2023 QCCQ 790, 2023 QCCQ 790

Woo c. Barikham 2023 QCCQ 790 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-712696-204 DATE : Le 3 mars 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HELENA WONG WOO

Partie demanderesse c. MAZEN BARIKHAM c. SELLAN BELACHANDRAN c. OFFICE MUNICIPAL DE L’HABITATION DE MONTRÉAL

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Mme Helena Wong Woo « Mme Woo » est la propriétaire d’un condominium situé au [...], Montréal. [ 2 ] Le défendeur M. Mazen Barikham « M. Barikham » est le propriétaire du condominium au-dessus de celui de Mme Woo, soit le #[...], qu’il loue au codéfendeur M. Sellan Belachandran « M.

Belachandran . » [ 3 ] Mme Woo allègue qu’à plus de 14 reprises, de l’eau provenant du condominium #[...] s’est infiltré dans le sien, soit par les tuyaux de ventilation ou au travers des luminaires encastrés. [ 4 ] Mme Woo argumente que M. Barikham est responsable des dommages qu’elle a subis parce qu’en tant que propriétaire, il doit répondre des dommages causés par ses locataires. [ 5 ] Mme Woo réclame à M.

Barikham 15 000 $ en dommages-intérêts détaillés comme suit : • 250 $ franchise d’assurance qu’elle a dû assumée; • 1 379 $ réparation du plafond; et • 13 370,30 $ pour les dommages moraux (perte de jouissance, troubles, ennuis et inconvénients) [ 6 ] M. Barikham conteste cette réclamation au motif qu’il n’a commis aucune faute. Il ajoute de plus que les dommages réclamés sont grossièrement exagérés. [ 7 ] M. Barikham demande l’intervention forcée de l’Office municipal d’habitation de Montréal « OMHM » au motif selon lui que cette dernière est cosignataire du bail avec M. Belachandran.

Questions en litige 1) Mme Woo a-t-elle réussi à prouver selon la balance des probabilités que M. Barikham a commis une faute en ce qu’il a été négligent de louer son condominium à M. Belachandran? 2) Mme Woo a-t-elle subi des dommages? 3) Dans l’affirmative, quelle est la valeur de ces dommages et y a-t-il un lien de causalité entre les dommages subis et la faute alléguée? Analyse et décision [ 8 ] La preuve révèle que M.

Barikham a loué son condominium à une famille dont un des enfants est lourdement handicapé. [ 9 ] Mme Guylaine Farley « Mme Farley » représentante de l’OMHM témoigne que cette dernière n’a pas signé le bail. « Nous on subventionne. » [ 10 ] Aussi, le locataire Belachandran qui a signé le bail paie 25 % du montant du loyer.

[ 11 ] C’est l’OMHM qui a contacté M. Barikham qui avait mis son condominium en location. [ 12 ] Mme Farley précise qu’il semble effectivement que ce logement n’est pas adapté aux besoins de cette famille et qu’une demande de transfert est en cours. [ 13 ] L’OMHM a été mis au courant de cette situation en 2017 et il était question alors que M. Barikham reprenne possession de son condominium, ce qu’il n’a pas fait. [ 14 ] Selon Mme Farley, M.

Barikham aurait pu présenter une demande en éviction de ces locataires étant donné qu’ils ne prenaient pas de précautions pour éviter que l’eau coule dans l’appartement sous le leur lorsqu’ils donnaient un bain à leur enfant handicapé. [ 15 ] La preuve révèle qu’aucune mesure n’a été prise pour empêcher cette situation qui est survenue à répétition.

Mme Woo a répertorié les dates et a sur vidéo des images montrant l’eau qui coule du plafond de son condominium. [ 16 ] Les réparations ont été payées par l’assureur de Mme Woo sauf la franchise ainsi que la peinture du plafond qui doit être refaite. [ 17 ] En effet selon Mme Woo, suite à la plus récente infiltration d’eau, un cerne de dix pieds de long par huit pieds de large est apparue dans le plafond de la salle à dîner. En ayant été avisé, M.

Barikham a tenté de faire cette réparation, mais le cerne est réapparu. [ 18 ] Aussi, selon la soumission préparée par l’Entreprise Danro [1] , il en coûterait 1 379 $ pour repeindre le plafond. [ 19 ] M. Barikham a été mis au courant à plusieurs reprises que de l’eau coulait dans le condominium de Mme Woo. [ 20 ] Ceci est confirmé par la fille de Mme Woo, Mme Lisa Woo « Mme Lisa », qui elle-même était présente à au moins deux reprises lorsque l’eau coulait du plafond.

Elle précise que l’eau provient toujours de la salle de bain d’en haut. [ 21 ] En 2018, l’appartement de sa mère a été inondé causé par la toilette bouchée au #[...]. Mme Woo a été logée ailleurs pendant les quatre mois qu’ont duré les réparations. [ 22 ] Selon Lisa, sa mère est devenue très stressée et le seul sujet de conversation était ce problème récurrent qui empêchait Mme Woo de profiter sereinement de son condominium et de sa retraite. [ 23 ] Mme Lisa témoigne qu’ils ont parlé aux locataires du #[...].

Ces derniers étaient donc au courant que de l’eau coulait dans le condominium sous le leur, mais lors de récidives, ils refusaient alors d’ouvrir la porte lorsque Mme Woo ou Mme Lisa voulaient les informer. [ 24 ] Selon Mme Lisa, le syndicat de l’immeuble ne veut pas intervenir et n’a pas non plus avisé son propre assureur, jugeant que c’est la responsabilité du propriétaire du condominium #[...]. [ 25 ] Aussi, Mme Lisa a parlé avec M. Barikham, et elle lui a transmis des photos dans le but de trouver une solution pour que l’eau arrête de couler. [ 26 ] Selon Mme Lisa, M.

Barikham semblait réceptif, proposant de changer la plomberie, mais aucune action n’a été prise en ce sens. [ 27 ] Après la remise en état de son condominium en 2018, d’autres incidents sont survenus et elle en informe M. Barikham. C’est alors qu’il lui offre de faire la réparation du plafond à ses frais. [ 28 ] Or, la réparation n’est pas satisfaisante puisque le cerne apparaît toujours. [ 29 ] Selon la soumission [2] , il en coûterait 1 379 $ pour repeindre le plafond. [ 30 ] M. Barikham témoigne que son condominium est loué à ces locataires depuis 11 ans et qu’il ne peut les expulser.

Il ne nie pas que de l’eau coule chez Mme Woo. Il dit lors de l’audience être désolé. [ 31 ] M. Barikham en tant que propriétaire est responsable des dommages causés par les occupants de son condominium, le tout tel que prévu à l’

article 1457 C.c.Q. qui se lit comme suit : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. [ 32 ] M.

Barikham était au courant que de l’eau coulait dans le condominium de Mme Woo qui s’en plaint à plusieurs reprises. [ 33 ] Une fois informé du comportement fautif de son locataire, le propriétaire doit utiliser tous les moyens pour faire cesser les troubles. [ 34 ] Le locataire a enfreint son obligation d’utiliser le logement avec prudence et d’une façon responsable et le propriétaire en ayant été avisé n’a pas prouvé qu’il a tout tenté pour faire cesser les agissements de ces locataires fautifs.

[ 35 ] Aussi, le Tribunal conclut que M. Barikham a commis une faute extracontractuelle et qu’il est responsable du préjudice causé à Mme Woo. [ 36 ] Au cours des années 2017 à 2022, Mme Woo a subi beaucoup de stress chaque fois que l’eau coulait chez elle. [ 37 ] Elle témoigne avec crédibilité que vivre dans son condominium est devenu une source de stress.

Elle ne recevait plus ses amies ou la famille de crainte que l’eau coule chez elle ou encore parce que des réparations étaient en cours. [ 38 ] Elle a dépensé beaucoup de temps et d’énergie pour faire faire les réparations, nettoyer les lieux, quitter les lieux et y revenir. [ 39 ] Selon Mme Woo, l’eau coulait chez elle au moins une fois par mois en plus de l’inondation causé en 2018. [ 40 ] Ceci a eu raison de sa santé puisqu’elle en a perdu le sommeil.

Mme Woo produit une copie des prescriptions de somnifères et autres médicaments [3] qu’elle prend à cause de ces événements. [ 41 ] Pour le Tribunal, Mme Woo a démontré qu’elle a vécu une situation intenable et qu’elle a subi beaucoup d’angoisse et de frustration depuis 2017. [ 42 ] Dans Morganti c.

Phase 3 Wellington Griffintown inc. [4] , le présent Tribunal a accordé 12 500 $ en dommages-intérêts pour le stress, ennuis et inconvénients subis par les demandeurs qui ont vécu six mois dans un appartement endommagé par l’eau dont les murs et planchers avaient été arrachés, sans que personne n’intervienne pour effectuer les réparations. [ 43 ] Aussi, le Tribunal conclut que Mme Woo a droit en

partie aux dommages-intérêts réclamés en compensation du préjudice qu’elle a subi que le Tribunal estime aux montants suivants : • 10 000 $ dommages pour troubles, ennuis et inconvénients; • 250 $ franchise d’assurances; et • 1 379 $ réparation (peinture) du plafond. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance; CONDAMNE M. Mazen Barikham à payer à la demanderesse la somme de 11 629 $ plus les intérêts au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle en vertu de l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, à compter de la mise en demeure de Me Yannick Derome en date du 14 février 2020; AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, j.c.Q. Date d’audience : 6 décembre 2022