2010 QCCQ 3109, 2010 QCCQ 3109

Lecours c. Re/Max Impact inc. 2010 QCCQ 3109 JB2754 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-HYACINTHE « Chambre civile » N° : 750-32-009325-096 DATE : 29 AVRIL 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JULIE LECOURS , […], Saint-Hyacinthe, (Québec) […] demanderesse c.

RE/MAX IMPACT INC , 2603, rue Sainte-Anne, Saint-Hyacinthe (Québec) J2S 5J4 défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 23 juin 2009, la demanderesse réclame 7 000 $ pour fausses représentations par un agent immobilier. L'audition a lieu le 9 mars 2010. LES FAITS [ 2 ] La défenderesse est une compagnie constituée en 1988 pour faire du courtage immobilier. Madame Michèle Lafrance en est l'actionnaire majoritaire, l'administratrice et la présidente.

La défenderesse a agi comme courtière immobilière pour la vente de l'immeuble situé au […] à Saint-Hyacinthe, immeuble objet du présent litige. [ 3 ] Le 21 août 2003, le propriétaire Richard Mongeau obtient un permis municipal pour installer dans la cour arrière une piscine creusée de 8 pieds sur 18 pieds. Le coût déclaré des travaux est de 8 000 $ (P-6a). L'installation se fait le 25 août 2003. [ 4 ] Le 5 septembre 2003, Guy Bruneau arpenteur-géomètre effectue des opérations d'arpentage et de localisation de la propriété de monsieur Mongeau.

Monsieur Bruneau dresse son certificat de localisation le 10 septembre 2003. Il constate notamment que le bain extérieur « spa » est entièrement érigé à l'intérieur des limites de l'emplacement. Sur son plan, il indique « spa » (P-6b). [ 5 ] Le 17 septembre 2008, monsieur Mongeau donne à la défenderesse par son agente Nafissatou Fall un contrat de courtage pour vendre sa propriété du 2550 T.D. Bouchard pour le prix de 295 000 $.

Le mandat se termine le 31 mars 2009 (D-1). [ 6 ] La fiche descriptive émise à la suite de ce mandat contient notamment les indications suivantes (P-3) : année de construction : 2003; évaluation municipale : 235 300 $; piscine creusée de 8 x 18 avec spa intégré. On y voit une photo de la piscine. [ 7 ] Le 24 janvier 2009, la demanderesse visite le 2550 T.D. Bouchard en présence de l'agent préposé de la défenderesse, madame Nafissatou Fall. [ 8 ] Le 30 janvier 2009, la demanderesse signe une promesse d'achat à 265 000 $; elle précise que l'achat comprend la « piscine et accessoires de piscine (…) le tout à

titre gratuit et sans garantie » (P-2 et D-2). [ 9 ] Le 1 er février 2009, le vendeur signe une promesse de vendre à 268 000 $ qui est acceptée par la demanderesse (P-2 et D-3).

L'acte de vente et la prise de possession se ferait le 1 er juin 2009. [ 10 ] Le 18 mars 2009, lors d'une visite avec un évaluateur agréé, elle apprend que la piscine creusée aurait une profondeur de 40 pouces. [ 11 ] Le 23 mai 2009, elle envoie à la défenderesse une mise en demeure lui réclamant 7 000 $ pour le préjudice que cela lui cause parce que la fiche descriptive n'indique pas la profondeur de la piscine (P-9) : Je vous envoie cette lettre pour vous informer que je réclame un dédommagement pour la profondeur de la piscine creusée qui ne correspond pas à l'interprétation d'une piscine creusée standard.

Cette piscine creusée à seulement 48 pouces de profondeur. Pour le bon fonctionnement de cette piscine creusée elle peut contenir environ 40 pouces d'eau de profondeur. Nous sommes loin d'une

profondeur acceptable auquel je m'attendais quand on utilise les mots piscine creusée. J'aurais due être informée de cette irrégularité ce que vous n'avez pas fait en tant qu'agent d'immeuble inscripteur pour cette maison. La fiche descriptive de cette maison indique une piscine creusée 8 x 18 avec spa intégré. Je vous ai demandé de m'expliquer c'était quoi cette piscine et l'information verbale que vous m'avez transmise pour la piscine est : Il y a deux endroit pour s'asseoir, vous descendez les marches de la piscine et de chaque côté il y a un banc avec jets et le reste c'est la piscine.

Vous ne m'avez jamais informée de la profondeur de la piscine. Ce qui aurait dû être spécifié dans la fiche descriptive ou lorsque vous m'avez fait visiter la maison. J'ai visité la maison avec mon conjoint le 24 janvier 2009, il y avait de la neige, ce qui ne nous permettait pas de voir la piscine sur le terrain. La promesse d'achat a été signée le 30 janvier 2009, on était donc toujours en hiver. La photo de la piscine fournie dans la fiche descriptive ne nous permettait pas de voir la profondeur de la dite piscine.

En tant qu'agent immobilier et l'éthique de votre profession par lequel vous êtes lié, vous devez être vigilant et vérifier par vous-même l'exactitude des informations du vendeur, valider sur place et faire le tour de la propriété incluant le terrain pour voir et constater des détails et particularités qui pourrait apporter des interrogations de la part du client pour avoir un dossier complet et exact. Me voyant dans l'obligation d'acheter cette maison avec les inconvénients d'une piscine peu profonde, qui ne correspond pas aux besoins que je prévoyais en faire l'utilisation, je demande réparation de votre part.

Après plusieurs vérifications avec les services juridiques, ACAIQ, Remax Québec et autres, je suis en droit de vous réclamer une indemnisation. Vous avez un fond d'indemnisation.

Pour toutes les démarches encourues qui sont : − Temps pour faire des recherches − Les frais de déplacement pour aller voir des piscines creusées. − Perte de jouissance de vie en date du 18 mars 2009 jusqu'à maintenant [23 mai 2009]. (stress, angoisse, insomnie) − Perte de jouissance pour un bien qui ne correspond pas aux besoins. (la piscine actuelle) − Ne pouvoir veiller à mes occupations régulières à cause des déboires causés par cette piscine. Considérant la valeur d'une piscine creusée neuve et installée 8 x 18 standard (avec une

partie plus profonde) moins la dépréciation de l'âge de la piscine. Le montant réclamé est de 7000 $ ou vous faites les modifications nécessaires à la piscine pour qu'elle soit plus profonde. [ 12 ] Le 1 er juin 2009, la demanderesse signe le contrat d'achat devant le notaire Rodier; le contrat spécifie (P-14 et D-4) : « Cette vente est faite en exécution de l'avant-contrat en date du 1er février 2009 (…) les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes. (…) Sont inclus dans la présente vente : − La piscine et les accessoires (…) le tout à

titre gratuit et sans garantie » [ 13 ] La demanderesse se plaint de la défenderesse au Fonds d'assurance responsabilité professionnelle et le 9 juin 2009 le Fonds répond que l'agent n'est pas responsable (P-10) : Nous accusons réception de votre mise en demeure datée du 23 mai 2009 et transmise à l'agent Nafissatou Fall, concernant l'acquisition de la propriété citée en rubrique. L'enquête que nous avons menée ne permet pas de conclure que la responsabilité de l'agent immobilier et de Re/Max Impact inc. soit susceptible d'être engagée dans cette affaire.

Le Fonds d'assurance responsabilité professionnelle de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec n'entend donc pas donner suite à votre demande et vous avisons avoir fermé notre dossier. [ 14 ] La demanderesse s'est également plaint au franchiseur Re/Max le 10 juin 2009; le franchiseur accuse réception (P-10) : Par la présente nous accusons réception de votre télécopie reçue à nos bureaux en date du 25 mai 2009 concernant votre plainte au sujet de RE/MAX Impact inc. et son agent immobilier Nafisatou Fall.

Le réseau RE/MAX compte plus de 70 franchises à travers le Québec, qui fonctionnent de manière autonome et indépendante les unes des autres. RE/MAX Québec ne peut légalement gérer ou contrôler quotidiennement les activités de ses franchisés ni des agents qui sont affiliés à ces derniers. Néanmoins, nous voulons que vous sachiez que nous sommes soucieux de la qualité des services rendus par nos membres. Nous transmettons une copie de votre envoi à Michèle Lafrance, propriétaire de cette franchise. Nous vous recommandons de communiquer directement avec cette dernière au (…).

Nous, de RE/MAX Québec, croyons que notre réseau de franchisés et d'agents immobiliers est l'organisation immobilière la plus performante du Québec. Notre excellente réputation est le résultat d'un engagement de la part de chaque filiale RE/MAX de fournir des services immobiliers professionnels de premier ordre. Cependant, comme avec n'importe quelle entreprise, des problèmes occasionnels comme ceux que vous nous avez exprimés surgiront. Nous sommes engagés à découvrir de meilleures façons de servir notre clientèle.

Malheureusement, nous ne pouvons changer l'expérience que vous avez vécue, par contre, nous pouvons apprendre de cette dernière afin d'améliorer nos services au public.

Espérant que vous trouverez un terrain d'entente qui pourra vous satisfaire, nous vous remercions de faire confiance au réseau RE/MAX et vous prions de recevoir nos salutations les plus cordiales. [ 15 ] Le 12 juin 2009, la demanderesse paie ses droits de mutation; la facture indique que la valeur marchande de cet immeuble est de 275 400 $ et que la demanderesse a payé 268 000 $ (P-1). [ 16 ] Le 15 juin 2009, la demanderesse obtient de Piscine Plus Longueuil une soumission pour une piscine creusée 12 pieds x 20 pieds d'une profondeur de 3 pieds 5 pouces à 6 pieds pour un coût de 16 806 $ (P-4). [ 17 ] Le 23 juin 2009, la demanderesse intente une action de 7 000 $ pour perte de temps consacré à faire des recherches, pour frais de déplacement, perte de jouissance de vie depuis le 18 mars 2009, perte de jouissance pour un bien qui ne correspond pas à ses besoins, pour ne pas pouvoir veiller à ses occupations régulières suite à ce problème, et en diminution du prix de vente. [ 18 ] La demanderesse produit une deuxième soumission pour une piscine creusée du Maître piscinier datée du 3 juillet 2009 de 8 pieds x 10 pieds au montant de 13 840 $ (P-11).

Elle dépose une fiche descriptive du 1755 Roland Salvail, Saint-Hyacinthe où la fiche descriptive indique : « piscine (bain de nage sur place) 18' x 8'5"pieds, les jets pour l'exercice ne sont pas installés » (P-13). Elle déclare qu'elle n'aurait pas été induite en erreur si la fiche descriptive de sa propriété avait contenu une telle description. [ 19 ] La défenderesse réfère à sa contestation où elle invoque ce qui suit : 1. Nafissatou Fall est agent immobilier et autorisée à agir pour le cabinet de courtage immobilier Re/Max Impact inc.,

partie défenderesse; 2. En tant que représentante autorisée, Nafissatou Fall a signé le 17 septembre 2008 un contrat de courtage (n o CC 96414) avec M. Richard Mongeau et Nicole Aubé, vendeurs, pour la vente de leur propriété située au 2550 av. T-D Bouchard à Saint-Hyacinthe; 3. La

partie demanderesse, Julie Lecours, a été informée à plusieurs reprises de toutes les dimensions de la piscine par l'agent immobilier Nafissatou Fall; 4. La promesse d'achat (n o PA77390) acceptée suite à la contre-proposition (n o CP37870) contenait une déclaration spécifique à la clause 7.4 à l'effet que la piscine et ses accessoires étaient inclus à

titre gratuit et sans garantie; 5. L'acte notarié signé devant le notaire Me Steve Rodier, le 1 er juin 2009, prévoit également à la

section « clauses spéciales » une mention à l'effet que la piscine et les accessoires sont inclus dans la vente à

titre gratuit et sans garantie; 6. L'offre d'achat présentée par la

partie demanderesse a été faite sans condition, ni de financement, ni d'inspection, ni de la vente de sa propre maison, dans l'unique but d'éteindre les effets d'une promesse d'achat conditionnelle d'un acheteur précédent; 7. La demanderesse reconnaît à même sa demande que, bien avant la signature de l'acte notarié, elle avait connaissance des dimensions complètes de la piscine; 8. Toute l'information pertinente a été transmise à la

partie demanderesse en temps opportun; 9. En aucun temps Re/Max Impact inc.,

partie défenderesse, n'a fait de fausses représentations à la

partie demanderesse; 10. Les dommages allégués par la

partie demanderesse sont exagérés et non-fondés; 11. L'agent ne peut être tenu à la diminution du prix de vente; 12. La

partie défenderesse, Re/Max Impact inc. s'est entièrement acquittée de ses obligations professionnelles et n'a aucunement engagé sa responsabilité dans ce dossier. [ 20 ] Madame Fall, agent d'immeuble déclare que la fiche descriptive reproduit les informations données par le vendeur. Elle ne croit pas qu'elle devait aller mesurer la profondeur de la piscine. Si pour la demanderesse, la profondeur était très importante, elle devait lui signaler pour qu'elle en fasse la vérification auprès du vendeur.

Elle produit une lettre de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec qui a décidé qu'elle n'avait pas manqué à ses devoirs (D-5) : En effet, suite à nos vérifications, rien ne nous permet de conclure qu'il y a eu un manquement à la

Loi sur le courtage immobilier ou aux règlements pris en application de celle-ci. ANALYSE ET MOTIFS [ 21 ] La demanderesse reproche à la défenderesse d'avoir erronément confectionné une fiche descriptive mentionnant une piscine creusée alors que, selon elle, la défenderesse aurait plutôt dû indiquer « bain de nage sur place ». [ 22 ] Elle invoque la faute extracontractuelle de la préposée de la défenderesse pour avoir failli aux règles de l'art et pour avoir eu

une conduite contraire à l'

article 1457 du Code civil du Québec qui édicte ce qui suit : « 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. » [ 23 ] La demanderesse invoque notamment les articles suivants des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers (R.R.Q. c. C-73 r. 5) : 1. Le membre de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec doit exercer sa profession avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d'esprit de collaboration.

Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l'honneur et à la dignité de la profession. 11. Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. 26. Le membre doit conseiller et informer avec objectivité son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi.

Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi qu'à l'objet de celle-ci, et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. 28. Le membre doit informer son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction. [ 24 ] La mise en application de ces dispositions relève surtout du Syndic et du Comité de discipline de L'ACAIQ.

D'ailleurs, L'ACAIQ a décidé que suite à l'étude du dossier, elle devrait conclure que rien ne permettait de conclure à un manquement à la

Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q. c. C-73 ) (D-5). [ 25 ] La défenderesse plaide qu'elle n'a commis aucune faute et qu'elle a fait ce que tout professionnel prudent et diligent aurait fait dans les circonstances. [ 26 ] Comme il s'agit d'une poursuite en dommage, la demanderesse doit prouver trois éléments principaux pour avoir gain de cause; la faute, le dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage.

S'il y a absence d'un de ces trois éléments, le recours est voué à l'échec. [ 27 ] Analysons le comportement de la préposée Fall pour déterminer si elle a, en l'instance, commis une faute qui a engendré le dommage réclamé par la demanderesse. [ 28 ] Pour répondre à cette question, il faut rappeler que le contrat de courtage immobilier en est un de service. L'agent immobilier est un prestataire de service. Dans ce contexte, l'agent a une obligation de vérifier les informations qui lui sont transmises et de noter les facteurs apparents qui peuvent affecter l'immeuble.

Les règles de déontologie précitées vont dans ce sens. [ 29 ] Il n'a toutefois pas l'obligation de descendre dans une piscine pour en mesurer la profondeur. [ 30 ] La preuve établit que la défenderesse n'a pas voulu fausser la réalité. Elle n'a pas cherché à impressionner la demanderesse par cette piscine et la preuve n'établit pas que la profondeur de la piscine constituait le facteur déterminant de l'achat de la propriété.

La responsabilité civile de la défenderesse n'a donc pas été établie dans les circonstances. [ 31 ] En l'espèce, il faut conclure que la préposée de la défenderesse a rempli adéquatement le mandat qui lui a été confié.

Si la profondeur de la piscine constituait pour la demanderesse un élément déterminant, elle devait s'enquérir tant auprès de l'agent que du vendeur. [ 32 ] Il faut aussi noter que la demanderesse n’a pas intenté d'action contre le vendeur qui était le mandant de la défenderesse, cette dernière n'étant que la mandataire. [ 33 ] Il faut noter également que la demanderesse a su le 18 mars 2009 que la piscine avait une profondeur de 40 pouces et qu'elle a signé le contrat de vente notarié le 1 er juin 2009 sans aucune réserve à cet égard. [ 34 ] Par ailleurs, dans son offre d'achat du 30 janvier 2009, la demanderesse déclarait que l'achat comprenait « la piscine (…) à

titre gratuit et sans garantie ». [ 35 ] Le contrat du 1 er juin 2009 spécifiait que les ententes contenues dans l'avant-contrat étaient confirmées et spécifiait formellement « Sont inclus dans la présente vente : la piscine et accessoires (…) le tout à

titre gratuit et sans garantie ». [ 36 ] Pour toutes ces raisons, il faut rejeter la demande, avec frais. [ 37 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 38 ] REJETTE la demande avec frais de 191 $ contre la demanderesse.

__________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : Le 9 mars 2010