2021 QCCA 827, 2021 QCCA 827

Zemka c. Hyde 2021 QCCA 827 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028509-198 ( 500-17-099114-178 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 14 mai 2021 FORMATION : LES HONORABLES JEAN BOUCHARD, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCAT maciej jacek (mathieu) zemka dobrochna litwin 7900767 CANADA INC.

Me charles daviault ( Gowling WLG (Canada) ) Absent PARTIES INTIMÉES AVOCAT gary hyde jeremy price-williams sylvie bourgault Me Philippe aNTOINE couture-ménard ( Miller Thomson ) Absent En appel d’un jugement rendu le 8 juillet 2019 par l’honorable Martin F. Sheehan de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Vente – Compagnie – Paiement de la balance du prix. Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Antonio-Lamer AUDITION

11 h 06 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 12 mai 2021. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. 11 h 08 Fin de l’audience. Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Le litige tire son origine de l’acquisition en 2011 par les appelants de l’ensemble des actions des intimés de la compagnie Airbounce inc., une entreprise spécialisée dans les services d’amusement, essentiellement dans la location de modules gonflables, de jeux et d’accessoires pour les fêtes et les événements corporatifs.

Une balance de prix de vente de 350 000 $ était payable en dix versements de 35 000 $ tous les six mois à compter du 4 mars 2014, de façon à ce que le prix de vente soit entièrement payé le 4 septembre 2018. Cette balance de prix de vente était garantie par des hypothèques immobilières sur trois immeubles des appelants [1] . [ 2 ] Lors du premier versement prévu en mars 2014, les appelants demandent un délai en raison de difficultés avec leur institution financière et d’un litige avec Amusement Sportèque inc. (« Sportèque ») qui leur occasionne des frais légaux importants.

En effet, un an après l’acquisition d’Airbounce, les appelants achètent une compagnie compétitrice, Sportèque.

Cet achat se révèle rapidement problématique, les appelants ayant recours à l’arbitrage quant à la balance de prix de vente due au vendeur, étant donné les fausses représentations que leur aurait faites le vendeur de Sportèque au moment de l’acquisition. [ 3 ] En décembre 2014, Airbounce cesse ses activités à Toronto. [ 4 ] En mars 2015, à la veille d’un autre versement de capital de 35 000 $, les appelants requièrent un nouveau délai, au motif qu’à la suite d’un incendie survenu dans l’entrepôt d’Airbounce, des sommes importantes leur sont dues par leur assureur. [ 5 ]

Malgré la réception d’une somme de 1,83 M$ de cet assureur en juin 2015, les appelants demandent le report du versement de septembre 2015. [ 6 ] Finalement, Airbounce cessera ses activités à Montréal en mars 2016, alors que seuls trois paiements en capital auront été versés sur la balance de prix de vente. [ 7 ] Ce n’est qu’après avoir été mis en demeure en septembre 2016, que les appelants font parvenir aux intimés une liste des défauts qu’ils considèrent de fausses représentations de ceux-ci lors de la vente de l’entreprise [2] . [ 8 ] Les intimés entreprennent alors un recours hypothécaire afin d’être payés de leur créance.

Après la publication d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire de prise en paiement, une requête introductive d’instance en délaissement forcé et pour prise en paiement des trois immeubles est signifiée aux appelants. [ 9 ] En mars 2017, les appelants requièrent l’abandon de la prise en paiement en vertu de l’ art. 2779 C.c.Q. Les intimés modifient leur requête introductive d’instance pour ajouter, notamment, une conclusion subsidiaire visant la vente sous contrôle de justice des immeubles.

Par demande reconventionnelle, les appelants cherchent à obtenir la réduction du prix de vente, en raison de fausses représentations des intimés lors de la vente et la compensation avec la balance de prix de vente. [ 10 ] Lors du procès, les réclamations des appelants pour des ajustements au prix de vente se résument aux fausses représentations qui leur auraient été faites relativement aux crédits d’impôt pour la recherche et le développement, à la politique des heures supplémentaires des employés qui ne leur avait pas été communiquée, de même qu’aux représentations des intimés quant à l’importance de l’implication des actionnaires dans les affaires de l’entreprise (« Absentee Owner »). * * * [ 11 ] Après avoir analysé chacun des éléments plaidés par les intimés, le juge conclut que les appelants n’établissent pas de fausses représentations des intimés lors de la vente.

Il écrit [3] : [154] In conclusion, the court finds that defendants have not proven misrepresentations on the part of the Vendors.

[155] Nothing was hidden from Mr. Zemka. All his questions were answered. He had access to professionals who helped him conduct a thorough due diligence. He operated the company for 5 years without any complaints. [156] In essence, Mr.

Zemka is claiming that the Purchase Price should be retroactively adjusted because the EBITDA of the company was not as he had thought. [ 12 ] Le juge conclut que les appelants sont en défaut aux termes du contrat de vente, qu’un solde en capital de 232 036,83 $ demeure dû aux intimés ce qui, en y ajoutant les intérêts, totalise au 31 mai 2019, 272 478,90 $. [ 13 ] Le juge ordonne le délaissement forcé des trois immeubles hypothéqués pour qu’ils soient vendus sous contrôle de justice dans un ordre qu’il détermine, jusqu’à ce que la créance soit acquittée. * * * [ 14 ] Les appelants font valoir que le juge a erré en concluant : ➢ que le prix de vente n’avait pas été fixé sur la base d’un multiple de quatre fois le BAIIA (Bénéfices Avant Intérêts, Impôts et Amortissement); ➢ à l’absence de fausses représentations relativement aux crédits d’impôt pour la recherche et le développement; ➢ à l’absence de fausses représentations quant à l’implication nécessaire des dirigeants dans l’entreprise ( Absentee Owner ); ➢ à la vente des trois immeubles hypothéqués dans un ordre particulier, tout en ordonnant le délaissement immédiat de ceux-ci; ➢ que les appelants étaient en défaut d’avoir transmis l’avis prévu à l’art. 7.3 du contrat de vente [4] . [ 15 ] Ces reproches des appelants sont pour leur majorité des erreurs de fait ou tout au plus des erreurs mixtes de fait et de droit.

Vu la norme d’intervention en ces matières, les appelants doivent établir une ou des erreurs manifestes et déterminantes et non la réévaluation de la preuve en vue d’une décision qui leur soit favorable [5] . [ 16 ] Par leur premier moyen, les appelants soutiennent que le juge a erré en déterminant que le prix de vente n’avait pas été fixé sur la base d’un multiple du BAIIA. Cette conclusion n’aura d’utilité ou d’intérêt que si les appelants ont gain de cause sur les autres moyens portant sur les fausses représentations quant à la profitabilité de l’entreprise.

Ainsi, il ne s’agit pas d’un moyen autonome, mais un moyen qui découle des deux suivants et qui visent la réduction du prix de vente. [ 17 ] En ce qui concerne les crédits d’impôt pour la recherche et le développement, les appelants soutiennent que de fausses représentations leur auraient été faites quant à leur caractère récurent. Bien que le juge s’interroge sur la façon dont ces crédits ont été réclamés par les intimés antérieurement à la vente, il est d’avis qu’il y a absence de fausses représentations de la part de ces derniers.

Il souligne que les appelants n’ont pas fait de demandes auprès des instances pertinentes pour l’obtention de tels crédits d’impôt. [ 18 ] Les appelants ne démontrent pas d’erreur du juge à cet égard. L’obtention de tels crédits n’était certainement pas automatique et ne peut avoir eu pour effet de constituer de fausses représentations sur la valeur de l’entreprise, eu égard à la preuve faite. [ 19 ] Les appelants soutiennent aussi que le juge a erré quant aux représentations leur ayant été faites relativement au temps consacré par les dirigeants à l’entreprise.

Dans son analyse de la preuve, le juge écrit [6] : [124] When the overall evidence is considered, it appears that the reason for Mr. Zemka’s increased time commitment and his financial woes are not related to the plaintiffs. [125] Mr.

Zemka testified that during his first year of operations, Airbounce did well. [126] Then, four events happened that explain the pressure on his financial and time commitments. [ 20 ] Ainsi, pour le juge, à compter de la seconde année d’activités dans l’entreprise, les appelants ont dû investir beaucoup de temps en raison d’événements survenus après la vente : ➢ le litige avec Sportèque; ➢ un incendie survenu en 2014 dans un entrepôt d’Airbounce; ➢ le départ de certains employés clés de l’entreprise; ➢ un différend survenu avec le syndicat de copropriété d’un immeuble dont l’appelant Zemka était propriétaire. [ 21 ] Il faut aussi noter que M.

Zemka témoigne qu’au moment de l’acquisition de Sportèque en 2012, il a déjà quitté son emploi depuis décembre 2011 pour se consacrer pleinement à Airbounce. [ 22 ] Les appelants ne soulèvent aucune erreur du juge dans ces constats de fait; ils invitent plutôt la Cour à réévaluer la preuve sous un autre angle. [ 23 ] Tout au long du jugement, le juge souligne que les appelants n’ont soumis aucun grief ou fausses représentations au moment de l’acquisition. Ce n’est qu’en 2016, cinq ans après l’acquisition de l’entreprise et alors que celle-ci a cessé complètement ses activités que les appelants se plaignent.

Le juge souligne aussi que durant cette période, les appelants sont en contact régulier avec les intimés et que ceux-ci renouvellent leur engagement de payer la balance de prix de vente et ne réclament que des délais pour s’exécuter. On comprend

de la lecture du jugement que la crédibilité des appelants en a été affectée. [ 24 ] Le juge ne commet pas d’erreur révisable en rejetant la demande reconventionnelle des appelants en réduction du prix de vente. [ 25 ] Subsidiairement, les appelants soutiennent, qu’après avoir rejeté leur demande reconventionnelle et accueilli le recours hypothécaire des intimés relativement aux trois immeubles garantissant la balance de prix de vente, le juge a erré en ordonnant le délaissement immédiat et simultané des trois immeubles.

Pour les appelants, le juge ne pouvait ainsi exercer sa discrétion et leur ordonner de délaisser les trois immeubles, dont leur résidence personnelle, immédiatement alors que ceux-ci seraient vendus les uns après les autres. [ 26 ] L’

article 2765 C.c.Q. prévoit que lorsqu’il est saisi d’une demande en délaissement forcé, le juge l’ordonne s’il constate l’existence de la créance, le défaut du débiteur, le refus de délaisser l’immeuble volontairement et l’absence d’une cause valable d’opposition.

Le juge doit fixer le délai dans lequel ce délaissement doit s’opérer, la manière dont il doit se faire et en faveur de qui il aura lieu. [ 27 ] En l’espèce, le juge conclut que les conditions de l’ art. 2765 C.c.Q. sont remplies et il ordonne, notamment [7] : [178] ORDERS the sale under the control of justice of the three immovable properties under the aforementioned conditions; [179] RECOGNIZES that 7900767 Canada Inc. and Defendants are indebted towards Plaintiffs in the amount of $272,478.90 as of May 31, 2019; […] [181] ACKNOWLEDGES the expiry of the sixty (60) days period of service and registration of the notice of exercise of the Plaintiffs’ hypothecary right in respect of the immovable and any subsequent default; [182] AUTHORIZES and ORDERS the sale under control of justice of the immovable properties described below, in the order mentioned below, until the indebtedness is paid , as to the mortgages registered in the registry office of the registration divisions of Montreal and Vaudreuil under numbers 18 343 310, 18 343 312 and 20 136 920: First Property: […] [183] And Second Property: […] [184] And Third Property: […] […] [186] ORDERS the Defendants to surrender the First Property, the Second Property and the Third Property to the Plaintiffs within thirty (30) days of the present judgment ; [187] ORDERS, failing the defendants Maciej Jacek (Mathieu) Zemka and Dobrochna Litwin, the owner or any owner or occupant to abandon the above-described immovable properties as aforesaid and within the time limit indicated that they be expelled thereby the property by bailiff ; [188] AUTHORIZES the sale under control of justice of the properties described above in the order mentioned above, by sale by agreement, under the following conditions: […] [Soulignements ajoutés] [ 28 ] Le juge ordonne ainsi le délaissement forcé des trois immeubles dans les trente jours de son jugement et, à défaut, l’expulsion des appelants par huissier. [ 29 ] Les appelants ne font valoir aucun motif valable d’opposition au sens de l’ art. 2765 C.c.Q. justifiant l’intervention de la Cour sur le délaissement forcé ordonné par le juge.

Toutefois, ce n’est pas là la conclusion réellement recherchée par les appelants, lesquels plaident plutôt craindre l’expulsion en raison du défaut de délaisser alors que celle-ci pourrait s’avérer inutile si la vente de l’un ou de deux immeubles suffisait à payer la créance des intimés. [ 30 ] Il s’agit alors davantage d’une question d’exécution du jugement et des modalités de la vente sous contrôle de justice ordonnée par le juge [8] . On comprend du jugement que la vente sous contrôle en justice des trois immeubles doit se faire par séquence dans un ordre que le juge a déterminé spécifiquement.

Il donne aussi un prix minimal pour chacun des immeubles. Il ne fait pas de doute que cette façon de procéder visait à éviter que les appelants ne soient expulsés inutilement de leur résidence. [ 31 ] Il y a donc lieu d’intervenir pour préciser les conditions de la vente sous contrôle de justice en séquence telle qu’ordonnée par le juge pour que l’expulsion des appelants, le cas échéant, suive l’ordre déterminé pour la vente des immeubles. [ 32 ] L’appel n’étant accueilli que partiellement et sur cette seule question, les appelants devront en supporter les frais. POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[ 33 ] ACCUEILLE partiellement l’appel à la seule fin de modifier le paragraphe [187] du jugement entrepris afin qu’il se lise dorénavant ainsi : [187] ORDERS , failing the defendants Maciej Jacek (Mathieu) Zemka and Dobrochna Litwin, the owner or any owner or occupant to abandon the above-described immovable properties in the order as aforesaid and within thirty (30) days of the date for their sale under control of justice that they be expelled thereby the property by bailiff; [ 34 ] CONDAMNE les appelants à payer les frais de justice en appel. JEAN BOUCHARD, J.C.A. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A.