2013 QCCQ 8368, 2013 QCCQ 8368

Grandbois c. Boisvert 2013 QCCQ 8368 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ABITIBI LOCALITÉ D’AMOS « Chambre civile » N° : 605-32-002625-134 DATE : 6 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC GRANDBOIS, […], Amos, Québec, […]

Partie demanderesse c. VINCENT BOISVERT , […], Landrienne, Québec […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Marc Grandbois s’adresse à cette cour demandant que monsieur Vincent Boisvert soit condamné à lui verser 7000 $, alléguant que ce dernier n’a pas respecté une entente concernant la vente d’une maison située à Landrienne. [ 2 ] Le défendeur, en plus de contester cette réclamation, réplique par une demande reconventionnelle par laquelle il exige lui aussi 7000 $ pour, dit-il, remettre en état les lieux concernés. [ 3 ] De la preuve entendue ainsi que des documents produits au dossier, le Tribunal comprend essentiellement ce qui suit. [ 4 ] À l’époque concernée, le défendeur est propriétaire d’une exploitation agricole sur laquelle se trouve une maison qu’il offre en location.

Le demandeur, ayant eu vent de ceci, le contacte et visite les lieux.

Il trouve cependant trop cher le loyer demandé de 400 $ et propose de louer la maison pour 200 $ par mois. [ 5 ] De façon contemporaine, les parties discutent également de la possibilité qu’au lieu de louer, monsieur Grandbois puisse se porter acquéreur celle-ci. [ 6 ] Les parties s’entendent rapidement sur un prix de vente de 15 000 $ pour le bâtiment ainsi que pour une portion du terrain sur lequel il se trouve, qui n’est cependant à ce moment pas définie avec précision. [ 7 ] On prévoit également que le nouvel acheteur peut s’approvisionner en eau potable au puits qui dessert l’exploitation agricole et utiliser, s’il en a besoin, le tracteur se trouvant sur place. [ 8 ] Pour sa part, le défendeur peut circuler sur le terrain adjacent à la maison et continuer à y entreposer son foin. [ 9 ] Quant au moment où cette vente sera concrétisée par la signature d’un acte notarié, le demandeur explique que, le défendeur étant particulièrement occupé à cette période de l’année, il a été convenu que cette démarche serait faite ultérieurement. [ 10 ] Cependant, dès ce moment, soit le 21 août 2012, monsieur Grandbois prend possession des lieux et commence à faire certains travaux. [ 11 ] Selon ce qu’il affirme, il est entendu qu’il peut dans un premier temps faire de petits travaux, mais ajoute qu’à partir du moment où les parties conviennent que ce qui devait être une location devient une vente, il peut se livrer à des rénovations plus importantes. [ 12 ] Durant l’automne 2012, soit seul ou avec l’aide de son oncle Claude Maheux, il effectue diverses modifications ou améliorations à la maison, notamment en changeant les portes, réparant la toiture ainsi que le patio et en isolant le solage. [ 13 ] Au

chapitre des rénovations, il évalue avoir acheté pour 3034,17 $ de matériaux et investi approximativement 780 heures de travail. Il a, durant la même période, fait vidanger et réparer la fosse septique, ce qui lui a coûté 450 $. [ 14 ] Pendant l’automne, il rencontre quelques fois le défendeur qui voit les travaux, mais qui n’émet aucun commentaire particulier.

[ 15 ] Par la même occasion, on aborde de nouveau la question de signer un contrat devant notaire pour finaliser la transaction et on discute de la superficie du terrain qui sera cédé. [ 16 ] Le 11 décembre 2012, alors qu’il arrive chez lui, le demandeur voit à proximité de la maison que l’on a déposé deux pièces de béton qui en obstruent l’accès. [ 17 ] Étant sur le point de recevoir une livraison de gypse, il prend le tracteur du défendeur pour déplacer les blocs, mais ne se rend pas compte qu’un des pneus est à plat.

Le lendemain, soit le 12 décembre, il raconte que monsieur Boisvert est venu le voir, mécontent, puisqu’en roulant avec une crevaison il aurait abîmé le pneu en cause. [ 18 ] Une discussion s’engage au cours de laquelle le défendeur aurait dit qu’il fallait revoir l’entente sans être plus précis.

Il aurait ajouté, aux dires de monsieur Grandbois : « Si tu veux que je me tasse, ça va être 30 000 $, pas 15 000 $, et je vais faire clôturer le terrain. » [ 19 ] Interprétant, selon toute vraisemblance, ce dernier commentaire comme un déni de l’entente intervenue, le demandeur récupère son matériel ainsi que ses outils et quitte les lieux sans reparler à monsieur Boisvert. [ 20 ] Bien que ce dernier tente de le contacter dans les jours suivants, il ne lui répond pas autrement que par l’envoi d’une mise en demeure, par l’intermédiaire de son avocat, le 18 décembre 2012.

Par celle-ci, il réclame 21 367,85 $ représentant principalement les matériaux et la main-d’œuvre qu’il estime avoir investis dans la rénovation de l’immeuble. [ 21 ] Il est pertinent de souligner que, d’aucune façon dans cette missive, il ne réclame autre chose qu’un dédommagement et ne met pas en demeure le défendeur de respecter de quelque manière que ce soit l’entente intervenue le 21 août précédent. [ 22 ] Voici donc les principaux éléments constituant la preuve administrée en demande. [ 23 ] En défense, monsieur Boisvert corrobore en grande

partie ce qu’allègue monsieur Grandbois au sujet de l’entente intervenue entre eux à l’origine, soit que la résidence est cédée pour la somme de 15 000 $, ajoutant cependant qu’alors il se réserve le droit d’utiliser le terrain sur lequel elle est installée, et ce, sans restriction. [ 24 ] En ce qui concerne l’usage de la machinerie qui s’y trouve, cela doit se limiter à l’utilisation du tracteur pour déneiger l’emplacement. [ 25 ] Bien que la maison ne soit pas de construction récente, elle est quand même dans un état convenable ayant été louée jusqu’au mois de juillet précédent. [ 26 ] Quant aux évènements ayant mis le feu aux poudres, en décembre 2012, il rapporte que ce n’est pas pour provoquer le demandeur que les deux pièces de béton sont laissées à l’endroit où elles le furent, mais simplement parce que le tracteur qui devait les déplacer a crevé un pneu. [ 27 ] C’est d’ailleurs le fait que monsieur Grandbois utilise celui-ci malgré la crevaison qui l’a irrité et amené la discussion qui s’en est suivie. [ 28 ] Il nie vigoureusement vouloir à ce moment mettre un terme à l’entente, mais affirme plutôt qu’il voit, en raison de cet incident, une nécessité de préciser les modalités accessoires comme l’utilisation de la machinerie. [ 29 ] S’il est vrai qu’il parle d’une somme de 30 000 $, il avance dans sa contestation que c’est strictement dans un contexte où il aurait clôturé une portion déterminée du terrain. [ 30 ] Il poursuit son témoignage en affirmant qu’après le départ de monsieur Grandbois, il tente d’entrer en communication avec lui quelques jours plus tard pour savoir où il en est, mais que ce dernier ne le rappelle pas. [ 31 ] Lorsqu’il reçoit la mise en demeure de verser la somme de 21 000 $, il répond directement à l’avocat disant, somme toute, ce qu’il reprend dans son témoignage. [ 32 ] Il est cependant pertinent de souligner qu’il affirme n’avoir jamais donné à monsieur Grandbois de permission explicite pour faire de grandes rénovations, mais qu’il s’est plutôt retrouvé devant le fait accompli. [ 33 ] Étant donné qu’il voyait en lui l’acheteur de la maison, il ne s’est pas formalisé de ce comportement.

Cependant, selon sa vision, le départ du demandeur l’a laissé avec une maison dont les travaux de rénovation sont inachevés et dont certains devront même être repris. À cet égard, il fait entendre monsieur Gérald Thivierge qui a constaté l’état de la résidence après le départ du demandeur. [ 34 ] Son bref témoignage fait ressortir pour l’essentiel que des travaux ont été entrepris et que, de façon générale, ils ont été bien exécutés.

Il souligne entre autres que les planchers devaient être replacés, ce qui a été fait. [ 35 ] Son témoignage est suivi de celui de monsieur Luc Nichol, électricien, qui explique que tout ce qui a été effectué comme travaux électriques dans la résidence, n’étant pas conforme aux normes, doit être refait.

Une évaluation produite par Magny Électrique montre qu’il en coûterait pour ce faire 5550 $ plus les taxes applicables. [ 36 ] Monsieur Boisvert, se portant demandeur reconventionnel, réclame cette somme en plus de ce qu’il estime nécessaire de faire pour compléter les travaux amorcés, limitant sa réclamation à 7000 $ afin de demeurer à l’intérieur du ressort de la division des petites créances de la Cour du Québec. [ 37 ] La première question à laquelle il faut répondre, en l’occurrence, est de déterminer exactement quelles sont la nature et l’étendue de l’accord liant les parties.

[ 38 ] L’une comme l’autre prononce un discours qui pour l’essentiel est le même quant à leur intention respective, les divergences ne portant que sur certains accessoires de l’entente principale. [ 39 ] Ils admettent donc avoir convenu, le 21 août 2012, que le demandeur deviendrait propriétaire de la maison appartenant au défendeur. [ 40 ] Ce dernier témoigne d’ailleurs que pour lui, dès ce moment, la maison ne lui appartient plus, tandis que le demandeur pour sa part se comporte comme le ferait un propriétaire, notamment en entreprenant des travaux d’importance sans obtenir la permission de quiconque. [ 41 ] La formalisation du transfert de propriété par un contrat notarié ne s’est pas réalisée simplement parce que les parties n’étaient pas disponibles ou encore ne se sont pas pressées pour le faire. [ 42 ] Pour autant, il y avait accord de volonté quant à l’objet de la vente, pour l’essentiel, et les modalités de celle-ci. [ 43 ] Il est exact que certains aspects accessoires, comme l’accès au terrain par le vendeur ou encore l’usage de la machinerie par l’acheteur, ont donné lieu à des divergences, mais elles demeurent, somme toute, mineures dans les circonstances. [ 44 ] Donc, nous sommes en présence d’une entente qui est quasi complète, qu’il ne reste qu’à soumettre à la formalité de la publicité conformément à l’

article 2938 C.c.Q. , notamment pour qu’elle soit opposable aux tiers. [ 45 ] Pour autant, l’entente entre eux est claire, valide et n’est subordonnée à aucune condition particulière. [ 46 ] Conséquemment, tant le demandeur que le défendeur étaient dans ces circonstances fondés à requérir de l’autre qu’il respecte ses engagements et exécute ses obligations. [ 47 ] En d’autres mots, monsieur Grandbois était tout à fait en mesure d’exiger de monsieur Boisvert qu’il lui laisse la libre jouissance de son bien et qu’il conclût la transaction, de telle sorte que celle-ci puisse faire l’objet d’une inscription au registre foncier et ainsi être complétée. [ 48 ] Quant au vendeur, il pouvait de même requérir de l’acheteur qu’il finalise les démarches de vente et lui verse le prix convenu. [ 49 ] Ce qui est particulier dans cette affaire cependant, c’est que ni un ni l’autre n’a opté pour cette voie, ayant choisi de se comporter tous les deux comme si leur entente avait purement et simplement été résiliée. [ 50 ] En effet, après la discussion du 12 décembre, monsieur Grandbois a tout simplement abandonné les lieux, négligé de répondre à l’appel du défendeur et envoyé une mise en demeure qui exige, non pas de ce dernier qu’il respecte ses obligations, mais plutôt qu’il lui verse des dommages et intérêts d’un montant qui dépasse d’ailleurs largement la valeur du bien. [ 51 ] De la même manière, le vendeur n’a pas davantage insisté auprès de son acheteur pour qu’il s’acquitte de ses obligations, en reprenant le bien, en formalisant la vente et en en payant le prix convenu. [ 52 ] Après avoir répondu aux allégations de la mise en demeure, il conclut simplement en annonçant son intention de réclamer des dommages et intérêts, non pas fondés sur le défaut de respecter l’engagement initial, mais sur ce qu’il lui en coûtera pour remettre les lieux comme ils étaient auparavant. [ 53 ] À ce dernier égard cependant, outre de l’annoncer ainsi, il ne mettra pas en demeure le demandeur de corriger la situation d’une manière quelconque. [ 54 ] Donc, aussi clair apparaît l’intention des parties en août 2012 de conclure un accord pour l’achat de la maison, autant il semble qu’en décembre aucunes d’elles n’avaient le désir de le maintenir. [ 55 ] Le Tribunal ne peut déduire, de l’attitude et des propos qu’aurait tenus monsieur Boisvert à ce moment, qu’il aurait indiqué vouloir mettre fin à l’entente de façon unilatérale.

De l’aveu même du demandeur, les propos d’alors n’ont pas été plus loin que de suggérer qu’il faille s’asseoir et de rediscuter de certaines choses. Il est par conséquent difficile d’arriver à la conclusion qu’il y avait à ce moment résiliation unilatérale. [ 56 ] Les circonstances suggèrent plutôt qu’ils ont, l’un comme l’autre, pris la décision de mettre fin à leur accord et de le résilier comme l’

article 1439 du Code civil du Québec leur en donne d’ailleurs le droit. 1439. Le contrat ne peut être résolu, résilié, modifié ou révoqué que pour les causes reconnues par la loi ou de l'accord des parties. 1991, c. 64, a. 1439. [ 57 ] Ceci étant dit, se pose maintenant la question de savoir si les circonstances font en sorte que l’une ou l’autre des parties a droit aux dommages qu’elle réclame. [ 58 ] Rappelons que pour pouvoir aller en ce sens, il doit être établi qu’un des cocontractants a manqué à ses obligations et qu’il en résulte un préjudice pour la

partie adverse. [ 59 ] En l’espèce, la preuve n’établit pas de façon probante que le défendeur ait pour sa

part contrevenu aux engagements qu’il a souscrits. [ 60 ] Il est certain que la présence des pièces de béton entravant l’accès à la maison soulève des interrogations, mais dans le contexte de cette affaire il serait inadéquat de présumer qu’il s’agit d’un geste délibéré, posé de mauvaise foi. Peut-être est-ce bien le cas, sauf que

la preuve ne le démontre pas de façon probante. [ 61 ] De la même manière, la discussion du lendemain ne permet pas de penser que le défendeur n’était pas prêt à respecter les engagements souscrits. Peut-être en remettait-il certains aspects en cause, mais pour autant rien n’établit qu’il refusait de remplir ses obligations. [ 62 ] En fait, l’impression qui se dégage de cette affaire est que la décision prise par monsieur Grandbois de vider les lieux, comme il l’a fait, est pour le moins impulsive.

Il n’avait certainement rien à perdre à prendre le temps de discuter avec monsieur Boisvert et préciser exactement ce qu’il avait à l’esprit.

Le fait qu’il ait même négligé de le rappeler alimente d’ailleurs cette perception que sa position était définitive. [ 63 ] En conséquence, il est fort difficile de conclure que le défendeur a manqué à ses engagements et qu’il devra, par conséquent, être tenu responsable du dommage que le demandeur estime avoir subi. [ 64 ] Pour ce qui est maintenant de la demande reconventionnelle, les commentaires suivants peuvent être faits. [ 65 ] Dans un premier temps, il est difficile d’oublier que les travaux exécutés par le demandeur sur la résidence l’ont été au vu et au su du défendeur qui n’est pas intervenu pour les arrêter ni même pour simplement mettre en garde monsieur Grandbois qu’il n’avait pas autorisé de telles rénovations. [ 66 ] Il est manifeste que, même s’il n’a pas explicitement consenti à ceux-ci, il l’a fait de manière tacite par son comportement. [ 67 ] Au surplus, il est également difficile de passer sous silence que monsieur Boisvert a été tout aussi négligent que monsieur Grandbois en ne finalisant pas le transfert de propriété de la maison. [ 68 ] Il avait au moins autant intérêt que l’acquéreur à compléter la vente, mais n’a, selon la preuve entendue, fait aucune démarche de quelque nature que ce soit, pour le faire. [ 69 ] Tout comme on peut reprocher au demandeur principal de ne pas avoir mis en demeure le défendeur de respecter ses obligations, force est de constater que ce dernier n’a pas agi différemment en sommant la

partie adverse de conclure la vente ou encore d’effectuer certains travaux s’il estimait que c’est ce qui devait être fait. [ 70 ] Monsieur Boisvert dit réclamer 7000 $ afin que la maison soit remise dans l’état où elle se trouvait antérieurement, notamment en refaisant l’intégralité du filage électrique de celle-ci pour environ 5500 $. [ 71 ] En premier lieu, la preuve administrée afin de démontrer qu’il s’agissait là des travaux nécessaires à la remise en état est loin d’être convaincante. En effet, il ne suffit pas qu’un témoin vienne dire d’une façon générale que le tout n’est pas conforme.

Il aurait fallu une preuve beaucoup plus élaborée expliquant de façon détaillée sur quoi se fonde cette affirmation. [ 72 ] Par ailleurs, faire droit à cette

partie de la réclamation voudrait dire qu’au motif que l’on veut remettre les lieux dans leur état initial, on referait à neuf l’intégralité du système électrique.

Ce raisonnement n’est pas soutenable. [ 73 ] En ce qui a trait au montant réclamé pour les autres travaux visant toujours la remise en état de la maison, il est utile de rappeler que le témoin produit par le demandeur reconventionnel, monsieur Gérard Thivierge, a plutôt affirmé que certaines rénovations faites s’imposaient et que les travaux effectués ont été bien faits. [ 74 ] En conclusion, il est difficilement défendable de prétendre que pour remettre la maison dans son état original, l’on doive dépenser approximativement la moitié de la valeur qu’on lui a attribuée quelques mois auparavant. [ 75 ] Dans les circonstances, le Tribunal estime que le demandeur reconventionnel n’a pas établi de façon probante le bien-fondé de sa réclamation. [ 76 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 77 ] REJETTE la demande principale; [ 78 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 79 ] Chaque

partie payant ses frais. __________________________________ Jean-Pierre Gervais, J.C.Q. Date d’audience : 23 avril 2013