparer la toiture et la fenêtre du salon. [ 39 ] Le 17 octobre 2014, madame Biron met les défendeurs en demeure de lui payer la somme de 6 357,18 $ et écrit : (…) À l’automne 2013 [3] , après que le toit eût coulé, il s’est avéré qu’il devait être refait ; il en a coûté 9110,61$ Le 30 mai 2014, lors du changement des fenêtres, nous avons découvert, derrière un panneau d’acier, une ouverture dans le mur apparentée à une fenêtre cachée.

Pour réparer cet espace non connu, j’ai déboursé 1801,87$. Ces dépenses n’étaient pas prévues. Vous comprenez que si j’avais connu ces faits, ou bien je n’aurais pas acheté, ou mon offre aurait été inférieure. (…) (reproduction intégrale) (pièce P-10) [ 40 ] Le 4 novembre 2014, par l’intermédiaire de leur avocat, Me Paul Guay, les défendeurs déclinent toute responsabilité.

Ils soutiennent notamment que les deux chefs de réclamation ne rencontrent aucunement les critères légaux nécessaires à l’existence d’un vice caché et qu’au surplus, aucune dénonciation écrite n’a eu lieu avant l’exécution des travaux (pièces D-1 et P-17). [ 41 ] Le 20 novembre 2014, madame Biron loge son recours auprès de la Division des petites créances de notre Cour. [ 42 ] À l’audience, monsieur Bourget mentionne que la toiture était en bon état au moment de la vente et qu’il n’y a jamais eu d’infiltration d’eau. [ 43 ] Il dit : « j’allais sur la toiture à tous les ans – tout était beau – aucun bardeau qui frisait – aucun bardeau de relevé à nulle part ». [ 44 ] Il explique qu’à l’origine, il y avait deux fenêtres en façade dans la

partie du salon et qu’en 1989, son père, menuisier charpentier, les a enlevées et remplacées par la fenêtre en saillie. Celle-ci n’étant pas de la même dimension que les anciennes fenêtres, une

partie du mur a dû être refait pour combler l’écart. Ce mur a été recouvert d’un panneau d’acier. [ 45 ] Il argue que ces travaux ont été faits selon les règles de l’art applicables de l’époque et qu’aucun problème d’isolation n’a été décelé.

[ 46 ] Il soumet que madame Biron aurait dû enlever ce panneau d’acier avant de commander la nouvelle fenêtre, le tout dans le but de s’assurer d’avoir les bonnes mesures. [ 47 ] Ainsi, il affirme que madame Biron est l’artisane de son propre malheur et qu’il ne s’agit pas d’un vice caché. [ 48 ] Madame Danny Bourget confirme avoir reçu un appel de la part de madame Biron au cours du mois de juin 2014. [ 49 ] Elle se rappelle que madame Biron criait : « Il y a un trou béant dans la maison, c’est un vice caché ».

Elle ajoute : « Madame Biron n’était pas contente ». [ 50 ] Madame Danny Bourget explique qu’elle venait de subir une opération chirurgicale, qu’elle n’était pas en forme pour répondre à la demande de madame Biron mais surtout qu’elle ne comprenait aucunement la teneur et le but de l’appel de madame Biron. [ 51 ] Elle raconte avoir appelé sa sœur Martine pour l’informer des propos de madame Biron.

Celle-ci s’est dite surprise de ne pas avoir reçu d’appel de madame Biron puisqu’elle demeure à un kilomètre de sa résidence. [ 52 ] Madame Martine Bourget argue que le « trou béant », tel qu’allégué par madame Biron, n’affecte en rien l’usage de la résidence et ne peut pas, ainsi, constituer un vice caché. ANALYSE ET DÉCISION La demande principale [ 53 ] Madame Biron invoque, en sa faveur, la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 54 ] Les éléments suivants doivent être établis pour que soit applicable la garantie de qualité : 1. Le vice doit être grave : c’est-à-dire qu’il doit causer des inconvénients sérieux à l’usage du bien. L’acheteur doit démontrer que le vice est important au point qu’il n’aurait pas acheté ou l’aurait acheté mais à un prix moindre s’il en avait eu connaissance. 2.

Le vice doit être inconnu de l’acheteur : si l’acheteur a été informé de l’existence d’un vice avant la vente, ce vice ne peut être « caché ». C’est le cas où le vendeur, l’agent d’immeuble, les documents contractuels, la fiche descriptive de l’immeuble ou le rapport d’inspection préachat dénonce l’existence d’un vice quelconque. La connaissance suffisante du vice par l’acheteur doit être prouvée par le vendeur. [4] 3. Le vice doit être caché : l’acheteur n’est pas présumé, aux termes de la loi, connaître l’existence du vice, à l’exception du vice apparent ou du vice dénoncé par l’acheteur.

Le caractère caché du vice s’apprécie selon une norme objective, soit celle de l’acheteur prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances. [5] 4. Le vice doit être antérieur à la vente : l’acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait à l’état latent (« en germe ») avant la vente mais dont la manifestation ne survient qu’après la vente. Par contre, cela exclut le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l’acheteur assume le risque.

La survenance d’un vice après la prise de possession de l’acheteur peut créer une présomption de l’existence antérieure du vice. [6] [ 55 ] À

titre de corollaire de l’obligation de garantie du vendeur, l’

article 1739 C.c.Q. impose à l’acheteur une obligation de dénonciation lorsqu’il constate que l’immeuble, dont il s’est porté acquéreur, est affecté d’un vice : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 56 ] Cet avis permet au vendeur d’inspecter le bien, de vérifier si le problème dénoncé semble couvert par la garantie de qualité, de constater l’étendue des dommages et la présence du vice au moment de la vente. Il lui octroie également l’opportunité de réparer le bien ou de le remplacer à un coût moindre que celui demandé par l’acheteur [7] . [ 57 ] Dans l’arrêt Facchini c. Coppola [8] , la Cour d’appel du Québec écrit : [43] En effet, la dénonciation prévue à l'

article 1739 C.c.Q. doit être envoyée avant l'exécution des travaux corrigeant le vice caché. Selon une décision récente de notre Cour, dans l'affaire Argayova c. Fernandez [9] , le but de la dénonciation est atteint lorsque le vendeur est informé d'un vice avant les travaux et lorsqu'il a eu l'occasion de vérifier la nécessité et le coût de ceux-ci. L'absence d'une dénonciation entraîne le rejet du recours lorsque l'omission prive le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence du vice et de la réparer. [44] En ce qui a trait à la connaissance du vice décrit au deuxième alinéa de l'

article 1739 C.c.Q ., elle ne fait pas disparaître l'obligation pour l'acheteur d'envoyer la dénonciation avant le début des travaux. Selon un arrêt de la Cour d'appel en 2008:

Il est également reconnu, en ce qui concerne le deuxième alinéa de l'article, que la connaissance du vice supprime l'obligation d'envoyer un avis écrit dans un délai raisonnable, mais elle ne fait pas disparaître l'obligation d'envoyer un tel avis avant le début des travaux. (reproduction intégrale) (références omises) [ 58 ] En l’espèce, les défendeurs n’ont pas bénéficié d’une dénonciation faite « par écrit » selon les exigences de l’

article 1739 C.c.Q. [ 59 ] La jurisprudence identifie trois exceptions à l’obligation de dénoncer le vice par écrit avant le début des travaux. Il s’agit du cas d’urgence, du cas du vendeur qui répudie sa responsabilité à l’égard du vice caché et du cas du vendeur qui renonce à se prévaloir du défaut d’avis. [ 60 ] À cet effet, dans l’arrêt Immeubles de l’Estuaire phase III inc. c.

Syndicat des copropriétaires de l’Estuaire Condo phase III [10] , madame la juge Marie-France Bich, j.c.a., mentionne : [161] Par exception à la règle du préavis, la jurisprudence a reconnu qu'en certaines circonstances, le défaut de préavis, en matière de vice caché, pouvait n'être pas fatal au recours de l'acheteur (et ce, que le vendeur ait connu le vice ou pas) : ainsi, en cas d'urgence, le bien étant menacé d'un dépérissement immédiat, le défaut de dénonciation préalable ne pourra être opposé à l'acheteur, et de même si le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou renoncé à se prévaloir du défaut d'avis. [ 61 ] Ces exemptions ne trouvent pas application en l’espèce. [ 62 ] D’une part, madame Biron n’a pas, par prépondérance de preuve [11] , démontré qu’il y a eu urgence à procéder aux réparations pouvant justifier de passer outre à l’exigence d’un préavis écrit, et ce, tant pour les travaux reliés à la réfection de la toiture que ceux reliés aux corrections apportées lors de l’installation de la nouvelle fenêtre en façade de la maison. [ 63 ] D’autre part, rien n’indique que les défendeurs entendaient renoncer tacitement à recevoir l’avis écrit prévu à l’

article 1739 C.c.Q. [ 64 ] Par ailleurs, le Tribunal ne peut pas considérer l’appel téléphonique de madame Biron à madame Danny Bourget au cours du mois de juin 2014 comme équivalant à une dénonciation formelle eu égard au vice caché allégué lors du changement de la « bay window », puisque le but de cet appel, de courte durée, est nettement ambigu – madame Biron voulait-elle l’informer de la découverte du « trou béant » ou réellement dénoncer le problème? [ 65 ] À cet égard, les versions présentées à l’audience par madame Biron et madame Danny Bourget sont contradictoires.

Celle-ci soutient que madame Biron ne fait que crier, ce que nie cette dernière. [ 66 ] La preuve démontre, qu’à la suite de cet appel, les défendeurs ne sont pas informés du problème rencontré par madame Biron. [ 67 ] Enfin, le Tribunal constate que cet appel n’a fait l’objet d’aucun suivi par madame Biron, et ce, pendant près de quatre mois. [ 68 ] De plus, même si madame Bourget n’a pas donné suite à l’appel imprécis logé par madame Biron, au cours du mois de juin 2014, de l’avis du Tribunal, on ne peut pas inférer que les défendeurs ont répudié leurs responsabilités. [ 69 ] Enfin, la mise en demeure est nettement tardive et ne saurait tenir lieu de préavis, au sens de l’

article 1739 C.c.Q. puisqu’au moment où les défendeurs la reçoivent, le 17 octobre 2014, les travaux sont terminés. [ 70 ] Le défaut par madame Biron, d’avoir transmis aux défendeurs le préavis écrit exigé, en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. , et ce, tant pour les travaux de réparation de la toiture que ceux reliés à l’installation de la fenêtre, lui est, donc, fatal. Par conséquent, sa demande sera rejetée.

La demande reconventionnelle [ 71 ] Le Tribunal constate que la demande reconventionnelle des défendeurs est davantage une riposte à la demande intentée par la demanderesse. [ 72 ] Monsieur Bourget et mesdames Bourget réclament à madame Biron la somme de 672,60 $, en compensation des honoraires qu’ils ont dû payer à Me Guay relativement au présent dossier. [ 73 ] Or, l’attribution d’honoraires extrajudiciaires en dommages-intérêts demeure exceptionnelle. Elle est justifiée lorsqu’il y a abus de droit ou abus d’ester en justice par une des parties [12] .

Or, madame Biron croyait avoir des droits, elle a voulu les faire valoir et, ainsi, elle a entrepris sa demande en justice. Le Tribunal ne peut pas conclure du caractère abusif de sa demande en justice. [ 74 ] De plus, les défendeurs réclament à la défenderesse la somme de 238,50 $ pour perte de salaire, frais de transport et frais de photocopies.

Or, puisqu’il y absence de preuve quant à toute perte de salaire et sur le paiement de ces frais, le Tribunal ne peut pas faire droit à cette réclamation. [ 75 ] Au surplus, la réclamation pour perte de salaire ne constitue pas un préjudice susceptible de compensation [13] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de la demanderesse-défenderesse reconventionnelle, madame Lise Biron;

CONDAMNE la demanderesse-défenderesse reconventionnelle, madame Lise Biron, à payer aux défendeurs-demandeurs reconventionnels, monsieur Ronald Bourget, madame Martine Bourget et madame Danny Bourget, la somme de 157 $, représentant le montant des frais de justice qu’ils ont dû payer pour déposer leur contestation; REJETTE la demande reconventionnelle des défendeurs-demandeurs reconventionnels, monsieur Ronald Bourget, madame Martine Bourget et madame Danny Bourget. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q.