2021 QCCQ 7868, 2021 QCCQ 7868

Plante c. Leblanc 2021 QCCQ 7868 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MÉGANTIC LOCALITÉ DE LAC-MÉGANTIC « Chambre civile » N° : 480-32-700158-212 DATE : 25 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YANNICK PLANTE , domicilié et résidant au [...], Sherbrooke (Québec) [...] et AMÉLIE LEMIEUX , domiciliée et résidant au [...], Sherbrooke (Québec) [...] Demandeurs c.

SABRINA LEBLANC , domiciliée et résidant au [...], Longueuil (Québec) [...] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] Les demandeurs (les Acheteurs) réclament 15 000 $ à la défenderesse (la Vendeuse) de qui ils ont acquis un chalet le 21 mai 2020.

Ils invoquent que le manque d’eau survenu durant l’été 2020 constitue un vice caché. [ 2 ] Leur réclamation se détaille ainsi [1] : • frais pour l'étude par un hydrogéologue [2] 1 713,13 $ • frais pour l'implantation d'un puits artésien [3] 13 286,87 $ [ 3 ] La Vendeuse conteste la réclamation. Elle invoque que le problème d’eau est survenu plus d’un mois après la prise de possession. Elle soutient qu’elle n’est pas responsable de l’approvisionnement en eau du chalet puisque les Acheteurs ont signé un contrat avec une compagnie qui est propriétaire de l’aqueduc qui alimente le domaine [4] .

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de cette réclamation en répondant aux questions suivantes : 4.1. Les Acheteurs ont-ils démontré que le manque d’eau depuis juin 2020 constitue un vice caché affectant l’immeuble? 4.2. Si oui, quelle est la diminution de prix à laquelle ils ont droit?

LE CONTEXTE [ 5 ] Le 21 mai 2020, les Acheteurs acquièrent un chalet en bois rond sur le bord du Lac McKenzie à Nantes et en prennent possession le 23 mai. [ 6 ] La compagnie 2165-1146 Québec inc. (la Compagnie) s’occupe de l’alimentation en eau des huit chalets du domaine en provenance de puits de surface.

Le 1 er juin 2020, les Acheteurs signent un contrat pour le service d’aqueducs qui contient la mention suivante [5] : En plus le service aqueduc est de 51, 75 45,00 + taxe ( toujours faire bouillir l’eau 5 minutes avant de la consommer) [Transcription conforme] [ 7 ] À la fin du mois de juin 2020, les Acheteurs commencent à manquer d’eau. Les problèmes d’eau s’aggravent lors des périodes

de chaleur en juillet et août. Ils apportent de l’eau au chalet et ne peuvent pas prendre de douche. [ 8 ] Le 7 août 2020, ils dénoncent le problème d’eau à la Vendeuse [6] qui leur répond qu’elle n’a jamais eu de problèmes relatifs à la quantité d’eau disponible en leur indiquant que l’été est particulièrement sec. Elle les invite à communiquer avec la Compagnie [7] . [ 9 ] Le 24 août 2020, les Acheteurs mettent en demeure la Vendeuse lui réclamant la somme pour un puits artésien entre 10 000 $ et 15 000 $ qu’ils désirent négocier [8] .

Le 1 er septembre 2020, la Vendeuse répond qu’ils ne s’adressent pas à la bonne personne [9] . [ 10 ] Le 8 septembre 2020, les Acheteurs reçoivent un avis de non-conformité du secrétaire de la Compagnie. Il indique qu’avant leur arrivée, il n’y avait pas eu de problème d’eau. Il aurait constaté qu’en plus d’avoir beaucoup de visite, leur valve à la rue coule [10] . Le 1 er octobre 2020, les Acheteurs répondent à l’avis en indiquant que les voisins font des réserves d’eau et leur inquiétude en raison du fait que l’eau était en

partie pompée du lac. Ils précisent que la valve a été réparée le 26 septembre 2020 [11] . [ 11 ] En septembre 2020, ils constatent qu’il y a un peu plus d’eau puisque le responsable de la Compagnie a installé une pompe pour utiliser l’eau du lac. À la mi-octobre, ils manquent à nouveau d’eau. L’eau est de retour en novembre, mais, selon les Acheteurs, en quantité insuffisante.

À la fin novembre, décembre 2020 et janvier 2021, ils ont de l’eau jusqu'à ce qu'elle gèle. [ 12 ] En novembre 2020, ils mandatent un hydrogéologue pour déterminer l’emplacement d’un puits qu’ils désirent faire creuser [12] . [ 13 ] Le 29 novembre 2020, ils obtiennent une soumission de 10 515$, avant taxes, pour le creusage d’un puits selon une estimation de 200 pieds [13] . Au début d’août 2021, les travaux de creusage à 220 pieds sont exécutés par la Compagnie. Ils n’ont pas encore reçu la facture. ANALYSE ET MOTIFS [ 14 ] La garantie de qualité est codifiée à l'

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 15 ] Le vice caché est une défectuosité ou une déficience du bien, causant un empêchement important à son usage normal. L'analyse de la présence ou non d'un vice caché obéit généralement à quatre critères essentiels qui en déterminent la qualification : • Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien vendu.

Son importance doit être telle qu'on doit en conclure que l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas accepté de payer le prix convenu s'il avait connu la situation véritable. • Le vice doit être inconnu de l'acheteur. Un vice dénoncé par le vendeur n'est pas caché. La connaissance ou l'ignorance par le vendeur de l'existence du vice n'est pas un facteur pertinent à l'analyse puisque c'est l'état du bien que garantit le vendeur et non son propre fait. • Le vice doit être caché. C'est dire qu'il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent.

Aucun indice de sa présence n'est perceptible lors de la visite des lieux. En présence d'un indice sérieux, l'acheteur doit pousser plus loin son investigation. Il peut même, en certaines circonstances, être tenu de recourir à l'avis d'un expert. • Le vice doit être antérieur à la vente puisque le vendeur est tenu de garantir l'état du bien au moment de la vente. [ 16 ] Qu’en est-il en l’espèce? [ 17 ] Le courtier inscripteur qui a vendu l’immeuble indique qu’un test d’eau conforme [14] a été réalisé avant la finalisation de la transaction.

De plus, le formulaire de contre-proposition à une promesse d’achat contient la mention suivante [15] : Clause 12.1 Le vendeur ne pourra pas fournir une servitude d’eau car aucun des résidents n’a de tel servitude. Cependant l’eau sera fourni pour les 12 mois par années au coût de 45.00$ plus taxe annuel sujet aux augmentations. Le propriétaire du Domaine (2165-1146 Québec Inc) ne peut pas garantir qualité et ou quantité d’eau provenant des puits actuel.

Tout résident à le choix sans pénalité d’adhérer ou non au système d’aqueduc du domaine. [Transcription conforme] [ 18 ] Le secrétaire de la Compagnie qui fournit l’eau aux huit chalets du Domaine McKenzie témoigne. En consultant son agenda, il indique qu’un premier problème est survenu le 18 juin 2020, soit le bris d’une valve sous un chalet. Avant qu’il ne trouve la source de la fuite et que la réparation soit faite, les deux puits de surface se sont vidés.

Un deuxième problème est survenu en juillet 2020, photo à l’appui [16] , où le tuyau principal a été endommagé lors du passage d’un camion d’Hydro. [ 19 ] Il ajoute que l’été 2020 a été sec et que le niveau d’eau dans les puits a été difficile à rétablir. Il affirme qu’il n’y a jamais eu de problème d’approvisionnement avant ces deux événements.

[ 20 ] La Vendeuse témoigne également n’avoir jamais eu de problème d’eau provenant des puits de surface confirmant les mentions apparaissant à la déclaration du vendeur [17] . Les Acheteurs ne remettent pas en doute son affirmation, corroborée par le responsable de la Compagnie propriétaire de l’aqueduc. [ 21 ] Selon la preuve, les Acheteurs ont été informés de l’existence d’un aqueduc, propriété de la Compagnie qui approvisionne en eau le chalet par deux puits de surface avec qui ils ont signé un contrat [18] .

Qui plus est, la preuve ne démontre pas que le problème d’eau est antérieur à la vente, critère essentiel pour pouvoir conclure à un vice caché. [ 22 ] Le Tribunal conclut donc que les Acheteurs n’ont pas prouvé le bien-fondé de leur demande. [ 23 ] Habituellement, les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le Tribunal en décide autrement [19] . En l'espèce, puisque les Acheteurs ont connu la cause du problème d’approvisionnement en eau au cours de l’audience, il n’y a pas lieu de leur faire payer les frais de justice. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 24 ] REJETTE la demande, sans frais. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 18 août 2021