2023 QCCQ 9913, 2023 QCCQ 9913

Boyce c. Vachon 2023 QCCQ 9913 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-037877-199 DATE : 2 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HERVÉ THIBAUDEAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NANCY BOYCE Demanderesse c.

RÉJEAN VACHON Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I- APERÇU [ 1 ] Mme Nancy Boyce réclame 14 991,14 $ à M. Réjean Vachon. Ce montant représente la valeur d’occupation exclusive, par M. Vachon, d’une résidence dont Mme Boyce est copropriétaire avec ce dernier (14 643,16 $), ainsi que la moitié de la valeur de son déménagement (347,80 $). [ 2 ] M. Vachon conteste la demande.

Il soumet qu’il offre à Mme Boyce de lui racheter la maison et de lui consentir un prêt à cet effet, ou de racheter sa part de la maison, en lui faisant une offre raisonnable en fonction de la valeur du marché. [ 3 ] La demande doit être accueillie en partie. M. Vachon doit compenser Mme Boyce pour l’occupation exclusive qu’il fait de la résidence. Considérant la preuve soumise, le Tribunal fixe à 12 954 $ l’indemnité à laquelle Mme Boyce a droit. [ 4 ] Voici pourquoi.

II- CONTEXTE [ 5 ] Le 5 octobre 2017, les parties, formant alors un couple, achètent une propriété à Chambly au prix de 389 000 $, désirant alors la revendre à profit après y avoir complété certains travaux. Voulant investir en tout 417 992 $ [1] une fois les travaux complétés, leur souhait est d’en obtenir au moins 465 000 $ et de partir en voyage avec les profits [2] . M. Vachon consent un prêt de 185 000,00 $ à Mme Boyce pour l’aider à payer sa part de la maison [3] .

Ils l’habitent à compter du mois de novembre 2017. [ 6 ] En janvier 2018, la maison est affichée en vente, au prix de 479 000 $, aux termes d’un mandat consenti à un courtier immobilier, valide jusqu’au 24 août 2018. [ 7 ] Le 4 juin 2018, suite à la rupture du couple, Mme Boyce quitte la résidence, emportant ses effets personnels. Le 9 juillet, elle demande à M. Vachon de lui racheter sa

part indivise. Ce dernier refuse. Le 13 juillet, elle reprend ses meubles. [ 8 ] Le 23 juillet 2018, l’avocate de Mme Boyce écrit à M. Vachon [4] , lui demandant de collaborer à la vente de la maison. Elle lui propose aussi de racheter la part de Mme Boyce. À défaut, elle lui réclame 1 250,00 $ pour chaque mois d’occupation exclusive de la résidence. Le 2 août 2018, M. Vachon répond à cette lettre et offre 435 000 $ pour racheter la maison [5] . [ 9 ] Le 7 août 2018, l’avocate de Mme Boyce demande de nouveau à M. Vachon de collaborer au processus de vente de la maison [6] . M.

Vachon répond le 13 août, niant son absence de collaboration. Il joint à sa réponse un extrait d’un courriel de la courtière, confirmant qu’il participe au processus [7] . [ 10 ] Le 17 août 2018, l’avocate de Mme Boyce écrit à M. Vachon, lui donnant les coordonnées d’une personne intéressée à visiter la maison, lui demandant de la contacter. Mme Boyce prétend que M. Vachon ne répond jamais à cette missive [8] . [ 11 ] Le 24 août 2018, le courtier résilie son contrat de courtage. M. Vachon accepte cette résiliation [9] .

Mme Boyce mandate une nouvelle courtière, qui fait compléter une nouvelle évaluation de l’immeuble [10] . [ 12 ] Le 29 octobre 2018, Mme Boyce dépose devant la Cour supérieure une demande en partage d’un bien indivis [11] , recherchant une conclusion de vente de la maison avec une mise à prix de 479 000 $. Après négociations entre leurs procureurs, les parties en arrivent à une entente. M. Vachon rachète la

part indivise de Mme Boyce pour 235 500 $, équivalant à une valeur totale de 471 000 $ [12] . Les parties passent

titre le 27 juin 2019. [ 13 ] Le 1 er novembre 2019, Mme Boyce transmet une mise en demeure à M. Vachon [13] . Elle y réclame 14 991,14 $ pour son

occupation exclusive de la maison de juin 2018 au 26 juin 2019 (14 643,34$) et en compensation de ses frais de déménagement (347,80 $). Elle dépose sa demande devant cette Cour le 12 décembre 2019, réclamant 14 991,14 $ à M. Vachon, sur la même base. M. Vachon dépose sa contestation le 7 janvier 2020. [ 14 ] Le 9 avril 2020, M. Vachon revend la maison pour un montant de 520 000 $ [14] . [ 15 ] Le 23 février 2023, le greffe envoie un avis de convocation aux parties, les avisant de la tenue du procès le 12 avril 2023. M. Vachon n’est pas présent à l’audience.

L’affaire procède par défaut et l’honorable Micheline Laliberté J.C.Q. rend jugement le 6 juin 2023, condamnant M. Vachon à payer 14 643,16 à Mme Boyce. Elle n’accorde pas le montant réclamé pour le déménagement, considérant qu’il s’agit de frais inhérents à la décision de la demanderesse de quitter la maison en juin 2018. [ 16 ] Le 31 juillet 2013, M. Vachon dépose un pourvoi en rétractation du jugement de la juge Laliberté. Il y allègue ne pas recevoir l’avis de convocation, celui-ci étant envoyé à son ancienne adresse, malgré qu’il complète son changement d’adresse le 4 juin 2021.

Le pourvoi en rétractation est accueilli au stade du rescindant par l’Honorable Monique Dupuis J.C.Q. Celle-ci suspend l’exécution du jugement et ordonne la convocation des parties pour une audience autant sur le pourvoi en rétractation que sur le fond du litige. [ 17 ] Le 3 octobre 2023, à l’audience, le Tribunal accueille le pourvoi en rétractation. III- ANALYSE A- LE FARDEAU DE PREUVE [ 18 ] Pour réussir dans sa demande, Mme Boyce doit démontrer par preuve prépondérante le bien-fondé de ses prétentions.

Cette règle de base en matière de preuve est énoncée aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec [15] ( C.c.Q. ) : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804 La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 19 ] Cette règle consiste à démontrer que la probabilité qu’un fait se produise est plus forte que son inexistence.

Pour y arriver, la preuve doit être claire et convaincante [16] . Sans atteindre la certitude [17] , il faut administrer une preuve qui convainc le Tribunal des allégations faites au procès [18] . La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable qu’inexistant est suffisante [19] . C’est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables que les responsabilités sont établies [20] . Cependant, une simple démonstration de la possibilité qu’un fait puisse se produire, une hypothèse ou une croyance, n’est pas suffisante [21] . Le Tribunal n’a pas à soupeser les possibilités.

Les faits probables sont ceux qui ont un degré de probabilité supérieur à 50 % [22] . [ 20 ] Pour faire rejeter la demande, M. Vachon doit, à son tour, démontrer par preuve prépondérante que le droit allégué par Mme Boyce n’existe pas. Cependant, si celle-ci ne réussit pas, sa demande est rejetée et M. Vachon n’a rien à démontrer. B- LE DROIT APPLICABLE [ 21 ] Les articles 6 , 7 , 1016 et 1019 C.c.Q. prévoient ce qui suit : 6. Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 7.

Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi. 1016. Chaque indivisaire peut se servir du bien indivis, à la condition de ne porter atteinte ni à sa destination ni aux droits des autres indivisaires. Celui qui a l’usage et la jouissance exclusive du bien est redevable d’une indemnité . 1019.

Les indivisaires sont tenus, à proportion de leur part, des frais d’administration et des autres charges communes qui se rapportent au bien indivis. (soulignement ajouté) [ 22 ] De manière générale, et tel que l’enseigne la Cour suprême dans Houle , on peut dire que les droits contractuels étant, par définition, « contrôlés » par les parties elles-mêmes, ils ne peuvent être exercés à la « discrétion » de leur titulaire, puisque c'est le contrat qui détermine les obligations des parties [23] .

L'abus de droit, en principe, ne résulte pas nécessairement de la mauvaise foi (ou, si l'on préfère, de la malice ou de l'intention de nuire) mais plutôt de l'exercice excessif et déraisonnable d'un droit, c’est-à-dire lorsque le titulaire de ce droit l'exerce autrement qu'en personne normalement prudente, diligente et loyale [24] . [ 23 ] Ceci dit, l'indemnité dont il est question à l’

article 1016 C.c.Q. vise à compenser la perte de l'indivisaire qui est privé de la jouissance de sa propriété. L'indivisaire qui a l'usage et la jouissance exclusive du bien doit ainsi indemniser l’autre. La loi n’impose pas le paiement d’un loyer proprement dit, mais un dédommagement correspondant au préjudice subi par l’indivisaire lésé d'une part, et au bénéfice net retiré de l'occupation ou de l'utilisation, d'autre part. Néanmoins, les tribunaux peuvent tenir compte de la valeur locative du bien et de la proportion dans laquelle l'indivisaire avantagé acquitte les dépenses d'occupation et d'exploitation du bien indivis [25] ,

C- APPLICATION [ 24 ] M. Vachon habite seul la maison à compter du 4 juin 2018. Mme Boyce prétend qu’il retarde délibérément le processus de vente de la maison en ne retournant pas les appels de la courtière qui veut céduler des visites et en annulant des visites à la dernière minute, prétextant qu’une entente de rachat existe entre lui et Mme Boyce. [ 25 ] Mme Boyce soumet aussi que si le courtier met fin à son contrat, c’est en raison du manque de collaboration de M. Vachon, qui empêche les visites de la résidence par des acheteurs potentiels, prétextant qu’il s’entend avec elle pour le rachat de sa part [26] .

Mme Boyce affirme que ce sont les courtiers chargés de la vente qui lui relaient cette information. Elle dépose des échanges de courriels et de messages textes entre des acheteurs potentiels et la courtière immobilière. [ 26 ] Le Tribunal ne peut admettre cette preuve. Les auteurs des échanges ne sont pas présents pour en confirmer l’authenticité ou l’exactitude des faits qui y sont rapportés. Aussi, le Tribunal ne peut admettre le courriel de la courtière déposé par M. Vachon [27] . [ 27 ] Par contre, le Tribunal admet en preuve l’échange de courriels entre M.

Vachon et le courtier qui l’informe de la résiliation du contrat de courtage, puisque M. Vachon y accepte cette résiliation. [ 28 ] Considérant le témoignage clair et crédible de Mme Boyce, le Tribunal conclut que la résiliation du contrat par le courtier est le résultat direct du manque de collaboration de M. Vachon. En effet, puisque M. Vachon reconnait qu’il entend « égaler » les offres d’achat formulées par des acheteurs potentiels [28] le Tribunal conclut, comme Mme Boyce le prétend, que les courtiers ne sont pas intéressés à poursuivre le processus. On comprend qu’ils ne désirent pas travailler pour rien.

Aussi, on constate que les demandes écrites de Mme Boyce visant à rendre la maison disponible pour des visites ne reçoivent aucune réponse écrite [29] . Ceci confirme qu’il est fort probable que M.

Vachon ne participe pas au processus de vente. [ 29 ] Ce manque de collaboration apparait contraire aux exigences de la bonne foi, surtout si l’on considère que durant toute cette période, plusieurs demandes de visite sont formulées [30] , auxquelles il n’est pas donné suite en raison de l’impasse entre les parties. [ 30 ] La preuve rapporte aussi que deux offres d’achat sont déposées aux montants de 430 000 $ et 440 000 $. Puisque ces offres sont refusées d’un commun accord entre les parties, le Tribunal s’explique mal pourquoi M.

Vachon offre de racheter la part de Mme Boyce en se basant sur une valeur de 435 000 $. Considérant que les parties rejettent des offres similaires, le Tribunal ne peut, comme M. Vachon le lui demande, conclure que le refus de Mme Boyce d’accepter son offre équivaut à de l’abus. [ 31 ] Aussi, M. Vachon reconnait [31] que son intention n’est pas de vendre la maison mais bien de s’en porter acquéreur. Dès lors, les probabilités qu’il en empêche la vente deviennent plus fortes. C’est donc par le résultat de ses propres actes que son occupation exclusive de la résidence se poursuit.

Dans ce contexte, le Tribunal ne peut faire autrement que de conclure qu’il doit compenser Mme Boyce pour cette occupation. [ 32 ] La Cour supérieure confirme tout récemment que la question de l’opportunité d’ordonner le paiement d’une indemnité en est une qui relève de l’équité, devant être appréciée en tenant compte de tous les facteurs pertinents, y compris le coût de l’entretien du bien indivis [32] . [ 33 ] L’

article 1016 C.c.Q. prévoit que si l’un des copropriétaires a l’usage et la jouissance exclusive du bien indivis, il doit payer une indemnité à l’autre pour compenser le manque d’usage. L’octroi d’une telle indemnité relève de la discrétion du Tribunal, qui établit la valeur raisonnable de l’usage exclusif selon les faits propres à chaque dossier [33] . [ 34 ] Cette indemnité vise à remplacer la perte subie par l’indivisaire privé de sa propriété. Il ne s’agit pas d’un loyer, mais d’une compensation pour un dommage [34] .

Toutefois, plusieurs décisions fixent de telles indemnités en considérant la valeur locative de l'immeuble [35] . [ 35 ] C’est aussi suivant ces enseignements que les tribunaux sanctionnent, par l’octroi d’une indemnité, la mauvaise foi de celui ou de celle qui refuse ou qui fait obstacle à une vente ou à un partage après la séparation des parties [36] . [ 36 ] Ici, M. Vachon habite seul la résidence durant un peu plus d’un an. La compensation dont il est redevable doit donc être calculée sur cette base. Mme Boyce la présente comme suit : 26 jours en juin 2018; de juillet 2018 à mai 2019 et 26 jours en juin 2019.

Cette durée n’est pas contestée par M. Vachon. [ 37 ] Mme Boyce dépose un rapport d’évaluation locative [37] . On y indique que la valeur locative de l’immeuble est de 2 300 $ par mois. L’évaluateur ne témoigne pas à l’audience. [ 38 ] M. Vachon soulève que parmi les résidences évaluées, seulement quatre sont situées à Chambly, comme celle qui fait l’objet de la présente affaire. Il soumet que seulement celles-ci doivent être retenues dans le processus d’évaluation de la juste valeur d’occupation. [ 39 ] M. Vachon a raison en

partie sur ce point. Il faut évaluer la valeur de location en utilisant des comparables. Cependant, ce n’est pas sur la base de la localisation que les comparables sont retenus, mais bien sur la description de la résidence. C’est pourquoi le Tribunal retient uniquement les maisons détachées, toutes situées en Montérégie. Aussi, les résidences dont la description mentionne « de bonne qualité » ne sont pas retenues. Aucune preuve n’est administrée sur la qualité de la résidence des parties et l’évaluateur reconnait qu’il ne la visite pas.

Le Tribunal conclut que l’état de la résidence que les parties achètent ensemble est normal, sans plus. [ 40 ] La valeur de location moyenne des sept résidences [38] ainsi retenues est 2 041 $. La valeur d’occupation que M. Vachon doit rembourser à M. Boyce est donc de 1 020 $ par mois. Puisqu’il occupe la résidence seul pendant 11 mois et 52 jours, soit douze mois et 22/31 e (12,70 mois), M. Vachon doit remettre 12 954 $ à Mme Boyce. Ce montant porte intérêts à compter du 1 er novembre 2019, date de la mise en demeure [39] de l’avocate de Mme Boyce. [ 41 ] Le Tribunal ne retient pas la prétention de M.

Vachon suivant laquelle Mme Boyce doit le compenser pour son occupation

exclusive de la résidence pendant 7 mois. D’abord, aucune demande reconventionnelle n’est formulée à cet effet et ensuite, il n’est pas démontré par preuve prépondérante que Mme Boyce occupe seule la résidence pendant sept mois, comme il le prétend. [ 42 ] Le montant de 347,80 $ réclamé par Mme Boyce pour compenser son déménagement n’est pas accordé. Il n’est pas démontré que ce débours résulte d’une faute de M. Vachon. Il est une conséquence directe de la décision de Mme Boyce de quitter la résidence et à ce titre, n’est pas compensable. [ 43 ] Le Tribunal ne voit aucune raison de s’écarter de la règle générale voulant que la

partie qui succombe supporte les frais légaux de l’autre. M. Vachon doit donc assumer les frais de greffe de Mme Boyce, au montant de 205 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL; [ 44 ] ACCUEILLE la demande en partie; [ 45 ] CONDAMNE le défendeur Réjean Vachon à payer 12 954 $ à la demanderesse Nancy Boyce, portant intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 1 er novembre 2019, avec les frais judiciaires au montant de 205 $. __________________________________ LUC HERVÉ THIBAUDEAU, J.C.Q. Date d’audience : 2 octobre 2023