2023 QCCQ 8065, 2023 QCCQ 8065

Syndicat des copropriétaires de Verrières IV c. Corriveau 2023 QCCQ 8065 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N o : 500-32-714307-214 DATE : 6 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MÉLANIE DUGRÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE VERRIÈRES IV Demanderesse c.

DENISE CORRIVEAU et HÉLÈNE CORRIVEAU Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat des copropriétaires de Verrières IV ( Syndicat ) allègue que Denise et Hélène Corriveau ( les défenderesses ) ont omis de lui soumettre une demande préalablement à la location de l’unité dont elles sont propriétaires et de fournir les documents exigés.

Le Syndicat soutient que les défenderesses doivent en conséquence payer la pénalité prévue à la déclaration de copropriété. [ 2 ] Les défenderesses nient devoir quelque somme que ce soit au motif que le Syndicat a implicitement consenti à la location. Elles ajoutent que la clause pénale prévue à la déclaration de copropriété est abusive. QUESTIONS EN LITIGE [3]

a) Les défenderesses ont-elles contrevenu à leurs obligations aux termes de la déclaration de copropriété?

b) La clause pénale prévue à la déclaration de copropriété est-elle abusive?

c) Est-ce que le Syndicat a droit à un montant aux termes de la clause pénale? Si oui, lequel? [4] Le Tribunal rappelle que le fardeau incombe à la

partie qui réclame de prouver ses prétentions selon la règle de la prépondérance [1] . Cette règle prévoit qu’un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est plus probable que son inexistence [2] . [5] Lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou si la preuve est contradictoire et qu’il est impossible pour le juge de cerner la vérité, celui sur qui reposait le fardeau perdra [3] . ANALYSE ET DÉCISION

a) Les défenderesses ont-elles contrevenu à leurs obligations aux termes de la déclaration de copropriété ? [6] Les défenderesses sont propriétaires d’une unité dans le complexe immobilier de Verrières IV. [7] La déclaration de copropriété prévoit qu’il est interdit de louer en

partie sa

partie privative de logement, mais cette restriction n’a pas pour effet d’empêcher un copropriétaire de louer la totalité de sa

partie privative de logement aux conditions prévues au règlement de l’immeuble [4] . [Emphase du Tribunal] [8] Si la déclaration de copropriété n’interdit pas la location d’une unité privative, elle en module toutefois les paramètres, en la soumettant à certaines conditions, soit celles de faire une demande par écrit au Syndicat au moins 10 jours avant la signature de toute entente de location, de transmettre une copie du bail au Syndicat, de payer les frais d’administration et de soumettre une déclaration remplie par le locataire [5] . [9] Selon la Déclaration pour valoir témoignage de Christine Sénécal, ex-employée du Syndicat, les défenderesses ont loué leur unité à deux reprises, en juillet 2015 [6] et en juillet 2017, sans en faire la demande préalable au Syndicat. [10] La même situation se répète en juillet 2018.

Le 17 juillet 2018, le Syndicat écrit à la défenderesse Denise Corriveau pour lui

rappeler qu’afin d’éviter l’imposition de pénalité, les documents requis, soit la déclaration du locataire, une copie du bail et copie de la police d’assurance responsabilité du locataire doivent être fournis avant le 23 juillet [7] . [11] Le représentant du Syndicat, Jan Towarnicki, explique que le Syndicat ne refuse jamais les demandes de location d’unités, mais il précise que les formalités nécessaires à son accord sont importantes, notamment pour des raisons de sécurité et afin que le Syndicat puisse transmettre aux locataires copie des règlements de la copropriété. [12] Des lettres de rappel et des factures relatives aux pénalités sont transmises aux défenderesses les 17 août, 24 septembre, 24 octobre et 26 novembre 2018 [8] . [13] Le 28 septembre 2018, le conjoint de la défenderesse Hélène Corriveau, Alfred A.

Bélisle, accuse réception de la lettre du 24 septembre et demande des explications en lien avec les montants réclamés [9] . [14] Le 4 octobre 2018, le Syndicat rappelle aux défenderesses qu’à

titre de propriétaires d’une unité de copropriété, elles ont loué leur unité à au moins trois occasions à des locataires distincts [10] . [15] D’ailleurs, une première lettre concernant la location à un tiers avait été transmise le 6 août 2015 [11] . [16] Le Syndicat rappelle également aux défenderesses leur obligation, aux termes de la déclaration de copropriété, de faire une demande préalable de location au Syndicat, de fournir divers documents et d’acquitter les frais administratifs. [17] Le Syndicat ajoute que le conseil d’administration a donné son accord à l’imposition de pénalités tant que le dossier des défenderesses ne sera pas régularisé. [18] Le 3 novembre 2018, M.

Bélisle transmet au Syndicat copie du bail intervenu avec les locataires en juillet 2018 et ajoute que le formulaire de demande d’autorisation sera transmis dès que complété par les locataires [12] . [19] Ce dernier document est transmis par M. Bélisle le 8 décembre 2018 [13] et le Syndicat reconnaît que le dossier est en ordre à compter de cette date. [20] Le 1 er février 2019, M.

Bélisle informe le Syndicat par courriel que les défenderesses n’entendent pas payer le montant de 5 617,73 $ réclamé en pénalité, puisqu’elles estiment qu’il est illégal pour un syndicat de subordonner la validité de baux consentis par un copropriétaire à l’approbation préalable du syndicat [14] . [21] Le Tribunal estime que l’article 10.2.2 de la déclaration de copropriété n’interdit pas la location.

Dans la mesure où les copropriétaires soumettent les documents demandés, le Syndicat ne dispose pas de la possibilité d’interdire la location. [22] D’ailleurs, il n’a jamais été question en l’espèce d’empêcher les défenderesses de louer l’unité dont elles sont propriétaires.

La preuve révèle qu’elles l’ont fait à deux reprises, en 2015 et 2017, sans toutefois soumettre au Syndicat les documents exigés dans la déclaration de copropriété. [23] Lorsque les défenderesses ont récidivé en juillet 2018, le Syndicat a insisté pour que les obligations en lien avec la location de l’unité soient respectées [15] . [24] À l’audience, les défenderesses soutiennent que le Syndicat a nécessairement consenti à la location, puisque le locataire aurait utilisé l’ascenseur de service fourni par le Syndicat en compagnie de M.

Bélisle, et que le montant de 600 $ en frais administratifs a été prélevé du compte bancaire de Denise Corriveau le 1 er août 2018. [25] En ce qui concerne l’utilisation de l’ascenseur de service, le Syndicat rétorque que les copropriétaires peuvent l’utiliser avec leur carte d’accès. M.

Bélisle a donc eu le loisir d’accompagner le nouveau locataire en utilisant sa carte d’accès, sans pour autant que le Syndicat ait donné son consentement à la location de l’unité des défenderesses. [26] Quant au prélèvement des frais administratifs de 600 $, le Tribunal est d’avis qu’il s’agit d’une condition parmi plusieurs qui doivent être remplies afin que le Syndicat consente à la location. [27] Le Tribunal estime que la déclaration de copropriété doit s’interpréter dans son ensemble.

Tel que mentionné précédemment, l’accord du Syndicat est conditionnel au respect de plusieurs conditions cumulatives, énumérées à l’article 10.2.3.1. [28] Or, les défenderesses sont demeurées en défaut de respecter ces conditions et de remplir les formalités, et ce, jusqu’au 8 décembre 2018, date à laquelle le dernier document manquant, soit le formulaire de demande d’autorisation, a été transmis par M.

Bélisle [16] . [29] Le Tribunal conclut donc que le Syndicat s’est déchargé de son fardeau de prouver que les défenderesses ont contrevenu à leurs obligations prévues à la déclaration de copropriété entre le 23 juillet et le 8 décembre 2018, en ne formulant pas une demande écrite de location et en ne soumettant pas les documents requis.

b) La clause pénale prévue à la déclaration de copropriété est-elle abusive ? [30] La déclaration de copropriété prévoit que « [le] copropriétaire qui loue sa

partie privative de logement contrairement au paragraphe 8.2.1 ou sans avoir obtenu au préalable le consentement du syndicat est passible envers le syndicat d’une pénalité au montant établi à l’article 12.14 » [17] . [31] L’article 12.14 prévoit pour sa part que la pénalité relative aux obligations prévues à l’article 10.2.3.3, soit la demande écrite préalable au Syndicat, la remise de divers documents et le paiement des frais administratifs, est de 50 $ par jour de contravention.

[32] Les défenderesses soutiennent que leur infraction est unique et non continue et que le montant de 50 $ par jour de contravention est abusif. [33] Le Tribunal estime que l’infraction, soit celle de ne pas avoir respecté les conditions applicables à la location de leur unité, est demeurée continue entre le 23 juillet et le 8 décembre 2018, puisque ce n’est qu’à cette date que l’ensemble des documents requis ont été fournis. [34] En ce qui concerne le caractère abusif de la clause pénale, le Tribunal rappelle d’abord que l’inclusion d’une clause pénale dans une déclaration de copropriété est permise [18] . [35] Par ailleurs, le créancier qui se prévaut d’une clause pénale, en l’occurrence le Syndicat, a droit au montant de la peine prévue sans avoir à prouver son préjudice, puisque la clause pénale le dispense de rapporter la preuve du préjudice qu’il a effectivement subi [19] . [36] Néanmoins, un tribunal peut réduire le montant de la peine stipulée si la clause est abusive [20] et il jouit d’un large pouvoir discrétionnaire à cette fin [21] . [37] Il revient par ailleurs à la

partie qui soutient qu’une pénalité est abusive de le démontrer [22] . [38] Une clause pénale, pour être valide, doit elle-même être raisonnable, cohérente et rencontrer le test de proportionnalité [23] . [39] La Cour d’appel précise [24] : [51] Il ressort de la jurisprudence qu’une clause pénale peut avoir un caractère abusif intrinsèque, lorsqu'il y a disproportion entre la pénalité prévue et la contrepartie ou l’importance de l’obligation qu’elle sanctionne.

Le caractère abusif peut aussi être circonstanciel, lorsque la pénalité, qui est raisonnable dans certaines circonstances d’inexécution de l’obligation, ne l’est pas dans d’autres, parce qu’elle est disproportionnée au préjudice réellement subi ». [Référence omise] [40] M.

Towarnicki a expliqué que le respect des conditions applicables à la location ne relève pas d’un caprice du Syndicat, mais est plutôt rendu nécessaire pour, notamment, des raisons de sécurité. [41] En l’espèce, le Tribunal conclut que la pénalité de 50 $ par jour de contravention n’est certes pas la plus clémente, mais cela ne signifie pas en soi qu’elle est abusive. [42] Le Tribunal rappelle également qu’une clause pénale, par définition, peut avoir un caractère compensatoire mais également dissuasif [25] . [43] En l’espèce, en juillet 2018, les défenderesses en étaient à leur troisième épisode de location sans respecter les conditions prévues à la déclaration de copropriété, d’où la pertinence du caractère dissuasif de la pénalité imposée. [44] Le Tribunal conclut qu’il n’est pas suffisant d’affirmer qu’une pénalité est « inacceptable » afin d’en démontrer, objectivement parlant, son caractère abusif.

Dans ce contexte, les défenderesses n’ont pas démontré de façon prépondérante le caractère abusif de la clause pénale.

c) Est-ce que le Syndicat a droit à un montant aux termes de la clause pénale?

Si oui, lequel? [45] Le Syndicat soumet un état de compte faisant état d’une dette de 5 757,42 $ [26] . [46] Des intérêts de 12 % par an sont également calculés jusqu’au 22 janvier 2021. [47] La preuve ayant été faite que les défenderesses n’ont pas respecté les conditions applicables à la location de leur unité avant le 8 décembre 2018 et que la clause pénale n’est pas abusive, le Tribunal estime que l’imposition de la pénalité prévue à la déclaration de copropriété est bien fondée. [48] Le Tribunal souligne néanmoins que la somme des cinq factures totalise 6 950 $, soit plus que le montant de la demande tel qu’apparaissant à l’état de compte [27] . [49] Le Tribunal ne pouvant juger au-delà de ce qui est demandé [28] , la condamnation sera circonscrite aux paramètres de la demande. [50] En ce qui concerne les intérêts de 12 % annuellement, la déclaration de copropriété n’en fait pas mention et seules les diverses factures transmises aux défenderesses prévoient qu’après 30 jours, des intérêts de 1 % mensuellement ou 12 % annuellement sont appliqués [29] . [51] Or, il est reconnu qu'une simple mention sur des factures ou feuilles de travail ne crée pas une obligation de payer un intérêt contractuel supérieur au taux légal; une mention unilatérale d’un taux d’intérêt sur une facture ne crée aucun engagement [30] . [52] Dans ce contexte, il n’y a pas lieu d’accorder plus que le taux d’intérêt légal.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE en

partie la demande du Syndicat des copropriétaires de Verrières IV; CONDAMNE solidairement Denise et Hélène Corriveau à payer au Syndicat des copropriétaires de Verrières IV 5 757,42 $ avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. depuis la lettre de mise en demeure du 11 février 2019; CONDAMNE Denise et Hélène Corriveau à payer au Syndicat des copropriétaires de Verrières IV les frais de justice de 264 $ pour la demande. __________________________________ MÉLANIE DUGRÉ, J.C.Q. Date d’audience : 16 octobre 2023