2015 QCCQ 9906, 2015 QCCQ 9906

Gadbois c. Laprise 2015 QCCQ 9906 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-017577-156 DATE : 30 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GERMAIN GADBOIS , domicilié et résidant au […] , Sherbrooke (Québec) […] Demandeur c.

RICHARD LAPRISE , domicilié et résidant au […] , Sherbrooke (Québec) […] et TINA BERNARD , domiciliée et résidant au […] , Sherbrooke (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] Invoquant une erreur dans la description d’un immeuble dans un contrat notarié par le défendeur Laprise, dont la défenderesse Bernard a acheté le greffe, le demandeur leur réclame solidairement 1 214,63 $ en dommages. [ 2 ] La réclamation se détaille ainsi : • remboursement des frais de notaire [1] 608,50 $ • frais de poste [2] 33,50 $ • frais de l'huissier [3] 72,63 $ • dommages et frais encourus 500,00 $ [ 3 ] Le défendeur Laprise conteste la réclamation et soutient n’avoir commis aucune erreur de description ni vice de titres. [ 4 ] Il invoque également n’avoir jamais reçu de mise en demeure l’avisant d’effectuer ou de faire effectuer un acte de correction ou une déclaration de transmission pour l’erreur alléguée.

Après que le notaire du demandeur ait corrigé l’acte, il a reçu une mise en demeure, datée du 14 novembre 2014, lui demandant de payer 921,77 $ [4] , soit le montant de la facture du notaire et les frais. [ 5 ] La défenderesse Bernard n’a pas contesté la demande. Toutefois, le défendeur Laprise conteste également la demande de condamnation solidaire avec la défenderesse Bernard. [ 6 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de cette réclamation.

ANALYSE ET MOTIFS La responsabilité du défendeur Laprise [ 7 ] Le défendeur Laprise a-t-il commis une faute dans la description du titre, dans l’acte de vente notarié précédent, ayant causé le préjudice réclamé? [ 8 ] Le 4 avril 2014, le notaire du demandeur, lors de la vente de son immeuble, l’informe que la description dans l’acte de vente précédent semble erronée. [ 9 ] L’acte précédent a été rédigé par le défendeur Laprise, le 29 avril 2005 [5] . [ 10 ] Lors de son témoignage, le notaire du demandeur a indiqué qu’il lui semblait préférable de préciser la description de l’immeuble qui pouvait être interprétée pour exclure une

partie du lot. Mais il ajoute qu’il comprenait ce que les parties voulaient faire à l’époque, soit inclure cette

partie du lot. [ 11 ] La description du lot, dans l’acte de vente du 29 avril 2005 [6] , reproduit fidèlement celle apparaissant au certificat de localisation préparé par un arpenteur-géomètre, le 19 décembre 2006, sous sa minute 3979 [7] .

[ 12 ] Le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation [8] contient certaines dispositions d'intérêt dans la présente affaire : 2. Le certificat de localisation est un document en minute comportant un rapport et un plan, dans lequel l'arpenteur-géomètre exprime son opinion sur la situation et la condition actuelles d'un bien-fonds par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu'aux lois et règlements pouvant l'affecter. Il ne peut être utilisé ou invoqué à des fins autres que celles auxquelles il est destiné. 4.

Dans toute opération d'arpentage faite afin de préparer un certificat de localisation, l'arpenteur-géomètre effectue tous les mesurages et calculs nécessaires pour contrôler l'occupation , vérifier les limites du bien-fonds et les situer en position relative. 5. L'arpenteur-géomètre doit, pour établir les limites d'un bien-fonds, s'assurer de couvrir un territoire suffisant pour lui permettre de justifier son opinion.

Toutes les opérations d'arpentage faites afin de préparer un certificat de localisation sont consignées dans des notes rédigées clairement, montrant et repérant fidèlement l'état des lieux, notamment toute marque d'occupation ou indice d'empiétement . 6.

Le résultat des opérations d'arpentage doit être confirmé par une source d'information additionnelle, dûment identifiée et consignée dans les notes, notamment par l'une ou l'autre des méthodes suivantes: le mesurage répétitif, le recoupement de données, le rattachement différent à des positions fixes, les recherches ou un plan d'arpentage antérieur ou concomitant. 7.

L'arpenteur-géomètre qui confectionne un certificat de localisation doit soit avoir visité les lieux, soit avoir personnellement pris connaissance des observations relatives aux éléments visés aux paragraphes 9 et 13 à 17 du premier alinéa de l'article 9 et les avoir validées . Cette validation des observations doit être consignée dans un document, autre que les notes d'arpentage, paraphé par l'arpenteur-géomètre et conservé au dossier. 9.

Sauf dans les cas visés à l'article 10, l'arpenteur-géomètre doit vérifier les divers éléments concernant ou affectant le bien-fonds qui fait l'objet du certificat de localisation et notamment les suivants : […] 6° la concordance ou la discordance entre les marques d'occupation sur le bien-fonds, les limites, les mesures et la contenance du plan cadastral en vigueur ainsi que les limites, les mesures et la contenance décrites aux titres de propriété; en territoire rénové, l'arpenteur-géomètre doit de plus établir la concordance ou la discordance entre tous ces éléments et les limites, les mesures et la contenance qui apparaissaient au plan cadastral avant sa rénovation; […] 9° toute servitude apparente ou toute charge qui devrait normalement faire l'objet d'une servitude et qui pourrait affecter le bien-fonds; […] 13° tout empiétement apparent, exercé ou souffert ; 14° les bâtiments, dépendances et structures localisés sur le bien-fonds , notamment les remises et les piscines; […] L'arpenteur-géomètre doit mentionner dans son rapport qu'il a vérifié les éléments mentionnés aux paragraphes 1 à 23 du premier alinéa et, s'il y a lieu, préciser les autres éléments qu'il a vérifiés .

S'il y a lieu, l'arpenteur-géomètre doit exposer ou commenter les éléments qu'il a vérifiés. Le rapport indique aussi le lieu et la date de la clôture de la minute. [Nos soulignés] [ 13 ] Or, le certificat de localisation [9] n'est pas remis en question par le notaire du demandeur. [ 14 ] En outre, dans sa déclaration pour valoir témoignage, le notaire André Simard conclut en ces termes [10] : En conclusion, JE SUIS D'OPINION : -que le défendeur Richard Laprise, alors notaire, n'a pas commis d'erreur de description dans le

titre d'acquisition du demandeur non plus que dans l'examen des titres antérieurs qui se sont avérés être clairs; -que ladite déclaration de transmission produite par Me Guillaume Corriveau notaire est inutile, ne corrige rien et n'aurait pas dû être faite. [ 15 ] Le demandeur doit faire la démonstration du bien-fondé de son droit, de ses prétentions et des faits allégués. Il doit respecter la norme de la prépondérance de la preuve en matière civile. Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec énoncent que : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 16 ] Le Tribunal ne peut conclure à une faute du notaire dans la description du lot dans son acte de vente [11] . La responsabilité solidaire de la défenderesse Bernard [ 17 ] Le défendeur Laprise témoigne qu’il n’a jamais été associé, ni en nom collectif ni en participation, avec la défenderesse Bernard.

Elle a acheté son greffe le ou vers le 16 juillet 2007. Elle a alors eu la garde et la conservation de ses minutes. Aucune preuve ne contredit son témoignage. [ 18 ] Le notaire du demandeur reconnaît que la défenderesse Bernard n’était pas responsable du manque de précision de la description dans le titre. Il a communiqué avec elle pour faire corriger le titre.

Elle aurait accepté de faire corriger la description. [ 19 ] Le Tribunal conclut que la défenderesse Bernard ne peut être tenue responsable de l’erreur alléguée par le demandeur, malgré qu’elle ait pu vouloir procéder à la correction requise par son notaire. [ 20 ] CONSIDÉRANT QUE le demandeur n’a pas prouvé le bien-fondé de sa demande; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 21 ] REJETTE la demande; [ 22 ] CONDAMNE le demandeur à payer au défendeur Richard Laprise la somme de 95,50 $ pour les frais judiciaires de la contestation. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 10 août 2015