2012 QCCQ 7729, 2012 QCCQ 7729

Bengle c. Baker Villeneuve 2012 QCCQ 7729 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-055079-114 DATE : 12 septembre 2012 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. (JB3844) ANDRÉ BENGLE et LUCIE THIBOUTOT, […], Lévis (Québec) […] Demandeurs c. MARCELLE BAKER VILLENEUVE, […] , Québec (Québec) […] Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] JB3844 Dans la présente affaire, c'est l'

article 1726 du Code civil du Québec qui est en cause. Cet

article se lit ainsi: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 2 ] Les demandeurs, madame Lucie Thiboutot et monsieur André Bengle, considèrent avoir acquis de la défenderesse, madame Marcelle Baker Villeneuve, le 9 avril 2009, un immeuble affecté d'un vice caché à ses fondations découvert à l'automne 2009. Ils exigent réparation. [ 3 ] Le demandeur monsieur Belgle a une longue expérience dans le domaine immobilier.

Pendant plus de 20 ans, il a agi comme inspecteur en bâtiment. [ 4 ] Lors de la visite de l'immeuble à appartements de madame Baker Villeneuve, cette dernière prend bien soin de dénoncer le fait qu'il y a une infiltration d'eau au sous-sol. [ 5 ] Nous soulignons ici qu'il s'agit d'un immeuble dont la demie de la superficie a un sous-sol et l'autre demie a ce que l'on appelle communément un vide sanitaire. [ 6 ] Une inspection de monsieur Belzile avec un technicien spécialisé démontre un problème aux poutres centrales de soutènement de cet immeuble et à ce sujet, monsieur Bengle obtient une diminution du prix de 4 000 $. [ 7 ] Toutefois, à l'égard de l'infiltration d'eau et de la présence d'une pompe au sous-sol de l'immeuble, monsieur Belgle ne fait rien.

Il ne recherche pas la source de cette infiltration et accepte d'acheter l'immeuble sans plus d'investigation. [ 8 ] Il appert qu'à l'automne 2009, madame et monsieur Thiboutot Bengle constatent une présence abondante d'eau au sous-sol, telle même qu'elle met en péril la santé des locataires et cause de la moisissure. Ce n'est que là qu'ils entreprennent de rechercher la source de cette infiltration et procèdent à la démolition d'un

partie du mur du sous-sol. Ils découvrent que cette infiltration d'eau mine le sol sous la fondation et cause également son affaissement dans une

section de la

partie vide sanitaire [ 9 ] Une abondante preuve photographique et documentaire nous révèle que sous l'escalier donnant au rez-de-chaussée, une

partie de la dalle de fondation du vide sanitaire est appuyée sur un sol qui a été transformé, c'est-à-dire équarri et recouvert vraisemblablement d'un morceau de contreplaqué qui fait en sorte qu'à la visite des lieux, cette

partie n'est pas visible. [ 10 ] La visite d'un ingénieur retenu par les demandeurs leur apprend que cet état d'une

partie de la fondation représente un danger

qui peut causer l'affaissement complet de l'immeuble. [ 11 ] Il s'agit d'une construction datant de plus de 60 ans. Aucun entrepreneur n'accepte de réparer la

partie de fondation dont il s'agit en fournissant une garantie des travaux puisqu'il y aurait à ce moment-là discontinuité ou manque d'uniformité de la fondation. C'est ce qui amène les demandeurs à reconstituer et reconstruire complètement les fondations de tout l'immeuble pour un prix assez élevé. [ 12 ] Soulignons ici d'une part que le Tribunal est convaincu que la réparation à la

partie de la fondation dont il s'agit et qui est en cause dans la présente affaire a une valeur d'au moins 7 000 $ et le quantum de la réclamation n'est absolument pas mis en cause par la présente décision. [ 13 ] D'autre part, il apparaît au Tribunal qu'à partir du moment où madame Baker Villeneuve dénonce l'infiltration d'eau au sous-sol de ce vieil immeuble à double parties dont un vide sanitaire, madame et monsieur Thiboutot Bengle se devaient d'enquêter davantage que ce qu'ils ont fait sur sa source.

S'ils l'avaient fait, comme l'indiquent leurs mises en demeure des 24 novembre 2009 et 16 mars 2011, ils auraient pu constater que l'infiltration d'eau majeure minait le sol sous la fondation et causait son affaissement et ils auraient pu à ce moment-là évaluer ce qu'il en coûtait pour faire les réparations avant d'acheter. [ 14 ] Madame et monsieur Thiboutot Bengle n'ont pas, suivant le Tribunal, agi comme acheteurs prudents et diligents en ne poussant pas plus loin leur enquête à ce sujet, d'autant plus que monsieur Bengle est une personne avertie, ayant exercé le métier d'inspecteur en bâtiment pendant une longue période. [ 15 ] Il existe une jurisprudence abondante imposant à l'acheteur l'obligation soit de retenir un expert ou encore d'enquêter lui-même sur les origines et les causes d'une infiltration d'eau déclarée.

Aussi, l'âge du bien vendu et le statut de l'acquéreur sont des facteurs dont il faut tenir compte [1] . Ces facteurs ne sont pas favorables aux demandeurs. [ 16 ] Dans les circonstances, l'action sera rejetée, avec frais. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation des demandeurs, madame Lucie Thiboutot et monsieur André Bengle, contre la défenderesse, madame Marcelle Baker Villeneuve. AVEC FRAIS limités à la somme de 148 $. __________________________________ ANDRÉ J. BROCHET, J.C.Q. Date d’audience : 29 août 2012