2018 QCCA 1668, 2018 QCCA 1668

Drummcor Equities Inc. c. Gestion Furst inc. 2018 QCCA 1668 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026534-164 (500-17-085444-142) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 5 octobre 2018 CORAM : LES HONORABLES JACQUES DUFRESNE, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. APPELANTE AVOCATE DRUMMCOR EQUITIES INC. Me COLOMBE PERREAULT (Kounadis Perreault Inc.) Absente INTIMÉES AVOCAT GESTION FURST INC. RAINBOW CAPITAL INVESTMENTS LIMITED Me LOUIS SAMUEL (De Grandpré Chait S.E.N.C.R.L.) Absent MIS EN CAUSE GESTION 1050 DE LA MONTAGNE INC. SUNSHINE BOYS HOLDING CORPORATION INC. ABSENTS

OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL ABSENT En appel d'un jugement rendu le 29 novembre 2016 par l'honorable Silvana Conte de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Sûretés – Hypothèque – Bail emphytéotique – Créancier hypothécaire. Greffière d’audience : Mai Nguyen Salle : Pierre-Basile-Mignault (RC.08) AUDITION 9 h 30 Audition continuée du 3 octobre 2018. Les avocats ont été dispensés de se présenter à la Cour. PAR LA COUR : arrêt – voir page 3. Fin de l’audition. Mai Nguyen Greffière d’audience

PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 29 novembre 2016 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Sylvana Conte), lequel accueille la demande en justice des intimées, déclare, entre autres, l’acte d’hypothèque éteint, en plus d’ordonner sa radiation du registre foncier, et rejette la demande reconventionnelle de l’appelante [1] . [ 2 ] Le jugement entrepris décrit clairement le contexte et la séquence des procédures.

Il suffit de rappeler aux fins du pourvoi les dates charnières qui ont mené au jugement entrepris. [ 3 ] Les intimées sont propriétaires de l’immeuble situé au 1050 de la Montagne (« l’Immeuble ») dans la Ville de Montréal.

Le 12 août 1994, ces dernières consentent un bail emphytéotique pour un terme de 70 ans (le « Contrat d’emphytéose ») [2] à l’auteur de la mise en cause Gestion 1050 de la Montagne Inc. [ 4 ] Le 27 mai 2010, les intimées intentent des procédures en résiliation du Contrat d’emphytéose pour une série de manquements contractuels de l’emphytéote, Gestion 1050. [ 5 ] Le 28 novembre 2012, les intimées avisent par écrit les mises en causes, Gestion 1050 et Corporation de Gestion Sunshine Boys Inc., qu’à moins qu’elles ne remédient au paiement ou remboursement des arrérages de taxes municipales, elles continueront les procédures pendantes en résiliation du Contrat d’emphytéose. [ 6 ] Le 8 janvier 2013, les intimées avisent par écrit l’appelante, Drummcor Equities Inc., créancière des mises en cause Gestion 1050 et Sunshine Boys et détentrice d’une hypothèque consentie par ces dernières sur l’Immeuble, de son intention de demander la résiliation du Contrat d’emphytéose et de reprendre possession de l’Immeuble à défaut de remboursement des sommes dues par les mises en cause.

Cet avis mentionne expressément qu’il leur est envoyé conformément au paragraphe 7.04 du Contrat emphytéotique et fait état de l’option qui leur est offerte en vertu de cette disposition. L’appelante ne fait rien en temps utile pour remédier à la situation dénoncée. [ 7 ] Le 10 octobre 2014, la Cour d’appel qualifie les défauts constatés « de tout sauf peu importants », infirme le jugement de première instance rejetant l’action des intimées contre les mises en cause et prononce la résiliation du Contrat d’emphytéose [3] .

Les mises en cause demandent, sans succès, la permission d’appeler de ce jugement à la Cour suprême [4] . [ 8 ] Le 14 novembre 2014, les intimées avisent l’appelante de leur intention de reprendre l’immeuble libre de tous droits et charges consentis par l’emphytéote. Quelques jours plus tard, elles demandent de déclarer éteint et sans effet l’acte d’hypothèque et d’ordonner sa radiation du registre foncier.

Le jugement entrepris fait droit à ces conclusions. [ 9 ] D’emblée, l’appelante soulève la question de savoir si les intimées sont en droit de demander l’extinction de l’acte d’hypothèque et de sa radiation au registre foncier en raison de la résiliation du Contrat d’emphytéose. Elle avance plusieurs arguments, dont l’inopposabilité du jugement prononçant la résiliation du Contrat d’emphytéose et le défaut des intimées de lui donner l’avis prévu au paragraphe 7.04 du Contrat d’emphytéose à la suite du jugement.

Elle remet aussi en question le maintien dans le jugement entrepris de l’objection qui lui fut opposée relativement à la production d’une reconnaissance de dette portant la date du 9 octobre 2014 par laquelle Gestion 1050 reconnaît avoir reçu de l’appelante 157 000 $ pour les arrérages de taxes municipales dus à l’égard de l’Immeuble pour l’année 2013. [ 10 ] Aucun de ces moyens ne peut réussir. [ 11 ] Le jugement entrepris conclut que l’hypothèque consentie par l’emphytéote Gestion 1050 à l’appelante ne peut subsister une fois la résiliation du Contrat d’emphytéose prononcée, le 10 octobre 2014, par la Cour d’appel.

Ce constat participe de la nature même de l’emphytéose ( art. 1208 (3) et 1209 C.c.Q. ). L’article 1209 C.c.Q. prescrit qu’à la fin de l’emphytéose, « le propriétaire reprend l’immeuble libre de tous droits et charges consentis par l’emphytéote », sauf exceptions inapplicables en l’espèce. Il s’ensuit que l’extinction de l’acte d’hypothèque consenti à l’appelante peut être prononcée et sa radiation du registre foncier ordonnée, conformément à l’

article 3063 C.c.Q. [ 12 ] L’appelante soutient que le jugement du 10 octobre 2014 prononçant la résiliation du Contrat d’emphytéose [5] ne peut lui être opposé, puisqu’elle n’était pas

partie à cette action judiciaire. La juge écarte, à juste titre, ce moyen.

[ 13 ] Sa conclusion repose, d’abord et avant tout, sur la preuve selon laquelle l’appelante connaissait l’existence des procédures pendantes et qu’elle n’y est pas intervenue pour faire valoir ses moyens. Ce constat est indéniable si on tient notamment compte de l’avis qui lui fut transmis le 8 janvier 2013 et de la preuve non équivoque qu’elle connaissait l’existence des procédures judiciaires pendantes en résiliation du Contrat d’emphytéose et de leur déroulement, dont l’audition en Cour d’appel le 10 octobre 2014.

Elle a choisi de ne pas intervenir pour faire valoir ses revendications avant que la résiliation du Contrat d’emphytéose ne fût prononcée.

Dans ces circonstances, les conclusions du jugement entrepris sont à l’abri d’une intervention en appel. [ 14 ] D’ailleurs, l’appelante n’aurait pas pu obtenir, en vertu du régime de l’article 349 C.p.c. , la rétractation du jugement prononçant la résiliation du Contrat d’emphytéose : […] L’idée d’une renonciation au droit qui sous- tend l’ art. 349 C.p.c . ou celle d’une fin de non-recevoir opposée à celui qui aurait pu intervenir et s’en est abstenu ne doivent certes pas être appliquées à la légère, mais il s’agit d’idées essentielles que reconnaissait le droit précédent et qui sont toujours de mise. [6] [ 15 ] En outre, elle soutient que les effets du paragraphe 7.04 du Contrat d’emphytéose survivent à la résiliation de ce dernier et qu’en conséquence, l’action de l’intimée est prématurée dans la mesure où un préavis à l’annulation de l’inscription de l’acte d’hypothèque était nécessaire.

Ce moyen est mal fondé. En l’espèce, le mécanisme mis en place par les paragraphes 7.03 et 7.04 du Contrat d’emphytéose en cas de défaut du locataire a été respecté.

Comme déjà mentionné ci-dessus, les avis prévus à ces dispositions ont dûment été transmis sans qu’il ne soit jamais remédié aux manquements relevés. [ 16 ] Ces conclusions suffisent à sceller le sort du pourvoi. [ 17 ] Enfin, le maintien, dans le jugement entrepris, de l’objection formulée par les intimées à la production à l’audience, le 21 octobre 2016, de la reconnaissance de dette était entièrement justifié. [ 18 ] Bref, les conclusions du jugement entrepris trouvent amplement assise dans la preuve. En l’absence d’erreur révisable, le pourvoi ne peut en conséquence réussir.

POUR CES MOTIFS, LA COUR [ 19 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.